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人民日報：央企做大不等同於“什麽都幹”

最近，中央企業產業間整合開始啟動。率先試水的8家央企中，最引人註目的當數中航工業旗下年收入近200億元的非主業板塊——房地產業務全部劃轉至保利集團。這釋放出一個重要信號：央企以做強做優做大為目標，但不等於“面面俱到”“什麽都幹”，關鍵還是主業。

近幾年，央企跨界發展的新聞不斷。鋼廠去養豬、化工企業涉足金融、軍工企業開商場、擁有自有土地的央企更是紛紛做起了房地產生意……盡管國資委三令五申要專註主業，但央企投資分散、“大而全”的問題仍很突出。有的企業“處處開花”，國民經濟96個大類中涉足70多個;有的企業下設數百個法人單位，業務交叉混雜，內部同質化競爭嚴重。更有不少企業，始終對“聚焦主業”不以為然，認為企業以利潤最大化為目標，只要能夠實現國有資產保值增值，進入哪個行業應根據市場變化自主判斷，不必一一劃定具體的產業領域。

為什麽強調央企要專註主業?這是央企特殊使命所決定的。有“國家隊”之稱的央企，承擔著在關鍵領域發揮國有經濟控制力影響力帶動力、參與全球競爭的職責。前不久國務院辦公廳《關於推動中央企業結構調整與重組的指導意見》再次明確，央企要在國防、能源、交通、糧食、信息、生態這些關系國家安全的領域實現保障能力顯著提升;在重大基礎設施、重要資源以及公共服務等關系國計民生和國民經濟命脈的重要行業控制力明顯增強;在重大裝備、信息通信、生物醫藥、海洋工程、節能環保等行業的影響力進一步提高;在新能源、新材料、航空航天、智能制造等產業的帶動力更加凸顯。不管自己的主業定位，什麽賺錢就一窩蜂去搞什麽，哪塊市場熱就直奔哪兒，顯然與國家發展央企的初衷不符。

“多而不專”“主業不主”也影響著央企鍛造核心競爭力。經過多年發展，央企在國內基本做到行業前三甲。然而這還遠遠不夠，作為“國家隊”的代表，企業究竟行不行，要到國際市場上去掂一掂。從這個角度看，央企的主業還不夠強，從市場份額、盈利能力到核心技術、品牌價值，能稱得上第一的不多。原本就存在差距，再不集中力量精耕核心業務，只會離國際一流企業越來越遠。何況，那些在主業之外到處投資的企業，雖然一度賺了點錢，但最終形成穩定利潤源的極少，其中不少項目反倒成了“出血點”。去產能是當前供給側結構性改革的重要任務。部分過剩產能、僵屍企業，恰恰是前幾年一些企業盲目投資導致的。

有人認為，既然強調央企要做強做優做大，“做大”不可能只圍著主業轉，就是要多元投資。這是一種誤解。做強做優做大，是從國有經濟、國有資本總體上強調的。新一輪國企改革的一項重要任務，是通過調整優化國有資本布局結構，推動國有資本向關系國家安全、國民經濟命脈和國計民生的重要行業和關鍵領域集中，向前瞻性、戰略性產業集中，向產業鏈價值鏈的中高端集中。剝離非主業、清理非優勢業務，才能把資源和力量向關鍵領域、重要行業集中，才能更好地服務於國家戰略。“做大”也不只看規模，追求的是強而優的“大”。眼下，不少央企已經具備相當大的體量，存在的問題是不強不優。主業之外的低效業務，往往是拖後腿的板塊。聚焦主業，讓該退的退出、該集中的集中，方能真正做強做優做大。

南下拿走香港一半新拍土地，內地房企做得“在行”

在香港香港島南區香港仔對面的小島嶼上，近日出了一樁大新聞。在這個全島面積僅有1.3平方公里的小島上，誕生了全香港最貴的一塊地皮。

根據香港特區地政總署公布的數據，鴨脷洲利南道的住宅地皮以168.56億港元(約合149億元人民幣)批出，折合每平方英尺樓面價格高達22117港元(即每平方米約21萬元人民幣)。按總價計算，已成為香港最貴地皮，較估值高出了10.3%。

而購入地皮的買家更令香港人感到熟悉又陌生。中標者是龍光地產(03380.HK)和合景泰富(01813.HK)的合資公司，兩家公司都是在香港上市的內地房企。這一塊地皮於2月17日截標，從投標的財團名單中可以看出，這塊地皮引得幾乎所有在港的大型地產商垂涎，而內地地產商的熱情參與尤為引人註目。

資料顯示，該地皮總共收到了14份標書，入標財團包括長實地產(01113.HK)、新世界發展(00017.HK)、萬科置業(香港)、中信股份(00267.HK)旗下中信泰富、新地(00016.HK)、會德豐地產、中國海外發展(00688.HK)、英皇國際(00163.HK)和佳明集團(01271.HK)、恒基地產(00012.HK)與帝國集團合資公司。

項目占地大約11761平方米，可建總樓面面積上限為70,800平方米。龍光地產和合景泰富表示其位置優越，是香港島區罕有的大型市區住宅地皮，背山面海，所有建成單位均坐北向南，可發展優質的大型住宅項目。而兩家地產商的合作，主要是利用了彼此的優勢，有利未來兩家公司在香港長遠發展。

香港鴨脷洲是一個相對獨立的大型居住社區。

高力國際(Colliers International)亞洲區估價及咨詢服務行政董事張翹楚稱，盡管作價太高讓人很難猜測日後發展項目的方向，但發展商應該會興建洋房及中低密度的住宅項目，每平方英尺價格有望挑戰6萬港元(合每平方米57.2萬元人民幣)。但實際上，同樣在鴨脷洲的地產項目“海怡半島”，價格頓時顯得經濟實惠。根據中原地產資料，海怡半島截至2月23日的平均售價為每平方英尺1.5萬港元(即每平方米14.3萬元)。

內地地產商搶地不計成本，令香港業者咋舌。實際上，從去年年底開始，內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場，究竟是什麽原因，能夠吸引這些房企呢?

內地開發商搶走香港新拍一半土地

除了鴨脷洲地皮以外，最近內地房地產企業似乎都把眼光放在香港市場上，引起了很多市場人士的註意。

第一財經記者梳理發現，從2016年5月至今，內地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經超過513.85億港元(約合455億元人民幣)，占香港賣地總價的50%。

而最令人關註的，就是從去年下半年開始，內地房企在香港的搶地行為。海航實業集團(下稱“海航”)在短短三個月內，就斥資198億港元，投得啟德三塊地皮，是內地企業在香港投地的主力軍。

香港地政總署資料顯示，海航先在11月以88.37億港元拿下了香港啟德第1K區3號地皮，每平方英尺樓面地價為13500港元;在2016年12月再斥資54.12億港元，拿下了啟德第1L區3號地皮，每平方英尺樓面地價為13600港元;在1月25日，海航再出手拿下啟德第1L區1號地皮，總價為55.3億港元，每平方英尺樓面地價為13000港元，較嘉華國際(00173.HK)投得的相鄰地價高出了27%。

海航並不是唯一一家舍得出錢的內地地產公司。2016年8月，五礦地產(00230.HK)以40.05億港元奪得油塘崇信街住宅地皮，每平方英尺樓面地價為7068港元，是當時東九龍住宅用地平均樓面地價的新高。

萊坊(Knight Frank)高級董事和估價及咨詢主管林浩文表示，內地地產商資金實力雄厚，同時人民幣持續貶值，選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法，也是分散投資的手段。他還稱，許多地產商更是在香港的上市公司，在香港的融資成本很低，且更為方便，發展風險也明顯比內地要更低，預計未來內資仍會積極買地，尤其是稀缺的優質土地。而香港的地產商由於原本就有土地儲備，相對而言，出價也不會很激進。

亞太房地產發展學會會長邵誌堯對第一財經記者稱，香港房屋政策相對穩定，沒有限購令或限價令的束縛，加上香港沒有資產增值稅，所以香港的投資比起內地的還要劃算一些。他預計，未來會有越來越多的內地發展商到香港投地，甚至可能會出現更高的土地價格;未來香港的土地市場，可能由財大氣粗的內資房企掌握話語權。

內地房企真那麽有錢？！

據地政總署統計，2016年5月至2017年2月期間，香港賣地總面積為31.4萬平方米，賣地總價為1020.6億港元，而內資企業從金額上就已經占據一半的位置。

從龍光地產和合景泰富的市值來說，都屬於相對小的地產開發商，如果按照2月24日的收盤價計算，龍光地產的市值為184億港元，合景泰富的市值為156億港元。比起財大氣粗的海航，龍光地產和合景泰富要吞下總價168.56億港元的地皮，幾乎可以用“蛇吞象”來形容。

根據龍光地產的中期報告，截至2016年6月30日，公司持有現金及銀行結余約為124.38億元(人民幣，下同)，凈債項權益率為74.6%;而合景泰富的現金及銀行結余賬面金額約為205.65億元，凈負債比率則為65.4%。

而從資金成本的角度來說，兩家民企也遠遠比不上有國資背景的海航以及中海外。根據龍光地產公布的數據，公司在2016年12月23日，建議發行2億美元的2022年到期的優先票據，年息為5.75%;合景泰富同樣如此，公司在2016年12月30日，建議發行2.5億美元2022年到期的優先票據，年息為6%。而相比之下，中海外在2014年發行的一批美元債券中，5年期的利率僅為4.3%，顯示其資金成本要低很多。

但是為何兩家公司還要冒險到香港拿地?邵誌堯認為，實際上，能讓兩家房企下定決心赴港買地的，主要是香港的房價開始被深圳反超，形成價值窪地，所以才令這些房企願意鋌而走險，未來如果香港房價繼續上漲，那麽對於兩家小型房企來說，也有品牌效應。

林浩文則認為，兩家房企之所以敢出手，是由於項目確實有利可圖，這一項目有望建數百豪宅單位，如果建築成本按照每平方英尺5000至7000港元計算，但售價卻可高達每平方英尺5萬港元左右，意味著如果市況平穩，利潤空間仍較大。

另一方面，香港市區豪宅或超級豪宅未來的供應很少，尤其香港島未來3至4年的住宅供應只占整體的10%，豪宅只是少數，意味著香港豪宅可能會有較大漲幅。

除此之外，境外買房從去年開始，已變成了大熱的話題。邵誌堯稱，未來如果兩家房企真的在這塊地皮上開發好了項目，也可以吸引其自身在內地的客戶。

香港地價過高令人憂

香港特區政府財政司司長陳茂波在公開場合表態稱，鴨脷洲的地價超出預期，令人擔憂，香港特區政府希望可以讓樓市盡量平穩，盡量遏制投資需求，等待供應量可以追上需求。他強調，如果美國加息速度加快，很可能影響資產價格，而近年香港特區政府推出的供應量持續增加，未來4至5年平均都有2萬套房供應，令目前香港樓市存在風險，呼籲市民買樓需要量力而為。

上一次香港特區出現的高地價，還是在1997年3月25日。當天出售的是香港小西灣填海區的地皮，最後由信和置業(00083.HK)以118.2億港元投得，樓面地價為每平方英尺5139港元，這一價格高出底價87%。彼時的發展商稱“成交價相當合理”。

但隨著美國宣布加息，讓香港的利率由當年的8.5厘升至10.25厘，也讓香港的樓市泡沫進一步破裂。在2000年信和置業發售項目的時候，按照建築面積計算，平均每平方英尺價格僅為4288港元，面包價比面粉還便宜。

不過，與當年不太相同的是，現在的土地供應問題比當時更嚴重。市場人士認為，土地供應這個長期問題只要未解決，香港的樓價就很難下滑。據香港特區規劃署估算，直到2046年，香港的土地需求最少需要4800公頃，即使所有現在發展的短中長期土地供應措施如期落實，香港仍需要再物色1200公頃土地。

不僅如此。林浩文稱，目前香港樓市有70%的買家都是剛需的自用買家，但1997年時的買家主要是短線炒家和投資者，加上當時樓市負債比例達到了90%，但目前香港的利率只有3%，樓市負債比率也只有50%。