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天下第一倉 三思而後行 艾薩 Isaac Sofaer

2013-10-24  NM

天下第一倉

三思而後行

開始本文前,我將以本週三開市價,買入 1,000股 TVB、 10,000股太平洋航運、 10,000股德昌電機及 20,000股國泰航空( 293)。

自我在 1976年來到香港起,香港投資者持續輸錢,現在又好像想亂上車,在不熟悉的問題「押重注」,今次是電視牌照事件。
政府終於宣布兩個新牌照的得主,投資者的反應,就好像「幸運中獎」的公司得到一棵搖錢樹,只要搖一搖,便有錢跌下來。問問 TVB過去 40年,如何艱難地對抗電影、衞星電視、互聯網及各類視頻的競爭。問問 TVB是否只要搖一搖樹,便會有盈利。我知道不是,因為在 1977至 1979期間,我幫它們做審計。

得到牌照未必好

在我看來,新牌照得主其實「不幸」,因為它們要花過億元去請人、製作可與 TVB相比的節目等。這是世界上一個最艱難的生意,它跟開間金鋪或者買個的士牌不同。
在未來 6至 12個月,新牌照得主不太可能有節目推出,未來也不太可能吸引 80%觀眾,有沒有廣告客戶也成疑,最後可能因而要虧損幾年。
我欣賞競爭,激烈的競爭令產品質素不斷改善。星巴克、麥當勞、蘋果、 facebook,全球最優秀的公司,每日都面對競爭對手,那又有什麼錯呢?它們的股價持續攀升。不過,香港投資者卻為了幾個競爭對手的名字,將 TVB從五月的歷史高位$64,掟落$48。

TVB值得投資
看新牌照得主的表現,他們過去 13年的股價,對比 TVB根本無得比。其中一個對手,雖然有很強勁的人脈關係、賬面上穩定的業務,但在今年上半年仍錄得虧損,又無派息;另一名對手,股價更由 2000年的$130,跌至現時的$3.6。相反, TVB不斷增加派息,又為股東提供的持續資本增長,股本回報率(扣除現金)為 30%,股息 5%。
你或許不喜歡 TVB的節目,但現在並非英國的 Sky、 BBC或者美國的哥倫比亞廣播公司獲得牌照,若是他們,那我就會緊張,因為他們才是 TVB的真正對手。
TVB在中期報告提及,為了留住忠誠的員工,它已提高薪酬及福利,所以應該對經過時間試煉的 TVB保持忠誠,直至未來的業績出現異樣。
國際方面,美國民主、共和兩黨大攤牌暫告一段落,債息回落、金價上升,油價下跌、股市回升。有一天,或許是 2014年 1月 15日後,聯儲局應該開始收水,所以利息會上升。盡你可能在該日來臨前賺錢吧,明年開始將會是一個完全不同的故事,而中國的問題在短期內仍是揮之不去。

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誠哥出貨買家必須三思(2014/1/16) 林本利

2014-01-16  NM
 
 

 

過去一年,日本和歐美主要的股市都大幅上升,升幅由一成多至接近六成。但香港的股市,只錄得不足3%的升幅,而且大部分藍籌股和國企股都下跌,能夠賺錢的股民只屬少數。

踏入2014年,香港股市依然在23,000點上下徘徊,缺乏上升動力。市況欠佳,但李嘉誠操控的長和系仍按照原來計劃,準備在今個月分拆旗下的港燈上市,縮減規模後預計套現最多320億元。之後再分拆屈臣氏上市,有傳會集資780億元。兩宗交易,將為整個集團套現超過1,000億元。

去年七月,和黃有意出售百佳業務,有多個買家表示有興趣認購,經過三個月的商討後,和黃最終決定停止出售計劃,原因是「此刻透過私人市場交易出售百佳將不會為公司股東帶來最高價值」。

何謂最高價值?百佳每年利潤不到10億港元,市場原先預計最多可以賣得20億美元,即大約155億港元,市盈率在15倍以上。後來傳出和黃叫價愈來愈高,最高達到40億美元,即超過300億港元,市盈率高達30倍以上。在多名潛在買家因出價「未到價」退出競投後,和黃只好放棄出售百佳。在百佳缺乏增長空間的經營狀況下,再加上很快會面對競爭法的規管,又有哪個「傻仔」會以30倍市盈率去認購百佳。

既然透過「私人市場」交易未能為百佳帶來最高價值,李嘉誠於是打「公眾」主意,希望透過分拆港燈和屈臣氏上市,向散戶及機構投資者推介兩間公司的股票,從他們身上取得過千億現金。

筆者左思右想,實在想不到分拆後的港燈有什麼投資價值,值得散戶及機構投資者認購。港燈以七釐息去吸引投資者認購,但這七釐息不是永久保證,很大機會只能維持兩三年。電能分拆港燈後,港燈要背負起400多億元的債務,利息支出勢必大增。隨着息口上升,港燈未來每年的利息支出將由現時的數億元,急升至10多億元,大大侵蝕每年的盈利。現時港燈在利潤管制計劃下,可以享有9.99%的准許利潤,扣除幾億元利息支出,每年利潤高達40多億元。日後負債增加,利息開支急增,利潤將大幅倒退,未必可以維持每年派息30多億元。加上2018年後政府可能將准許利潤下調至7-8%的水平,到時將進一步削弱港燈的派息能力。至於市場傳出和黃分拆屈臣氏上市,市值高達3,000億元,更是不可思議。和黃市值不過4,000多億元,屈臣氏每年除息稅前盈利大約100億元,佔整個集團不足兩成,市值又怎會佔去整個集團市值的七成?若以3,000億元作價,屈臣氏市盈率超過30倍,與百佳的叫價相若,至少叫高了一倍。長和系財雄勢大,分拆港燈及屈臣氏上市,可以為金融界(包括投資銀行、保薦人和基金經理)和專業人士(包括會計師和律師)帶來數以十億元計的收入。在各方友好鼎力支持下,又得到基金經理用別人的錢認購,即使市況欠佳,相信可望透過上市套現過千億元。作為小投資者,認購兩間公司的股份時務必要三思。過去誠哥往往能夠在高價出貨,把發水樓、「孖」車位、科網生命股、房地產及港口信託基金以超高價出售,買家日後都要損手爛腳。若然港燈前景秀麗,誠哥又怎會捨得割愛,出售五成以上股權呢?

林本利

曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)

作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

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80%影視劇虧損? 投資影視業 且行且三思

http://www.iheima.com/forum.php?mod=viewthread&tid=1569
       中國文化報 裘淨婧
  近日,阿里巴巴聯手國華人壽推出「娛樂寶」,讓電影投資話題再度甚囂塵上。事實上,總募集額為7300萬元的「娛樂寶」,只是「觸影資本」的冰山一角。近期,不少上市公司也紛紛「觸影」,先後有湘鄂情、熊貓煙花、中南重工等多家本與影視娛樂無關的公司借併購進入影視圈。主營機械製造業的浙富控股日前也跨界進入了影視娛樂業。難怪有影視公司老總感嘆:「現在錢不是問題,項目才是問題。」
  然而,熱鬧的資本市場背後,卻是殘酷的盈利現實。有業內人士說:「80%以上的影視劇都是虧損的,有些機構甚至提出90%的影視劇都不賺錢。」如果傳言屬實,面對如此巨大的虧損率,為何還有錢在源源不斷地湧入?
  錢,不是問題?
  近日,阿里巴巴攜手國華人壽推出娛樂寶平台,網民只要出資100元即可投資熱門影視作品,預期年化收益7%,不保本不保底。「娛樂寶」的誕生,讓人人都可以成為影視劇的投資者,但有業內人士說,影視行業根本「不差錢」,每人投幾百元幾千元,對影視劇的拍攝起不了多大作用。
  這個說法得到了浙江影視集團品牌推廣部總監孫慶的認同:「錢在以前是個問題,做一個項目,需要背著劇本到處去求人,但現在,錢越來越不是一個問題了。」
  「現在資本市場對影視行業頗為關注,只要有好的項目和好的團隊,完全不用擔心資金的問題。所以現在錢不是問題,項目才是問題。」說這句話的是浙江嘉納影視文化有限公司總經理沈捷。3月31日,這家公司的新劇《熟男養成記》在杭州開機,回想這一年多的籌備過程,沈捷用「天差地別」來形容。「在項目成立初期,我們找資金相當困難。」他說,「隨著公司團隊把項目打磨得越來越成熟,來洽談合作的金融機構也越來越多。」
  沈捷說,儘管新劇已開機,但現在仍有機構不斷找上門來,這部電視劇5500萬元投資資金已籌集完畢,沈捷只好對找上門來的機構說:「我們今年還會上其他項目,要不下次再看看有沒有合作機會。」
  長城影視股份有限公司副總裁宣煥陽也談到,現在常常會有各種投資機構找上門來談合作。「長城的電視劇多年來都是長城獨家投入。但由於公司擴大產能,項目數量猛增,會考慮適量吸收外部資本。來找長城影視談合作的投資機構很多,選擇的餘地很大」。宣煥陽坦言,並不是所有的影視項目都能順利籌到錢,「只有優秀的團隊和項目才能吸引資金,普通項目和團隊對資金是沒有吸引力的。」
  「眾籌」能成影視融資主流?
  放在以前,影視劇的融資主要以行業內為主,但現在更多銀行、私募基金和風投公司開始介入。這是好事情,一方面,影視產業可以借助資本的力量進行提升,另一方面,傳統金融機構的進入,會進一步規範融資流程,降低融資風險。
  那麼,目前影視投資主要有哪幾種模式?致力於影視產業投資的金誠財富管理中心的項目經理魯盛說,現在一般採用債券和股權兩種融資模式,而且主要以股權投資為主。「其實很多影視公司可能並不喜歡資方佔股,但對資方來說,影視公司固定資產較少,如果僅通過債權投資,風險較大,所以會傾向於股權投資。」魯盛表示,金誠財富管理中心成立以來,一直在嘗試影視產業方面的投資,並於2009年底成立第一支影視基金,眼下,公司已出品如《臨終囧事》、《致命閃玩》等多部影視作品。今年,為進一步擴大在影視領域的投資,金誠財富成立了一隻總量達30億元的文化產業基金,並和上海電影集團建立合作,以此來尋求全國範圍內更多更好的作品。
  隨著更多金融機構進入影視產業,創新的投資模式也不斷湧現,「眾籌」就是其中之一。阿里巴巴聯手國華人壽推出的「娛樂寶」融資模式,很難讓人不聯想到「眾籌」。不過阿里方面表示,「娛樂寶」並非外界認為的眾籌項目,理由是眾籌項目不能以股權或資金作為回報,項目發起人不能向支持者許諾任何資金上的收益,這與娛樂寶平台上能提供預期資金收益的保險理財產品有本質區別。
  事實上,影視行業的「眾籌」不算新鮮事物,去年《快樂男聲》主題電影在20天內成功在眾籌網上籌得501萬元,創中國電影眾籌融資金額紀錄。此前,動畫電影《大魚·海棠》通過眾籌融資近160萬元,動漫電影《十萬個冷笑話》募資超過137萬元。
  不過,也有業內人士不看好眾籌模式在影視行業的作用。宣煥陽就認為,眾籌模式可能會在短時間吸引市場的眼球,但不可能成為影視行業融資的主流。「眾籌模式宣揚人人都是投資人,相當於給普通人造了一個夢,但事實上,這個夢在現實中是很難實現的。」他說,「為什麼?因為每個人的投資額度很少,壓力相對就小,這就會導致對項目本身不會十分上心,事情就很難做好。另一方面,從法律的角度分析,眾籌市場缺乏必要的監管機制。萬一出現問題,投資者很難保障自己的利益。」
  投資影視劇如何避風險?
  儘管資本熱潮洶湧,但業內人士坦言,這仍然是一個風險巨大的行業。「我們一般認為,影視劇的虧損率在80%以上,哪怕說90%,也並不誇張。」孫慶說,無論是國產電影還是電視劇,都可能有這樣的虧損率,只不過電影看起來會更加殘酷,因為完全是靠電影票一張張堆積起來的。
  現狀如此,那為何還有錢在源源不斷地湧入?
  杭州天堂硅谷創業投資有限公司相關工作人員認為,資本青睞影視業,一方面是看好這個產業的發展前景,但歸根到底,還是一個逐利行為。影視業是一個回報較高的行業,所以受到資本追逐也順理成章。據統計,目前內地的銀幕總數已達20007塊,未來這個總數還將進一步增長,特別是在一些二、三線城市,隨著商業綜合體的不斷增加,銀幕數量增速很快。而根據美國電影協會上月最新發佈的數據,中國的票房增長都大大超過美國國內市場。2013年中國電影票房增長了27%,2012年增長了36%,達到36億美元,是首個票房超過30億美元的海外市場。
  「以前,國產影視劇為了保證票房,都按照大片的標準做,把國內頂級的演員彙集起來,這也使得影視劇的投資成本非常高,但這兩年,《小時代》、《致青春》等低成本電影的成功,讓資本有了進入衝動。」孫慶認為。「因為有了成功案例,所以不排除一些資方產生『博一博』的心態。」魯盛也表示。
  那麼投資影視業該如何規避風險?宣煥陽表示,「要投資影視產業,首先要看團隊,要找有經驗的公司,因為在這個行業,整合資源的能力相當重要;第二要看企業的市場盈利能力,大部分的影視公司,有一整套的版權盈利模式,但在國內,有些影視公司不是靠市場賺錢,而是靠政府的獎勵生存,這樣的企業沒有可持續的經營能力,不可能實現良性循環,投資者最好不要碰。」而天堂硅谷相關工作人員的意見是:「國內團隊和國外團隊,我們會優先考慮國外團隊,特別是如果有好萊塢、皮科薩這樣的團隊加入,絕對更有吸金能力。另外,電影和電視劇相比,我們也會有限選擇投資電視劇,特別是一些電視台的自制劇,因為播放渠道有保證,所以風險相對較小。」
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立法阻網上侵權須三思

1 : GS(14)@2011-08-06 14:36:55

不思進取
http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15499290

一連串的問題,除了希望一眾年輕人生意的商人,以及辦學團體等,在設計年輕人的產品或課程時,請先真正站在年輕人那一邊,想一想,甚至辦一些青少年諮詢大會,看看他們腦裏想要些甚麼。同時也敬告當權者和立法機關,在修訂一些與互聯網及青少年有關的法例時,也要「聽聽青少年心底夢」,切忌一刀切立法,因為他們的世界,已經不是我們這些「前輩」所能輕易去理解,稍有差池,後果不堪設想,小心!
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奧巴馬促特朗普︰改變「一中」要三思

1 : GS(14)@2016-12-18 11:04:06

美國總統奧巴馬前日在白宮舉行他任內最後一次年終記者會,他促特朗普在改變「一個中國」這個核心前,應先深思這會帶來甚麼後果,並稱現在中美關係若果走向衝突,所有人都會受害。


中美倘決裂 所有人糟糕

奧巴馬的接任人特朗普上任前已多次觸及中國的「紅線」,除了破慣例與蔡英文通電,又在受訪時表示不認為需要緊守美國數十年來的「一個中國」政策。奧巴馬在年終記者會上回應相關問題,就表示台灣問題對於中國而言,比起其他議題都更加重要,因為「一個中國」為中國的核心,「如果要推翻這個核心,(特朗普)需要先想清後果。」而他又稱中國在台灣問題上,反應會比起令到中美關係持續緊張的南海問題更為激烈。奧巴馬稱中美合作關係在各範疇都有其重要性,包括世界經濟、國家安全及國際關係,相信沒有其他雙邊關係比中美關係更重要,如果中美關係破裂或走向全面衝突,所有人都會變得糟糕。他又在記者會指出,中美台都有共識,不要改變台海現狀。陸委會昨亦回應奧巴馬的發言,稱中華民國是主權國家,政府維護台海及區域和平穩定發展的政策立場與承諾不會改變。另外,台灣人公共事務會(FAPA)在美國《華盛頓時報》刊登全版廣告(圖),標題為「台灣不是中國的一部份;台灣不是談判籌碼、自決的權利不容妥協、一中政策已經過時。」廣告中讚揚台灣的民主成就以及講述與美國長久以來的緊密關係,廣告亦講到台灣在國際社會中長久以來被壓迫、忽視的情況。
FAPA在廣告中又指,雖然美國認為台灣主權未定,但現在美國的「一中政策」主張經常令人認為台灣是中國的一部份,這樣是錯誤的,因為這會限制了台灣參與國際事務的能力。最後提到,「美國目前的對台政策已經難以持續。」現在正是機會,讓美國建立一個可以令台灣人和台灣總統更有尊嚴的對台政策。路透社




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161218/19869227
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【搶iPhone X】實機功能重溫 買新機前三思

1 : GS(14)@2017-10-30 00:49:50

iPhone X的全屏幕用上5.8吋Super Retina HD,比iPhone8 Plus的5.5吋更大,解像度提升至458ppi。



全新旅遊專頁,即like籽想旅行:https://fb.com/travel.appleseed雖然iPhone X實機上月已經在美國和大家見面,但不少人對這新機尚存疑問,所以今日在大家考慮訂唔訂機前,重溫一下這部新機的功能吧。



外形上,iPhone X最吸引眼光的必定是第一次在iPhone出現的全屏幕設計,屏幕延伸至機頂及機底,就連標誌性的Home鍵刪除,全屏幕用的是5.8吋Super Retina HD,比iPhone8 Plus的5.5吋屏幕大,解像度更提升至458ppi,比iPhone8和8 Plus的326ppi和401ppi都要高,對比度更是大幅提升至1,000,000:1,層次表現應該會有明顯提升,不過亮度和色域就同iPhone8系列一樣。



前鏡頭設全新True Depth鏡頭系統,主要功能是不少人都想試玩的Face ID。

Animoji相信會是iPhone X最過癮的新功能。

前鏡加入人像燈光模式,自拍更有趣。

好多人唔清楚iPhone X究竟有幾大部,其實雖然iPhone X屏幕比iPhone8 Plus還要大,但實際機身大小和重量都在8和8 Plus之間,所以愛大屏幕但又怕機身太大的人,iPhone X會是相當好的選擇,而其玻璃機背就跟iPhone8系列相似,不過就只設太空灰和銀兩色選擇。雖說全屏幕設計,但屏幕上方有一凹位,裝着全新的True Depth鏡頭系統,它其中一個主要功能就是不少人都想試玩的Face ID,前鏡亦同時加入本身只在iPhone8 Plus主鏡頭才能用的人像燈光模式,自拍效果將更有趣。另外,Animoji相信是iPhone X最過癮新功能,把面孔識別技術應用於emoji上,emoji表情跟你表情同步,更可以錄成短片,相當好玩,不過暫時只有12款Animoji選擇,亦應只能適用於iMessage。



玻璃機背跟iPhone8系列相似,只設太空灰和銀兩色。

iPhone X主鏡頭跟iPhone8 Plus同樣是1200萬像素,但雙鏡都設光學防手震。

操作方面,由屏幕下方向上拉是「Home」。

iPhone X主鏡頭雖然跟iPhone8 Plus同樣是1200萬像素,雙鏡頭設計,但其實也有不少分別。除把橫向的雙鏡變成垂直雙鏡設計,更把光學防手震同時用於兩個鏡頭,比8 Plus只是廣角鏡有光學防手震強。長焦距鏡頭更把光圈由8 Plus的F2.8加大至F2.4,所以主鏡頭升級主要集中在長焦距鏡頭上。當然,新機亦繼續可以玩人像和人像燈光模式,而其他拍攝功能就大致相同,至於實際差別就要等實機到手才知。



新機處理器跟iPhone8系列相同,用上A11 Bionic及M11晶片。

iPhone X實際機身大小和重量,在8和8 Plus之間。

iPhone X只設64GB($8,588)及256GB($9,888)兩個型號。10月31日下午3時01分開始接受預訂,並於11月3日正式開售。

因為iPhone X的全屏幕刪除Home鍵,在操作方面亦改變了不少,例如由屏幕下方向上拉是「Home」、屏幕右上角向下拉是「控制中心」、屏幕左上角向下拉是「訊息中心」、按機身右邊的實體鍵開啟Siri等等,都跟過往iPhone的操作不同,或需一點時間去習慣。最後,新機處理器跟iPhone8系列相同,用上A11 Bionic及M11晶片,亦同樣有IP67防水防塵及支援無線充電等。看完iPhone X的功能重溫,可見新機主要優勢其實大多都集中在屏幕和鏡頭,不知道能否幫你抉擇出機與否?不過一直傳言iPhone X首批貨量極少,想買?你㩒到先算喇!記者、攝影:韓繼聰




來源: https://hk.lifestyle.appledaily. ... e/20171027/20195584
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=343451

網民轟糖衣毒藥 籲年輕人三思

1 : GS(14)@2018-01-08 00:24:08

【本報訊】新世界發展(017)屯門天生樓(The Parkville)以低首期協助年輕人上車,部份學生及年輕人表示歡迎計劃,惟有網民大唱反調,直指計劃糖衣毒藥,望年輕人想清楚。

學生稱計劃吸引

本報記者走訪香港大學訪問學生及年輕人意見,劉同學(圖)表示計劃吸引,很適合大學生的年齡和剛畢業的收入,而且有供款折扣,供樓負擔不大,不覺供樓會困住自己。她認為首期優惠對大學生的幫助非常大,現時30歲以下的市民,置業最大的困難就是儲首期,當大家都有穩定工作,有固定收入,供款對負擔不大。不過亦有同學指屯門太遠,不考慮有關計劃。網民則不看好計劃,他們指「學生哥年青人們,這是糖衣毒藥,美國又加息,每月供樓氣咳,還有供二、三十年,係呀二、三十年?特區政府剛剛發佈明年度有私樓二萬四千單位,還有居屋,公屋等等,美國繼續加息樓價會下跌,睇定D想一想。」



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171219/20249344
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346286

ING銀行彭藹嬈:港匯弱反映走資 買樓三思

1 : GS(14)@2018-03-08 10:02:09

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8556&issue=20180308
【明報專訊】港元跌穿多年低位7.83,對未來息口和樓巿走勢有何啟示?今期本欄專訪在銀行界任職逾10年、本身為經濟學博士的ING董事兼大中華經濟師彭藹嬈,就此詳細分析。彭藹嬈指出,雖然近日內地資金加快湧港,抵消了外資流走的壓力,故本港銀行體系結餘維持於高位,暫無加息壓力,令樓市短期可望靠穩;惟隨着美國聯儲局在9月底前料再加息3次,港美息差擴闊增加美資回流的誘因,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證,若北水未能補充,料港息始終會上升,為樓市帶來壓力。因此,彭藹嬈建議置業宜三思而後行,「我覺得大家若作出理性分析,便不會在此時此刻高追買樓,而是等調整才入市」。

2008年金融海嘯後美國聯儲局推出量寬(QE)印錢救市,美資在2009年起大舉流入本港,內地資金亦同步湧港,故本港銀行體系結餘在2015年期間曾突破4000億元;雖然隨着聯儲局在2015年底開始加息,本港銀行結餘亦因為金管局增發外匯基金票據而反覆回落,但至昨日仍高達近1800億元,遠高於2008年或以前的水平,可見市場資金仍非常充裕,結果反映本港整體二手樓價表現的中原城市指數亦由2009年初的57.52點勁升近2倍至上周五的170.85點(見圖)。

港美息差逾1厘 美資套戥推低港匯

因此,本港銀行體系內的流動性是否充足,是影響住宅樓價的其中一個關鍵因素。惟值得注意的是,近日幾個關鍵數據對流動性卻有不同指向,例如港元兌美元匯價持續轉弱,港匯昨日跌穿7.835,屬金管局在2005年優化聯匯制度、容許港匯在7.75至7.85水平浮動並推出強弱方兌換保證以來的低位,反映資金持續流走;與此同時,本港1個月銀行同業拆息(HIBOR)期內卻從高位回落,而本港銀行體系結餘昨日維持在約1800億元的高位,可見市場資金仍然充裕。

根據彭藹嬈的觀點,目前可把以美資為代表的國際資金,以及北水分為兩路不同資金分析。她指出,2015年底以來美國聯儲局已5度加息共1.25厘,而且料於本月21日的議息會議再加息0.25厘,故美元1個月倫敦銀行同業拆息(LIBOR)近日向上,但內地資金持續流入令本港銀行體系資金仍然充裕,1個月本港銀行同業拆息(HIBOR)上升幅度不及美息,令有關港美息差拉闊至1厘以上,成為美資流走的原因,「本港實行聯繫匯率,港息與美息理論上應該相同,既然目前美息高於港息逾1厘,有關資金便沽港元、買美元套戥賺息差,結果便是港元兌美元匯價回落」。

北水湧港紓走資壓力 HIBOR回落

彭藹嬈指出,在10多年前,以美資為代表的國際資金以及本港資金,均是本港銀行體系結餘的主導力量,當時若外資大舉流走,的確會令本港銀行體系結餘下跌,HIBOR亦會抽升,銀行亦有調高存款及貸款利率的壓力,但近年情况已經有所不同,「內地資金持續流入,把人民幣兌換成港元後,一直囤積於本港,部分用作投資股市及樓市,目標是賺大錢,不會因為美息較港息高逾1厘便改變流向;即使外資近期正在撤離,但有關負面影響被湧港的北水抵消了,結果本港銀行體系結餘繼續在高位徘徊,HIBOR近日更不升反跌」。

因此,彭藹嬈強調,港匯偏弱只反映外資流走,而要觀察本港整體流動性變化的話,HIBOR(愈低愈好)及銀行體系結餘(愈高愈好)是更好的指標,而這兩大指標目前均利好,故她相信本港樓價短期仍有支持。

看流動性指標 港樓短期仍有支持

不過,若將視野推後半年的話,情况卻未必如此樂觀。彭藹嬈預測,美國聯儲局在本月加息後,在6月及9月仍會再次加息,意味美資會加快從本港流走,港匯在第三季料跌至7.85的弱方兌換保證水平;她指出,假如期內湧港的北水沒有增加,便不足以抵消美資流走的影響,結果是本港銀行體系結餘減少,HIBOR掉頭回升,屆時樓價或會出現調整壓力。

增填海發展棕地 扭住宅短缺預期

除了美資及北水流向值得關注外,彭藹嬈認為,近年本港盛行「靠父幹」買樓,反映本土購買力被透支,情况並不理想。她解釋,隨着樓價愈來愈高,能夠把自住物業向銀行加按、套現資金作為兒子買新樓首期的「慈父」,已經買少見少;而其兒子既然本身難儲夠首期上車,在日後的加息周期中能否應付按揭供款也是潛在問題。

供應方面,彭藹嬈指出,港府上月已在東涌再次啟動填海工程,而且若能採取適當措施大規模回收新界棕地作住宅發展用途,便可以改變市場對住宅土地供不應求的預期,均是可以壓抑樓價上升的因素。

綜合上述分析,彭藹嬈建議,置業者宜三思而後行,等調整入市勝算更高,「近年樓價不斷上升,很多人驚今日不買明日便無得買,結果是『為買而買』,有些樓盤位置偏僻、面積細小,而且間隔奇怪,仍然備受追捧。但我覺得大家若作出理性分析,便不會在此時此刻高追買樓,而應等調整始入市」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2018-03-08 10:02:22

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9258&issue=20180308
【明報專訊】既然近年北水已成為港樓的新興購買力量,內地經濟前景對港樓後市亦舉足輕重。內地經濟過去10年由基建及房地產等投資拉動增長,未來10年須尋找新增長點;彭藹嬈認為,發展高科技是大勢所趨,亦屬國策大方向。

積極研發晶片 取代進口

彭藹嬈解釋,自2016年開始韓國已成為中國的最大進口來源國,原因是中國從韓國入口大量晶片及半導體,再在中國本地生產零部件,加工為智能手機及其他電子產品後,再出口至世界各地。她估計,內地政府亦不希望在晶片及半導體這個關鍵科技領域長期依賴別國,故近年積極開發國產晶片,此舉對培育本土消費市場、改善工業技術以至提升軍事實力,均屬十分重要。

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