打著地方發展旗號，苗栗縣政府再次出動怪手，輾過大埔居民安身立命的家園。在號稱先進國家的台灣，這種不文明的場景不斷出現，原因在於，我們的土地徵收制度實在不太文明。

撰文‧鄭閔聲

七月十八日上午，三年前鏟平農地的怪手再次開進竹南大埔，準備拆除被劃入都市計畫區內，卻堅拒拆遷的四戶民宅。當靜坐的居民學生被優勢警力架離後不久，水泥建築也在鋼鐵機具摧殘下崩毀，抗議者只能無奈地搖搖頭說，「小老百姓怎麼和政府對抗？」標榜自由民主、號稱進入先進國家之林的台灣，難道找不出更文明的方式，處理必要公共建設的土地徵收程序？

政大地政系教授徐世榮認為，與先進國家相比，台灣的土地徵收制度，至少有「公共利益遭濫用」、「程序不正義」、「補償不成比例」等三大不合理，前年修正的《土徵條例》，仍未確實導正問題。

公共利益遭濫用

住商用地大 有炒作之嫌？

已被拆除的張藥房原址，如今鋪上嶄新的柏油，一旁三年前被鏟平的農地，現在成了景觀綠地；附近不少農舍已經轉手，改掛起開發公司招牌，方圓一公里內，至少就有五間類似店面，等著收購土地改建。在這些打著「為您開啟幸福之門」口號的土地開發公司看板之間，穿雜著「家破人亡、誓死抗爭」的布條，顯得格外諷刺。這起都市計畫案，離真正的「公共利益」仍十分遙遠。

台北大學不動產與城鄉環境系副教授廖本全就認為，都市計畫區人口達成率僅六成的苗栗縣，在大埔開發案中劃定了一六五公頃的新訂都市計畫範圍，卻僅有二十八公頃是「園區事業專用區」，其餘皆為住商用地，顯然是藉發展之名，行土地開發炒作之實。

政大地政系教授陳立夫也早在二○○五年的研究中即指出，台灣向來輕率發動土地徵收，原因在於制度面欠缺嚴謹判斷，對於何謂「應有公共利益」？何謂「保障私人權益的程序」，皆無具體的判斷準則。

在美國，徵收計畫是否確實符合公益，須由法院進行最後裁決。但在台灣，前年修正的︽土徵條例︾規定，徵收私有土地的適用事業除了國防、交通、水利、教育以外，還包括「其他依法得徵收土地之事業」。徐世榮感嘆，「土地徵收在外國是天大地大的事情。但在台灣，少數人憑著抽象的『公共利益』，就能大肆徵地。」

程序有瑕疵

有爭議時中央無法介入裁判英、美、德、日等國皆規定，地方政府徵收土地之前，必須進行不同的公聽、審議程序，中央機關或司法系統，對開發計畫有最終的准駁權力。唯獨台灣，都市計畫與土地徵收由地方擬定，雖須送中央核准，但中央一向「尊重地方職權」，從前任閣揆吳敦義的白紙黑字保證，都不能維護大埔四戶原屋原地保留就可得知，中央形同放任地方各行其是。

前年修正的︽土徵條例︾雖規定，徵收土地前應舉行公聽會聽取利害關係人之意見；特定農業區經核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議，應舉行聽證。但由地方主辦的公聽會通常徒具形式，唯有中央舉辦聽證，並保留最後裁量權，才能節制地方濫權。

然而，行政院院長江宜樺認為，若所有土地徵收皆進行聽證，或由中央政府代辦公聽會，業務量將超出政府所能承擔範圍。也就是說，未來當人民與地方政府發生土地徵收糾紛時，法令依舊沒有提供任何「中央介入裁判」的保障。

此外，補償價格與地主實際損失不成比例，也是台灣土地徵收制度的另一大弊病，︽土徵條例︾修法前，政府皆是以遠低於市值的公告地價加四成作為收購價格。以張藥房為例，縣府補償金總額才區區二十四萬元，恰好折抵怪手代拆費用。

補償不成比例

政府以超低價取得私有土地徐世榮指出，台灣徵收土地的補償金額，比起先進國家，簡直低得不可思議。例如德國政府認為，徵收土地是對人民憲法權利的侵害，因此應給予超過土地現值的補償，德國巴伐利亞邦甚至明確規定，徵收土地時給予居民市價五倍的補償；美國政府也多採「協議價購」方式，以高於市價金額向民眾購地。

儘管行政院號稱︽土徵條例︾修法後，土地徵收已能做到「市價補償」。但仔細觀察法條後發現，新法規定地方政府應定期調查地價動態，每六個月將變化幅度提交「地價評議委員會」評定，作為徵收補償地價之依據。也就是說，地價仍是由政府評定，並非市場交易金額，且充滿人為操作空間。

區段徵收則是近年來政府徵收土地的一大利器。所謂區段徵收，指的是政府圈起一大片土地進行建設，土地被徵收的民眾，可選擇在同一區段內換領「等值」土地作為補償。

世新大學社發所助理教授蔡培慧說，區段徵收幾已成政府搶奪人民財產的工具。由於區段徵收能用抵價地代替徵收補償費，故政府不必事先支付龐大補償費，可有效降低開發成本；美其名是人民與政府合作開發，共享繁榮成果，但政府得以取得大量配餘地標售、標租、設定地上權，民眾對換領地面積、位置則毫無決定權。

以大埔徵收案來說，苗栗縣府提供的抵價地雖在同一「區段」內，許多卻是位於墳場、電塔附近的畸零地，根本無法興建住宅，但民眾只要一經同意徵收，即再無轉圜空間。

儘管江宜樺出面信心喊話，強調修正後的《土地徵收條例》內容已包含抗爭團體多數訴求，期盼未來不再有不當徵收土地的情形發生；然而，從法令仍無力約束的荒誕問題看來，民眾還是只能自求多福。

對於未上市股投資人來說，課稅已成去年起最重要的投資「風險」與技巧之一，另外，在Ｆ股陸續出現狀況下，如何選擇好的Ｆ股公司，也成為未上市股投資最重要的課題，要如何面對及因應兩大風險，值得投資人關注。

撰文‧林宏文

對於未上市股的投資人來說，目前最煩惱的就是課稅問題。根據去年開始實施的核實課稅制，包括未上市股票、首次上市櫃︵ＩＰＯ︶股票十張以上、興櫃股票一百張以上，都要以稅率一五％課稅。不少投資人認為，由於未上市股票、興櫃股票到上市櫃後，課稅方式完全不同，已形成未上市投資人不少困擾，加上未上市股票成本計算複雜，讓很多人都搞不清楚。

事實上，用張數來作為課稅標準，原本就很不合理，因為股價高低有別，高價股如寶齡富錦股價近四百元，低價股如啟耀一股兩元不到，賣一百張啟耀的總金額還不到賣一張寶齡富錦的一半，用張數作為計價單位，完全不符合課稅的基本精神。

計算成本與獲利易引起爭議益鼎創投總經理邱德成就認為，不只以張數課稅不合理，未上市股在計算成本與獲利上也很複雜，容易引起爭議，因此，與其用一百張做課稅基準，不如把未上市股的證交稅提高，成交就課稅，從原本千分之三提高到千分之四．五，如此最簡單易懂，政府也最容易課到稅。

不過，就算是財政部訂定核實課稅制的規定，但﹁上有政策、下有對策﹂，未上市股投資人就相對應產生不少避稅方法，而且完全合法，絕對讓政府課不到稅。例如，有投資人為了避稅，不僅用夫妻兩人的戶頭，未成年子女的戶頭也可以使用，只要注意每年贈與免稅額二二○萬元即可。如此，一家四口就有四百張的額度可以使用，大大減少被課稅的機會。

此外，有投資人也說，要善於利用每年一百張的額度，因此，只要預估股價還有上漲空間，隔年有可能被課稅，今年就先賣一趟再買回來，把成本墊高，隔年被課稅的機會也因此降低。也有投資人表示，如果真的成交張數超過百張，而且確定是獲利會被課稅的話，那就想辦法把一些已經確定虧損的壓箱未上市陳年股票拿出來處分一下，藉著這些損失，把前項交易的獲利平衡下來，如此也不會被課到太多的稅。

一位資深的未上市股投資人笑說，現在投資未上市股的人，除了研究公司基本面外，還要花很多精神在加減乘除的數學計算，才能與財政部鬥法鬥智。

總而言之，政府規定了不甚合理又窒礙難行的未上市股課稅規定，投資人相對也會祭出各種反制措施，結果很可能是政府課不到稅，投資人徒增煩惱。但最嚴重的負作用卻是，未上市股交易冷清，對想要創新創業的人又形成一道門檻，是徹底三輸的局面。其實，若觀察近幾年未上市一百強的名單，就可以發現，未上市公司的數量及品質確實愈來愈差，尤其是電子產業已經不容易找到具份量的企業，反倒是在生活、文創及生技產業中，還會出現一些不錯的公司，這也與近年來電子業創新創業的動能不再，在好公司陸續上市櫃後，後續動能已無以為繼，難怪未上市的電子股已找不到好公司。

此外，未上市股的投資如今也更為多元化，由於Ｆ股的開放，如今許多海外公司回台掛牌，但這些公司大部分並未先在台灣公開發行或在興櫃交易，因此投資人不見得有機會參與，只能等到股票上市櫃後才能買到。

不過，也有少部分的Ｆ股，已先行在興櫃市場交易，有鑑於先前發生的Ｆ - 再生事件，投資人對Ｆ股的投資會更加謹慎。四月間曾坐上興櫃股王、預計六月掛牌的Ｆ - 通訊，日前公佈第一季季報，由於預先提列所得稅，致使原本第一季的稅前獲利，從三．三七元驟降為○．八元，股價也在短時間內大跌超過兩成。

可檢視有無台灣創辦經驗另外，原本已拿到上櫃核准函、創辦人為中國企業家的Ｆ - 中晶，日前申請補辦公開發行，也遭證期局停止生效，在承銷業又投下一枚震撼彈，也讓投資人對於Ｆ股的投資又更為審慎小心。因此，Ｆ股的投資，可能要更加注意，公司是否有台灣創辦人的背景，雖然這也並非品質絕對保證，但若有其他相關的台股上市櫃經驗，可能是檢驗經營者誠信較佳的參考。

例如六月中下旬即將掛牌上櫃交易的Ｆ - 達輝，去年每股稅後純益︵ＥＰＳ︶三．○七元，Ｆ - 達輝的大股東是徐鴻鈞及徐鉦鑑兩兄弟，先前該集團主導的兩家公司已經掛牌，分別是在新加坡掛牌的奐鑫及在台灣掛牌的祺驊，有這些掛牌公司的經驗與資料，對於投資人來說，至少可以作為判斷企業家經營風格與品德的基礎，這也是未上市股投資人可以稍加留意之處。

在二○一○年對高房價的民怨中，馬英九總統宣示合宜住宅政策，並由當時的行政院長吳敦義拍板定案，內政部長江宜樺全力推動。豈知，卻是一場以抑制高房價之名、行圖利建商之實的騙局，除了桃園八德弊案，由中央推動的板橋浮洲案、林口Ａ７案，也是疑點重重。

撰文‧賴若函

五月底至今，隨著桃園縣前副縣長葉世文、遠雄集團董事長趙藤雄相繼收押，桃園八德合宜住宅的行賄弊案曝光，合宜住宅被大眾看清是「打著協助弱勢旗幟，實質圖利建商」，加上涉嫌擔任白手套的台北科技大學退休教授蔡仁惠，也供出林口Ａ７案有行賄弊端，這個問題百出的政策是否該走入歷史，引發各界熱烈討論。

近日，中央已出面對合宜住宅喊停，營建署長丁育群表示，將不再推行新的合宜住宅，但不排除地方政府自行出資、出土地興建。

「這是中央政府不負責任的說法！」專業者都市改革組織祕書長彭揚凱表示，本來桃園縣和台中市都還有幾個合宜住宅案子要推動，中央應施展決心全面喊停，不應怕擋人財路，繼續放任地方推行錯誤的政策。

彭揚凱認為，當前之計，除了已經蓋好、也標售完成的板橋浮洲合宜住宅，技術上不可逆，其餘林口Ａ７、桃園八德合宜住宅，應當全面喊停，轉往只租不售的社會住宅發展，才能解決台灣的居住問題。

地政學者出身的台北市副市長張金鶚也表示，合宜住宅以出售為主，建商利潤較高，合約和競標過程若不謹慎，產生許多圖利空間，無法真正幫助弱勢者，這個政策應重新檢討。

問題一

不當的土地徵收 等同搶劫回溯合宜住宅的歷史，來自於高房價下、民怨四起的社會氛圍中，政府推出的住房政策。

二○○八年，馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。一○年，研考會調查顯示，房價高漲是十大民怨之首，四月，在行政院長吳敦義主持下，行政院會通過「健全房屋市場方案」，決定持續推動都會地區規畫興建合宜住宅。十月十三日，馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾提高社會住宅的比例，來協助弱勢、年輕族群成家，要求當時內政部長江宜樺，提出社會住宅規畫報告，並指示國有財產局、國防部等單位釋出土地以作為興建社會住宅之用。

江宜樺隨即於十月底宣佈重啟國宅政策，當中就提到要透過合宜住宅方案，提供一定比例只租不售的社會住宅。之後，江宜樺多次公開表示，興建合宜住宅可有效抑制房價。

「最後，吳敦義拍板定案，在相關部會提出的建議中，唯一通過成為中央住房政策的，就是內政部營建署推的合宜住宅。」彭揚凱認為，要為整個政策負最大責任的，非吳敦義、江宜樺莫屬。

在上級的全力護航下，內政部營建署陸續推動新北市板橋浮洲、林口Ａ７合宜住宅兩案。不過，在營建署的規畫下，這個不合理的制度，開始以公共建設之名被合理化。

第一個問題，來自於不當的土地徵收。率先於一二年六月公告的林口Ａ７案，以「預標售」的方式，在政府未完成民地徵收程序下，就把土地標售給財團開發。

「這樣的作法，和搶劫有什麼兩樣？」被徵收的村民楊明財曾無奈表示，居民手上還有土地所有權狀，政府就已經把土地標售出去了，非常不合理。

問題二

忽視環境破壞帶來的惡果

淡江大學建築系教授黃瑞茂說，Ａ７案徵收的土地多為私有地，總共二三六公頃，卻只有不到五％、十公頃的地，用來作為合宜住宅，其他作為「產業專用區」、住宅區與商業區使用，「提供低價住宅，根本只是個幌子。」忽視環境開發的破壞可能性，則是第二大問題。林口Ａ７在環境、水土保持的規畫上也大有問題。

交通大學土木系副教授單信瑜曾在臉書公開質疑，推動林口Ａ７案時葉世文態度強硬，帶頭違法，忽視既有山坡地的開發法令，免去做水土保持、環評，大興土木，假公共建設之名、大舉圖利建商。

問題三

政府執行態度傲慢、強硬

Ａ７合宜住宅問題不斷，板橋浮洲案又浮現第三大問題，就是中央執行的傲慢與強硬，在浮洲案開發過程中，完全忽視地方既定的都市計畫，強行轉彎。

「一一年，因著營建署強行插入合宜住宅，浮洲的都市更新計畫，整個毀了。」黃瑞茂說，浮洲地區因為多年的淹水問題，被禁限建二十多年，當時，新北市政府正在進行全面通盤檢討，希望給予浮洲地區新的都市機能想像，例如生態、娛樂科技城等規畫。但行政院突如其來選浮洲為合宜住宅基地下，打亂了地方發展的計畫與期望。

黃瑞茂說，當時新北市空屋量高達九萬戶，合宜住宅這四千多戶一蓋下去，徹底斷絕了浮洲居民透過市場需求而都市更新的機會。

「新北市副市長許志堅在協商會議上還曾經拍桌，對於中央強硬的態度表達不滿。」黃瑞茂說，浮洲合宜住宅還衍生出公共設施不足、環境品質下降等問題，過程中，卻從不見營建署有任何實質的計畫、承諾。

問題四

建商從中謀取暴利

曾參與浮洲案「都市設計審查會議」的彭揚凱，形容這是一場極度弔詭的會議，雖然審查委員對於浮洲合宜住宅的量體太高、老樹保存等問題提出質疑，但與會營建署官員強硬表示，這是已經明訂好招標日期的案子，容積率都已訂好，完全沒有討論的空間。「最後他們答應要修改的，都是一些不痛不癢的東西。」彭揚凱說。

第四大問題，就是合宜住宅給建商謀取暴利的空間。

彭揚凱表示，營建署儼然成為建商的打手，為了「保證投標者獲利」，給予過多的容積獎勵，讓建商最終蓋出來的面積，遠超過合理範圍。

根據德明財經科技大學教授花敬群以合宜住宅的建商成本去比對、精算，Ａ７合宜住宅「至少獲利百億元」；八德合宜住宅建築成本七十億元，至少有十億元的利潤。

又一次，合宜住宅成為政府「合法圖利」建商的工具。

引發貪瀆弊端的桃園八德合宜住宅，是一三年葉世文從營建署長的職位退休後，轉任桃園縣副縣長時開始推動。檢方調查指出，葉世文在其中收取超過兩千萬元的賄賂，護航遠雄得標，另在Ａ７合宜住宅案則進帳六百萬元。

從需求面來看，「社會住宅」原本用意在於為買不起或租不起房屋的弱勢族群解決居住問題，但合宜住宅九成以上為建商銷售，僅有的五％至一○％暫時出租房屋，最長十年後都可以轉售，無法長期租用。

「台灣的社會住宅需求量為十九萬戶，但合宜住宅只要求建商劃出一○％做社會住宅，換算一下，等於要蓋一九○萬戶合宜住宅才夠。」內政部前部長李鴻源對於政府是否有這麼多錢買地，畫上很大的問號。

「這是從一開始就錯誤的政策！」彭揚凱說，八德合宜住宅弊案，絕非只是葉世文個人的操守問題，更嚴重的是，合宜住宅從頭到尾一點都不「合宜」，不但對紓解國內高房價狀況無效，更是將國有土地標售、濫徵民地，成為圖利建商的工具。

政府應回歸社會住宅的本質，參照各國作法，建立只租不售的住宅，才是落實居住正義的方法。

爭議不斷的合宜住宅

總統政見 2008年

馬英九在競選總統時提出政見，要推動《住宅法》立法，使社會住宅政策法制化。

政院核定 2010年4月行政院核定「健全房屋市場方案」，選定新北市板橋浮洲作為合宜住宅的第一個興建基地。

總統承諾 2010年10月13日總統馬英九接見社會住宅推動聯盟，允諾由雙北先推動社會住宅政策，再擴及到其他縣市。

內政部宣佈 2010年10月30日內政部長江宜樺宣佈重啟國宅政策，包含社會住宅、合宜住宅。

吳揆拍板 2011年5月12日行政院長吳敦義拍板定案合宜住宅為中央住房政策，含林口A7及板橋浮洲兩案。

不當變形 2011年8月5日營建署修改承購戶轉售年限，由5年提高至10年；出租住宅提高至總戶數10％，仍被批出租比太低。

爆發收賄 2014年5月30日桃園縣副縣長葉世文因八德合宜住宅案收賄被解職。

中央棄守 2014年6月2日營建署宣佈不再蓋合宜住宅，但地方可自行決定；桃園縣長吳志揚宣佈與遠雄解約。

台灣現有四大合宜住宅

建案

位置

建商

單坪價（萬元） 戶 數（戶）轉售限制（年） 交屋日期

主管單位

板橋浮洲

台北捷運亞東醫院站

日勝生

19.5

售：4009

租：446 10

2015年

內政部營建署

林口A7

機場捷運A7站

遠雄、皇翔、名軒、麗寶 15

售：4238

租：225 5

2015年

內政部營建署

桃園八德

桃園捷運藍綠線匯流

遠雄

14.9

售：1021

租：102 已解約

已解約

桃園縣政府

台中幸福好宅

台中市南屯區台中工業區南側

新業建設

12

售：200

租：20 10

2017年

台中市政府