五區名單 建制人數多泛民一倍
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GS(14)@2016-08-09 07:22:42【本報訊】人海戰向為傳統建制選戰模式。本報統計在立會內有議席的傳統建制與泛民政黨，發現傳統建制5區平均每張名單人數為5.02，較泛民2.5人一名單多一倍，建制與泛民均指人多好辦事，有助梯隊吸收實戰經驗。統計的傳統建制包括民建聯、工聯會、新民黨、經民聯及自由黨；泛民則有民主黨、公民黨、工黨、新同盟、民協、社民連及人民力量。傳統建制在新東最人多勢眾，5張名單平均每隊5.8人，遠超泛民6隊平均的3人。建制港島名單平均人數比例亦高，3張名單平均約5.6人一隊，泛民比例則為2.25人。新西亦人山人海，建制平均5.2人一隊，多於泛民約2.5人一名單。建制於九東及九西各只派兩隊出戰，名單平均人數均低於整體，分別只有5及3.5人，泛民亦分別只有2.5及2.25人一隊，預料九龍兩區選情相對穩定。
新人累積實戰經驗
兩方陣營均認定人多有助取勝，以8人名單出戰新東的民建聯陳克勤2004年排於劉江華新東名單尾席，2012年擔大旗後、今屆再1拖7出征。排在名單的主要是區議員，陳指地區樁腳有助「攞票」，同時助新人取得實戰經驗。泛民中最多人隊伍是新東范國威8人團隊，全是區議員，范指「人多好辦事」，強調新同盟雖是細黨，但亦以正規政黨運作，相信大型選舉有助政治新人變得成熟。以7人名單戰新西的新民黨田北辰則稱團隊形象出戰有優勢，「試過去團體拜票，人哋問我哋幾多個人嚟，我話7個嚟晒，佢問使唔使7個咁多呀？人哋覺得你好有誠意，效果出乎意料咁好」。在田名單排第7的34歲區議員傅曉琳表明不介意包尾，「周潤發開頭都係做茄喱啡」，強調參選旨在取經。排在陳克勤名單第8位的35歲侯漢碩亦冀這次跑龍套後，下屆區選有登場機會，「至少都要俾人識，唔係一步登天」。該區其他參選名單，請參閱本報立會選戰網站
http://hk.apple.nextmedia.com/legco2016/region■記者許偉賢、姚國雄
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160809/19728889
五區中產票王 建制攬四區
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GS(14)@2016-09-07 08:06:25【立會選戰2016】【本報訊】選舉結果塵埃落定，各票站結果全數出爐，《蘋果》抽出5大選區的中產屋苑票站的投票結果分析，發現5大區中的「中產一哥」，4個由建制派獨攬，新民黨佔兩席、民建聯、經民聯各佔一席，本身是民航飛機師的公民黨譚文豪則為泛民吐氣揚眉，成為九龍東「中產一哥」，獲中產支持比率是5人之冠，5區中產區的整體得票仍是泛民、本土力壓建制。記者：姚國雄 呂浩然居於中產屋苑的人士投票意向為何？本報抽出各區大型中產屋苑的票站進行分析，這些票站大多是沒有滲入其他公屋或私人舊樓。結果發現中產屋苑的泛民與建制比例，仍是泛民佔多，其中九龍東最高，泛民、本土的支持度佔約62%，建制約為38%；港島則最低，泛民、本土的支持度佔約55%，建制佔45%。
新星劉小麗甚受歡迎
在港島區，本報納入計算的包括太古城、康怡花園、海怡半島、城市花園、杏花邨等，結果港島以新民黨葉劉淑儀稱票后，達20%；由年輕人組成、新興政黨香港眾志則居次，羅冠聰支持度為15%，民主黨許智峰為13%。以往一向在港島區狂吸中產票的公民黨今次或受雷動計劃影響，該黨在中產屋苑得票率僅10%。在九龍西方面，本報納入計算的包括美孚新邨、西九四小龍屋苑、奧運站一帶中產屋苑、又一居、黃埔花園、海濱南岸等，本身是城市大學法律系副教授的經民聯梁美芬狂吸票，得票率高達21%。民建聯蔣麗芸也佔17.7%。新星劉小麗亦頗獲中產受落，獲得17.5%支持。三人已搶去逾半中產票源。至於新界東，獲納入計算的包括沙田新一城、駿景園、大埔中心、花都廣場、康樂園、維景灣畔、日出康城、將軍澳廣場、新寶城、都會豪庭等。民建聯葛珮帆和陳克勤兩張名單，合共奪15%支持，落選的方國珊也在中產區獲不俗支持，支持度為11%；在方的老巢日出康城，30%選民挺方，大幅拋離其他對手。年初新東補選狂吸中產票的楊岳橋，在新東的中產區支持度排第3，支持度有10%。
機師譚文豪攻陷九東
而新界西被納入計算的包括麗城花園、綠楊新邨、愉景新城、嘉湖山莊、浪翠園；新屯門中心、瓏門、盈翠半島、新元朗中心、新時代廣場、愉景灣等。新民黨田北辰獲18%支持，民建聯兩張名單陳恆鑌和梁志祥均獲15%支持，新西票王朱凱迪則獲得14%支持，以上張名單已奪去約一半中產支持。泛民唯一能做中產一哥的是九龍東，獲納入計算包括麗港城、星河明居、德福花園、匯景花園、淘大花園、麗晶花園，公民黨譚文豪在這些地區一共奪得25%支持，不單冠絕一眾名單，更是5區中產區吸票最強的名單。譚文豪認為，現時難以了解他獲得中產歡迎的原因，不過，相信他曾在上屆麗港城參選區議會，但最終不敵對手以高票落選，不少選民決定再次投票給他，故扯高他在九東的得票。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160907/19763105
臨近奧運 東京核心五區樓看俏 租金增長勝全市平均 分析：短期升勢持續
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GS(14)@2017-11-04 15:38:38【明報專訊】「共享民宿」概念於全球日趨流行，深受年輕人歡迎，拓闊了業主的租務來源，利潤甚至高於長租，但在不少國家和地區仍屬非法。不過，港人旅遊熱點日本於6月已通過合法短租民宿，意味業主他日把單位放租時不需再擔驚受怕，而且即將於2020年舉行東京奧運會，屆時勢必帶來龐大需求；由2013年東京成功申奧至今，當地樓價已累升逾一成。不過，東京部分區域樓價已升至1990年代日本經濟泡沫時的高位，投資者需小心選擇物業地點，例如考慮租金增長一直跑贏大市的核心五區。
過去日本法例禁止短租住宅作民宿，但為紓緩2020年奧運時對酒店業的負擔，6月日本國會通過《住宅宿泊事業法》，日本人或當地物業持有人可以合法地出租房間，以每年不得出租超過180日為限，投資者終可合法地把物業短租作民宿。再者，奧運向來為主辦城市的樓市帶來不少正面影響，亞洲房地產網站資料顯示，一個城市從宣布舉辦奧運會至其後5年，當地樓價都錄得不同程度升幅。例如2012年倫敦奧運，體育館附近住宅的樓價增速為英國平均的3倍，至今年升幅更接近60%。去年的巴西里約熱內盧奧運，連同2014年世界盃雙重國際體育盛事效應下，在2008年至2013年間帶動當地樓價累升225%，升幅驚人。東京自2013年宣布申奧開始，樓價亦已累升超過10%；有專家認為當地樓市長遠前景樂觀，因基建會從而改善和帶動旅遊業取得結構增長。
未售公寓量7年新高 東京樓價料見頂
不過，東京樓價或會受奧運效應影響刺激向上，距離奧運尚有3年，短期樓價升勢可能遇上阻礙。房地產網站Institutional Real Estate（IREI）解釋，這源自未售的公寓數量創7年新高，加上中國經濟放緩和嚴控走資，令樓市需求降溫，德銀更料未來兩年東京公寓樓價會下跌超過20%。雖然東京不至於有樓價泡沫爆破風險，但存在過熱問題，例如市內的銀座二丁目樓價，已升至1990年初日本經濟泡沫時最高位。日本央行的寬鬆貨幣政策導致資金流入樓市，帶動樓價急升，但目前利好樓市因素太多，實質已經過熱。甚至有房地產信託資產公司表示，目前難覓可負擔的物業，由今年初起已沒入市；一般市民亦持相近看法，有調查發現近七成當地投資者認為樓價已經到頂。
據大和證券估計，截至9月中日本房託於4至9月期間購買的物業總值，按年下跌了一半，達到首相安倍晉三上任前的水平。有分析認為，一旦樓價接近或登上頂峰，可能延遲買家入市時間，潛在本地買家可能轉買為租。
千代田區住宅佔用率增幅最大
租金方面走勢穩步向上，第一太平戴維斯報告顯示，第三季東京23區平均租金每平方米3702日圓（約254港元），按年升2.2%，以中小型單位面積30平方米（約322方呎）單位為例，租金約7600元。一般而言，東京租盤面積都少於45平方米（約484方呎），中小型市場相對穩定和龐大。雖然由2014年至今，細單位租金增長跑輸大市，但20至30歲的年輕人對這類單位需求殷切，只是供應同時增加平衡租金增長。按區域而言，該行指東京核心區包括新宿、千代田、澀谷、港區和中央區。期內核心五區租金高於23區平均水平16.9%，而且距離於近年逐漸擴大，主要因為家庭收入增長和供應有限影響。
此外，期內整體東京住宅佔用率達96.6%，在核心五區中更以千代田區增幅最大，按年增加2.5個百分點至97.9%，足以反映供應仍然有限。報告亦預計，東京住宅租金向上趨勢短期內難以改變，除了經濟出現急劇變化；即使政府可能增加消費稅，對租金也影響有限。
業界：中價物業需求大 借貸成本低
房地產投資公司PGIM Real Estate日本區主管Morgan Laughlin表示，隨着東京市人口增長和家庭結構更分散，例如祖父母遷出獨居等，相信中價物業需求仍然強勁。他續稱，即使投資東京地產的回報不如數年前理想，但仍然屬於吸引，而且借貸成本極低，10年或以上貸款息率極低。另一業內人士稱，即使市內高級住宅價格可能跌逾20%，但中小型住宅需求穩定，因為各地年輕人搬至東京的趨勢持續。
明報記者
[王俊騏 海外置業錦囊]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6472&issue=20171103