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經 濟環境惡化,物業代理感受最深,因為減薪、裁員同埋收縮分行呢啲動作,佢哋已經做齊,但遲啲會點呢?中原地產噚日開記招講09年樓市展望,講起人手問題, 中原港澳行政總裁黃偉雄就帶記者遊花園,話雖然經濟環境不斷變化,但估計經濟數據最差、樓市最動盪嘅時刻已經過去,公司明年會維持現有嘅規模、人數同分行 數目作平穩發展。 咁係咪唔會減行裁人呢?又唔係噃!佢話樓市當旺嘅時候,同一個屋苑會有多間代理舖,到市靜時,間舖嘅租約期滿就應該關門,因為舖租係成本 控制中最重要嘅一環。佢又暗示話人手變化好視乎成交宗數。中原喺記招上估計明年樓價仲要跌多一兩成至有支持,預期買賣宗數會跌一成二,得番10萬宗。咁即 係點?前線代理自己慢慢參詳吓嘞。 | ||||||
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國泰金控登陸布局發展,背後最重要的功臣就是北京首席代表王健源。派駐北京十年,不斷向下扎根累積人脈基礎,透過王健源,蔡宏圖不但能隨時掌握最正確的官方想法,亦能對症下藥,把握登陸布局的關鍵時刻。 撰文‧徐介凡 十 二月三十日中午,上海陸家嘴的東方濱江酒店,來自台灣的國泰世華銀行在此慶祝上海分行成立,兩岸政商要角齊集一堂,就在觥籌交錯之際,卻有一人身邊圍聚的 人潮,比身為主角的國泰世華銀行董事長汪國華還要多,連上海金融辦主任等官方要員,都特地前去向他敬上一杯,他是國泰人壽北京辦事處的首席代表王健源。 王 健源,對台北金融圈而言是陌生的名字,但對前往大陸發展的台商,以及大陸政商界人士而言,卻是熟到不能再熟。因為他是國泰金控董事長蔡宏圖少數能夠信任赴 中國打天下的前線將軍,在北京耕耘政商關係已十年之久。不但下自最低層的主任科員,上至部會長官,全都是朋友,即使是具備官員身分的國營企業高層,若他想 見上一面,也鮮少被拒於門外。 王健源能在大陸廣建人脈,除了頂著國泰這個台灣最大民營金控的光環外,好客的個性是他結交朋友最大的利器。 一位友人回憶七年前北京一場台商聯誼晚會的情況,只見王健源拿著酒杯,主動向在場所有人一一敬酒,不論對方身分、職位大小,敬完酒後總不忘補上一句:「下次有機會到北京,務必撥電話給我,我請吃飯。」這個貼心的小舉動,成為他開啟大陸人脈之鑰。 一九八一年就進入國泰人壽的王健源,從最基層的業務員開始做起,當時台灣保險市場才剛略具規模,王健源靠著不斷主動出擊關心客戶近況,讓保單銷售屢創佳績,一路升到課長、經理職位。 與東方航空合資 一戰成名外勤單位出身的歷練,磨練出王健源「四海之內皆兄弟」的交友本領,就算轉換職場跑道,到了北京的代表處,善於結交朋友的王健源也沒讓蔡宏圖失望,繳出二○○五年國泰與東方航空,合資成立上海國泰人壽的第一筆戰功。 當時,大陸政府有意讓蔡宏圖合資設立壽險公司,但對象卻要自己想辦法。對此,蔡宏圖給了王健源設下三大方針:第一是非金融業,避免未來管理可能發生意見相左的衝突;其次是必須找通路多、資產規模大的國營企業,對於未來合作才能發揮綜效。 最後,則是不得額外多花一毛錢,不可以找為了財務投資的企業,一定要是真正能夠共同做生意的夥伴。 當時大陸壽險市場剛起步,非金融業的大陸企業,不但根本搞不懂壽險業該怎麼賺錢,不少業者因而卻步;起初王健源就曾找中國移動洽談合資事宜,最後就因合資價格談不攏而破局。 但 王健源隨之轉換想法,從未來共同開發兩岸商機的角度出發,尋找可能的合資對象,果然順利許多,包括東方航空在內等,一舉找到多家重量級國營企業。最後,在 蔡宏圖預期未來產險事業可與東方航空結合,以及東方航空高層評估可藉此搶占兩岸包機直航等業務先機下,最終敲定雙方結為夥伴。 業務出身 進修不輟受重用這場合作案成了王健源進入大陸事務發展室九年後,最顯眼的代表作,受蔡宏圖重用至今。 「王健源能被學法律出身的蔡宏圖重用,絕非偶然。」國泰集團高層回憶,他不斷努力超越自己,是被器重的關鍵。 一 九九一年時,王健源以三十七歲﹁高齡﹂留職停薪出國留學兩年,到美國海斯堡州立大學攻讀企管碩士學位,「人家都拿國泰補助金出國,他卻選擇自掏腰包,完全 自費留學,更是難得。」出國兩年的歷練,不僅讓王健源打下良好的英語基礎;積極進取的態度,更吸引了蔡宏圖的目光,人生就此轉變。 蔡宏圖於一九九六年成立大陸市場發展室時,便將具備英文與壽險專長的王健源,找入這個祕密單位,派駐香港專責代表處的事務。 適逢香港回歸,不少大陸金融機構前往取經,身在香港的王健源也趕緊把握機會建立大陸關係。 四年過去,國泰規畫成立北京辦事處,累積不少大陸金融業界人脈的王健源又成不二人選,被蔡宏圖欽點來到天子腳下,分量可見一斑。 彰化出身、本省籍的王健源,在北京雖然沒有親友幫忙,卻採取雙頭並進的方式,逐漸在中央政府建立良好人脈,一面運用香港四年累積的人脈,同時透過國台辦與其他台商的幫助,逐步將關係深入到中央政府裡頭。 站在國泰金控大陸布局的第一線上,王健源一方面積極透過國台辦安排與銀監會、保監會官員接觸的機會,了解政府法律規定、以及審查重點;此外,亦與大陸壽險、產險業者碰面,了解實務上有哪些必須格外注意的項目,藉此掌握最有效率的資訊。 王健源在前線的操盤,讓蔡宏圖充分掌握中央政府的明確想法,藉此對症下藥,不浪費任何人力、物力,便讓跨省經營一路順遂,如今,國泰人壽與產險除已分別在九與四個省分開業,更是台資壽險業者中跑最快的第一名。 隨著國泰世華銀行上海分行開業,國泰金控在台灣的雙引擎(壽險加銀行)經營模式,也終於能夠在大陸正式展開運作,隨著未來國泰金的大陸事業版圖逐漸擴張,王健源所扮演的角色,也將變得更加舉足輕重。 王健源 出生:1954年 現職:國泰人壽北京辦事處首席代表學歷:美國海斯堡州立大學企管碩士經歷:國泰人壽大陸市場發展室經理 |
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它是信義房屋最敬畏的對手,也是每家台資房仲品牌進入中國市場,最大的假想敵。如今,它已兵臨城下從對岸攻進台北,幕後的操盤手就是新任中原地產主席黎明楷。他如何從一名被開除的小職員,成為中國房仲龍頭總經理? 撰文‧梁任瑋 一月十日,中原地產台灣首家分店正式在北市羅斯福路開幕,剪綵儀式中鎂光燈的焦點是一位個子不高、理著小平頭的男子,他是一月一日剛從前任主席施永青手中接下這個位置的新任中原地產主席黎明楷,也是中國最大房仲龍頭品牌的新當家。 自從去年初施永青宣布退休,並強調不交棒給兒女、四五%股權全數捐給施永青慈善基金會後,身兼中原地產總裁與中國中原總經理的黎明楷,就一直是呼聲最高的繼任人選。沒有顯赫家世,這位計程車運將之子,為何被施永青欽點為接班人? 一九九○年,黎明楷進入房仲業之前,是英國石油栽培的儲備幹部,但最後卻被炒魷魚,誤打誤撞進入當時規模僅一百多人的香港中原地產。 破釜沉舟 帶全部家當搶灘毫無房地產銷售經驗的黎明楷,一開始的任務是接中國大陸的新成屋到香港銷售。「當時辦展銷會都沒有固定地方,每周五到周日就是租下飯店的房 間,把模型、資料搬到飯店就開始賣起房子。」黎明楷說,當時拿到香港銷售的產品都是度假屋,房價很低,一戶只要港幣十幾、二十萬元,很多民眾連在香港都沒 有房子,只因虛榮心作祟就衝動購屋,他與同事一天可以成交一、兩百戶。這個成績單讓剛進入房仲業的黎明楷,很快就抓到業務方向,也建立了銷售自信。 時勢造英雄。當時中國大陸炒樓氣氛並不盛,黎明楷鎖定距離香港最近的珠江三角洲、東莞的新成屋轉介到香港來賣,因為當時地方政府也想靠房地產增加稅收, 「鎮長配合度很高,仲介有任何需求,要題字、辦手續,不但有求必應,而且是立刻批准。」但隨著競爭者快速增加,競爭愈來愈激烈,一九九五年,黎明楷決定自 動請纓,披上戰袍北上,成為前進中國開疆闢土的第一批香港店長。到中國大陸時,香港房地產市場正處於九七之前的高峰,「去內地是吃苦,根本沒有人跟我 搶。」當時才二十七歲的黎明楷,放下身段,抱著拓荒的決心去中國大陸,還每天跟著北京人一起搭公車上、下班,至今仍延續這個早年的習慣,「年薪千萬總裁坐 公車」成為他特殊的個人風格。 帶人帶心 充分授權屬下不過,中原地產進軍大陸雖然走直營體系,但並非高速發展。當時中國房市開始有民營開發商崛起,因此黎明楷不鎖定交易量少的中古屋,他直接切入 新成屋代銷,成為主要獲利來源;另一方面,他沉得住氣,前三年只開一家店試水溫,等店長、店員培養成熟,才快速開出三十、五十家,不因快速擴張而付出龐大 的學費。 中原地產另一項經營特色「無為而治」,充分授權給區域主管,也是黎明楷在大陸衝鋒的另一項策略。黎明楷最常跟同事說,中原是一家有方向、沒計畫的公司,市 場天天都在變,他也不知道三年後市場會往哪裡,但在中原地產,「管理層是抬頭看路,不是低頭拉車」,是員工先提出計畫,並不是老闆指揮員工怎麼做;動力是 由下而上,上面只要指揮方向就好,老闆如果凡事自己來,一定很辛苦。 認識黎明楷快十年的台灣不動產交易中心總經理李同榮說,黎明楷是用兄弟義氣帶兵,「只要你做得好,我就敢給重賞,甚至敢給得比你在香港領得還多。」這是幹 部願意死忠留在中原的主因。反觀台灣房仲業常帶著「當兵」的心態去大陸打天下,總認為兩年後會回台灣,怎麼會放下身段拚命打仗? 黎明楷指出,中原地產業務員報酬一切﹁現金化﹂,可以分多少錢,就全部給員工現金,尤其中階主管分得最多,因為他們是帶動基層的齒輪。 放下身段 放下大公司打法不過,二十年前中國大陸市場不成熟,中原地產發揮的舞台大,但現在中原來台灣,面對的是高度成熟市場,外界也正觀察中原要如何將在大陸的那套打法複製到台灣? 黎明楷說,「我們在台北就是一家小公司,要忘記中原地產在香港是大公司,小公司有小公司的打法,小公司不是不能成功,任何公司都是從小做起的。」︽上海樓 市智典月刊︾發行人蔡為民認為,「來台灣賺大陸的錢才是他們真正目的。」他說,中原地產表面上說自己是小公司,是為了讓台灣房仲業者「輕敵」,以中原地產 在香港與中國的資源,不論是陸資要來台灣買樓,或是台灣人要去大陸投資,都有據點可以服務,他舉最近很熱的重慶為例,台灣有哪家房仲可以馬上提供行情?但 是中原地產可以。 信義房屋董事長周俊吉也表示,港資房仲在大陸已培養一批基本客源,在兩岸房地產交易日趨開放下,中原地產來台是有利基點,但台灣房仲本土化、有品牌,反而自然區隔出不同的市場。 十五年前,中原地產與台灣的信義房屋、太平洋房屋同時進入對岸,現在中原地產已在中國三十個城市遍地開花,以一千家分店成為中國房仲業霸主,二○一○年, 中原地產集團房屋總銷售金額高達港幣四千八百億元(約新台幣二兆四千億元),全年營收也站上港幣八十五億元(新台幣四二五億元)歷史新高。在台灣即將成為 中國房仲新戰場之際,中原地產的成功哲學,值得台灣房仲參考。 黎明楷 出生:1964年 現職:中原地產集團主席 經歷:中原地產集團總裁 英國石油儲備主管 學歷:香港大學機械工程學系 |
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無懼奢侈稅打房政策,今年一月十日甫進軍台灣的中原地產,第二季將一口氣再展三家直營店,投資金額近一千萬元,手筆之大引人側目。 已 來台北試水溫半年多的中原地產,挾著香港最大房仲品牌知名度,吸引不少建商主動上門合作,目前就已掌握高雄「都廳苑」、台北「湖水裔」與「京站」等新成屋 案。其中,中原地產與國礎建設合作銷售的湖水裔,更打出「一年免息」購屋優惠方案,補貼買方第一年銀行利息,就是將香港房仲擅長的行銷模式移植來台。 為了降低管銷成本,中原地產近期將一口氣開設三家分店,兩家位於房仲業一級戰區台北市大安區,地點分別在和平東路與信義路四段;另一家位於中正區新生南路與仁愛路口,皆屬於高總價豪宅地段,也有助於中原地產經營兩岸三地豪宅品牌。 「最 近店面租金與條件的確比較好談。」中原地產台灣分公司副總經理余志文表示,由於母公司不斷挹注資源,台灣的員工數迅速由十五位成長至四十位,內部評估中原 地產至少可以在台灣開出十五家直營店。雖然台灣政府去年底就宣布將祭出打房措施,但看好第二季即將開放陸客來台自由行等利多,中原地產開店計畫將不受影 響。 |
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近期二手樓市冰封,地產代理紛紛轉攻一手市場,為促成買賣,代理都以「加傭回贈」吸客。有市民最近購入觀塘「觀月‧樺峰」千萬元單位,經紀宣稱可與買家瓜分發展商提供的佣金,豈料簽約作實才發現,代理將有關佣金數目「報細數」,刻意誤導買家自肥,估計投訴人因此損失近十六萬元。 本月初,趙先生與女友睇中由市建局及信和置業共同發展、屬觀塘重建項目的「觀月‧樺峰」,並委託相熟的中原地產經紀陳小姐睇盤。當時經紀宣稱,發展商承諾向中原提供之佣金為樓價的2.5%,趙若撲槌簽約,即可以「置業禮券」形式獲分約六成回贈。二人其後簽署臨約,以一千一百多萬購入八百多呎的單位,合約寫明買家獲得回贈共十六萬八千元,即樓價的1.5%。 豈料當晚趙即從其他經紀口中得知,原來發展商向各大地產代理提供的佣金竟高達3.5%;他遂質疑經紀存心報細佣金自肥,「其實我哋係買得太急,亦無試過出去格價就信咗佢,但回贈金額係建基於佢話只得2.5%佣金,代理咁做完全係欺騙。」 翌日他即致電該經紀對質,惟對方仍堅稱發展商回贈只得2.5%,又託辭因該盤為市建局項目,故回贈較低;趙亦曾到經紀所屬之新蒲崗中原分行投訴,但分行經理卻反要求趙提供「白紙黑字」資料,證明代理報細數,投訴人苦無辦法之下,遂求助本刊。 跟進自己人踢爆講大話 根據趙與中原簽訂的回贈協議,當中只提到以「置業禮券」為名的贈送金額,投訴人其後出示與該代理的錄音對話,清楚聽到代理表示發展商的佣金只有2.5%。記者之後以顧客身份,到涉事之中原分行查詢佣金回贈,職員仍堅稱發展商對「觀月‧樺峰」只提供2.5%佣金,當記者表示有代理指佣金遠高於此,職員均斷言無可能,「人哋講2.8%、2.9%都得o架,口講口賠咩?我哋中原就老實囉,係得2.5%。」不過,記者同日再到與涉事分行距離僅十五分鐘步程,同屬中原集團的鑽石山分行,職員卻明言發展商提供的佣金實為3.5%,「其他人呃你啫!全行都係做3.5%o架啦,全行都一樣。」職員更指若記者即時簽約,獲分之回佣金額可高達3%,換言之,投訴人因此損失了近十六萬元回贈。記者之後分別向美聯物業、利嘉閣及香港置業查詢,包括中原在內的四大代理,都表明發展商提供的佣金為3.5%,回贈比例亦大致相同,踢爆新蒲崗中原分行明顯講大話。 專家話若有證據屬失實陳述 有前線經紀透露,過往樓市暢旺時,發展商給予代理的佣金只有1%至2%,但隨著近年成交萎縮,加上《一手住宅銷售條例》加強對新盤樓價的規管,發展商便紛紛提高代理佣金。「表面上係令到代理落力啲,但其實係想透過該筆佣金微調樓價。」但由於發展商給予代理的佣金比例往往不會公開,預計類似的爭拗將陸續有來。律師何傳經表示,以事主個案,不論向地產代理監管局或循民事追討,都須先舉證發展商曾答應提供予地產公司3.5%佣金,方可證明經紀的行為可能觸犯失實陳述,如有錄音證實涉事的地產經紀就發展商提供的佣金「報細數」,亦屬有力證據。而地產代理監管局就指,現行條例雖無規定經紀必須向準買家透露發展商提供之佣金實額;但根據《操守守則》,經紀有責任提供誠實忠誠的服務,任何欺詐及因失實陳述而令買家蒙受損失都屬違例,最高刑罰可吊銷牌照。中原高層認誤導記者向中原地產住宅部總裁陳永傑求證「觀月‧樺峰」的佣金比例,陳以商業協議為由,拒絕透露實際佣金金額,但承認不同分行有不同佣金版本屬誤導,「個經紀如果明明係收3.5%,但講2.5%,咁佢出咗錯,係誤導o架啦。佢可以唔話俾個客知,但講咗就要係事實。」他表示,集團將調查本刊的轉介個案,若事件屬實,公司法律部亦會傳召分行員工調查;若地監局對中原罰款,公司亦會向分行罰錢懲處。記者亦曾到分行找涉事經紀對質,惟該經紀及其他職員一概拒絕回應,只表示所有投訴均交由客戶服務部處理。市建局則指「觀月‧樺峰」的銷售安排由信和置業負責,惟信和於截稿前仍未就有關佣金實額作回應。 (投訴組) 壹判官 消費者自己唔格價雖然要負部分責任,但中原分行刻意報細數絕對係欺騙,希望中原盡快調查,還投訴人公道。劣劣劣劣(五個劣為最嚴重) |
經濟觀察網 記者 周子崴 12月26日上午,中原銀行掛牌儀式在位於鄭州市鄭東新區CBD的總行營業廳舉行,經過一年多的籌備,中原銀行正式開門營業,河南省籌劃多年的金融業“中原系”版圖正在逐漸明晰。
中原銀行由河南省13個地市城商行合並而成,資產規模2094億元,負債規模1882億元,在河南共有428家網點,擁有員工數量10836人。為了保證中原銀行的順利組建,河南省政府曾決定,以現金方式將13家城商行的不良資產買斷、剝離。
中原銀行董事長竇榮興在接受記者采訪時表示,中原銀行采取市場化的治理模式,形成“天壇式”的股權結構:“按照‘既不一股獨大,也不過分分散’的原則,原來合並過來的13家銀行的股東作為‘基礎股東’,再上一個層級為‘主要股東’,再上一個層級為‘大股東’或者叫‘戰略股東’”。
竇榮興介紹到,中原銀行不存在嚴格意義的控股方,而戰略股東方面則不便透露,“因為我們還在繼續做”,竇榮興說到。
民生銀行前董事長,中國民生投資股份有限公司董事長董文標也出現在了現場,他獲聘成為中原銀行總顧問。竇榮興向記者介紹到,在中原銀行目前主要股權結構中,民資和國資成分都有,其中民資更多,“董文標出席本身就有代表含義”,竇榮興告訴記者。
下一步,中原銀行將重點著力傳統業務模塊、創新業務模塊和未來銀行模塊三大戰略。在傳統業務方面,中原銀行將依托13家城商行業務特點,服務地方經濟和小微企業;創新業務方面,將積極構建投資銀行、基金管理、金融租賃和資產管理等業務的綜合金融平臺,將其打造成為中原銀行的重要戰略支撐;未來,互聯網金融尤其是移動金融將成為中原銀行的核心競爭力。
當天,中原銀行董事長竇榮興、中原證券董事長菅明軍以及中原信托董事長黃曰瑉、中原農業保險籌備組組長畢誌軍等共同簽署了《支持地方經濟發展戰略合作協議》。
經濟觀察網 記者 周子崴 12月26日上午,中原銀行掛牌儀式在位於鄭州市鄭東新區CBD的總行營業廳舉行,經過一年多的籌備,中原銀行正式開門營業,河南省籌劃多年的金融業“中原系”版圖正在逐漸明晰。
中原銀行由河南省13個地市城商行合並而成,資產規模2094億元,負債規模1882億元,在河南共有428家網點,擁有員工數量10836人。為了保證中原銀行的順利組建,河南省政府曾決定,以現金方式將13家城商行的不良資產買斷、剝離。
中原銀行董事長竇榮興在接受記者采訪時表示,中原銀行采取市場化的治理模式,形成“天壇式”的股權結構:“按照‘既不一股獨大,也不過分分散’的原則,原來合並過來的13家銀行的股東作為‘基礎股東’,再上一個層級為‘主要股東’,再上一個層級為‘大股東’或者叫‘戰略股東’”。
竇榮興介紹到,中原銀行不存在嚴格意義的控股方,而戰略股東方面則不便透露,“因為我們還在繼續做”,竇榮興說到。
民生銀行前董事長,中國民生投資股份有限公司董事長董文標也出現在了現場,他獲聘成為中原銀行總顧問。竇榮興向記者介紹到,在中原銀行目前主要股權結構中,民資和國資成分都有,其中民資更多,“董文標出席本身就有代表含義”,竇榮興告訴記者。
下一步,中原銀行將重點著力傳統業務模塊、創新業務模塊和未來銀行模塊三大戰略。在傳統業務方面,中原銀行將依托13家城商行業務特點,服務地方經濟和小微企業;創新業務方面,將積極構建投資銀行、基金管理、金融租賃和資產管理等業務的綜合金融平臺,將其打造成為中原銀行的重要戰略支撐;未來,互聯網金融尤其是移動金融將成為中原銀行的核心競爭力。
當天,中原銀行董事長竇榮興、中原證券董事長菅明軍以及中原信托董事長黃曰瑉、中原農業保險籌備組組長畢誌軍等共同簽署了《支持地方經濟發展戰略合作協議》。