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奇君:
諗sir你好,拜讀你的網誌一段時間,獲益良多,希望你能指點一下。
小弟與妻子29歲,月入約$32000,儲蓄約有現金30多萬,無重大債務,家人有一私人住宅單位,銀行估價約三百萬,家人提議以二百萬將單位轉讓給我們。我們想做九成按揭上會供30年將樓收在名下。
1.有間供完既樓係手有咩投資選擇?

2.請問自讓樓宇有甚麼地方需要注意?
3.請問可有方法能夠將估價多出的一百萬吐出來運用嗎?
4.如果可以,投資每月派息的高息債券基金是否一個好選擇?有否其他的建議?

 
答:
現時樓市暢旺,好多人會諗樣點去將手上物業加按套現。奇君呢個案正好講多次金管係現行措施有咩限制:
1.  加按套現最多去到五成
2.  如果係買第二間樓,負債比率降至四成,壓力測試不能過五成,自住除外

首先奇君要注意自讓或轉贈,由於轉讓代價可能大幅比市價低,銀行有可能拒絕你做按揭申請。禮物形式轉贈銀行一般不受理。今次轉讓價二百萬大幅低於市價,只借一百八十萬,問多幾間應該會做到。最好之前同律師樓講定你會自讓後上會,律師事務所可能有銀行介紹比你。

至於套錢,銀行會以市價同轉讓價較低者計物業估值,低者為準。你行轉讓,就算金管容許你套錢至七成都係二百萬既七成。反而你轉讓後九成上會借二百萬分30年還要比按揭保費,個度要加借六萬蚊。唔行轉讓而真係老豆用市價賣比仔,然後比三成首期上會,咁樣老豆會賣樓收番三百萬,但放低九十萬比仔做三成首期,計落老豆仲多十萬落袋,而仔就唔駛比按揭保費,但要支付約五萬蚊印花稅加些少傭。

根據以上考慮,諗樣會咁做: 用市價由老豆賣比仔,老豆比番九十萬個仔做首期及七成上會。用市價方法定你買賣合約就肯定間間銀行都批到。如果有人銀碼再大過3.0mil,市價方法更有著數。之後奇君有間樓只係按左比銀行,唔做按證擔保,如佢偷雞租出去都問題不大,比銀行發現就還番老豆入左袋既2.1mil將拖欠比率降低至五成。老豆既cash確實可買高息債券基金,銀行有售。而獅子銀行款式較多,因該處銀行客路以穩健收息為主。買隻穩陣既基金比到4-5%年息應該問題不大,該類債券基金可隨時售出,仲要每月派息,但壞處係價錢有浮動,一年10%上落有可能。

而諗樣經常建議既債券,係比債券基金簡單,保本,息口差唔多,但有年期同埋風險集中於一個債權人。唔想放係基金比管理費咁買債券擺個年期係一策略,但投資年期預要五年。

好啦,而家奇君有樓出租,搵租客同佢供按左出黎既錢。至於出左黎既錢又有息收,二萬幾萬放係債券基金一年收番十萬息都合理。咁你可能問? 攪咁多野做咩?? 我就咁租間樓出去都收十萬銀租一年啦! 做咩又按揭又要搵租客? 分別就係十幾年後,有只有間樓係手或你有間就供滿既樓架二百萬cash既分別。而你係呢十幾年既洗費只要債券定期派息你就有! 趁樓市高加按及倍大資產,將套出黎既錢放係穩當投資,係令自己預先制造被動收入既妙法!
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答:
現時樓市暢旺,好多人會諗樣點去將手上物業加按套現。奇君呢個案正好講多次金管係現行措施有咩限制: 
1.  加按套現最多去到五成 
2.  如果係買第二間樓,負債比率降至四成,壓力測試不能過五成,自住除外 

首先奇君要注意自讓或轉贈,由於轉讓代價可能大幅比市價低,銀行有可能拒絕你做按揭申請。禮物形式轉贈銀行一般不受理。今次轉讓價二百萬大幅低於市價,只借一百八十萬,問多幾間應該會做到。最好之前同律師樓講定你會自讓後上會,律師事務所可能有銀行介紹比你。 

至於套錢,銀行會以市價同轉讓價較低者計物業估值,低者為準。你行轉讓,就算金管容許你套錢至七成都係二百萬既七成。反而你轉讓後九成上會借二百萬分30年還要比按揭保費,個度要加借六萬蚊。唔行轉讓而真係老豆用市價賣比仔,然後比三成首期上會,咁樣老豆會賣樓收番三百萬,但放低九十萬比仔做三成首期,計落老豆仲多十萬落袋,而仔就唔駛比按揭保費,但要支付約五萬蚊印花稅加些少傭。 

根據以上考慮,諗樣會咁做: 用市價由老豆賣比仔,老豆比番九十萬個仔做首期及七成上會。用市價方法定你買賣合約就肯定間間銀行都批到。如果有人銀碼再大過3.0mil,市價方法更有著數。之後奇君有間樓只係按左比銀行,唔做按證擔保,如佢偷雞租出去都問題不大,比銀行發現就還番老豆入左袋既2.1mil將拖欠比率降低至五成。老豆既cash確實可買高息債券基金,銀行有售。而獅子銀行款式較多,因該處銀行客路以穩健收息為主。買隻穩陣既基金比到4-5%年息應該問題不大,該類債券基金可隨時售出,仲要每月派息,但壞處係價錢有浮動,一年10%上落有可能。 

而諗樣經常建議既債券,係比債券基金簡單,保本,息口差唔多,但有年期同埋風險集中於一個債權人。唔想放係基金比管理費咁買債券擺個年期係一策略,但投資年期預要五年。

 

好啦,而家奇君有樓出租,搵租客同佢供按左出黎既錢。至於出左黎既錢又有息收,二萬幾萬放係債券基金一年收番十萬息都合理。咁你可能問? 攪咁多野做咩?? 我就咁租間樓出去都收十萬銀租一年啦! 做咩又按揭又要搵租客? 分別就係十幾年後,有只有間樓係手或你有間就供滿既樓架二百萬cash既分別。而你係呢十幾年既洗費只要債券定期派息你就有! 趁樓市高加按及倍大資產,將套出黎既錢放係穩當投資,係令自己預先制造被動收入既妙法!

 

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跨界 把生活圈變N倍大

2014-08-05  TCW  
 

 

知名部落客宅女 小紅上網「練肖話」失戀OL變明星作家

在午休時間po文,竟也能成為暢銷書作家?

經營部落格暴紅的宅女小紅,午休時間的小改變,一開始,只是無心插柳。

宅女小紅是隱身工業公司的內勤上班族,失戀前,中午就跟其他同事一樣,十二點一到,出門排隊買便當,邊吃邊上網打發時間。然而,自從遭前男友劈腿背叛後,她利用中午寫部落格發洩,竟意外開啟一片天。

麻辣葷腥不忌,罵起人來既毒辣又好笑,部落格漸漸吸引人氣,甚至引來報紙、雜誌專欄邀稿。被封為「胯下界天后」的她,部落格已經累計六千四百多萬次點閱,最近出版的第四本書,更一舉擠進誠品書店華文創作榜前十名。

緊掐1.5小時,經營「罵人」副業

她的無心插柳能開花結果,關鍵在於精準利用午休,緊掐那一.五小時為網友「倒垃圾」。

其實,小紅的文章一開始是在夜間刊登的。她說,晚上才有較長的時間可以好好寫文章,寫完自然順手就放上網去,然而,她很快就發現,網站流量、留言數大量集中在中午時段,夜間反而沒人氣,每逢週末、颱風假更只有小貓兩、三隻。她恍然大悟:原來自己粉絲大多是上班族。

於是,她改在中午時間刊登前一晚完工的最新文章,當網友留言大罵自己的另一半,她也會適時現身回應,一起「靠么」(台語,粗話罵人之意)取暖。這種近乎即時互動的做法加深粉絲忠誠度,每登出文章,從留言板此起彼落的「頭香」、「我第二!」等留言,就可知道粉絲黏著度。

她固定每週上班日至少三天更新部落格文章。小紅分析,這就有如連續劇,一旦養成固定收視的習慣,觀眾就跑不掉,幸運的是,由於觀眾屬性,她經營部落格時間限縮在中午,還能在週末假期盡情休假,不會對工作造成負擔。

「其實大家都跟我一樣,午休沒事做,既無聊又苦悶。」小紅說,自己純發洩的「垃圾話」能吸引上班族,證明大家中午只想放鬆。

根據網路調查機構Kissmetrics統計,中午跟下午六點左右,也是推特跟臉書點擊率最高的時刻。

小紅善用中午的黃金時段,成為網路「勵志教主」。她從一開始罵前男友,到婚後罵老公、罵婆婆、爆料自己與家人的糗事,用幽默包裝各種倒楣、無奈的遭遇,竟成了網友的心靈出口。因為,看到小紅為了老公的懶散欲哭無淚,回頭看看自己另一半,似乎就沒那麼火大。這讓小紅常常對先生說,有他當案例,「你真的拯救了很多家庭!」

對小紅而言,午休經營部落格,除了增加收入豐厚的副業,最大的好處是:脾氣變好。當遇到不如意的事,她馬上轉念,因為現成的好題材又出現。

現在,她每天中午花一小時經營部落格,下午工作反而更有活力。因為,她現在最大的願望就是「永遠有班上,拜託老闆不要裁掉我!」她才能與網友一起享受午休「靠么」的樂趣。

●執行訣竅定期更新,像連續劇般讓人氣不中斷。(文●蔡靚萱)

全球最大租車集團台灣董座 彭仕邦租車界點子王 1.5小時午餐孵梗妙招

走進全球最大的租車集團安維斯(Avis Taiwan)信義區門市,最先看到的,不是租車價目表,而是新型電動滑板車;再往前走一步,則還有吸引孩子們目光的棒棒糖自動販賣機,讓人幾乎誤以為,走進的是一家便利商店。

「沒錯,我們正是要做國內租車業的7-Eleven、星巴克(Starbucks)!」今年不到四十歲的安維斯台灣分公司董事長彭仕邦說,不依循常規,來台兩年多的後發品牌,才能在被和泰、裕隆等大型汽車集團吃下半壁江山的租車市場中,開出新路。

組動腦團,刻意揪不同產業菁英

午餐飯局,正是彭仕邦「找新路」的最佳場合。

他在中午組成創意點子吃飯團,是有邏輯的。

「中午找人談事情,對方不會有戒心,沒有非要做生意的預設立場,最容易碰撞出創意火花,」他說。一來,中午時間不長,吃三明治、喝杯咖啡,程序簡單;二來,午間,大家的思路還很清晰,處於下午要繼續工作的警戒狀態,不像晚間應酬,三杯黃湯下肚,整個人就鬆懈,很難談出像樣的好點子。

此外,有一對寶貝女兒的他也觀察到,六、七年級的新一代職場主管,普遍都很重視家庭生活的經營,約午間餐敘,可以避開占用到家庭生活的時間,也不會讓對方感到為難。

彭仕邦也分享,如何在一個半小時的餐會上,聊出好點子的技巧。

首先,出席的成員背景要多元,最好來自不同產業。

以彭仕邦自己的午餐會成員為例,有和租車業關聯性較高的飯店業、金融業、資訊業;也有不相干的食品業、貿易業,或是媒體傳播業等,大約十人左右的飯團成員,都是年紀相仿的高階經理人。

其次,每次的出席人數不必多,四人至五人為佳,由不同成員輪流舉辦,一週至少一次。餐點則越簡單越好,不能有酒精類飲料,但一定要有咖啡。

聊天時,如何快速聚焦而不發散?往往,在臉書或WhatsApp等社群網路引發熱烈討論的主題,就是最好的開場。

彭仕邦說,像是今年暑假,每組到安維斯租車據點的客人,只要帶小朋友,都能拿到免費棒棒糖的行銷點子,就是在午餐餐桌上,和經營食品代理的友人激盪出來的。

發想的起點是,暑假是家庭租車出遊的旺季,提供棒棒糖給客人,不但能在父母辦租車手續時,轉移孩子們的注意力,還有機會變成品牌的記憶點,「就像麥當勞帶給兒童的聯想是玩具一樣,也許小孩子不認得安維斯,但卻會記得有一家送棒棒糖的租車公司,」他說。對棒棒糖的代理商而言,也有了更多的品牌曝光機會。

其他像是,與電動滑板車等廠商結盟,把租車業當成潮流商品的體驗平台,都是午餐會激盪出的點子。他的新點子還有,和嘟嘟房、全國加油站等全國性通路結盟,把停車場和加油站當成租還車據點,讓他一年間就建立數量僅次於龍頭和運租車的服務網路;或是,顛覆租車業的成本思考,購入福特野馬(Mustang)跑車與賓士豪華車,拉高品牌定位,搶下進口車長租市場,去年便因此締造一三○%的翻倍業績成長。

職涯三階段,吃飯對象都不同

曾在上海有六年工作經驗的彭仕邦說,一個人想不出好創意,十個人一起想,總會有火花!而這個點子,是跟溫州人學的商場智慧。溫州人不管做生意或炒樓,都喜歡把左鄰右舍串在一起,從不單打獨鬥,成功機率才高。

從汽車公司的基層專員開始歷練,然後當上小主管、四十歲不到坐上跨國公司董座位子,彭仕邦認為午休也有經營邏輯。職場初期,中午要盡量和同事外出吃飯,這個階段,必須先做好「平行管理」,否則菜鳥容易被孤立;但成為領導人時,要學會找外部資源,更多時間拿來「向外管理」。

午休時間最該做什麼,這沒有標準答案,端看你現在所處的位置,以及,你想得到些什麼。

●執行訣竅動腦成員產業背景不重複,4至5人最佳。(文●尤子彥)

 
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致勝策略》鬥垮百視達、威脅HBO 它如何擊敗一千倍大的對手?

2016-02-01  TCW

看清自己的價值,可以發揮多大的力量?

全球串流影音之王網飛(Netflix)崛起的兩場關鍵戰役,是精彩的示範。

一月初的CES展上,網飛執行長哈斯汀(Reed Hastings)宣布,將網路影音的服務地區由六十國增為一百九十國,台灣就是其中之一。

「這(Netflix挾帶自製節目襲台)代表了台灣內容大戰要開打了。」福斯(Fox)國際電視網節目及頻道營運總經理陳安祥說,受傷最重的,恐怕是沒有內容、只有纜線的有線電視系統商。

「網飛沒有廣告、只收會員費,傳統電視台靠廣告、跟系統台收費的機制,恐怕要改變了。」製作出偶像劇《我可能不會愛你》的製作人,友松娛樂董事長薛聖棻觀察。

第一戰,撂倒百視達懂得割捨:不收遲還費改推吃到飽

這個掀起客廳革命的新贏家,經歷過兩場精彩戰役。有意思的是,每場戰爭,它跟敵人的落差頗為懸殊(見第九十一頁)。

時間回到一九九七年,剛創業的網飛資本只有兩百萬美元,它要挑戰的百視達,市值約達三十億美元,差距高達一千五百倍,但十三年後,網飛卻把對手逼到破產。

當時,百視達在全球有六千多家實體店,剛創業的網飛根本無縫插針。哈斯汀很快發現,要打贏這場戰役,打法要不同。

初始,網飛是滿手爛牌。它沒有百視達的通路優勢,據點少,消費者透過網路租DVD的生意,借還片的速度比較慢,上門意願更低。甚至,它也沒有百視達採購片源的優勢,片商最熱門的新片一定首先給百視達,別小看這些新片的威力,過去DVD新片約占一家店的七成營收貢獻。

但網飛並未選擇去追隨老大的腳步,如增加營業據點。而是,想清楚自己能做些什麼,最能凸顯自我價值。

它是這樣做的:網飛率先推出一個「吃到飽的收費模式」,消費者付一筆固定的訂閱費後,它就一次寄出三片DVD,等你看完之後還回,系統會依照你在網路上登記的電影清單,再寄出片子給你看。

網飛犧牲收租片遲還罰款制度。這百視達眼中,是自我毀滅的價格戰。當時,這個項目占百視達獲利貢獻超過一成,這個幾乎零成本的獲利肥肉,沒人願意放棄。

敵人看不起的市場,卻是網飛影響力越滾越大的起點。哈佛商學院教授史兆威(Willy Shih)點出,「吃到飽不只是很好的宣傳手段,對於不熟悉網路的消費者,概念更簡單,更容易溝通。」

做大弱勢:缺片源就做好推薦系統新進業者最缺的是片源,能買的熱門片也有限,但網飛沒把賺到的錢拿去狂買片子,而是投資在推薦系統建置上。

它先讓會員在網路上輸入想看的電影清單,透過大數據資料分析後,系統再變成虛擬的影片管家向個人推薦電影,不集中在熱門新片,聰明的解決新片庫存不足的弱點。會員們租看的影片,有七成來自推薦片單。網飛只要透過一些程式碼的操作,可讓使用者看到「他們有興趣且能租得到的片子」,而不會讓所有使用者,都在搶同一部片。

史兆威分析,此舉不但能提高客戶滿意度,更是百視達等實體店面做不到的。他估計,一般實體店新片租用比率約占全店的七成,但網飛新片比率只有三成。這 一來,租片量分散到老片,網飛的DVD庫存只需實體店的三分之一。

網飛,養出了長尾市場。七年內,網飛吸引了兩百萬的網路用戶加入。

諷刺的是,網飛的成就,就是來自沒有抄襲百視達的模式。

但百視達的破產,卻是因為它想學網飛,而深陷泥淖。

百視達的破產過程,非常驚心動魄。

當時,跟網飛應戰的百視達執行長安提奧科(John Antioco),是傳奇的經理人物,從7一Eleven便利超商開始,他一路爬到百視達的最高領導人。

〇四年,面對網飛的崛起,安提奧科積極應對。在二千五百萬美元挹注下,一百視達線上」網路DVD租賃平台不到一年就正式上線,配合取消遲還罰金制度,甚至推出完全新服務,讓客戶可以在網路與實體通路進行交叉租借影片,這是網飛做不到的事情,不到兩年,百視達線上就拿下兩百萬用戶。

然而,這個超級戰略布局,卻被它原本的「優勢」給擊垮。

就在網飛與百視達的生存戰爭打得最激烈時,百視達龐大的加盟門市業者抗議,線上平台正搶定生意。取消遲還罰金直接傷害了獲利結構,遭股東抵制。二〇〇六年,百視達在轉型過程中,因為獲利不佳,股東掀起政變,炒掉了力圖改革的執行長。一〇年,百視達以破產命運作收,安提奧科所有的布局,一夕歸零。

原本幾乎被打垮的網飛,就在同一時期,順利踏入網路影音年代。

第二戰:撼動HBO地位不怕轉型:看準趨勢走向網路影音

跟百視達的戰爭,讓網飛學到,專注把自己價值放大,就不能輕易隨對手起舞。

這種邏輯,也適用於它與HBO的角逐戰爭中。

〇五年,原本做DVD租賃生意的網飛,開始提供網路上收看電影的服務,仍延續其原有的大數據優勢,墊高競爭門檻。每年花一億五千萬美元改善個人推薦片單。確保用戶能在兩分鐘內,就找到自己想看的片子。

二〇一〇年,網飛訂戶觀看網路影音的時數正武超越DVD。台大工商管理系教授郭瑞祥認為。網飛在此役最大的成就,是將六百多萬DVD用戶「無痛」轉移到網路影音,將很有限的網路觀眾群養大。

但同時間,HBO在二〇一〇年推出有線電視隨選服務「HBO Go」,在美國本土的有線電視系統上,提供影片隨選隨看服務,進逼網飛。

哈斯汀明確對媒體表示:「我們最害怕的對手,就是HBO。HBO變得越來越像網飛……。」

HBO有個富爸爸——時代華納,是全球第三大電視娛樂與節目製作集團,同門兄弟還有製作《蝙蝠俠》與《超人》電影、在全球擁有眾多電影院的華納影業。當時的時代華納市值三百億美元,會員數不過二千六百萬人的網飛,市值三十億美元,規模相差十倍。

五年來,網飛迅速逼近HBO。今日,網飛市值已成長到四百二十億美元,與時代華納五百五十億美元市值大幅拉近。根據哈芬登郵報(Huffington Post)所述,二〇一五年度北美十大最佳新電視影集票選出爐,網飛壓倒性勝利囊括六部,讓HBO顏面無光。

網飛面對與HBO的戰爭,做得最對的一件事情是:只做能凸顯價值的事,不隨敵人起舞。

對戰HBO,網飛沒有跟大家一起,砸大錢去買好萊塢電影,而是選擇自製內容。

當時,這在外界看來是個賭注。一家矽谷的高科技公司,大多數組成分子是宅男工程師,竟然想去自己說故事。但網飛有大數據分析當奧援。它知道用戶在看到第幾分幾秒時,會難以忍受而按下停止而離開;它知道用戶喜歡不斷重播哪些片段;它能圈出全球有類似口味的用戶,用A的選擇預測B也會喜歡什麼。

「我們要能增加網飛品脾識別度的影片,觀眾想看其他影片,可以去訂閱HBO、亞馬遜。」網飛內容長薩蘭德斯(Ted Sarandos)說。今年,網飛將投資五十億美元製作原創影片,這是網飛一年營收的四分之三,比去年亞馬遜加HB0等頻道合計的拍片預算還要一局。

網飛的行為看似豪賭,內容投資也影響獲利結構(見第九十八頁)。但這卻是能跟千倍大對手競逐時的關鍵:專注很重要,不做無法提供價值的事情,也一樣重要。

現在,加入影音串流之戰的廠商數目正創史上新高,除了原有的HBO、亞馬遜,硬體業的索尼推出遊戲機平台上的Vue,蘋果Apple TV將推出串流服務的傳言,也甚囂塵上。

網飛能否繼續在第三場關鍵戰役繼續贏,就看其能否把其「善於精算」的價值,繼續放大。

撰文 蔡靚萱、黃亞琪

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借孖展倍大回報須提防被斬倉

1 : GS(14)@2017-11-13 03:31:02

【本報訊】孖展既能倍大散戶潛在回報,亦能倍大虧損。以借五成孖展,買入約100萬元騰訊(700)為例,究竟破高位賺多少,股價跌多少會被斬倉?若不借孖展,假設散戶以現金46.54萬元,上周四於每股358元買入1,300股騰訊,周五再以新高368元全數沽出,取回47.84萬元,即獲利1.3萬元,以本金計賺2.8%。但若當中利用五成孖展,以46.54萬元作為孖展按金,便可在358元買入2,600股騰訊,總貨值為93.08萬元。同樣以368元全數沽出,可取回95.68萬元,未計及孖展息,投資者獲利2.6萬元,以本金計賺5.6%。不過,若股價下跌,以透過恒生借孖展為例,當貸款市值比率升至70%或以上,便會自動斬倉償還孖展。以上述騰訊例子,向恒生借46.54萬元,當騰訊每股為358元,總貨值為93.08萬元,貸款市值比率即50%。假設騰訊總貨值跌至65萬元,即每股跌至250元,貸款市值比率因此升至71.6%,恒生將會自動替客戶斬倉。未計及孖展息,投資者已蝕28萬元,雖然股價只跌三成,但以本金計卻蝕六成。以孖展借貸比率較高的耀才為例,假設以上述例子借足八成買100萬騰訊,按金只需20萬元,當騰訊升至368元沽出,投資者獲利2.6萬元,以本金計賺13%。若騰訊跌至250元被斬倉,投資者蝕28萬元,即連本金亦輸突。



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