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法拍屋大王游世一:政府打房,投資人乾脆換賭場玩 國人瘋海外買房 一年流出740億元

2015-05-11 TWM
 
 

 

受政策打房、國內不動產價格漲到高點、投報率偏低等影響,國人紛紛「錢」進海外,去年海外不動產交易金額就高達七四○億元,這股商機連「法拍屋大王」游世一都看好,卻也反映出台灣資金外流的嚴重現象。

撰文‧梁任瑋

海外不動產投資熱,熱度有增無減,去年交易金額再創新高達七四○億元,較前年成長八五%。今年第一季,成立不到三年、專門經營海外不動產銷售的亞太國際地產,就賣出五百戶馬來西亞預售屋,銷售金額達五十億元。

這股商機連「法拍屋大王」、寬頻房訊總經理游世一都看好,暫時放下法拍市場,去年底入股台灣最大的海外不動產房仲公司亞太國際地產,持有一成股權,投資金額五千萬元。

現象一:大戶轉戰

法拍屋大王入股亞太國際

游世一表示,「全世界又不是只有中華民國一個賭場而已,現在政府打房到最後是全民皆輸,投資人乾脆換一家賭場玩。」三月初,亞太國際舉辦喬遷典禮,現場來了房地產各大業者,當日,沉寂已久的游世一就以亞太國際股東身分現身,備受矚目。

亞太國際地產總經理秦啟松證實,單單今年前三月,公司就成交五百戶馬來西亞的預售屋,「其中有一半是台灣人買的,其餘客源來自香港、澳門、東南亞投資客。」台灣人錢進海外的國家,從四年前的東南亞、日本,已跨足到歐、美、澳等地,去年,亞太國際總銷金額高達一六○億元,其中有八十億元是賣馬來西亞預售案,成交戶數高達一千五百戶,其次是澳洲、英國,銷售規模不輸給台灣大型建商一年推案量。

據了解,游世一主要是看好秦啟松去年開始在台灣房仲業建立起一個「聯銷平台」,亞太國際負責開發商品,同業扮演銷售通路角色,各家房仲公司都可以介紹投資人給亞太國際,把餅做大之後,秦啟松幾乎沒有敵人,也成為台灣最大的海外不動產房仲公司。

此外,游世一在房地產業資歷長達二十多年,其擁有豐沛的人脈正好與秦啟松互補,所以亞太國際去年底擴大營運規模增資之後,雙方一拍即合。

外商商仲業者第一太平戴維斯總經理高銘頂說,台北市房價動輒一坪一百多萬元起跳,在新版房屋稅上路後,持有成本已與海外不動產差距縮小。

第一太平戴維斯統計,去年台灣赴海外投資不動產金額高達七四○億元,有一半是購買海外住宅,以單戶平均投資金額一千萬元計算,戶數將近四千戶,逼近台北市中山區一年的買賣移轉件數,這又是另一個台灣資金嚴重外流的管道。

現象二:房仲兼賣

高達八十個品牌搶食大餅

「錢一直往外流到海外投資,最少十年才會回台灣。」游世一向友人透露,以前買海外房地產的都是散戶,現在連財團都去海外投資了,包括國泰、富邦、宏泰人壽都積極在英國買商辦大樓、找物件,等於把台灣最安定的力量連根拔起,不但財政部課不到稅,也將動搖台灣國本。

資金出走的背後,來自於台灣房屋持有成本持續攀升、交易量創新低,房仲業者為了求生存,各大連鎖品牌近年紛紛赴海外開發案源,回台內銷給台灣人。

除了選在五星級大飯店舉辦產品發表會,每周還有區域說明會,每月再帶團到海外考察,可見海外投資不動產商機的潛力驚人。

像秦啟松原本是台灣房屋加盟店的店東,四年多前,台灣房屋開始布局海外市場,派秦啟松赴馬來西亞打頭陣,沒想到一戰成名,業績愈做愈大;一二年,他乾脆自立門戶成立亞太國際地產,專營台灣人投資海外不動產;去年開始甚至外銷台灣預售案,包括新潤、鄉林、富旺建設都有配合,成為一個國際聯銷平台。

近五年,國內各大房仲業者積極銷售海外不動產,其中,信義房屋一○年即布局日本市場,是同業最早;大師房屋則以美國、日本、澳洲為據點;台灣房屋一二年也正式成立海外事業部,以東協國家為主;其餘包括二十一世紀不動產、全國不動產、東森、中信房屋等也不缺席;僅剩永慶房屋、住商不動產海外據點仍以中國為主。

「過去三、四年,房仲店數暴增,兼賣海外預售案至少讓業務員不會失業,但目前台灣銷售海外預售案的業者,至少有七、八十個品牌,甚至連旅行社、跑單幫業者都參一腳,素質參差不齊,枱面下交易糾紛頻傳。」一位房仲業者指出。

台灣資金外流危機衍生出的另一個現象是,有不少台灣人因自備款不足,向銀行申請自有住宅增貸,搬錢去海外投資,「若投資有獲利都沒問題,最怕的是一旦海外房地產套牢,最後是血本無歸,連台灣的房子都賠進去。」業者透露,海外房地產普遍存在交易資訊不透明的問題,甚至有黑心房仲賺差價賣給台灣人,從中賺取暴利。

大師房屋董事長陳建慶表示,到海外投資不動產本來就存在風險,投資人除了慎選登記在案的房仲公司、發展成熟的國家,下手前也一定要打聽當地房價行情、明查暗訪價格,才不會成為冤大頭。

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立院十一月再戰,藍綠傾向「修而不廢」 課不到稅的證所稅 乾脆廢了吧

2015-09-28  TCW

「洪版證所稅」立院攻防 ,朝野都想把它打回原形,對比當年為求「公平正義」強硬實施,昨是今非格外諷刺。

九月十八日,立院朝野上演證所稅攻防大戰。國民黨團除支持「洪版證所稅」,還加碼將未上市(櫃)股票的證所稅率下調,對比三年前同一群藍委,扛著租稅公平大旗,宣告復徵證所稅,如今看來格外諷刺。

被視為台股及稅收魔咒的證所稅,自上路以來引爆朝野極大爭議,短短三年連修四次,這回藍委急著在大選前提出修正案,顯見證所稅立法過程之草率和荒謬。

證所稅朝野協商未達共識,只能等到十一月再戰。券商公會理事長簡鴻文,不滿意「洪版證所稅」,送出折衷方案給藍綠立委,主張將這千分之○.五證所稅「緩衝上路」,被外界解讀為形同「廢除」證所稅。

今年八月底,證所稅催生者、前財政部長劉憶如曾對媒體指出,證所稅的存在「很奇怪」,因其實施以來,實質上沒有課到什麼稅,認為政策不能「先求有、再求好」,證所稅可以被檢討,等於是打臉現任財長張盛和。

台灣沒條件課!

只修不廢,股民憂借屍還魂「證所稅根本是一場鬧劇!」前財政健全小組成員、資誠聯合會計師事務所副所長吳德豐回憶,當年研議證所稅時,馬政府過度菁英決策,為了公平正義決定硬幹,「財政部找我只有討論怎麼課稅,而不是『應不應該課』。」證所稅錯誤命題的開始,就在於政府不願正視「證交稅隱含證所稅」的問題,選擇外加課徵證所稅,想要增加稅收,又不願配合調降證交稅,結果證交稅損失近八百億元,簡直是賠了夫人又折兵。

吳德豐認為,稅制要配合經濟及產業發展,台灣沒條件課證所稅,因為資產會在國際間移轉,根本課不到稅,而台股交易量如此頻繁,交易稅應該要低,才能吸引投資台股。

儘管藍綠政治人物有意將證所稅打回原形,但只要證所稅還存在一天,投資人還是「心驚驚」,就怕哪天政治或經濟情勢轉變,證所稅仍有借屍還魂的可能性。

「洪版證所稅還是留了伏筆,萬一未來財政有困難,政府決定將證券交易所得,併到綜所稅裡頭一起課,最高稅率將拉高為四五%,那是多麼可怕的事!」一位不願曝光的股市大戶擔憂的說。

為了安撫股民,證所稅朝野協商時,藍委提出修正動議,將原本核實課稅、稅率一五%的未上市(櫃)股票,比照上市櫃股票,改課千分之○.五的證所稅,做為尋求民意支持的賣點。

就連長期參與證所稅的官員,也難掩神情落寞,直言證所稅在兩黨角力下多次修改,就像一輛四不像的拼裝車,根本上不了路,只能停在路邊,結果路上發生連環大車禍,又被當成罪魁禍首,「與其吵吵鬧鬧,還不如廢了吧!」而證所稅的支持者,眼見執政黨走向民粹,藍委昨是今非,政策前後反覆,如同炒一盤菜,要多點改革就加點鹽,要多點妥協又加點糖,只能炒出一盤既不可口又不營養的大雜燴,結果就是失去民心。

權衡公平正義和財政收入,吳德豐認為,證所稅是課不到稅的錯誤政策,體認到「稅制不能包贏」後,執政者既然決定收拾善後,「就要做得漂亮一點,乾脆廢除證所稅!」現制不利經濟!

五次稅改,課稅不順就加稅馬英九總統上任七年來,總共進行五次稅改,因為證所稅開徵造成證交稅鉅額損失,只好再推出富人稅、兩稅合一可扣抵稅額減半、房地合一稅等加稅措施,結果卻是台股動能萎縮,難以吸引境外人才,企業怯於投資,讓台灣經濟逐步惡化。

一位企業主表示,財政部在稅收不足時,想到的總是向領薪階層或股民增稅,從未檢討稅制有何不合理之處,所以企業怯於投資,稅官自然徵不到稅,落入國家財政更加困窘的循環。

台灣稅制有「一高、二低、三缺綠」的問題,所得稅過高壓抑經濟成長,營業稅和財產稅又過低,攸關國家長期產業發展的綠色稅制,卻遲遲沒有建立,財政部對稅制稽徵的「積極不作為」,讓稅收無法增加,近年又不斷加稅,又怎能以「租稅公平」服眾?

「加稅部長」張盛和日前提及,亞太經合會(APEC)會員國都體認到國際經濟情勢的疲弱,紛紛呼籲採取對經濟發展更友善的政策。張盛和強調,證所稅的修正也是呼應國際趨勢,態度不再是鐵板一塊,未來對稅制如何「動態調整」,值得持續關注。

隨著總統大選逼近,兩黨總統參選人更應主打「經濟牌」,在經濟沒有好轉之前,承諾把「加稅放一邊、利字擺中間」,待證所稅表決後,更應一一拆解有害無益的加稅措施,並端出具體的產業及經濟政策,才是爭取選票之道。

馬政府稅改,引發資金外逃骨牌效應

.證所稅

加稅額度: 24億元/年得罪對象: 各大券商、上市櫃公司股東、全國股民不良影響: 900萬股民持股獲利下降、股市成交量下滑、衝擊新創事業IPO家數、證交稅短徵800億元

.富人稅

加稅額度: 99億元/年得罪對象: 年所得淨額1000萬元以上者不良影響: 引發富人逃亡潮,高資產紛紛移往海外.兩稅合一→股東可扣抵稅額減半加稅額度: 505億元/年得罪對象: 獲配股利的個人股東不良影響: 加重股市投資人稅務負擔;兩稅合一股利扣抵減半溯及既往,有違信賴保護原則.房地合一稅 加稅額度: 40億元/首年 得罪對象: 一、2014年1月2日後取得、持有未滿2年出售不動產者 二、2016年1月1日後購入不動產者 不良影響: 房地產交易量急凍,衝擊不動產產業;房屋稅、地價稅、土增稅銳減,衝擊地方政府財源

資料來源:財政部

文 劉永珍


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