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廣州拍地新規見效:萬科奪兩塊住宅地 自持體量均過半

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-04-28/1099761.html

每經記者 魏瓊

4月28日,競價方式調整後的廣州迎來首次土地出讓,出讓地塊為6宗,其中2宗為住宅地塊,4宗為商業用地。萬科拿下白雲和黃埔長嶺居2宗住宅地塊,自持面積均超50%,4宗商業地塊均底價成交。6宗地總價達55.7億元。

由於廣州政府加碼調控土地市場、創新出讓方式,此次土地拍賣並沒有延續早前高價地頻出的狀況,沒有出讓區域創出新高。

針對此次土地出讓的情況, 廣州市國土資源和規劃委員會表示,土地出讓競價方式調整初見成效,未來將繼續密切跟蹤和分析下一階段的土地市場運行情況,堅決防止異常高價地擾亂市場預期。

萬科勇奪兩塊住宅地

6宗地塊集中出讓,加上政策調控以及拍地方式創新,當日的廣州土地市場格外熱鬧。

位於白雲區魚苗場住宅地以及黃埔長嶺區住宅地采用“限地價+競配建+競自持+搖號”的方式,這是廣州土地市場首次采用競自持以及搖號方式拍地。

據了解,包括保利、萬科、招商等超20家知名房企參與競拍,最終被萬科擊敗,兩宗宅地均被收入囊中。兩宗住宅地塊均進入競自持環節,但並未進入到搖號環節。

其中白雲區魚苗場住宅地,萬科以23.88億元和1350平方米配建面積拿下,扣除安置房面積後,萬科需自持50%的建築面積,即40019平方米,折合樓面價29382元/平方米(不含自持面積)。

同時,萬科以12.22億元以及900平方米配建面積拿下長嶺區宅地,自持物業面積達55%,為33851平方米,折合樓面價為19862元/平方米(不含自持面積)。

以過半的自持比例連續斬獲2宗住宅地塊,萬科相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,廣州創新競自持的競拍方式,有助於把地價、房價拉回到正常的區間,重回理性軌道,從而有利於房地產行業的平穩健康發展。 

廣州萬科助理總經理喻敏峰認為,房地產將朝著運營的方向發展,先進的經濟體自持的項目越來越多。如果廣州市場土地出讓繼續大量出現競自持的情況,萬科肯定會繼續參與競拍。萬科在北京也有了100%自持項目的先例,如何提供高效的產品運營是接下來萬科需要面對的。

針對此次土地出讓的情況,廣州市國土資源和規劃委員會表示,土地出讓競價方式調整初見成效。此次土地出讓實現了對居住用地公開出讓方式的一次有效調整,自持比例的住宅用地並未減少市場上的住宅供應量。企業自持部分的商品住房作為租賃住房,須整體確權(只辦理一個不動產權證),不得銷售,持有年限與土地出讓年限一致。

如何處理自持面積這個問題,方圓地產首席市場分析師鄧浩誌認為,主要兩個方案,一是類似長租公寓,進行統一經營管理,定期收租。當前租賃與資產價格比,回報率僅2%左右,該方案壓力較大;二是一次性10年以上的超長期出租,租客自行打理,市場稱“買使用權”,屬以租代售方式。

合富輝煌研究院顧問黎文江認為,白雲魚苗場地塊周邊外地人多,可以考考慮用於出租,長嶺居地塊附近有廣州幹部療養院等,可以考慮做養老項目。

廣州萬科認為,競自持的新模式對房企的資產運營能力提出了更高要求,萬科在轉型城市配套服務商的過程中,推進泊寓、商業等“八爪魚”業務拓展,有信心通過資產運營的方式使自持物業得到增值。

4宗商業地底價成交

位於黃埔區的4宗商業地塊則分別被創維、君華、鑫業投資、保利城投4家公司底價拿下。

其中,廣州開發區KXCD-D1-7地塊被廣州鑫業投資發展有限公司以8.9億元總價拿下,折合樓面價為6630元/平方米;科學城KXC-S1-3地塊保利城投以5.45億元拍得,折合樓面地價為4800/平方米。

科學城KXC-K1-6地塊被廣州創維電子有限公司以7632萬元拿下,折合樓面地價6711元/平方米;科學城KXC-K1-5地塊則被君華集團以4.48億底價競得,折合樓面地價為6750元/平方米。

據《每日經濟新聞》記者統計,4宗商業地塊共攬金約為19.6億元,加上萬科2地塊的36.1億元土地出讓金,當日土地出讓總金額為55.7億元。

知名房地產專家龍斌接受記者采訪時分析認為,4宗商業地塊底價成交在意料之中。目前廣州市場的商業庫存量較大,公寓發展存在一定的限制,不能賣給個人,增加開發商運營的難度。同時,4宗商業地位置相對較偏,加上出讓條件設置了一定門檻,底價成交是正常的。

龍斌認為,整體來看,廣州土地市場略有降溫,由於整體土地供應偏少,開發商還是看好後市的。房地產調控收緊是大趨勢,高價拿地潛在風險在加大。土地出讓方式組合拳的打出將倒逼行業的轉型升級,或將加速中小房企退出房地產市場,大型房企轉型速度加快,出現強者恒強的局面。

 

 

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元朗凹頭住宅地收10份標書

1 : GS(14)@2016-01-24 01:47:55

http://property.mpfinance.com/cf ... 0123/paa01/lab1.txt



【明報專訊】政府今季先後推出多幅地皮招標,其中昨日截標的元朗凹頭住宅地,共吸引10個財團入標,包括長實地產(1113)、恒地(0012)及新地(0016)等龍頭發展商。另政府亦推出赤柱黃麻角道地王招標,市場估計,每方呎樓面地價約2萬至3萬元。

昨日截標的元朗凹頭地皮,佔地約306,311方呎,可建樓面最高達36.76萬方呎。市場估計,項目估值9.9億至逾18億元,每方呎樓面地價約2700至5000元。昨日亦吸引10個發展商入標,包括長實、新地、恒地、信置(0083)、嘉華(0173)、佳明(1271)、K&K property,以及百利保(0617)與富豪酒店(0078)合組財團等。

入標價反映鄰近噪音因素

有份入標的佳明售樓部經理阮方華稱,現今市况較差,故出價較為審慎,集團計劃把項目興建洋房或者分層單位。K&K Property行政經理林綺華則表示,地皮鄰近配套不太完善,而且項目附近有噪音,景觀亦會受影響,不過入標價錢上已反映。

中原測量師行執行董事張競達表示,樓市回落,加上受到外圍環境轉差、股市波動等負面因素影響,後市添變數,料發展商出價傾向審慎,估計每方呎樓價地價約5000元,總值約18.4億元。

黃麻角道地王招標 估值最高67億

此外,繼何文田常盛街前車輛扣留中心地王推出招標後,地政總署亦剛公布,赤柱黃麻角道住宅用地將於下周五(29日)開始招標,並於3月11日截標。上述地盤面積27.23萬方呎,指定作私人住宅用途,最高可建樓面為22.6萬方呎。市場估計,該項目每方呎樓面估值約2萬至3萬元,地價估值料約45.2億至67.8億元。
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中信馬鞍山住宅地獲批則

1 : GS(14)@2016-05-21 18:08:11

【本報訊】屋宇署3月份共批出23份建築圖則,其中中信股份(267)旗下中信泰富馬鞍山地王落禾沙里住宅地獲批則。今年首季累積動工量達7,290伙,較去年同期增加12%,更創自2005年以來的近12年同期新高。落禾沙里住宅地由幾乎絕迹本港地產發展近17年的中信旗下中信泰富於上年5月以14.69億元奪得,每呎樓面地價6,502元,現獲批建3幢20至21層高分層住宅,可建樓面面積約22.6萬方呎。另外,於2010年1月倒塌的土瓜灣馬頭圍道唐樓項目,包括馬頭圍道43至45J號、鶴園街6至8號及春田街1至23號,市建局已承諾獨自發展項目,料可建住用樓面近22萬方呎,商業樓面近4.4萬方呎。市建局預計落成日期為2019年。同區市建局及新地(016)土瓜灣北帝街/新山道項目,亦獲批建單幢26層物業,項目可建樓面約10.5萬方呎,市建局預計可發展160個住宅單位。另今年3月私人住宅落成量錄833伙,首季(1至3月)落成量共1,803伙,較去年同期增1.1倍。美聯首席分析師劉嘉輝料未來多個新盤落成,而今年落成項目仍有約四成半未被吸納,為貨尾帶來壓力。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160520/19619865
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屯門住宅地月底招標

1 : GS(14)@2016-05-21 19:03:31

【本報訊】地政總署昨公佈,將於本月27日起屯門青山公路大欖段住宅用地,以及葵涌大連排道商業用地招標,截標日期分別為6月24日及7月8日。市場估計屯門地皮約值11億元,樓面呎價由3,750元至4,000元。資料顯示,屯門項目地盤面積約為8.16萬方呎,指定作私人住宅用途,估計供應量約500伙,最高樓面面積29.4萬方呎。美聯測量師行董事林子彬表示,項目規模較細,投資金額及風險較低,加上早前同區地皮均受發展商追捧,預料是次地皮仍可取得不俗反應,估計每呎樓面地價約為3,800元計算,地價約為11.16億元。參考同區去年中由萬科置業(香港)以逾38億元奪得的掃管笏住宅地(樓面呎價4,541元),以及恒地(012)以逾36億元奪得的管翠路項目,(樓面呎價4,621元),是次大欖段地皮估值低最多近兩成。另外,葵涌項目地盤面積約為1.3萬方呎,最高的樓面面積12.35萬方呎,估值約6.2億元至8.15億元,每呎樓面地價約5,000元至6,600元。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160521/19621044
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7住宅地排隊登場

1 : GS(14)@2016-07-11 23:34:39

【明報專訊】除商用項目外,本年度市區住宅地皮供應,亦以啟德發展區為主導,其中本年度新增7幅啟德住宅地,涉及單位達6000伙,可惜暫時仍未有啟德地皮推出招標。不過有業界人士表示,由於政府近年已推出不少新界項目,市區地買少見少,即使外圍市况不明朗,料發展商亦會積極爭取投得市區項目。

政府本年度首兩季推出招標的地皮中,暫時未有啟德住宅用地。資料顯示,首兩季推出的14幅官地中,市區地僅得油塘崇信街與仁宇圍交界地皮。如按照推地比率計,本年度上半年市區用地佔28%,未有港島地皮推出。事實上,在政府主力推出新界地皮下,近半年多以貼近市場預期下限價成交,有業界人士表示,多幅啟德住宅地大有機會於下半個財年登場,相信將可帶動市場氣氛。

[樓巿數據尋真]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8280&issue=20160711
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政府研增住宅地 啟德料添數千伙

1 : GS(14)@2016-08-09 06:43:08

【明報專訊】政府近年加強推地,早年規劃多個新發展區包括將軍澳南、大埔白石角一帶已先後完成推地,近年地皮新供應庫已轉至屯門掃管笏一帶及啟德發展區,隨着掃管笏及小欖一帶多幅地皮成功售出,加上啟德新發展區亦已累售6幅用地,政府有關方面亦繼續積極覓地發展。發展局局長陳茂波近日表示,啟德發展區部分用地或可改作住宅發展,宋皇臺附近住宅地盤亦有空間提升發展密度,預計可以額外提供數千個單位。

政府自2013年首度推出啟德住宅用地,至今已成功售出6幅用地,且每呎樓面地價亦節節上升,由2013年錄得有地皮以每方呎樓面地價4913元成交,升至2014年有地皮以每方呎樓面地價以6530元易手,反映發展商對該區用地興趣日增。本年度賣地表新增7幅啟德住宅地,涉及單位達6000伙。隨着啟德住宅地陸續成功售出後,未來可供出售的市區住宅供應將逐步減少,據了解局方有意增加該區供應。

或發展酒店逾4000房間

事實上,目前已規劃於啟德跑道區內有6幅臨海用地批作商業發展(亦可作酒店發展),可提供300萬方呎樓面;其中3幅用地仍未放入賣地表,包括4A區2號、4C區1及2號地盤,如全部最終作酒店發展,將令啟德新發展區酒店房間增加至逾4000間。有業界估計,如政府把餘下尚未推出的商用地皮改為住宅,按地積比3.4倍至4.4倍計、平均單位面積700方呎計,料單計啟德跑道區內可新增單位數目料逾千伙。

[樓巿數據尋真]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9238&issue=20160808
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=304907

九肚住宅地收18份標書 區內新高

1 : GS(14)@2016-09-10 13:31:38

【明報專訊】土地市場氣氛向好,發展商積極投地,沙田九肚麗坪路住宅用地昨日截標,並大收18份標書,打破同區由資本策略(0497)於2012年競投九肚山峰地皮收16份標書紀錄,創區內地皮新高。當中更有不少發展商亦組財團入標,而萬科海外(1036)更伙拍木薯資源(0841)合資競投。

萬科伙木薯資源競投

沙田九肚麗坪路住宅用地,位處新發展的豪宅地段,屬中低密度發展項目,雖然據賣地章程顯示,發展商需負責為項目毗鄰斜坡及一幅天然山坡分別進行勘察、維修及保養;另要鋪設行人通道及進行地下水管改道工程,但仍無減發展商投地興趣。其中長實地產(1113)、新地(0016)、會德豐(0020)、萬泰、永泰(0369)、大昌地產(0088)、嘉華(0173)、富豪酒店(0078)外,信置(0083)伙拍新世界(0017)、萬科海外伙木薯資源、英皇(0163)伙佳明(1271)、香港興業(0480)伙中信泰富、宏安(1243)伙錦華合資入標。此外,賭王四太旗下尚嘉控股亦有入標。

英皇國際高級物業主任莊瑞梅表示,公司與佳明合資入標,認為區內發展成熟,高層單位可享海景,而出價亦已反映中標後需維修山坡等因素。

市值逾10億 呎價4500元起

大昌地產集團執行董事李永修表示,集團向來有發展豪宅項目,並指最近市况好轉,加息因素亦已淡化,相信後市平穩發展,是次出價會略為進取。

項目地盤面積67,802方呎,可建總樓面244,084方呎。測量師估計,地皮估值介乎10.9億至14.6億元,每方呎樓面地價4500元至6000元。

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,雖然發展商需維修斜坡,加大發展成本,但由於發展商對後市具信心,加上該區暫時沒有土地新供應,估計入標價較進取,料提供中大型單位為主。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 9279&issue=20160910
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港府下季推7住宅地 兩港鐵項目急登場南港島綫恐未及通車 黃竹坑站地有變數

1 : GS(14)@2016-09-29 08:00:00

【本報訊】政府在港鐵(066)觀塘綫延綫及南港島綫未正式通車下,趕於下季急急連推兩個相關鐵路上蓋項目!發展局局長陳茂波昨公佈新一季(10至12月)賣地計劃,涉4,600伙,當中有1,800伙來自何文田及黃竹坑站鐵路上蓋項目,但此兩個鐵路項目,需根據實際通車時間而定,即是隨時有變數。記者:黃嘉銘



陳茂波昨指,新一季共有七幅住宅地皮共4,600伙招標,包括5幅官地及2個鐵路上蓋項目,焦點為觀塘延綫(港鐵預計於下月通車)何文田站上蓋及南港島綫(港鐵預計於今年年底通車)黃竹坑站上蓋項目,分別提供1,000伙及800伙,為今個財政年度首次有鐵路項目推出。但兩個鐵路項目,需根據實際通車時間而定。其中觀塘綫延綫已定於下月23日正式延伸至何文田站及黃埔站,故港鐵要推出何文田站上蓋項目,變數相對較少,應該可如期招標。



■陳茂波昨似乎暗示政府不能擔保南港島綫可如期通車。 李錦鏵攝

陳茂波:會有Plan B

黃竹坑站因應金鐘站擴建工程滯後,南港島綫通車日期早前被傳再延遲兩個月,即至下年農曆新年後才有機會通車,雖然港鐵早前否認,指仍維持本年底作通車目標,但陳茂波昨日亦表明,萬一南港島綫未能如期通車,他會有「Plan B、Plan C同Plan D」,但他未有透露具體內容,只是一再強調供應達標沒有問題,即是政府已經不可能擔保南港島綫可如期通車。他又指,已與港鐵有共識,會分階段推出兩項目招標,因一次過推太多,要考慮到市場承受力,因此何文田站首期只供應1,000伙,黃竹坑站首期供應800伙。他亦解釋,為何今個財政年度首兩季,未有鐵路項目推出,主要視乎通車情況,即當觀塘綫延綫未通車,亦都不可以急推有關土地,他直言「唔容許好似日出康城咁,通車後,仍不斷狂推(土地招標)情況」,因此,盡量在通車前,要商量好根據通車時間表推出鐵路上蓋項目。至於今個財政年度,政府計劃共推4個鐵路項目,除推出何文田站及黃竹坑站項目外,料最後一季推將軍澳日出康城及元朗錦上路站上蓋項目。市場估計兩個鐵路項目樓面補地價都有可能高於1萬元,隨時成為地王項目。理想城市集團企業估值部主管張聖典認為,季內將有兩幅位處鐵路站上蓋優質用地招標,加上由於市區用地相對罕有,相信將成為發展商的焦點,料可造出理想成交價。


中小住宅仍主導市場

高力國際估價及諮詢服務行政董事張翹楚則稱,即使通車情況出現誤差,相信港鐵都會如期招標。他又認為,未來鐵路項目供應仍充足,包括仍未推出的元朗錦上路及日出康城等。樓價自去年9月回落,但近月又明顯回升,陳茂波表示,歷史上香港樓價上落可以好大,但他不會揣測後市走勢,只會確保持續穩定供應。他並注意到近期樓宇單位面積細的問題,提醒市民未來三、四年一手潛在供應有9.3萬伙,當中7成為中小型物業,市民置業決定時需小心謹慎。對於雙辣招能否達到目的,現階段仍密切留意,只能說「睇得好緊」。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160929/19785255
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啟德住宅地收20標書 同區歷來最勁

1 : GS(14)@2016-10-29 12:48:18

【明報專訊】發展商繼續積極投地,被市場視作焦點的東九龍啟德發展區1K區3號地皮,昨日截標大收20份標書,數量超逾啟德1號(I)地皮2013年中收得16份標書,創區內住宅用地標書新高。事實上,地皮除吸引多家早前已投得啟德地皮的發展商入標外,不少中資企業如萬科置業(香港)、中海外(0688)、世茂房地產(0813)、保利置業(0119)亦有入標。測量師估計,上述地皮估值介乎36億至47.13億元,折合每方呎樓面地價約5500至7200元。

萬科中海外 保利等中資齊出擊

是次啟德地皮大收20份標書,多家大型發展商包括長實(1113)、新地(0016)、恒地(0012)、華懋、及英皇(0163)財團均有入標;其中早前已在同區奪地的會德豐(0020)、保利置業及中海外,是次亦有入標,同樣已在啟德「插旗」的嘉華(0173)是次伙拍信置(0083)入標。事實上,啟德發展區1K區3號地皮,吸引不少具中資背景發展商入標,除上述發展商外,市傳新世界(0017)是次伙拍招商局置業入標,另消息指木薯資源(0841)是次亦有遞交標書。

世茂房地產物業發展部副總監李志豪表示,看好該區發展,對項目審慎樂觀。而是次以合資方式入標的英皇,該公司高級物業主任劉超群表示,項目鄰近港鐵沙中線,看好該區發展。至於已在同區持有發展項目的嘉華,集團發展及租務總監尹紫薇稱,項目接近啟德體育園區,景觀不俗,看好該區發展,鑑於近期新盤銷情旺料購買力持續。

總樓面65萬呎 料可建1000伙

啟德第1K區3號地盤,地盤面積約12.1萬方呎,可建總樓面約65.5萬方呎,其中住宅樓面涉63.04萬方呎,料可提供約1000伙住宅單位,餘下屬商業樓面。業界認為,啟德發展區為未來市區盤供應重鎮,同時有鐵路優勢,不少發展商均力爭該區發展項目,料項目將以理想價成交。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0047&issue=20161029
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觀塘住宅地收12標書

1 : GS(14)@2016-11-12 05:39:30

【本報訊】政府加辣後首幅截標官地,為觀塘茜發道對出的住宅地皮,結果收到12份標書,與鄰近的油塘地皮反應差不多,本地大孖沙及不少中資均有投標,其中信置(083)聯同新世界(017)、嘉華(173)、內房世茂房地產(813)及麗新(488)合作出擊。觀塘茜發道對出的住宅地,於昨日中午截標,為政府加辣後首幅截標官地,反應備受市場關注。入標財團除了信置財團,另包括英皇(163)及佳明(1271)財團、新地(016)、會德豐(020)、遠展(035)、恒地(012)、長實(1113)、內房合景泰富(1813)及中海外(688)都有入標。


樓面呎價料7,000元

英皇國際執行董事張炳強昨表示,地皮到賣樓花起碼四、五年,故認為新辣招對地皮發展影響不大。遠東發展地產部總經理朱寶林則承認,出價因應政府加辣,將比之前有調整。項目為前茶果嶺土礦場,最高可建樓面82.66萬方呎,參考鄰近油塘地皮最近樓面呎價逾7,000元批出,市場估計項目樓面呎價約5,200元至7,000元,估值介乎43億至58億元。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161112/19830904
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