嵐山效應下欄變上菜喪搶監倉樓
2014-07-24 NM
要形容香港的樓市，只有兩個字：「畸形」。上週長實（1）推出大埔新盤嵐山，其中一類一百七十七呎的「劏房」單位，成為全城焦點。新樓面積「媲美」一人公屋單位，不少香港人大鬧長實「賺到盡」、「無人性」！但你有你鬧，長實開價最平一百六十五萬，有會所、有保安，大把人搶。香港樓價愈來愈貴，年輕人距離上車的夢也就愈來愈遠。想二百萬內可上到車，除了犧牲地區、環境，現時要放棄的，還有面積。一直「大隱隱於市」的二手細價「劏房戶」，近日被熱搶。只有一百一十九呎的西環單位，只放得下一張薄床褥，不用時還要反起「泊牆」；而一百六十五呎的元朗單位，去廁所洗澡竟要原地自轉，真正慘過住監倉。但由於銀碼夠細，現時一有放盤即被掃光；再想多一秒，對不起，你已失去上車機會了。
長實位於大埔的新盤嵐山，有祖墳對正屋苑出入口，買樓又要簽字放棄睇現樓，但唔緊要，扣除所有優惠後，樓價平過同區二手樓三成，足以吸引大批向隅客。那個細到媲美公屋一人戶，不足二百呎的「劏房級」單位，入場費最平只是一百六十五萬元起，正是各準買家的頭號「獵物」。在嵐山位於紅磡的示範單位，連日逼爆，大部分是三、四人小家庭又或投資者。連示範單位都無睇就直接入票的鄭先生，坦言是投資客。他說：「細（劏房）單位先最值錢！佢肯賣俾我，我十個都要，當酒店房住都好！我本身住大埔，仲可以過來享受埋個會所。」然而，長實的「劏房」單位只有一百九十六個，而且買家要先認購三房大單位，才可優先認購毗鄰的「劏房」戶。市傳嵐山在三日內已收超過五千張票，有五人家庭為搏一個單位，竟花六百二十萬元，入票六十二張，情況就如買多幾張六合彩，搏中頭獎。市面上，這類面積超細的二手劏房單位一樣有，記者一連多日放蛇找尋放盤，發現這個香港樓市光怪陸離的一面。
200萬元樓下即掃
記者這次放蛇，目標鎖定在二百萬元樓下的細價樓，最好有電梯、有保安。但要達成目標，原來是何等困難﹗不但身邊朋友笑指mission impossible，記者打了十多個地產代理的電話，有代理揚言「無乜可能！」直至上週二早上，竟然找到一個位於西環堅尼地城的青蓮臺怡景苑單位，建築面積只有一百三十九呎，而實用更只得一百一十九呎！現時公屋人均居住面積有近一百四十呎，即是這個單位比一般公屋還要細。如果與赤柱監獄的單人倉相比，這個單位只是大少少。業主開價一百九十萬元，即是每呎一萬六千元！物業由李兆基三哥李兆麟的益高地產發展，樓齡只有二十六年，附近物業都是三、四層樓高，無電梯、無保安。代理譚先生出發前跟記者說：「你好彩喇！港島區仲邊有二百萬樓下嘅樓呢？係就係細啲，啱單親家庭，你同小朋友兩個人住就夠，不過太多玩具就唔得o架喇！」記者「撐」三層樓梯到達上址，門口貼著一張小字條：「已售」，代理譚先生尷尬地說：「嚇，尋日都仲話有o架喎，咁快賣咗。」
朝行晚「泊」
打開門，認真嚇一跳。單位猶如一個套房，相信連一張正常的床都容不下。從上手租客剩下的傢俬估計，過去他只能睡在地板、那不足六呎的薄「床褥」，亦要朝行晚「泊」──戙起泊在牆邊。走入廚房，僅僅站到一個人，究竟洗衣機和雪櫃可以放哪裡？相信住客每日都是出外用膳及洗衫。攝影師要拍攝到整個單位，用普通相機不行，要用魚眼廣角鏡才剛剛好。譚先生透露：「呢幢大廈得幾個呢隻單位，過去都唔係咁好價，業主幾個月前放一百五十萬元都無人要。點解？因為呢區好多單位租俾鬼佬，個價都幾好，起碼過萬元。但佢呢類單位，大隻啲嘅鬼佬都瞓唔落。喺港島區嚟講，租金回報唔係咁好，租得六、七千，點知呢兩個星期多咗好多人問，業主即刻加價幾十萬元，有勢就好賣﹗」翻查資料，業主九○年以三十萬元買入，但由於該區在山上，過去要行過百級樓梯才到達上址，難有人吼。但近年建了升降機，加上近日細價樓受追捧，即時下欄變上菜。
元朗有盤一樣照搶
來到元朗市中心，「劏房」單位同樣搶手。由恆基發展（12）的合益大廈，樓齡三十三年，實用面積只有一百六十六呎的高層單位，業主開價一百六十萬，呎價近萬元。這類單位，全幢大廈只有四個，同一幢大廈其他二、三百呎單位，呎價平均七千元，「劏房戶」呎價竟然貴多三千元﹗上週四早上，代理致電表示有樓睇，記者於是由將軍澳乘巴士入元朗。剛入到地產鋪，即傳來一個壞消息，代理致電業主後，不好意思地說：「佢話剛剛賣咗喇﹗呀，你知啦，二百萬樓下嘅樓，全元朗係呢一個。」業主於○八年以四十三萬元買入，過去一直用作收租，但見近日細價樓樓價急升，才願意拿出來賣，一放即成交，據知買家是一對年輕夫婦。代理帶記者看該大廈同類面積單位，業主只租不賣。單位有廳無房，代理教路說：「兩個人住夠曬啦，你可以放張床上窗檯，咁擺三呎床都無問題嘅。電視掛上牆，坐喺床上睇，距離剛剛好。」但估計勉強放了衣櫃後，容不下一張梳化。這個百多呎的單位，廁所小得可憐，記者站在內，只可以原地自轉，行多步都難，身形肥胖者免問；廚房則比較正常，可容得下雪櫃、微波爐等基本用具。
210萬元心理關口
要買二百萬元樓下的「劏房戶」，要有幾分運氣。而價錢在二百一十萬至二百二十萬元左右的單位，則有多點時間再作考慮。如果可與業主拉鋸一下，能減到二百萬元樓下，上車客的釐印費更只是一百大元。這次記者走到屯門區、距離市中心約五分鐘車程的何福堂輕鐵站好運洋樓，一個有電梯、有保安的三百呎兩房單位，業主開價二百一十三萬。記者往上址參觀，租客黃太指她們一家三口同住，房間面積尚可接受，但放滿傢俬雜物的客廳卻十分擠逼，只能放上一張迷你梳化及一張小飯枱。由於房間放了床及衣櫃，已放不下電腦，記者見他們把電腦主機掛上牆，再以電視機當電腦屏幕用。黃太說：「無計啦，呢度咁細。」記者要求陪同睇樓的業主李太減價，她一副唔憂賣的語氣說：「我剛剛先賣咗個附近細單位，個客唔使睇樓都買呀，我係咁意減兩萬俾佢o架咋！之前有個客反價二百零八萬，我還番二百一十萬啦！」她表示兩年前以一百三十萬元買入單位，收租七千元，回報有六釐，「無人買，我咪繼續放租囉！」如果想住二百萬左右的市區樓，就要接受「奇則」。位於大角咀的金荔閣，樓齡三十三年，距離太子地鐵站約七分鐘路程。一個一百九十一呎的細單位，連二百二十呎平台，叫價二百三十五萬，後減至二百一十萬，見票減多幾萬。見有筍盤，記者立即致電查詢，黃姓經紀說：「個單位無廚房、廁所，如果買你要自己搭番！」睇樓當日，業主講解「無廚無廁」之謎，他說：「我之前僭建曬成個平台做屋，所以廁所廚房都喺曬出面，收到房署清拆令拆曬。」如要在屋內建回廚廁，單位之細又「打回原形」；要見使，可能要用回上世紀的痰罐。
搶平樓合埋眼就買
記者總結經驗，這些百多呎劏房戶，盤源極少，有時整區經紀手上，都是同一、兩個放盤。而在粉嶺、屯門等已出售的公屋單位，較多盤源，地方亦較見使。劏房戶賣得極速，往往記者坐車睇盤途中已賣走。如粉嶺雍盛苑一個一百八十萬（已補地價）的居屋單位，中午說好晚上會有四組客一齊睇樓，記者在等候期間已收到代理消息：「有客肯加十萬元，唔睇樓就買，今晚你不用來了﹗」根據Landsearch online的資料，二百萬元樓下的細價「劏房」，近半年平均每月成交四百多宗。資深投資者陳清白，過去執過不少平貨，他指想買平樓有竅門。第一、別再想著買屋苑，「沙田第一城、嘉湖山莊呢類有指標性嘅細價屋苑，被代理、報紙日日吹，話個價去到幾高幾高，愈唱愈貴，我係業主都睇住個指標開價，一蚊都唔會減俾你。要買，就買成交少嘅舊樓，無指標性，業主都唔知咩價先啱，容易同佢傾價。」第二、預備足夠現金，不用睇樓即買，事關這類單位手快有手慢無，「你睇完樓，仲要問銀行估價，早俾其他人買咗啦！」他指想買邊區，就要事先對該區做足功課，「人哋開得平，你又擔心係咪凶宅，係咪漏水，又遲人一步﹗」即使已簽臨時買賣合約，亦不能鬆懈，因為當有其他買家出更高價，業主分分鐘賠錢撻訂。他說：「最好喺合約寫明必買必賣，加重業主撻訂成本。」
正過住私樓公屋戶自白
在香港，住公屋嘆過住私樓，仲要係嘆好多！今年二十七歲的阿正，是工作了三四年的上班族。買樓自住呢個「Dream」，對他來說是「這麼近那麼遠」，但去年他排到上公屋，還要是位於市區秀茂坪，即時飛上枝頭，成為同輩艷羨對象。以下是他的自白：「大埔嵐山出咗間一七七呎單位，唔使二百萬，首期廿萬就可以上車。我見到當堂嚇一跳，然後得啖笑。間屋二百呎唔夠，買咗嚟住真係forever alone，結婚生仔邊夠一家三口住呀？再睇真啲條款，原來要買大單位先有權買呢個細單位，而且仲要送多幾幅『風水好靚』嘅墳景俾你嘆。要我用二百萬買間墳景劏房？朋友要嚟搵我拜山（探訪），都唔夠位放兩張櫈呀！而家我住市區公屋，交緊月租二千三百蚊，唔使俾管理費同差餉，又唔使怕俾大財團圍標呃維修費。之前換窗都係由房署包曬維修。市區交通又方便，每朝由屋企出門口，七個字就去到中環返工。嚇？原來嵐山出大埔墟火車站嘅小巴，要半個鐘一班，車程又要半個鐘，仲耐過我而家出機場！仲要瞓長實起嘅大窗檯。住公屋爽好多！」
細價樓風險低
面對樓只會愈起愈細的畸形現實，記者找來高登居室的室內設計師鄧克俊（Joe）幫忙畫則。對於嵐山的一百七十七呎劏房戶，他表示無可避免，一開門就會見床：「不過床頭對大門風水唔好，可以加個薄屏風遮隔。床要起高啲，下面放衣櫃。床尾可放矮櫃，鋪張墊可招呼親朋當櫈坐。拎開墊就當一級樓梯，走上窗檯再走上床。」聽落好艱苦，而舊樓間隔四正，不用花太多心思設計可應付日常所需，「以前啲樓實用率高，四四方方咁，簡單用傢具間開客廳同房，已可滿足日常所需。」至於西環「無敵細」的一百一十九呎單位，Joe亦無計可施：「呢個真係細得過分，唯有用多功能傢具去慳位。」現時實惠等傢俬鋪，都多了組合或摺疊式傢具發售，配合現實所需。追溯這些劏房戶的起源，早於六、七十年代，已有小型發展商專起「劏房單位」。跟隨李嘉誠三十多年的長實前高級營業經理何雨盈憶述：「早喺三十幾年前，長實度好不同單位景觀及面積後，發現有多餘空間，就將嗰啲用唔曬、攝頭攝尾、又無景觀嘅面積劃做細單位嚟賣，例如係銅鑼灣駱克大廈。」只是當年這些無人搶的豬頭骨，今時今日竟變成搶手貨！中原地產創辦人施永青認為，現時發展商再起這些細單位是浪費資源：「應該起中型單位，首次上車人士先去買二手細單位。現時長實仲要捆綁咁賣，根本就係『買豬骨搭豬肉』。咁起樓法，分分鐘以後間樓仲細過公屋。」財政司司長曾俊華本週在網誌中表示，留意到近日細價樓熾熱，指樓市一旦轉勢，這批買家的抵禦能力較弱。但長遠房屋策略督導委員會委員黃遠輝認為，新婚及年輕人如有迫切的置業需要，買入二百萬左右的細價樓，不用太擔心，認為風險甚低，「大家見辣招推出後，樓價只係跌咗百分之五到十，但已經有不少人走出來買樓，證明需求係好大，呢啲需求正是支撐樓價的因素，所以短期內，尤其細價樓，樓價下跌嘅風險好細。如果等到嘅，等到二○一七年，政府先會推到供應出嚟，到時樓價可能就會下跌一至兩成嘅。」
銷監局VS地監局
今次長實賣嵐山，惹來的其中一個風波，是被銷監局強烈遣責，指長實要準買家書面同意不參觀現樓，是「嚴重違背條例精神及損害準買家利益」，質疑長實沒盡任何努力開放現樓。近期與長實招來招往的銷監局，全名是「一手住宅物業銷售監管局」，去年四月才成立，透過法例第621章《一手住宅物業銷售條例》，主力監管賣一手樓的發展商。另一個同類型的監察機構，是成立了近十七年的地產代理監管局（地監局）。後者以地產經紀為監管對象，是執行法例第511章《地產代理條例》 的法定機構。銷監局與地監局不單名稱相近，而且銷監局亦可就發放虛假或具誤導性的一手住宅物業售價資料，而向地產經紀作出起訴，所以兩局經常被混淆。事實上，兩局近期亦愈趨「如影隨形」，銷監局收到投訴，或傳媒踢爆發展商有何不當時，例如新盤水分票、要求準買家簽「無參觀同意書」等，不時都會主動要求地監局作出相應跟進。只是，地監局不如銷監局有政務官坐鎮，而且監管不了發展商。要在發展商私人範圍內的售樓處巡查蒐證，就曾發生過發展商以「安排緊」為由，要地監局職員等足大半小時都不放行的尷尬情況。現時地監局主席陳韻雲，是資深投資者及發展商，亦有「利益衝突」之嫌。