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Exit strategy 止凡

http://cpleung826.blogspot.com/2012/02/exit-strategy.html

買股票也好, 買樓也好, 甚至是做生意, 在一開始時就應該定好 exit strategy, 雖然巴菲特經常話沒有 exit strategy, 持有股票的時期最好是永遠, 但事實並非如此, 你看他07年沽中石油就知道。

常識都會告訴我們, 低買高賣就是最強的投資哲學, 坊間也有不少朋友贊成高位獲利, 我身邊也有朋友是這樣建議的 :「最緊要係 realise個回報, 唔係升幾多都唔係你架!」。

到底是否升了就沽出獲利, 這個就是 exit strategy最高境界? 還是止蝕位, 當股價跌低過某個位就沽出止蝕呢? 又或者是預測未來, 預計大市回調, 先沽出獲利是否最好的 exit strategy?

我想講的 exit strategy並不是這些情況, 其實我很少講技術操作的, 要說的是富人的思維及概念, 富爸爸在新書中提過, 窮人及中產喜歡「錢」, 但富人不喜歡「錢」, 而是喜歡「資產」, 「資產」就是能產生「錢」的東西。玩富人的遊戲就是在累積優質資產, 所以一心想為 realise回報而要錢不要貨的, 始終脫不掉窮人或中產的思維模式, 每每都用價格來量度, 反而忽視價值的重要性。
 又不看價格, 又不止蝕, 更不預測大市, 到底沽貨離場的標準是如何呢? 正是優質資產。

如果著眼點放在累積優質資產上,買入及沽出的操作的合理性就會相當明顯, 當你所持有的資產不再優質, 或有更優質的資產在等待你的資金, 或是你手上的優質資產根本不值人家所出的顛價, 以上種種都是沽貨的理由, 這都是富人對資產的態度。

可以討論一些例子, 例如買入股票時, 該股票的公司在一個增長力高的行業, 公司是行內壟斷公司, 有好的財務及管理層, 買入價還很抵, 這樣的公司, 在什麼情況才會把它賣掉呢?

情況一、公司基本面發生巨變, 切換了管理層, 令公司變得一榻糊塗。
情況二、股市非常亢奮, 令其股價升至非常不合理水平, 股價可能比公司計及增長後的幾十年盈利總和還要多, 算是有人出天價要買你的資產。
情況三、自己出錯, 分析公司時看錯或看漏資料, 要沽出補救。
情況四、發現另外有好很多的資產, 但沒有足夠資金, 只好沽出這股票換馬。
情況五、行業內發生變化, 例如電訊網絡開放前後, 對各電訊股有極大影響, 不能完全不理對個股影響。
情況六、本身所投入的資金有另外用途, 好像要交學費之類。


還有, 巴菲特沽中石油的情況, 因為石油股本身是周期股, 他買入的時候, 油價還不到30美元一桶, 到07年油價已經過百美元, 石油價格本身有很強的周期性, 所以當油價過百美元一桶時, 石油股已經不再是極有美好前景的優質資產。持周期股不應該抱持增長股的態度長線不放。

可能有更多其他理由, 但不會是以下的情況。

一. 預測未來, 看市不是錯, 總有50%機會看中, 偏偏很多人都鐘情於估市, 對大市作預測多於檢視資產質量本身。看過去比看未來容易, 看未來卻比想像中困難。例如在$40買匯控, 待它升到$90時沽出, 到跌回$60再買回......這樣的操作簡直是完美, 但只能看著過去的股價紙上談兵才能達成。
二. 買入的股票升了百分之xx, 應該無力再上, 先獲利再說。
三. 買入的股票跌了百分之xx, 跌股如跌刀, 不好捉, 先止蝕再說。

還有樓及生意, 賣樓是看租金回報或基建完成來決定, 生意是長線經營還是上軌道後賣盤, 每每都應該從資產質量出發, 需要賣的時候, 定下的 exit strategy自然會需要你行動的。雖然寫了很長, 但還是一些很雜亂的概念, 希望大家可以明白我想表達什麼。總結, 如果用富人的思維, 最後剩下來的應該是滿手優質資產才對。

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=31337

點先至係對你間自住樓既best exit strategy?? Home Blogger

http://www.homebloggerhk.com/?p=5101

筆友: 您好! 本文冗長,首先多謝閣下的抽空寶貴時間閱讀,謝!

 

本人一直有看你的文章,獲益良多,現有一些問題,望請指教。本人34歲,已婚,有一子,月入32k,資產60萬,太太全職照顧兒子,名義月入16k(有報稅及出糧證明,兼職收入數千,我們keep出糧證明是希望將來能多買一層樓),實際家庭收入38k。於2009年尾以本人及太太名義購入一間256萬的屋(同類型現成交400萬),花了30萬裝修,借9成供25年,月供9k利率約1.1%H plan,尚欠210萬,之前收到地產信件說有實客430萬想買。本人很滿意這屋,但想放售獲利。

現有想法如下(假設每月供款9k是固定支出,如有剩會儲下):

A本人想放450萬(很理想吧),因之前花了30萬裝修。如以430萬售出,減去雜費套現約210萬,然後租住同屋苑單位約12k或租住父毋A單位約8k(很舊,要裝修約13萬,這是ok的,父母將來易租些),將210萬買入人民幣收息每月約5.6k,實際租金每月支出2.4-6.4k,比現時供款少6.6-2.6k,3年省下約23萬。本人認為樓巿將於2至3年後回落25%,如自住單位回落至300萬,將以個人名義借7成購入B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,尚餘70萬,如樓價穩定,再以夫妻名義借7成購入300萬C單位收租,3成首期90萬加10萬雜費。資產剩約為50萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月約為23萬)減(A單位裝修13萬+B單位成本90萬+10萬+30萬+C單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為293萬(210萬+60萬+3年省下供款6.6k*36個月為23萬)

B加按,本人在中X銀行九成按揭,不能加按,要重新做按揭A單位,網上銀行估價375-406萬,400萬按7成供25年,利率約2.3%,套現約70萬(280萬減210萬現在欠款),月供12.2k,將70萬買人民幣收息每月約1.8k,每月實際供款付出10.4k,比現時供款多1.4k,3年供款多出5萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個300萬B單位收租,3成首期90萬加10萬雜費,資產剩約為25萬(70萬+60萬)減(A單位套現成本5萬)減(B單位成本90萬+10萬),和有兩間供緊300萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為125萬(70萬+60萬)減(5萬),和有一間供緊400萬單位。

C換樓,以430萬賣出,減去雜費套現約210萬,以個人名義再買入300萬A單位(近父母,方便照應,36年樓但比較實用),借七成供25年,利率約2.3%,月供9.2k,成本約110萬(90萬首期+10萬雜費+10萬裝修(裝修盡慳))約剩餘100萬,將100萬買人民幣收息每月約2.6k,每月實際供6.6k,三年省下約9萬,如3年後樓價下跌25%以夫妻名義買下一個現自住類型300萬B單位自住,3成首期90萬加裝修30萬加雜費10萬,再將A單位租出。資產剩約 約為39萬(210萬+60萬+9萬)(A單位成本90萬+10萬+10萬)減(B單位成本90萬+10萬+30萬裝修),和有兩間供緊300萬及225萬單位。如樓巿上升或平穩的話就只有資產剩約為170萬(210萬+60萬)減(A單位成本90萬+10萬+10萬),和有一間供緊300萬單位。

 

問題如下:用方法A,以430萬買出現自住樓,將來再買兩間300萬樓之後,如能以430萬以上賣出,是否值得這樣做呢?但3年後樓巿不跌,我們便利要繼續租樓或再買樓。用方法B,將失去現時極低H plan,但這方法在3年後如樓價不跌,我們依然有一間供緊的樓,但不能多買一間樓收租了,亦要多付數十萬全期利息。方法C的好處是如樓市平穩或上升,我們依有一層樓住,樓巿上升的話可享有升值帶來的利益,如下跌的話,就可買多一層樓,如果實行方法C,我是否應先放樓後買樓呢?是否能以430賣出現住單位,才值得實行方法A或B呢?請問這三個方法,那個比較可取和注意的地方呢?或有其它建議呢?本人數口不精,如有錯誤的地方,煩請指正。多謝閣下的意見,謝!

p.s. 我之前只是在腦裏空想,但發覺要寫一封信給你後,令我更清楚自己的處境。

 

解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。


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點先至係對你間自住樓既best exit strategy??(答) Home Blogger

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解答呢個咁詳盡既問題,諗樣先提出你要考慮既角度,諗通左你自然知道點做。 現時樓房賺到既錢是否吸引? 而家大把人間樓賺到錢,個個心郁郁想放賣,咁點先至係一個對你間自住樓既best exit strategy? 諗樣認為如果你搵到地方住(租或再買),而你賣樓賺到你五年先儲到既錢,何妨沽售? 首先你要界定咩為之賺? 你供樓還左本金既錢其實唔算。即係你幾年前二百萬買入,現時欠銀行一百七十萬,若然樓價現時2012年升至三百萬,咁你賺既係一百萬,而唔係一百三十萬。極多人係因為想感覺良好而「呃」自己話賺左1.3mil。如果你用多出之三十萬就可以再買一間樓去滿足居住需求,或用一百萬生息加上三十萬之補貼就可以頂到四到五年租金,咁你真係值得係呢個時刻先good呢一百萬落袋。此乃客觀之建議。

點解係五年? 現時樓市已上行四年,即由2008年計起。相信你望多五年,即四加五有成十年咁滯,好有機會遇到下一個低潮再入貨。到時你呢一百萬既購買力唔係講少。咁就亦都係配合陳總講既波滑理論,在市場滑浪矣。如你覺得一百萬係多錢,唔靠滑浪、唔忍痛賣出住所,單憑工資點可以係「亂世」生存呢? 根據以上formula,如你每個月只可以儲一千蚊,根本唔可以applied。所以收入猛猛緊一族要由開源節流著手,此乃理財基本步。

當然家庭收入較強勁者達年一百二十萬港元以上及可將收入一半儲起之輩,睇黎唔會為百餘萬港元成日將樓賣出買入。如果真係好想賣樓套現,可以先賣樓後租住,將自己放係一個naked position。因假設佢地收入不大變,佢地賣樓後有能力承受較長之大升市。原因是cash flow較強勁,只要租平些少即有能力係市低時累積較多cash係手,唔會愁冇cash入貨。即好似做生意咁根本唔使將錢回籠就可以做下轉貨,個市旺時更可以走幾轉!

由前文已解釋諗樣點睇咩為之適當賣出,及賣出後點樣先為之高安全系數,而沒定賣後再換細樓或賣後再租樓。而當中之重點以cash flow為先! 高收入而能好快累到金錢者更可無視樓市升跌見低就買。注意賣後再換大樓係加注,要衡量自己能力才做。 講左咁耐,係時候套用番係筆友度。筆友總之賣樓可套2.10mil,如加按只可套0.7mil,要比更多利息。賣樓賺既錢已符合上文所講五年先儲到既錢,值得套現。至於賣左樓租應買返定租返,好在乎佢income強唔強勁。贂黎筆友都係換間平些少又細些少既樓較穩當。用case C住淨低一百萬等下回見清天再戰。

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【隊長熱線】Ray Dalio All Weather strategy投資理念初探 名人堂

來源: http://investhof.blogspot.hk/2015/03/ray-dalio-all-weather-strategy.html

(歡迎各位於commentspost to pageinbox提問,除隊長的腰圍等一級國家機密外,必定知無不言,謝謝!)



網友Jason Wong問:隊長,我都好喜歡Ray Dalio嘅投資理念同方法,有無研究佢All Weather strategy實際上係點操作呢?係咪同你之前講嘅懶人基金相似?應該買咩嘢去平衡成個組合?

另外,嚟緊應該會加息,我想買一些ETF去平衡我組合內嘅美國長債ETF(TLT),有咩好提議?我自己睇過iShares Barclays TIPS Bond ETF(TIP)iShares Floating Rate Note ETF(FLOT),係咪可以喺加息週期受惠?

你的問題謹覆如下:
背景資料:拙文兩則

達利奧對沖基金公司Bridgewater官方介紹(英文恐懼癥者可飛)

講投資理念,All Weather strategy、以往所講的懶人組合,甚至更久以前,Harry Browne建議的Permanent Portfolio等等強調均衡資產配置的組合,出發點並沒有太大分別。總綱有數點:(i)經濟有循環,而(ii)不同資產在不同環境互有升跌,但(iii)我沒有長期估中經濟周期的能力,所以(iv)大包圍,均分資金於不同環境中表現最好的資產類別。當中所不同者,只是(i)包括在組合內的對象,(ii)比重,和(iii)是否用槓桿。

循環可分四格,簡易命名如下:增長、通脹、滯脹/市場危機、通縮。以往沒有那麼多投資對象,Permanent Portfolio的方法是錢分四份,買股、金、現錢(短債)、長債來應付。現今多了選擇,可以加入TIPSREITs、商品期貨/ETF/ETN,取代部份金、債。

All Weather最主要的分別,是比重不以金額來決定,而是以該資產的波動性來決定。(PDF p.5)例如股、商品波動性大於債券,在風險均等的前提下,投入債券的金額會倍多於股、商品。Bridgewater這套理論稱為risk parity(風險平價)。另一個重大分別,是All Weather長期維持以槓桿持貨,以將回報倍大至目標水平。這是因為大註低波動性資產(如債券)、小註高波動性資產(如股票),整體波動性是壓縮了,可以容許動用槓桿。

至於All Weather組合的對象,包括有股票、商品、公司債、新興市場債、國債、通脹掛鈎債。惟實際比重並不清楚。

有論指重註債券的All Weather Strategy在加息環境中不利,這在2013QE收水恐慌時已經證明,當年All Weather錄得負回報。當然針無兩頭利,如果按最簡單的均分註碼法,則股、商品的大幅波動會較影響組合表現。如果想簡單入門,不用槓桿,單用均分法,亦無不可。
而持有這種組合,是不會因加息對沖長債,原因如下:(i)如果加息,絕大部份時間,經濟都是向好、通脹升溫,其它資產如股、商品會有進帳,甚至是現金定期的利息也會上升,抵銷長債的下跌。如果對沖,變相加大了搏當前經濟循環的註碼,若然不能持續,便造成不應有的損失。

(ii)資產配置組合的另一特色,是部分回報靠倉位再平衡(rebalance)而來。再平衡者,將已升者部分套利,轉投落後者也。當之後經濟周期一轉,資產間天堂地獄互易,便能產生效果。例如2009年年初,股票慘不忍睹,金、債趨升,將部分金、債利潤轉入股票,一年內債跌股升,便得到額外回報。如果因當時眼前看法,猛「對沖」股票,又將如何?

順帶一提,再平衡在數學上是證明了,可以提高回報,關於相關理論,如有興趣,可以參考《天才數學家的秘密賭局》一書(http://www.books.com.tw/products/0010393568




口水過多,有關加息期單頭應買甚麼較好,留待將來分解。


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一圖勝萬言,板塊強弱見。
數據助分析,期權增表現。
想隨時看到美股數據、市場訊息及投資心得,請 Like「美股隊長」專頁。
【如何設定止蝕位三部曲 -上集】:http://on.fb.me/1GgbKlE
【教學篇】IB基本功#1 - 「止蝕」:http://on.fb.me/1yduvFu
Google+專頁:http://bit.ly/1tYbN39

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網友Jason Wong問:隊長,我都好喜歡Ray Dalio嘅投資理念同方法,有無研究佢All Weather strategy實際上係點操作呢?係咪同你之前講嘅懶人基金相似?應該買咩嘢去平衡成個組合?

另外,嚟緊應該會加息,我想買一些ETF去平衡我組合內嘅美國長債ETF(TLT),有咩好提議?我自己睇過iShares Barclays TIPS Bond ETF(TIP)iShares Floating Rate Note ETF(FLOT),係咪可以喺加息週期受惠?

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講投資理念,All Weather strategy、以往所講的懶人組合,甚至更久以前,Harry Browne建議的Permanent Portfolio等等強調均衡資產配置的組合,出發點並沒有太大分別。總綱有數點:(i)經濟有循環,而(ii)不同資產在不同環境互有升跌,但(iii)我沒有長期估中經濟周期的能力,所以(iv)大包圍,均分資金於不同環境中表現最好的資產類別。當中所不同者,只是(i)包括在組合內的對象,(ii)比重,和(iii)是否用槓桿。

循環可分四格,簡易命名如下:增長、通脹、滯脹/市場危機、通縮。以往沒有那麼多投資對象,Permanent Portfolio的方法是錢分四份,買股、金、現錢(短債)、長債來應付。現今多了選擇,可以加入TIPSREITs、商品期貨/ETF/ETN,取代部份金、債。

All Weather最主要的分別,是比重不以金額來決定,而是以該資產的波動性來決定。(PDF p.5)例如股、商品波動性大於債券,在風險均等的前提下,投入債券的金額會倍多於股、商品。Bridgewater這套理論稱為risk parity(風險平價)。另一個重大分別,是All Weather長期維持以槓桿持貨,以將回報倍大至目標水平。這是因為大注低波動性資產(如債券)、小注高波動性資產(如股票),整體波動性是壓縮了,可以容許動用槓桿。

至於All Weather組合的對象,包括有股票、商品、公司債、新興市場債、國債、通脹掛鈎債。惟實際比重並不清楚。

有論指重注債券的All Weather Strategy在加息環境中不利,這在2013QE收水恐慌時已經證明,當年All Weather錄得負回報。當然針無兩頭利,如果按最簡單的均分注碼法,則股、商品的大幅波動會較影響組合表現。如果想簡單入門,不用槓桿,單用均分法,亦無不可。
而持有這種組合,是不會因加息對沖長債,原因如下:(i)如果加息,絕大部份時間,經濟都是向好、通脹升溫,其它資產如股、商品會有進帳,甚至是現金定期的利息也會上升,抵銷長債的下跌。如果對沖,變相加大了搏當前經濟循環的注碼,若然不能持續,便造成不應有的損失。

(ii)資產配置組合的另一特色,是部分回報靠倉位再平衡(rebalance)而來。再平衡者,將已升者部分套利,轉投落後者也。當之後經濟周期一轉,資產間天堂地獄互易,便能產生效果。例如2009年年初,股票慘不忍睹,金、債趨升,將部分金、債利潤轉入股票,一年內債跌股升,便得到額外回報。如果因當時眼前看法,猛「對沖」股票,又將如何?

順帶一提,再平衡在數學上是證明了,可以提高回報,關於相關理論,如有興趣,可以參考《天才數學家的秘密賭局》一書(http://www.books.com.tw/products/0010393568




口水過多,有關加息期單頭應買甚麼較好,留待將來分解。


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