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今年对于一直被住宅地产“压过一头”的商业地产而言，有种翻身的意味。不过，这并不意味着商业地产企业的业绩就能因此立竿见影实现快涨。

“今 年年初制定的全年业绩计划估计是很难完成了。”世茂股份首席财务官陈汝侠坦然表示，今年全年73亿元的业绩目标，可能过于乐观，尤其是此后房地产调控政策 接连出台，市场出现波动，这是没有预料到的。“不过，总体而言，世茂的业绩实现稳步提升，今年突破50亿元没有问题。”

表面来看，针对住宅市场的楼市调控下，万科等传统住宅开发商业绩实现大幅提升，反而已经晋升为国内商业地产龙头之一的世茂股份却无法完成全年业绩，似乎有些令人费解。

湘财证券对世茂股份的评价正是，“公司作为商业地产的开发商和运营商并不是在创新一种新的运营模式，而是在延续相对稳定成熟的商业地产的开发运营模式，只是公司处于这种模式初期。”

或许正是这种初期的发展阶段，加上商业地产发展本身不同于住宅地产的周期性特点，让世茂股份“意外”的没能完成全年业绩目标。

陈 汝侠分析，影响业绩的因素有许多，宏观调控只是其中一个因素，世茂股份旗下项目的发展节奏也是一个重要因素。今年世茂新推出的项目不多，而在明年将有大量 新项目入市，包括较大体量的商业项目，预计业绩将会有明显提升。“另外出于对今年市场调整的判断，公司对一些项目调整了入市节奏，有一些延后至明年。”

分 析人士也认为，世茂股份在完成资产注入后，这两年正处于商业地产项目的集中投入时期，很多项目资金需求较大，但在业绩产出上，还没能实现明显贡献。“其实 很大程度上，近两年世茂股份的业绩主力，或许还是重组前公司老的几个住宅地产项目，新注入以商业为主的资产，体现其业绩贡献还需要时间。”

这一判断，也在世茂的业绩构成中得到验证。据预测，世茂股份今年的租金收入占全部业绩的5%，业绩主力依然是销售型物业，住宅占据较大部分。“不过明年开始，公司商业地产的业绩能力将逐步提升，其中租金将有爆发，预计会接近8％的水平。”陈汝侠表示。

湘 财证券的分析师指出，商办物业投资的持有成本和转售要较住宅高很多，持有和转售成本上的差距造成投资商办物业的收益远远劣于投资住宅。受成本拖累，商办物 业投资的流动性较差，增值也相对较低。而商办物业需求基本都属于投资需求，长期的投资收益慢于住宅投资收益造成投资者对于商办物业投资的关注度降低。最终 造成在国内市场上，商办物业市场发展速度远远落后于住宅市场。

自然，这两年将是世茂股份资金运作能力最大的考验。

对此，陈汝侠表示，世茂目前手中的现金充裕，完全能满足公司进一步发展。公司的资产负债率较低，融资优势明显，还有进一步融资的较大空间。“目前公司有不少项目获得银行批准的开发贷尚未最终发放，相信明年这些资金一到位，公司的发展将随之加速。”

基于这样的判断，尽管今年业绩“意外搁浅”，世茂却抛出了明年更高的发展目标。

“我 们将不断丰富商业地产的产业链，除了广场、百货和影院，今年又进入儿童乐园产业，前不久新开了两家儿童室内主题乐园——世天乐乐城。”陈汝侠坦陈。“明 年，影院计划达到10家，百货和广场分别达到5家及6家，而乐乐城亦将达到10家。目前尚处于起步阶段，未来五年将加速发展公司百货和影院业务。其中，五 年内影院业务将增至500块以上的银幕；世茂百货计划五年内开拓20家门店。”

粗略估计，世茂股份目前运营和在建的经营性物业面积超过100万平方米。其中本年度投入运营的就包含6家世茂广场、4家世茂百货、4家世茂影院和2家世天乐乐城。

目前，世茂股份拥有800万平方米以上的土地储备，土地成本1600元/平方米，主要分布于二、三线城市。

定 位商业地产全产业链发展的世茂股份，当务之急则是尽早弥补中短期内的“业绩瑕疵”，而加大资金投入显然是最关键的。12月14日发布公告称，公司与中投信 托有限责任公司协商，中投信托将提供金额为人民币4亿元的信托贷款。公告显示，上述信托贷款期限自2010年12月13日起至2011年11月21日止， 贷款将用于进一步推进公司百货及影院业务的发展。

今年3月3日，由世茂集團、新地非執行董事郭炳湘等組成的財團，以底價投得南京市河西新城地塊，出讓金高達44.72億元，成為南京市河西新城區的新地王。這只是現在已經簽訂意向協議的三地海峽城項目的第一幅土地。

對「海峽建設投資有限公司」（以下簡稱「海峽公司」）的各資方來說，海峽城的資金疏導是否順暢，或許甚至將成為影響世茂系既定的新一輪整合的成敗。

據本報記者最新獲悉，海峽公司馬上就要往海峽城這個大坑「倒下第二籮筐錢」。福建省平潭縣綜合試驗區環境和國土資源局發佈公告，將於3月13日掛牌8宗地塊，總佔地約76.4萬平方米，合1149.14畝，總起始價為8.093億元。

土地出讓內定爭議

平潭海峽城項目是世茂等巨頭組建海峽公司後，第一個與當地政府簽署合作協議的海峽城項目，其成功運作對海峽城這一新品牌的重要性，不言而喻。

2010 年6月底，海峽公司與福建平潭綜合試驗區管委會簽署合作協議，拿下首個海峽城項目。項目首期投資總額達150億元，擬用3年時間建成。平潭海峽城8宗土地 定於3月13日掛牌，然後還有成都海峽城以及上述三個現有海峽城項目的後續土地，以及正在前期推進中的天津、青島、西安、寧波等主要城市的海峽城項目。據 最新披露的信息，海峽公司初步集資10億美元，包括郭炳湘已投資的1億美元。資金夠不夠？

3月2日，世茂房地產控股有限公司公告宣佈，公司計劃發行於2018年到期本金總額為3.5億美元的優先票據，年利率11%，預計可淨籌集資金3.445億美元。不過，這筆融資的用途，主要是償還到期債務。

與此同時，海峽城相應地塊的出讓，正遭遇空前的內定爭議。包括剛剛出讓的南京海峽城地王，除了在出讓要求中為海峽公司「量身定製」外，底價「妙殺」的出讓結果，受到公眾的更多質疑。

剛 剛發佈出讓公告的平潭8地塊，則要求：出資方之一須為台灣房地產行業五大上市公司，以2010年12月31日收盤價計算，公司總市值排名前五位的房地產公 司；且出資方之一在中國內地及香港均擁有房地產行業的上市公司；其中一幅地塊的出資方之一須在大陸投資開發並經營過2家以上的五星級酒店，其中一座五星級 酒店建築高度必須在150米以上，而且這些五星級酒店均已開業運營。

海峽城牽制全局

受此種種因素影響，世茂房地產的最新評級遭遇普遍下調。

標 普最新宣佈，將世茂房地產的評級前景從「穩定」下調至「負面」，同時給予世茂正籌劃發行的7年期美元債券BB-級評級。瑞士信貸則把世茂房地產評級從優於 大市下調至中性，之前把目標價較資產淨值的折讓幅度從之前的30%擴大至45%，並將世茂房地產的目標價從15.15港元下調至12.00港元。

值得注意的是，在海峽城背後，則是許榮茂對世茂系再升級的全盤計劃，但這個計劃的成敗，現在看來很大程度上會受海峽城的資金疏導狀況影響。

本報從世茂集團獲悉，首當其衝的就是新增的「云端產業集群」計劃，是指世茂集團計劃在海峽西岸及中西部等區域建設高端產業園區，並幫助政府引進台灣等地區的先進製造業及信息軟件產業。

通過這一計劃，世茂集團以住宅、商業和旅遊地產為主體的「三駕馬車」戰略將升級為「四駕馬車」，形成四輪驅動，推動新一輪發展。

可見，海峽城在世茂系全新佈局中的關鍵位置。二三線城市將是世茂這一發展模式的重點。

一向擅長資本騰挪的世茂系，終於也感受到了高負債率潛在的風險，並著手緩解。

世茂集團董事局副主席許世壇近日在崑山世茂廣場開業期間接受本報記者採訪時坦言，公司已經意識到高負債率潛在的風險，並已採取措施控制風險，其中包括計劃今年償還部分貸款，從而降低負債率。

不過，對於世茂系而言，償還貸款只是權宜之計。旗下包括以酒店資產為核心的旅遊地產板塊的分拆上市，才是「許氏家族」高層心目中真正的一舉兩得之選。

「分拆旅遊地產資產香港上市的事宜正在與港交所方面積極溝通，希望儘早成行，此舉能大幅度扭轉高負債率的問題。」許世壇直言，為了進一步提高償債能力緩解高負債壓力，世茂集團今年將全力加速銷售，全年爭取400億元銷售額。

5月3日，來自香港的信息披露，世茂房地產已於贖回日期以贖回價悉數贖回所有尚未償還的浮息票據，贖回價相等於浮息票據本金額100%即2.5億美元，另加於贖回日期的適用溢價及未付利息，共支付的贖回價約為2.554億美元。

儘管世茂方面表示「贖回對其財務狀況並無構成重大影響」，但外界同時也理解為，即便通過這次贖回，也未能改變世茂房地產目前較高負債率的基本狀態。

作為世茂系目前兩大上市旗艦之一的世茂股份，就當前的負債率情況而言，似乎明顯優於世茂房地產。世茂股份首席財務官陳汝俠曾不止一次對外表示，公司的負債率依然存在較大的融資空間。在陳汝俠看來，世茂股份剛過60%的資產負債率在行業內也不算高。

世 茂股份最新發佈的2011年一季度報顯示，一季度公司實現營業收入9.9億元，實現營業利潤2.49億元。長江證券分析師指出，公司資產負債情況相對於大 多數住宅類開發商來說較為樂觀，一季度扣除預售賬款後的資產負債率有所下降。另外公司持有貨幣資金32億元，短期借款與一年內到期的非流動負債總和為21 個億，短期償債壓力不大。公司目前主要銷售的商業對於業績將會起到支撐的作用。

不過，許世壇坦言，世茂股份作為世茂集團商業地產的旗艦，自完成資產注入後專注開發商業項目時間並不長，建成並成熟運營的大型項目尚未形成較大規模，更多商業項目後續還需較大規模投入。換言之，緩解高負債率的潛在風險，是整個世茂集團共同面對的課題。

調控壓力之下，銷售回款的能力將變得更加關鍵。許世壇介紹，「世茂集團全年的銷售目標是360億元，爭取實現400億元。世茂今年大部分項目都在6月份之後入市。」

世茂股份商管總經理賈濤告訴本報記者，目前世茂股份每年的大型商業開發項目為3—4個，最多4—5個，取決於目前商業地產管理團隊規模。「再好的模式，團隊跟不上，也很難作出精品。所以，世茂的另一個重要工作就是盡快培養壯大自己的商業團隊。」