大價樓仲會跑贏細價樓?(問) Home Blogger
http://www.homebloggerhk.com/?p=7557屯門市中心三房欠缺，呎價在2012年跑贏大市，此事在BLOG中前文已有提及。該區因深圳灣大興引流內地居民到當地消費，人多自然生意好，再吸引人開鋪帶動打工仔搬入住，增加住屋需求。當區原本以小家庭，負擔能力較低的人仕搬入，由70年代青山灣開始，一路興建到本年行將八月入伙的瓏門。當年跟父母搬入區的小孩子現已長大成人，當中不少賺錢能力比父母高幾倍，對改善居住環境殷切。因早年所建單位以一到兩房為主，現在市中心三房缺盤，當地時代廣場的592呎細三房，廿幾年樓齡加上7X%實用，都可以去到四百幾萬。
留意旺地始終在市中心，一到新屯門廣場，脫出可步行距離呎價即時低下兼落後。另一個熱點當然係瓏門，瓏門你可能諗咪又一個商場? 都係個幾十間鋪頭? 而家香港個個商場都差唔多樣。商場鋪頭確實差不多，由沙田新城市中心到較新既MegaBox都係同樣鋪頭，但客路就有不同。做商場MARKETING，最想就係將個場由地膽場升格做橫跨區場，再由跨區升做國際場。沙田新城市就因為晉身國際場，客路及每人頭消費能力，都比其餘商場高很多。你只消比較遊客消費及當地居民消費，SALES CYCLE長短及金額，已經令人流哂口水。講左咁耐，想講瓏門座落的「咩咩vision」，幾可肯定是一個國際場，附近之新城市、時代及錦華就成為伴襯相輝。
瓏門有七條天橋向三方伸延，駁位在新墟、時代廣場及大興一帶。新墟是另一亮點。商鋪有可能帶旺，而當地租務需求增加已是不爭事實。有意再行尋寶，可到本文提及地方行一轉，了解一下。至於讀者來信問及買入屯門開放單位好冇? 筆者認為區份是對了，但開放式始終不行。你見出面灣仔開放式都賣成五百幾萬，其一原因是該區有商業活動，服務式住宅需求大，業主買入後租予鬼佬簽張短約大把人要。更有人在北角密密收舊樓，放埋上網開服務住宅生意的，當然觸犯條例，但想說明需求面是有點不同，開放單位對公幹人仕較合適，單身而又貴族又想住冇房的，不是找到很多個。就當你間屋是七百幾呎全打通的大開放單位，想要房可以自己間返，買家都會想省下裝修錢，買入原裝單位有齊房是也。所以奉勸如何你想賣返間樓出去，盡量唔好改間隔。
筆者自己都唔知屯門通常咩人會租開放式單位。先了解客路，方便你日後收租。收租是很重要的，一年十二個月預收到十一個月租已很正常，再少一個月會令你原先預計的回報率大打折扣。
全港最細161呎示位曝光 劏房盤成風 測量師：仲會細啲
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GS(14)@2017-06-18 22:04:53【廳空間有限】 ■客飯廳開放式設計，本報身高6呎記者躺下頭頂腳。 張柏基攝
【本報訊】樓價高企，導致發展商大建劏房盤。近年不斷推出市區劏房盤的投資者盧華，旗下深水埗Ava61繼日前開價後，昨開放面積只有161方呎的全港最細示範單位。業界指劏房成風，未來或出現僅有100方呎的微型單位。記者：程俊華 黃嘉銘
由資深投資者盧華發展的Ava61，日前公佈首批57伙定價，折實平均呎價逾2萬元，入場費277萬元。發展商開價後才開放示範單位，參照F室開放式單位，實用161方呎，為一手新例後，發展商對外開放面積最細的示範單位。雖然發展商賣劏房盤成風，不過甚少採用面積細小的開放式單位作為示範單位，就算恒地（012）北角尚譽全幢有逾98%單位為開放式，最細得163方呎，但發展商只向買家提供樓書及大廈模型便開售，不設示範單位。
【廁所門極窄】 ■廁所趟門開盡仍少於2呎，身型魁梧者打側身才能進入。
Ava61呎價逾2萬
Ava61的示範單位採長方形設計，甫入大門即有一個長近6呎的玄關，之後全屋可一眼望通客飯廳及廚房。客飯廳最闊僅7呎，本報6呎高記者平躺在客飯廳地板上，僅能勉強伸直全身。廁所面積約24方呎，集齊馬桶、淋浴間及洗衣機，其中洗手盆更安裝在淋浴間內。廁所門闊雖有2呎2吋，但趟門設計開盡仍少於2呎，身型魁梧的記者要打側身才能進入；就算經發展商佈置後的裝修單位，亦沒有位置擺放衣櫃收納衣物。
劏房盤為樓價飛升的後遺，為壓縮入場費令買家較易負擔。龍頭發展商長實（1113）早於2014年在大型屋苑大埔嵐山，設面積少於200方呎的開放式單位大賣，故近年大部份新盤都以此類劏房式設計。香港測量師學會前會長何鉅業表示，開放式單位非香港獨有，外國都有不少例子，「實用有200呎或以上嘅開放式單位，已經唔可以話太差，作簡單起居生活都足夠同可以接受」，但少於200方呎是比較難用。尚未獲批預售的屯門菁雋，最細單位僅128方呎，何鉅業透露，「128呎已經唔係最低，據知未來仲有啲會細啲，貼近100呎左右」。中大劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，開則太細絕對是不健康，因為此類單位只夠一個人住，如果結婚已經不夠住，會妨礙年輕人成家立室，影響家庭的發展，惟市場有投資的需求，令此類單位長期有吸引力。
【網民洗版】
Mark Lawrence AU：畀你有做業主感覺，學定瞓棺材先，死後再細D瞓骨灰龕，就唔覺得細。
Alex Chan：有一堆慌死買唔到樓嘅，地產商就會話：大單位，銀碼大，你哋買唔起，因應市場需求，百幾呎夠㗎啦！
Siu Siu Lee：無良發展商，起得咁細嘅樓就唔好賣咁貴啦，住得喺度嘅肯定窮過住公屋個啲啦！
Max Ng：勞改倉61號，住嗰個要反醒點解要咁對自己。
Janet Capricon：放心！買咗呢啲樓自然冇錢食飯，營養不良即係自動減肥，發展商用心良苦啊。資料來源：《蘋果》fb
97年主權移交至今，香港前進還是倒退？「蘋果」與你細數廿載風雨。【回歸二十年】專頁：
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來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20170617/20058824