📖 ZKIZ Archives

供樓與租樓（一） 笨發.

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy1/
 

自置物業有兩年時間了，明年今日，三年的罰息期便會屆滿，keep住供落去，定係賣左佢，轉買為租好？

於是今日用excel計一計數，嘗試用客觀數據支持自己的下一步行動

有以下假設：

  1. 樓價每年升8%，折舊3%，即淨增值5%
  2. 通脹3%

筆者住緊的乃一20年樓齡之物業，每年淨增值5%相信已是相當樂觀的數字，而平均通脹3%應該雖不中亦不遠矣。

 

Option 1 Keep住供（95按，30年）

10年後層樓約值180萬，減去所有銀行貸款，尚餘90萬，present value近70萬。

 

Option 2 轉買為租

如轉租一相約面積的單位，租金較原有的供款 + 差餉管理約可節省$1,500，並即時套回約$15萬現金。

15萬現金，假設年回報15%，10年後值60萬，present value為45萬

另加每月投資$1,500，假設年回報15%，10年後值41萬，present value為30萬

即10年後共得101萬，present value75萬。

 

表面上看，10年後兩種方案差別不大，唯時間越長相距會越來越巨大，且有以下隱憂

  1. 10年後30樓齡的舊樓還可以每年淨增長5%嗎?
  2. 維修開支會增多
  3. 會住厭

另一重要假設為每年投資回報達15%，如低於此數，則供落去較可行，如能高於此數（say20%），則option 2的回報會遠高於option 1。

回顧自己過去數年（01年打後）的揀股成績，15%或以上應該屬於能力範圍以內的，何況本金只是可憐的幾十萬，應不存在本金過大難以投資的問題。

總結，明年今日，除非樓價太殘（相信機會很微），如無意外應會沽出現有物業，轉買為租，增強現金流追求更大回報。

OLYMPUS DIGITAL CAMERA

P.S. 此文成於2007年中，事後睇返，對股太樂觀，對樓信心不足。不過我永遠強調，係人就市，唔係市就人，投資最忌一本通書睇到老，便會變成坐井觀天。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=75225

供樓與租樓(2) 笨發

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy2/

半年前（咁又半年…），寫左篇供樓與租樓，比較了keep住供樓同轉供為租兩個情況。結論係自己會半年後沽樓，套現增加現金流。如今市況大變，樓價及租金都同時飛升，似乎需要重新檢視此一策略。

選擇有三，預期半年後樓價再升15%，同一物業租金上升至每月$6500。

  1. 半年後keep住供，不變
  2. 半年後沽出手上物業，租樓

case1：供樓支出$5,000（預期再減息兩次共半厘），加差管$900，每月支出共$5,900。

case2：沽樓，減去樓按套回約50萬現金，每月租樓支出$6,500，

50萬現金每年投資收益15%計，平均每月投資收入$6,250，每月淨支出為$250。
10%計，平均每月投資收入$4，167，每月剩支出為$2,333。
5%計，平均每月投資收入$2。083，每月剩支出為$4,417。

租金雖然會跟隨樓價上升，然而樓價的基數遠超於租金，樓升15%便多十幾廿萬落袋，這十來萬（say15萬）只要每年有10%回報，每月便有$1,250，足夠抵消租金近20%的升幅。明顯地，明年中樓價越高，我轉供為租的誘因便越大。

當然，仲有另一個可能性，就係換樓。下一篇文再探討下，希望到時唔會已經賣左層樓。

P.S. 2007年尾，當時成班fan已見到套股換樓的趨勢，實在係太明顯，不過真係估唔到，一場世紀金融海嘯會在下一年發生，睇返當時的租樓供樓支出，同而家比較，仿如隔世……

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=75344

供樓與租樓(3) 笨發

http://notcomment.com/wp/rent-or-buy3/

來到第三個可能性──換樓。換樓一般來說會有兩個目的

  1. 提升生活質素
  2. 玩多一鋪搏升值

 

Scenario 1: 生活質素

小弟現居沙田圍一帶，呎數（4xx），步行往馬鐵站約10分鐘，如搭樓下的小巴往沙田火車站，則約15分鐘（平均等車8+車程7）。前往上班地點（尖沙咀），出門口到office，door to door計約50分鐘。

而女友的上班地點並不固定，而佢只喜愛搭巴士，前往巴士站+等車+車程總體來說平均約1小時10分鐘。

 

a. 如換樓至市中心火車站上蓋，每人每天每程約可省回10分鐘交通時間，來回20分鐘。

早一兩星期睇樓，48x呎的偉華做價180-190萬。如此一刻賣樓，應可套回30萬左右，隊晒落去新樓，按30年計，每月供款約8千，加埋差管即$9,000。這一刻的供款約是$6,000全包。

即每月支出會多$3,000，換來每天來回20分鐘時間的saving+多幾十呎地方用。

 

b. 如換樓至九龍東地鐵沿線，48x呎的淘大同樣做180-190萬，上班交通時間較現居快15分鐘度，唯人口密度勁高，治安較差亦較嘈吵。

即每月支出多$3,000，換來每天來回30分鐘時間的saving+多幾十呎地方用-週遭環境質素輕微下降。

如地點再好d或再大d的，則每月供款會更多，逼近能力範圍的極限，所以不作考慮之列。

 

結論係，換樓的確能帶來生活質素的輕微提升，唯值不值得每月多花$3,000，小弟個人則有多少保留。

 

Scenario 2: 搏多一鋪升值

前文第一篇<租樓與供樓>曾經計算過，如每年投資收益能保持平均15%，長線應該可以跑win樓市（假設樓每年升8%折舊3%，剩增長5%）。你可能話，人人都睇（包括自己）明年樓市起碼升15-20%，你用8%黎計會唔會保守得濟？

回看過去樓市表現，通常都係急升一輪又橫行/調整一兩年，幾年下來拉勻每年8%便差唔多了。05年中原指數年頭約53點，升到07年底64點，3年升幅兩成，主要的升幅都係集中於07年第四季。

和現下環境相近的90年代初，樓市亦都曾急升到94年，唯打後兩年都一直調整至96年初。

咁，剩係睇一年囉，搏佢20%都好嘛～換樓的成本頗大，搬黎搬去，買賣佣金，律師費，簡單裝修執漏等等，幾萬蚊走唔甩。一來一回，較諸唔換樓坐多半年，其實相差不遠。

千萬唔好誤會小弟看淡，事實上小弟係其中一個最看好樓市的人，問題係呢一刻樓換樓，值搏率不高，keep住本身的物業等升可能更上算。

綜合生活質素及搏升值兩點，我都認為係呢一刻換樓，並不是一個理智的決定，當然半年後可能又係另一世界，到時再review未遲。

cci_chart

計死數？

至於有網友提醒，做呢d決定唔應該計死數，要加入埋主觀及個人感受因素，小弟相常同意。

唯主觀感受等等乃不可計量的因素，我們只能將此歸類為感性消費。事實上，我們作出感性消費時，一定會以理性因素作為基礎的。

舉個例，有人可能覺得朝早／夜晚訓多半粒鐘大過天，因此上述的淘大花園便是必然選擇，代價是每月俾多$3,000。咁如果係$5,000呢？又或$7,000？可能已足夠住遠d大d，但每日搭的士返工了，到時選擇就未必再係一樣。

故此，只有係死數上計得清清楚楚，我們才能知道自己係感性消費上所付出的真正溢價，從而作出一個最適合個人又平衡各方利益的選擇。

******

睇晒咁多個scenarios，目前仍然係坐多半年，之後轉供為租最上算。

P. S. 又係事後回望，2007年果一刻的決定，好難講係啱定錯，不過你話係一動不如一靜，都可自是一種策略，right？

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=75509

零收入如何交租供樓？（2014/3/20） 林本利

2014-03-20  NM
  
 

 

歷史告訴我們，任何公營或私營機構若過分膨脹，除了難以管治外，亦容易衍生貪污腐敗等問題。特別是公營機構，經費來自公帑，機構愈膨脹，高級職位便愈多，根本沒有考慮到本身的承擔能力，能否應付新增的需求。

筆者對房委會及房屋署未來十年大量建屋，每年負責六成的房屋供應，興建28,000個住宅單位，實在深感憂慮。九七回歸後，首任特首董建華提出每年建屋八萬五的房屋政策，當中五萬個屬公營房屋，佔每年供應量近六成。之後幾年，房委會大量建屋，超額完成任務，每年新落成公屋及居屋數量突破五萬、六萬，甚至七萬。

公營房屋供應激增，自然對私樓需求有所影響，導致樓價從高位大幅下挫六、七成。即使美國在2001年911事件後大幅減息，亦不能阻止樓價繼續下滑。樓價大幅下挫，十多萬個在1996至2001年認購居屋的家庭變成「負資產」，一生積蓄完全蒸發，還要欠下銀行巨債。

出租公屋單位激增，2001年落成量接近五萬個，較當年約兩萬個新增住戶還要多，即新落成公屋足夠讓所有新增住戶入住，還有三萬個剩餘。還記得當年有單身的朋友，申請公屋不足一年便獲批上樓。由於公屋位處新界，遠離工作地點，她便把單位空置，放假時才前往度假。同樣，有朋友輕易購得在天水圍的居屋貨尾單位，但甚少用作居所。之後見樓價大跌，便按照筆者建議把居屋以原價售回房委會，取回首期款項後再以低價購買私樓。

最近審計署和立法會政府帳目委員會炮轟房委會編配公屋多處弊病，沒有定期覆核公屋輪候申請者的資料，包括他們的資產和收入水平，以及婚姻狀況。房委會和房屋署為了擴展業務，自然有誘因讓公屋輪候冊大排長龍，好向政府提出增加建屋量和爭取更多財政資源，故此不會主動覆核申請者資料，把不合資格的人剔除。

截至去年12月底，公屋輪候冊上約有12.1萬宗一般申請，以及12.2萬宗配額及計分制下的非長者一人申請，合共24.3萬宗。換言之，24.3萬宗申請個案，超過一半是非長者單身人士的申請，他們大部分沒有急切的房屋需要。過去兩年多，這類申請者的人數大幅上升近倍，由6萬多人增加至超過12萬人，完全是由房委會自己創造出來的需求。由於房委會向非長者單身人士申請公屋實施計分制，申請年期愈長，分數便愈高，故此鼓勵不少年輕人一屆18歲便申請公屋。亦由於申請公屋只設入息和資產上限，不設最低收入下限，一些大專學生、失業人士和雙失青年也排隊輪候公屋，令輪候冊的申請人數不斷上升。事實上，申請者若沒有收入，又如何支付公屋租金？若然生活上有需要，他們可以申請綜援而非公屋。最近房屋署建議調高公屋入息上限8.4%，勢將進一步增加輪候人數。同樣，房委會沒有為居屋申請者設立資產及入息下限，一些人沒有資產和入息也提出申請，他們又如何支付首期和供樓？若是有家人幫助，便應把家人的資產和收入計算在內。此外，房委會去年把申請居屋的資產上限調高至83萬元，每月入息上限調高至4萬元，讓全港八成多家庭合資格申請居屋，自然又製造大量居屋需求。因此，政府和立法會實應要求房委會檢討公屋和居屋申請資格，把那些沒有收入，或者收入已經超出上限的申請者剔除，再合理地調整申請公屋和居屋的資產及入息上限。不要讓房委會自我製造需求，浪費公帑興建大量公屋和居屋。

林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作初網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=93710

供樓現金流和穩定現金流的股票對沖

筆筆者最近量地，錢雖然不多，因為需要供樓，但仍在思考如何供樓以自住這個問題，發現樓價其實和需要投入的資金不同，大家可以想想言不言之成理。

假設筆者購房價約400萬，借首期90%，即360萬，另保金4.35%，即15.66萬，即借375.66萬，利率以2.1厘作假設，每股供款約14,074元。

假設筆者有足夠的現金作為full-pay之用，即直接需360萬繳清房款。但如果筆者用REIT 作為對測現金流的手段，假設供樓利息不會增加，即是需要每年168,888元的現金流，假設我購入REIT的支持現金流，如果我購入相對穩定的REIT 約6%，即是需要281.48萬元就可以滿足需要，較全額付款金額少。

另外，如果香港仍然保持到穩定的經濟增長，REIT 應會亦會隨年月通漲升值，到30年後這筆REIT 的價值相信也可以多於281.48萬，房子的價值如果不被政府收回，相信亦會水漲船高，到30年後兩者兼得，不是更妙!

不用高息債券取代REIT的原因，始終都是因為REIT流通性強於高息債，REIT 的交易成本亦較低，何況高息債券有贖回的風險，REIT 相對較不會有這些風險。

但這模式亦會有風險，例如利息上升，突然有個人資金需要影響，又或是REIT物業有一定的問題，又或者是你有更高的回報的投資，現金被壓著不能投資，影響了最後的資產。不過:
(1)在利息上升方面，本身你已經有一定的REIT支持，雖然REIT的價值會因利息上升導致下降，不過這問題如果有穩定的工作，直接償還貸款，相信問題不大，何況本金已隨持續供款下降，導致損傷不大。
(2)個人資金需要影響本金方面，可能是急病、可能是搬屋，但本看這是無法辦免，這筆REIT 也可作為應急本錢，雖然降低利息支出，但有穩定工作應不是甚麼難事。
(3)至於REIT物業問題，相信選些大部分物業在香港問題應不大，如果他們有問題，自住物業亦一樣出事。
(4)更高回報的投資只是賺更多錢，但錢賺大了，要冒更大風險，相信筆者也不會做吧。

筆者相信這方法只是更大的套息，但想不清原理何在，大家可回答筆者嗎? 歡迎留言。否則筆者更多錢時候就會實現這計劃了。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=184431

樓民講場：從供樓學理財

1 : GS(14)@2012-02-18 12:02:22

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=16080990
本人三十有七，住香港仔私人物業，幾經辛苦才供滿現有物業。回想當初，是父親提出要置業，因三名妹妹長大，要有私人空間，但重點是：要我這個不懂理財的人儲錢，首期由我和父親各付一半，供款全部由我負責，家庭開支則由三名妹妹分擔，結果點？每月我用了近八成薪金供樓，供了 15年，總算把樓按供滿，正式擁有自己的物業。
買樓、供樓從來不是容易事，每日要節衣縮食，控制開支，當時年僅 21歲的我，真是很不習慣。那些年，有哪個年輕人不出街、不去旅行、不拍拖玩樂？朋友約到怎樣推呢？但供樓的能耐，是迫出來的。
眼看現今的青年只顧玩樂、換手機，不要說供樓，連管理費、差餉、水、電、煤都未必應付到，錢怎樣來亦會怎樣去，但當你把供樓變成習慣，會使你改變生活方式，改變理財的方法。
如果你是現今的 80後，請不要埋怨現時樓價貴，當有一日你發現你、我、他，人人都可以很輕易地應付到買樓、供樓的開支，物業就不再值錢，亦不可保值，物業本身，已可教你怎樣理財。
讀者布偉雄
2 : honey(6546)@2012-02-19 21:46:23

當有一日你發現你、我、他，人人都可以很輕易地應付到買樓、供樓的開支，物業就不再值錢，亦不可保值＜====== 實在太對
3 : 草帽(1253)@2012-02-19 22:44:57

以前我係咁諗, 自從金融海嘯後我改變了. 世界上沒有一樣野是保值.
4 : honey(6546)@2012-02-19 22:51:45

[size="2"]
3樓提及
以前我係咁諗, 自從金融海嘯後我改變了. 世界上沒有一樣野是保值.

[size="2"]海嘯唔見咗幾多？[size="2"]
5 : 龍生(798)@2012-02-20 00:51:02

雷曼債券?
6 : 肥B(18468)@2012-02-20 11:22:10

有幾個經歷過97的同事(而都係3到尾 / 4字頭的), 都分享過佢地的自身經歷, 大致係話, 自住樓唔好孭咁大條數上身, 有乜冬瓜豆腐都可以重頭黎過.

投資的話, 樓升左, 見好就放, 錢, 賺唔晒0既, 難保明天突然市況逆轉, D客仔可以突然唔見晒, 銀行可以突然話唔放水, 總之BUFFER(做乜都係)要預多D先好!
7 : GS(14)@2012-02-20 20:58:56

6樓提及
有幾個經歷過97的同事(而都係3到尾 / 4字頭的), 都分享過佢地的自身經歷, 大致係話, 自住樓唔好孭咁大條數上身, 有乜冬瓜豆腐都可以重頭黎過.

投資的話, 樓升左, 見好就放, 錢, 賺唔晒0既, 難保明天突然市況逆轉, D客仔可以突然唔見晒, 銀行可以突然話唔放水, 總之BUFFER(做乜都係)要預多D先好!


有無古仔聽下?
8 : passport(1491)@2012-02-20 21:03:13

6樓提及
有幾個經歷過97的同事(而都係3到尾 / 4字頭的), 都分享過佢地的自身經歷, 大致係話, 自住樓唔好孭咁大條數上身, 有乜冬瓜豆腐都可以重頭黎過.

投資的話, 樓升左, 見好就放, 錢, 賺唔晒0既, 難保明天突然市況逆轉, D客仔可以突然唔見晒, 銀行可以突然話唔放水, 總之BUFFER(做乜都係)要預多D先好!
我都有興趣聽下
學下野
9 : 肥B(18468)@2012-02-21 11:27:23

中午食飯成枱人一齊唔方便問啦, 都係話有什麼事, 負資產都係申請破產, 唔好連累其他人嘛, 而唔按咁盡, 跌起上黎, 要入肉都無咁攞命....樓嘛, 市況差時唔係話減價就有人接貨嘛...
10 : passport(1491)@2012-02-21 12:38:38

9樓提及
中午食飯成枱人一齊唔方便問啦, 都係話有什麼事, 負資產都係申請破產, 唔好連累其他人嘛, 而唔按咁盡, 跌起上黎, 要入肉都無咁攞命....樓嘛, 市況差時唔係話減價就有人接貨嘛...
咁又係
市差
無人有6-7成首期
銀行又唔肯做
減多3成都未必有人接
11 : GS(14)@2012-02-21 21:22:05

10樓提及
9樓提及
中午食飯成枱人一齊唔方便問啦, 都係話有什麼事, 負資產都係申請破產, 唔好連累其他人嘛, 而唔按咁盡, 跌起上黎, 要入肉都無咁攞命....樓嘛, 市況差時唔係話減價就有人接貨嘛...
咁又係
市差
無人有6-7成首期
銀行又唔肯做
減多3成都未必有人接


咁真是好慘，焗住...
12 : passport(1491)@2012-02-21 22:43:24

11樓提及
10樓提及
9樓提及
中午食飯成枱人一齊唔方便問啦, 都係話有什麼事, 負資產都係申請破產, 唔好連累其他人嘛, 而唔按咁盡, 跌起上黎, 要入肉都無咁攞命....樓嘛, 市況差時唔係話減價就有人接貨嘛...
咁又係
市差
無人有6-7成首期
銀行又唔肯做
減多3成都未必有人接


咁真是好慘，焗住...
分分鐘變銀主 負資產 再慘D就破產
13 : 龍生(798)@2012-02-22 14:16:21

變銀主都多數要破產...
14 : GS(14)@2012-02-22 22:31:15

13樓提及
變銀主都多數要破產...


好慘
15 : passport(1491)@2012-02-23 00:29:22

真係好慘
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=277810

中環在線：香港人用13年收入供樓 樓奴再創高峯

1 : GS(14)@2012-05-10 00:41:56

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120509/16319865


呢個調查每季做一次，統計澳洲、加拿大、英國同美國等國家合共325個城市嘅置業負擔比率，將各城市劃分為「可負擔」、「頗難負擔」、「難以負擔」同「極難負擔」。最新調查中，超過兩成合共71個城市歸類為極難負擔，本港住宅樓價中位數（315萬元）相當於家庭每年收入中位數（24.9萬元）嘅12.6倍，係調查城市中最高。
至於緊隨香港其後嘅樓奴，分別係加拿大溫哥華同澳洲悉尼，樓價分別係家庭每年收入中位數嘅10.6倍同9.2倍。波浪大師同華華講，家樓價同市民嘅收入嚴重脫節，隨時一個調整就會大冧。97年見頂以來，豪宅成交價屢創新高，反映二手私人住宅樓價嘅「中原城市領先指數」就未能升越歷史高峯，呢個係嚴重嘅「背馳」訊號，亦都係住宅樓市嘅隱憂。
2 : tyan(27180)@2012-05-10 07:43:42

家庭每年收入中位數.............香港有公屋重有數量都唔小.................其他國家有冇呢???住公屋係唔係應該抽出來?
再計過?
3 : tom2288(5941)@2012-05-10 07:53:50

樓價已經係人都知貴, 只係唔知幾時先回落!
4 : GS(14)@2012-05-10 22:15:01

2樓提及
家庭每年收入中位數.............香港有公屋重有數量都唔小.................其他國家有冇呢???住公屋係唔係應該抽出來?
再計過?


公屋個收入規定是可恥的
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=279255

放棄養車 縮短供樓年期

1 : GS(14)@2013-07-06 14:56:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130705/news/ec_ecv1.htm




【明報專訊】KL為一名年屆50歲的婦人，已婚，膝下有一女兒，丈夫長期患病失去了工作的能力，KL現任職的企業為製衣製造業，由於歐美經濟景氣不佳，導致該企業的生意陷入危機。現時KL還有樓按未完成供款，感到前路茫茫，因此諮詢理財顧問以作安排。

削駕車開支 每月省2180元

若加上女兒的家用，現時整個家庭的每月收入為2.2萬元，若扣除日常開支的所需後便所餘無幾。按揭方面的每月支出6500元，現時尚欠銀行70萬元，計劃於2024年完成供款。KL欲縮短供款年期，那便要找到另外的資金增加供款了。首先，若把2018年從儲蓄保險中拿回的18萬元全數放入按揭中，那便能把完成供款的時期由2024年推前至2021年。另外，現時她的流動資金只有3萬元，既使作為緊急之用的現金也不足夠，因此筆者並不建議動用這筆錢。那麼，若要獲得額外的資金，那便要從日常上的開支下手了。

筆者留意到，現時KL每月的開支中，當中車位及油費每月需1350元，另每年需1萬元的保險及續牌費。由於駕車多於假日遊玩而非工作所需，屬於非必要的日常開支，KL可考慮削減這方面的開支，那每月平均便可多出約2180元的資金。若要縮減供款年期，這筆資金當有兩個方法運用，其一，直接的把每月供款調升至8680元，則完成按揭的日期推將進一步的推前至2019年。其二，是把這筆資金用作投資，現時KL的供款年利率約為3.25厘，只要每年的回報率高於按揭利率，讓資金滾存數年再投入按揭中，理論上更能有效的推前完成供款年期。

避投資風險 建議供樓增至8680元

雖然，兩種方法均有可取之處，可是筆者仍不建議KL採取第二種方法，雖然透過投資作滾存能更有效累積資本，但即使採取保守的投資取向，當中仍會承受一定程度的風險。而且，在當前的情下，筆者認為減低債務遠比資本增值更為可取。自2008年金融海嘯後，美國聯儲局為提振經濟而實施規模龐大的量化寬鬆政策，市場的資金成本每愈下，增加投資者大舉借貸來投資的誘因，促使大量的流動性進駐股、樓、匯及商品市場中。可是，從近來聯儲局的議息會議得見，美國的量化寬鬆政策已差不多走到了盡頭，再進一步放寬的空間應已餘下無幾，即是說，聯儲局貨幣政策的方向已定下了，分別在於實施的時機而已。

隨覑美國經濟愈見復蘇，聯儲局開始「收水」的機會便會增加，且看，美國10年期債息亦於近來節節上升。因此，可預期在未來時日資金的成本將會與日俱增，並加重了債務上的負擔。因此，筆者認為對於KL而言，由於每月可餘下的資金並不多，因此適宜盡快減低債務水平，始終按揭仍是屬於債務的一類，一旦美國在未來時日落實加息，那便有機會超越KL能負擔的水平。

黃文傑
2 : 自動波人(1313)@2013-07-06 15:15:48

得3萬蚊流動現金,好無安全感
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=283223

機率廿三萬分之一中滙豐鈔全餐　幸運兒欲炒賣助供樓

1 : GS(14)@2015-04-15 08:27:07

■「中全餐」的Rico稱僅留一張單鈔收藏。司徒世華攝


【本報訊】滙豐150周年紀念鈔昨日公佈抽籤結果，全城瘋狂認購下，查詢抽籤結果的紀念鈔網站一度「大塞車」而無法登入。中午過後不少幸運兒相繼在網上「報捷」，有幸運兒抽中比六合彩三獎更難中的「全餐」（即3張單鈔、1套3連張及1套35連張全部抽中），盼轉售可助供樓一至兩個月。記者：袁柏恩　林社炳



滙豐今次發行150元紀念鈔，每人最多可申請購買3張單鈔、1套3連張及1套35連張，分別錄得4.4倍、21.6倍及64.8倍超額認購。如果要抽中全餐，成功機率僅得23.4萬分之一，比六合彩三獎（5.5萬分之一）更難中；要抽中3張單鈔，機率亦僅157分之一。





雖然中獎機率低，但昨午起仍有不少幸運兒報捷。facebook專頁「滙豐銀行150週年紀念鈔齊齊報價區」，至少5人貼出中全餐的截圖分享喜悅，亦有不少人獲「安慰獎」，抽中3張單鈔。《蘋果》員工Rico是抽中全餐的其中一名「幸運哥」，他早前在妻子慫恿下加入認購行列，本着「中晒都唔會蝕」的心態，認購時點算了全餐，妻子則只認購2張單鈔及1套3連張。豈料今午登入時驚見自己中全餐，妻子則無抽中。他表示當初只是湊熱鬧，今次當「發橫財」，如有好價錢會立即放售，預算35連張約5萬元會放售，但會留一張單鈔收藏。他笑言不預計大賺，自己亦非炒家，「幫補吓買吓奶粉呀、供吓樓，幫得幾多得幾多啦，香港又冇錢派」。他過去亦曾認購中銀紀念鈔，轉手兩張，每張賺約千元。




最後一批領鈔者憂炒不起

另一名認購了單鈔、3連張及35連張各一套並全中的幸運兒林先生則笑言，當初純粹抱着各選一套、「睇吓中邊樣」的心態認購。他坦言未了解市場價格，「如果（差價）有一倍就賣，有半倍都好好」。他表示對滙豐有感情，過往亦儲下少量舊紙幣和特別號碼的紙幣，今次亦打算收藏3連張不出售；至於放售所得則打算用作「食餐好」。雖然紀念鈔最快要到6月9日才到手，不過不少幸運兒已開始討論領鈔當日如何放售，高登討論區更已有人成立WhatsApp群組，預備在領鈔當日互通炒價消息。不過即使抽中亦未必開心，由於領鈔期由6月9日至28日橫跨3周，有抽中單鈔且6月28日始可領鈔的網民無奈表示自己為最後一批領鈔者，擔心屆時價錢炒不起。另外，有市民不滿原本選擇到荃灣分行領鈔，卻被安排到中環總行，「一係就唔好畀人揀地方領鈔，對好多老人家嚟講都好唔方便」。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150415/19113280
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=289629

3個月拆息5年新高　供樓負擔升

1 : GS(14)@2016-01-19 22:37:50

■專家認為，拆息上升速度溫和，但H按用家要有心理準備，稍後或有機會要轉用P按。資料圖片


【本報訊】資金流走效應下，本港銀行同業拆息抽高，3個月拆息升至0.44871厘，屬2010年中以來逾5年新高，新造或已造H按的業主，供樓負擔略為上升，惟有分析指出，在龐大的銀行結餘下，拆息僅會緩慢向上。目前3個月美元拆息約為0.62厘，與同期港息差距約0.17厘，分析指，若果資金加速流走，將會使本港加息步伐加快與美息貼近，而港滙跌穿7.8心理關口下，3個月港元拆息（H）微升3、4點子至約0.45厘。渣打香港高級經濟師劉健恒認為，拆息升幅雖然輕微，但可算是美國去年底加息後，首次港息跟隨美息向上走，惟目前港元銀行體系結餘仍然龐大，港元息率上升速度不會很急。中銀香港（2388）副董事長兼總裁岳毅稱，離岸隔夜香港銀行同業拆息回落，但一周及以上拆息相對較高，預計情況屬短期，料很快回歸正常水平。拆息向上最首當其衝的，是H按用家。據本報統計，假設樓價400萬元，承造八成按揭，分25年攤還，3個月港元拆息上升後，每月供款將由13,751元，增加47元至13,798元。假設樓價是600萬元，每月供款則由20,627元，增加70元至20,697元。




用家稍後或需轉用P按

中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，目前八成選用H按，拆息上升速度溫和，而且H按設封頂（與P按睇齊）。不過H按用家要有心理準備，稍後或有機會要轉用P按。經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，H按實際利率為1.96厘，仍較P按為低，要拆息抽升至0.45厘，H按才與P按睇齊。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160119/19457873
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=294533
Next Page
ZKIZ Archives @ 2019