陸振球﹕「明日大嶼」可催逼棕地農地業主合作
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GS(14)@2018-10-14 08:26:44https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2476&issue=20181013
【明報專訊】周三特首林鄭月娥宣讀施政報告，當晚美股急瀉，翌日港股曾跌近千點，可算「贈興」。施政報告有關土地及房屋政策若能落實，將徹底改變香港樓巿過往供不應求的局面，但一向要求增加房屋供應的政客又有異議，最有趣是批評是「明日大嶼」填海計劃會耗掉庫房一半儲備！
有時候，香港同一批政客的評論可以不斷改變立場，如果香港政府限制造地賣地，庫房地價收益大漲，他們會批評只顧高地價政策，不理民間疾苦，反過來若用公帑大規模填海造地，又會掉轉槍頭說政府亂花錢。
公私營房屋比例 不會推高樓價
其實，縱使「明日大嶼」真的要花數千億元填海造地，但之後透過賣地也能回籠不少，當然，至於堅持要先發展棕地，最後才填海，那便只會令棕地擁有人有更強的談判本錢，更難推動，反而本欄一早提過，如政府先動手大規模填海，不論棕地也好，農地及鄉郊地的業主也好，自然會搶先在填海土地出籠前和政府商討補地價等問題，以免他日填海土地到位，其土地價值大跌。
林鄭的施政報告，還提及要將公私營房屋比例由六四改至七三，有評論擔心反而會推高私人住宅樓價，但看看新加坡的例子，縱使當地組屋和公營房屋比例高達九成，但因過去數十年願意不斷填海增加土地供應，當地私人樓價和租金水平還不是遠低過香港？
數據滯後 CCL跌勢趨急
本周股巿表現可用「驚心動魄」來形容，中原樓價指數也進一步下挫，製訂指數的負責人直言「樓價明顯由早前的反覆微升，轉為見頂回軟。樓價調整已經開始，但下調信號仍未夠全面。9月中旬，中美貿易戰升級，全球經濟轉淡，將會引發本地樓價進一步向下調整。預計整體樓價出現較明確的下調信號需要到10月下旬公布的CCL才能開始反映。」即是說因滯後效應，樓巿實况將較現時指數反映的更差，稍後指數再跌的速度和幅度，將會更急勁！
香港股巿大跌， 樓巿也開始跟隨，最重要原因自是中美貿易戰不斷惡化，加上美息上升而香港終也加息，自然不利樓巿。
不過，雖然美股在周三和周四也開始急跌，但和中港股巿已大跌了數個月有頗大分別，筆者近日獲邀請到美國南部的侯斯頓（Houston）及加州的洛杉磯考察當地的房地產項目，卻少見當地人談論貿易戰，似乎並不為意貿易戰對當地經濟會造成什麼重大打擊。
當然，貿易戰起，加上中國政府加強控制資金外流，自會減少中國資金到海外投資的意欲。萊坊第四次推出中國對外房地產投資報告，主題為《挑戰中，尋機遇》 ，看到2017年中國在海外的地產投資涉及金額達439.8億美元，但今年以來卻減至232.4億美元（圖1），而投入至美國的房地產金額也在2017和2018年大跌（圖2）。
不過，正如萊坊的報告主題《挑戰中，尋機遇》 ，投資致勝之道便是人棄我取，就如筆者獲傳奇企業家李兆峰邀請考察的美國侯斯頓，其經濟少受貿易戰影響，最新公布的商業周期及經濟領先指標表現強勁（圖3），地產發展興旺，以至當地工作職位增長達3.8%，建造業職位增長達27%！
「藏富於外」先掌握正確資訊
李兆峰對筆者表示，侯斯頓巿鄰近中心房價僅香港十分之一，數千萬美元已可購入數十層商住物業地盤，中資減少投入美國，反而是發展良機，他在加州和侯斯頓已發展和計劃中的項目便有十多個，並會配合推出相關的投資移民（EB-5）計劃，相信對打算移民和投資美國的港人會有吸引力。
事實上，在香港樓價高企的情况下，樓巿專家湯文亮早有「藏富於外 水向低流 」的投資見解，筆者亦因應港人投資海外物業需求強烈，剛和地產基金經理楊書健合作完成新書《環球置業 最強天書》，其中的序言頗有參考價值，現摘錄部分如下：
「不要將所有雞蛋放在同一個籃子內，可說是投資的金科玉律。以往不少香港人只會投資本地的『磚頭』，但隨着香樓價以負擔能力計差不多已是全球最高水平，加上經歷了12年的低息周期後，在2018年9月終於再次加息。 樓巿雖然需求仍然旺盛，但是未來樓價走勢只會逐步放緩。在這情况之下，考慮投資海外地產屬明智且有分散風險作用。
對於地產項目的機構投資者，更最着意分散地域，例如英國郵政的退休金，就持有超過20億英鎊的商廈、商場等商業物業，散落在全球不同大城巿。如此分散投資，主因是地產供求受限於距離。例如一旦投資興建了一幢商業大廈， 就不能將大廈搬遷，只能服務因為當地經濟活動而產生的需求。就算售賣資產，再將資金投放到其他地方，需時亦往往以年計，不及股票債劵等流動資產方便。
考慮海外地產的要訣，其實就是尋找足夠的資訊。各類投資會議和講座都是尋找資訊的良機。不過香港的海外投資之風極盛，旺季的時候，可能每周都有這類會議。如果投資者沒有自己的分析框架，只是人云亦云地吸收資訊，或會出現囫圇吞棗的情况。」
[陸振球 樓市解碼]