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SOHO中国半年亏损过亿 潘石屹称尽量骑车上班

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080922/06495327204.shtml
SOHO 中國 半年 虧損 過億 潘石 石屹 屹稱 盡量 騎車 上班
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SOHO中国启动200亿元并购计划


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-04/110112193.html


公司董事会主席潘石屹称,中行给予SOHO中国的100亿元授信和融资,及公司的100亿元存款,将全部用于新项目的收购和兼并

  【《财经网》专稿/记者 程华 张映光】在获得中国银行各类授信和融资安排共100亿元后,SOHO中国将使用这笔资金及公司自有的100亿元存款用于收购和兼并北京、上海的商业地产项目。
3月4日上午,SOHO中国有限公司(香港交易所代码:00410,下称SOHO中国)与中国银行股份有限公司北京市分行(下称中银北京分行)签署了全面战略合作协议(下称协议),双方将在未来五年间建立长期合作关系。
根据协议,前述100亿元授信和融资安排包括但不限于房地产开发贷款、资产支持贷款、银团贷款、并购贷款等,具体以双方签署的确定性协议为准。
SOHO中国当天下午发布的公告称,在目前中国房地产市场
信贷紧缩的情况下,中银北京分行授予其100亿元的融资安排是“罕见的”,此举将增强SOHO中国的财务资源,使其得以在目前的行业下滑环境中加强和扩大并购规模。
“这次获得的100亿元授信和融资,将会与我公司的100亿元存款一起,全部用于新项目的收购和兼并”,SOHO中国董事会主席潘石屹在签字仪式上表示。
据他透露,SOHO中国已看好的收购对象,依然是商业地产项目,位于北京和上海的繁华地带,“就北京而言,不是CBD、南三环等地区”。
但潘石屹没有透露更多的收购细节,并否认此番并购计划是在“抄底”。
潘石屹称,“底是永远找不着的,不过现在我们谈的项目价格与2007年底相比,跌了一半。这意味着,我们拿出100亿元加上中国银行帮助的100亿元去收购,相当于2007年底的400亿元。况且,过去几年,谁也不愿意将繁华地段的项目出手。”
有业内人士指出,在目前低迷的市场情况下,一些主要靠银行贷款的商业地产开发商,由于迅速回笼资金的希望落空,面临较大的资金压力,市场会出现一定的投资机会。
中银北京分行行长助理臧新军表示,“SOHO中国准备在市场低谷的时候并购一些相对成熟的项目,我们会参与前期的跟踪、调研,贷款的具体利率将根据每个项目的情况来定”。
臧新军认为,
楼市仍然处于低迷阶段,但是从最近两个月的数据来看,成交量有所回升,今后银行将会有选择性地支持优质的房地产开发企业。
根据SOHO中国的公告,中银北京分行还将为SOHO中国提供资金投资管理、按揭贷款、发行中期票据和短期融资券等服务。而SOHO中国将在对方从事存款、国内外结算、信用卡等业务,总额应与其获得的贷款额相匹配。■

SOHO 中國 啟動 200 億元 元並 並購 計劃
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SOHO中国逆市并购 策略转变


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-16/110121936.html


潘石屹表示,公司不再重点关注收购土地,将转向收购现成项目,尤其是外资在上海抛售的项目

  【《财经网》专稿/记者 张映光】“能买大树,我们就不买小树;能买一棵树,我们就不买种子。”SOHO中国董事会主席潘石屹表示,公司目前对土地的兴趣减弱了,将把投资重点转向收购现成的项目,并准备逆市展开收购,把投资扩展到上海。
3月14日,SOHO中国有限公司(香港交易所代码:00410,下称SOHO中国)举行了业绩报告说明会。本周,SOHO中国将发布2008年年报。
不久前,SOHO中国刚刚取得中国银行100亿元授信额度,这笔贷款授信,将重点用于并购。2008年底,银监会出台《并购贷款管理办法》,支持有能力展开收购的公司,促进行业整合。
根据SOHO中国此次公布的业绩报告,截至去年年底,SOHO中国现金及现金等价物约达107亿元。这主要是因为,2007年10月,SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市,融资约达16.50亿美元。而其土地储备一直较少,投资较为谨慎。
不过,
海外上市公司往往会遇到将现金转移到内地投资的结汇问题。SOHO中国去年还造成了约1.2亿元汇兑损失。对此,SOHO中国总裁阎岩表示,如今大部分资金已转兑为人民币存款,汇兑问题如今已不影响投资。
SOHO中国在上市后,原计划将融资主要用于其在前门进行的土地一级开发项目。SOHO中国上市前的招股说明书曾表示,其募资的主要用途之一是参与前门改造中的11块土地的招标。其中,有八幅土地原本计划于2008年一季度入市,但推迟至今尚未实现。
潘石屹表示,他仍旧不了解这些土地至今未能入市的真实原因。不过,他表示,今年内,此事将会有一个明确结果。
除了前门地块,据《财经》记者了解,SOHO中国还曾对北京CBD地区中服大厦后面的一块商业用地发生浓厚兴趣。这块土地的一级开发商为远洋地产,但土地整备多年,一直没有入市。
对此,潘石屹表示,随着市场的持续下滑,公司的收购策略正在发生改变。“我们对土地的热情已经降了下来。”潘石屹说,“我们最近看了一些项目,已经建成 的项目的价格比较低,土地项目更优惠。我遇到一块土地提出最优惠的条件是,拿来开发,三年之后再付款也可以。可是,回到大市判断,未来三到五年,中国
经济将持续放缓,开发商对土地的热情已经不像前两年。是选择土地还是选择现成的项目,最关键还是要权衡价格和付款方式,土地价格和开发成本与现在已经谈的项目相比,有没有优势。”
潘石屹还表示,SOHO中国已确定将把投资转向上海,目前看中的项目主要是外资正在抛售的项目,这些项目均在上海黄金地段,而且价格比较优惠。
随着房地产市场进一步下滑,商业地产租金下滑明显。SOHO中国开发的商业地产则主要以销售为主。业绩公告显示,SOHO中国去年预售金额约为77亿 元。其中,90%均来自三里屯项目销售。而这一项目的主要客户是来自山西、内蒙古的煤矿资源型企业老板。不过,目前,受经济下滑影响,这些客户的企业也都 面临经营困境。
对此,潘石屹表示,目前,公司的销售并未因此受到影响。但他对未来销售走势也很难做出预测。
SOHO中国预计收购的上海项目,可能很难“移植”北方客户作为主要销售对象。对于《财经》记者提出的这一质疑,潘石屹表示,目前,上海写字
楼市场主要仍面向大公司,缺少面向中小企业的物业。SOHO中国在上海收购的物业,仍将定位于面向中小企业。
去年,SOHO中国即已展开对现成项目的收购。去年5月,SOHO中国以约55亿元人民币收购位于朝阳门的凯恒中心,并将该项目更名为“朝阳门SOHO”。
去年9月,SOHO中国又以8.9亿元人民币收购位于北京中关村的金和国际大厦,将该项目更名为“中关村SOHO”。■

SOHO 中國 逆市 並購 策略 轉變
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募资27亿港元 SOHO中国筹划大举收购


 

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http://www.caijing.com.cn/2009-05-27/110172297_1.html


  【《财经网》北京专稿/记者 张映光】潘石屹似乎还嫌钱不够用。5月27日,SOHO中国有限公司(香港交易所代码:00410,下称SOHO中国)宣布,将发行可转换债券,募资27.40亿港元。

  SOHO中国此次发债融资,除一小部分用于补充公司日常运营资金,主要将用于潜在的收购项目。尽管SOHO中国在公告中并未披露目前拟定的收购计划,但对于这家资金相对充裕的地产公司来说,新一轮的融资,表明其收购计划将十分庞大。

地产公司融资有回暖迹象

  SOHO中国发行此笔可转换债券,是一年多以来,最大一笔内资地产公司海外债券。2008年初,碧桂园控股有限公司(香港交易所代码:02007,下称碧桂园)曾发行5亿美元可转债。但是,为了能够令债券获得投资者认购,碧桂园不得不与投资者订立“对赌协议”,以致后来造成约2.5亿美元的巨额浮亏。

  与彼时相比,SOHO中国此次可转债的发行条件显得较为宽松。SOHO中国公告显示,该笔债券2014年到期,年息为3.75%,利息每半年支付一次。上述债券将在新加坡证券交易所发行,并通过高盛(亚洲)有限责任公司、摩根士丹利及瑞士银行三家机构向海外投资人发售债券,发行佣金及行政费用为6000万港元。扣除上述费用,SOHO中国可通过债券融资27.40亿港元。合约限定,可换股债券在90天内不得转换为股票,至2012年,SOHO中国可有条件提前赎回全部剩余债券。

  一位投行人士向《财经》记者表示,目前地产公司融资动作较为频繁,预示着资本市场已有所回暖。如果市场稳定能够继续维持,香港市场的地产IPO或有重启可能。

SOHO中国项目收购冲动

  此次可转换债券,初步兑换价为5.88港元/股,较5月26日收盘价溢价约20%。这在一定程度上表明,机构投资者较为看好SOHO中国未来股票表现。

  目前,SOHO中国股价较去年最低时上涨近2倍,不过,与富力地产、合生创展等公司相比,价格仍显得较低。

  SOHO中国股价表现不佳,主要与其现金较多,而项目较少有关。这往往令投资者怀疑,公司的后续发展能力不足。

  上述投行人士则向《财经》记者表示,充裕的现金既是SOHO中国的优势,同时也长期困扰这家上市公司。因为,持有过多的现金,而不去进行投资,为股东创造更大的价值,并非好公司所为。

  2007年10月,SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市,融资约达16.50亿美元。而其土地储备一直较少,投资较为谨慎。 SOHO中国在上市后,原计划将融资主要用于前门大街的房地产项目。但此后,由于政府始终没有批准其收购计划,致使这一投资计划搁浅。
募資 27 港元 SOHO 中國 籌劃 大舉 收購
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可转债再融资28亿 SOHO中国储“金”抄底


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-28/HTML_LBHK6NLYWWPD.html


抄底的大幕已徐徐拉开?

刚刚过去的一周,富力地产(2777.HK)就先后购入广州从化市及北京朝阳区两块地,总占地面积84.25万平方米,涉资合共17.7亿元。该公司称,“不想错过发展优质项目的机会。”

同样在刚刚过去的一周,SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在香港出席股东大会时也明确表示,SOHO中国已结束冬眠,开始寻找机会。

27 日,SOHO中国宣布,将发行可转债,募集资金28亿港元。此前不久,SOHO中国首席执行官张欣宣称,SOHO中国可动用现金高达200亿元。而根据截 至5月26日的最新数据,SOHO中国累积预售额35.77亿元,再加上于2008年未入账的约69.21亿元预售额,合计共104.98亿元。

虽然SOHO中国表示,104.98亿元中的部分款项预期确认为2009年下半年的营业额,但这并不能改变SOHO中国现金充裕的事实。“不差钱”的SOHO中国为何还在融资?这是否意味着其正积极布局抄底大计?

28亿5年期可转债

SOHO 中国的这次可转债融资多少令市场始料未及。该公司称,将发行本金总额28亿港元的可换股债券,发行缘由是为扩大资本基础,以具吸引力的条款获取即时资金。 本次发行联席牵头经办人为高盛(亚洲)、摩根士丹利与瑞银。债券将在新加坡上市,转换后的新股将于香港上市。扣除佣金及行政费用约6000万港元后,本次 融资净额约为27.4亿港元,将用作一般企业用途及潜在策略性投资。

公告披露,这批可转债年利率为3.75厘,到期日为2014年7月2日,债券初步兑换价5.88港元,全数兑换后,共计4.76亿股,占SOHO中国已发行股本的9.2%,占经扩大后股本约8.4%,债券可于3年后提早赎回。

5.88港元的初步兑换价格,较发行债券前最后交易日收市价4.90港元溢价20%,较最后5个交易日成交量加权平均收市价每股4.88港元溢价20.49%;较最后10个交易日成交量加权平均收市价每股4.72港元溢价24.58%。

对于该换股价,香港某证券公司分析师表示,以目前SOHO中国净资产计算,20%的溢价是比较合理的,而目前市场对股价上扬的预期也差不多在这个水平。“换股价格与市场状况好坏有关,如果像2007年的时候,换股价的溢价要大的多,但目前状况溢利20%也属合理水平。”

对于28亿港元的融资规模,他表示,发行可转债融资一般不会达到上百亿的规模,因为有利息成本,另外,发行的债券太多,将来转股后,也会使公司股权被稀释。

潜在收购进行中

一位对SOHO中国非常了解的在港上市房地产公司高层告诉本报记者,目前SOHO中国主要酝酿的收购目标集中在北京和上海,类型为商业地产与写字楼。

“ 他们一直在紧密关注市场,我个人认为,对SOHO中国来说,现在收购的时机已经到来。但究竟是不是抄底?谁也不知道底在哪里。做个假设,也许再过2个月, 一些收购的项目价位可能高一些,接下来价位也可能降一些。看趋势,SOHO中国认为抄底收购时机到来。”该消息人士说,SOHO中国的融资肯定是为潜在的 收购做准备。

“潜在收购不一定会是特别大的项目,也可能是多个项目,但200亿现金是足够应付这些开支的。此前收购的前门项目,SOHO中国使用的是他们手头现在可以动用的现金,因此发债融得的27.4亿港元不会用来支付前门项目。”上述房地产公司高层告诉本报记者。

她的说法与潘石屹5月19日在香港接受本报记者采访时的说法不谋而合。

潘石屹说,SOHO中国已经从去年奥运会后开始的不买一块地、不收购一个项目的冬眠阶段中醒来,目前在看一些项目主要集中在内地一线城市的繁华地段,而如中关村这样的“跳楼货”是未来项目收购的一种方向。

瑞士某证券公司研究地产分析师在接受本报记者采访时表示,现在是SOHO中国出手的好机会。

“ 发债将增加SOHO中国的财务费用,因为要支付利息,如果不是项目投资,这对SOHO中国来说将是负面消息,因为不确定性会对SOHO中国的股东造成压 力,他们不知道钱用到哪里去了。”上述香港某证券行分析师称,SOHO中国的这次发债融资可能表明他们在做进一步的现金储备。

他认为,SOHO中国现金储备的原因是,下半年房地产市场仍不明朗,资本市场融资渠道也不明朗。手中握有更多现金,即使有项目收购,仍能保持现金流充裕,这可能是SOHO中国未雨绸缪的打算。

前述瑞士投行分析师分析称,目前北京、上海在商业地产与写字楼方面出现供过于求的现象,SOHO中国以这两类房地产产品开发为主具有挑战性,他们需要专注于不受供应过度影响的领域,或需要一些差异化竞争策略。

但他也表示,SOHO中国开发商业地产与写字楼看重的是地段与土地成本、销售与出租等配套措施,以及商业地产和写字楼的定价,而这些是SOHO中国的强项。

潘石屹不久前曾表示,前几个月房地产市场表现出来的“小阳春”,动力主要来自于政府实施的减息、减税、放贷等措施,此后成交量降低是很正常的,银行不可能在以后的几个季度还以一个季度4.58万亿的速度放贷了。

迹象显示,潘石屹似乎在打算积极抄底的同时,不忘及时融资,现金为王。
可轉債 融資 28 SOHO 中國 抄底
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SOHO中国出售朝阳门项目套现12.2亿


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090609/20090609031457704.html


每经记者  李凌霞

        市场转暖SOHO中国(00410,HK)近期的大动作也同样频繁。自上个月刚刚斥资17.7亿元人 民币从主席潘石屹手中买下SOHO中国前门项目的部分物业后,SOHO中国日前又宣布,将与独立第三方成立项目公司,以转让其位于北京朝阳门SOHO一期 项目的大部分股权,若交易完成后,SOHO中国将从中套现约为12.2亿元人民币,这将对其朝阳门SOHO第三期项目提供资金支持。

        SOHO 中国宣布,其全资附属公司Astenka与Winbase订立了框架协议,据此,双方将按照9%及91%的投资比例成立合资公司,并在中国成立项目公司, 将由项目公司向SOHO中国收购凯恒物业。收购代价约为12.2亿元人民币,出售完成后,SOHO中国可获得毛利约为5800万元人民币。SOHO中国表 示,出售凯恒物业所得款项将用作开发朝阳门SOHO三期的营运资金。

        据了解,凯恒物业主要包括朝阳门SOHO一期2号楼 地上全部的办公用房以及商业用房,总建筑面积为46394平方米,其中商业用房为12262平方米,办公用房面积为34131平方米。此外,凯恒物业还包 括了地下第二层建筑面积约为6991平方米的115个车位。

        凯恒物业作为朝阳门SOHO项目的一部分,由SOHO中国在 去年5月26日收购。该物业组成朝阳门SOHO一期部分,在收购时已经建成。SOHO中国表示,出售凯恒物业与公司的主营业务相符,并将为集团提供套现机 会以扩充其营运资金,以此开发朝阳门SOHO项目的余下各期。另外,由于集团仍持有香港合资公司部分股权,所以公司还可以参与凯恒物业的租赁,分享在该物 业的租金收入。

        据悉,基于今年上半年中国房地产市场有好转的迹象,不少大行也发表研究报告表示对内地房地产市场的看好。 日前野村证券表示,内地房地产市场会继续强劲,预计在2010年的成交量将继续上升,野村证券同时表示今明两年的楼价将有10%至15%的升幅,并预计大 部分内地房产股也有30%至50%的上升空间。

        昨天港股大盘下跌,但SOHO中国表现强于大市,全天上涨了1.639%,报收4.96港元。此前野村证券将SOHO中国的目标价由6.13港元提升至7.51港元,维持该股“买入”评级。

SOHO 中國 出售 朝陽門 朝陽 項目 套現 12.2
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內地稅局查SOHO、北辰

2009-07-17  AppleDaily





 

【本 報訊】國家稅務總局稽查內地八大地產商,被形容可能有企業漏報稅項,消息一度令個別內房股腳軟。由於涉及被稽查者包括在港上市的SOHO中國(410)、 北京北辰(588)及綠城房地產,本報昨致電國家稅務局,但有關部門均指不清楚有關報道。據內地《時代周報》報道,國家稅務總局於6月初,對36間大型企 業展開稅收自查工作,當中包括八間地產公司(SOHO中國、北京北辰、綠城房地產、萬科、金地、保利房地產、大連萬達、華遠集團)。報道亦引述河南省一位 地稅官員指,「今年對於房地產企業的稅收檢查,主要的目的是查繳偷逃的稅款,增加財政收入,帶有增收的任務性質。」本報昨與SOHO中國及北京北辰方面取 得聯絡,據SOHO發言人表示,此次稽查是稅務局的例行檢查,一年一次,稽查有別於調查,「有關的報道(指偷稅漏稅,有誤導成份,國家稅務總局每年都選擇 一些大型企業進行稅務稽查,公司會全面配合。」

SOHO:只屬例行檢查

北京北辰董事會秘書處確實稅務局要求公司自查稅務狀 況,但他稱此乃正常檢查,並無特別。公司稅務按上市公司相關規定由會計師處理,沒有任何問題。事實上,稅務總局稽查行動早已在華遠集團任志強在6月22日 的博客中披露,「幾天前先有了稅務總局的通知來查稅,名單中有大量的房地產企業和華遠集團公司,大約一是看是否偷稅漏稅,以彌補財政收入的下降損失;二是 看看稅收在房價中的比例。」內地分析師稱,金融海嘯後,企業利潤大幅下滑,財政收入亦受影響,故財政部對稅收來源亦較過往看得緊,例如稅局早已提醒大型企 業要交稅。



地稅局 地稅 SOHO 北辰
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SOHO收購東海廣場 天曉


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http://hk.myblog.yahoo.com/skyknowbook?suc=1


 

東海廣場共有三期,總建築面積為131465平方米,一期為一棟52層高的A級智能化寫字樓;二期建造擁有138套房的酒店公寓;三期為商場。目前該專案已完工的為一期近7.6萬平方米的寫字樓。

 

根據新聞,大摩既目標價為25億RMB。此前大摩的出價高達4萬/平方米,即約折合53億RMB左右。

 

今次如果以25億買入該項目,潘總就應驗了其希望以5折買入爛尾樓的理想了。

25億是一個怎樣的數字?

 

1.如果我們只計算寫字樓面的部份,那麼每平方就是接近3萬2/平方米。

 

2.剛成交的廣渠路,單算土地成本就要1.6萬/平方米,再加上2年回本期,再加一定建築成本,那麼利潤應該也是有的,只是不太多。

 

3.根據資料,該廣場是上海浦西黃金地塊,所以售價一定不只3萬2,因為有SOHO品牌效應。

 

4.即使,只可以賣3萬2,那麼138套房的酒店公寓,加上商場就不值錢嗎?

 

5.後面那個部份拿來收租或以每平方2萬賣出,都可以套現10億了。

 

6.假如整個項目完全出租,只要回報率大於放在銀行收5%左右的利息也聊勝於無,另一方面也可以增加NAVPS,拉一下股價。

 

所以說,這又是一個超值的項目了。也是潘總一而再強調現貨的樓要比期貨又貴的土地更好的原因。(這個跟我現在做的生意又是有異曲同工之妙了,做生意的都想周轉快,即使毛利率可能低一點,但是能在時間之內,多走1轉就拉平,多走半轉就已多賺了。。)

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位于上海南京西路,总建筑面积超过13万平方米的东海广场项目共有三期,一期为一栋52层高的A级智能化写字楼,二期建造138套房的酒店公寓,三期为零售商场。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。

由于东海广场处于上海浦西最金贵的地段,以及该项目数年来被频繁倒卖的历史,所以上海业内对于该“第一烂尾楼”的历史可谓耳熟能详,公开资料显示, 东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手,其最早的东家为长江计算机集团,之后被上海安联投资发展公司接手,2003年10月,开开集团以7.38 亿元的巨资接下东海广场,此后,该项目又由静安土地开发控股总公司接手,2005年,东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让,浙江绿城集 团以13亿元的价格夺标;一年后,摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场,其时,该项目的成交单价(即使不算待建部分的成本)也已升至1.5万元。

 商报记者根据整个项目的建筑面积(包括二三其未建部分)估算,大摩对于该栋写字楼的总叫价已逼近53亿元,就算对一个现金流最为充裕的公司而言, 占用一半以上的自有资金来长期持有一个甲级写字楼项目,对于几乎没有过大型持有型纯甲级写字楼的出租经营的SOHO中国来说,也是一种挑战,所以潘石屹的 压价理所当然。

http://house.jrj.com.cn/2009/07/2314465590076.shtml



SOHO 收購 東海 廣場 天曉
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“地产龙头”SOHO中国中报不佳后劲足


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090909/20090909024835426.html


每经记者  李凌霞

        中国商业地产龙头——SOHO中国(00410,HK)昨日公布了上半年业绩。因为今年上半年公司并 无任何新项目完成或入账,所以集团的营业额仅为7190万元(人民币,下同),毛利为1650万元,股东应占净利润仅为1292万元。每股盈利仅为 0.002元,公司表示不派发中期股息。

        据了解,今年上半年SOHO中国的营业额较上年同期的1.05亿元减少了 3270万元,降幅为31%,SOHO中国表示,这主要是由于结算的建筑面积减少造成的。今年上半年集团结算的建筑面积为1645平米,而SOHO中国在 上年同期的建筑面积为3173平方米。不过,今年上半年结算的建筑面积平均价基本与去年持平,为35868元,去年为35437元。

        尽管SOHO中国上半年账面业绩表现平平,但实际上该公司的业务表现并不逊色。业绩显示,公司今年前八个月已经签订了价值约为74亿元的销售合约,预计今年全年的商用房地产产品销售额将创新高。

        对于在今年频频出手拿下大项目,SOHO中国主席潘石屹表示,通过私人磋商和公开拍卖可取得更多的烂尾项目及收购更多的土地,总的来说,公司目前可销售的物业达500亿元,并且拥有280亿元的可用资金,“我们已经做好充分准备,争取强劲的利润增长。”

地產 龍頭 SOHO 中國 中報 不佳 後勁
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SOHO中国商业模式悄然转型?


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http://www.p5w.net/newfortune/qianyan/200910/t2604808.htm

  异地扩张与加大投资物业比重并行,不仅“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链可能遭遇冲击,且SOHO中国“不整售”、“不囤地”的“开发-销售”商业模式或将面临转型。

  2007年10月于港交所上市以来,融资19亿美元的SOHO中国(00410.HK)一直在大肆扩张。在本次金融危机中,SOHO中国幸运地把握住地产周期的交替,占据了扩张的有利位置,手握大量现金头寸,行业低谷时大肆并购(表1)。



继2007年11月耗资24亿元拿下光华路SOHOⅡ和SOHO北京公馆以后,2008年 5月和8月SOHO中国以64亿元的代价分别收购朝阳门SOHO和中关村SOHO,至2009年更是花费82亿元大举吃下天安门南(前门)项目、SOHO 东海广场和望京B29地块等三个项目,扩张愈来愈凶猛。而在其2009年以来的扩张中有两点尤其值得关注:其一是,接手摩根士丹利位于上海的SOHO东海 广场项目,展开异地扩张的第一站;其二则是计划将天安门南(前门)项目作为投资物业。这或许意味着SOHO中国的商业模式正在悄然发生着改变,为其今后的 发展轨迹增添了变数。

  异地扩张,
三级利益链面临冲击
  历经早期SOHO尚都的出租户纠纷之后,经过数年的调整,SOHO中国聚焦超大城市核心地段的“开发-销售”模式逐渐成型,统一规划和建设、统一出租和管理的模式已经在实践中证明了市场价值。
首先,发展初期的SOHO中国由于规模尚小,没有广拉战线的资金能力,采取不整售的方式有利于加快资金回笼,最大程度提升资金使用效率。其次,整售模式 谈判时间长,附带条件多,面对财大气粗的大机构,SOHO中国缺乏定价权,而化整为零恰恰化解了这一矛盾。再次,分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需 求。以三里屯SOHO为例,2008年其销售均价为55874元/平方米,要达到8%的合理出租收益率,月租金水平只要达到372元/平方米 (=55874×8%/12)。而SOHO中国旗下物业的升值潜力也成了小业主们颇为看重的因素。2008年7月开始预售的三里屯SOHO全年的销售均价 达5.59万元/平方米,即使是在金融危机席卷下,三里屯SOHO在销售过程中也曾七次逆市提价,至2009年中期,其销售均价攀升至6.24万元/平方 米(表2)。



SOHO中国曾表示,整栋购买的机构数量相对较少,更多具备购买力的客户仍是中小型客户。 因此,在其“开发-销售”商业模式的背后,是“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链,小业主的存在构成了商业模式的重要环节。SOHO中国的客户基 础分析显示,旗下楼盘的主要客户除了北京的富裕阶层以外,其余大部分为看好一线城市地产升值价值的,依靠山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等迅速发迹的富裕 个人。而据胡润财富报告统计,北京千万以上的富裕人士居全国之首,拥有14.3万个千万富人和8800个亿万富人,总数占入榜富人的17%,如果加上河南 和山西的上榜富人,环渤海经济圈至少拥有全中国近20%的富人。这一庞大的群体构成了SOHO中国商业模式大放异彩的重要客户基础。
作为其异地扩张的第一步,潘石屹在收购SOHO东海广场项目时曾公开表示,SOHO中国将沿袭北京模式,富裕个人的投资需求仍居于其商业模式的关键位置。屡屡得胜的“化烂尾为利润”的“SOHO法则”能否成功移植到上海呢?客户基础的不同是存在其中的最大变数。
东海广场的前东家摩根士丹利将客户定位为国外大公司,招商半年多的出租率仅为30%;而SOHO中国在接手之后将其终端用户定位转变为国内的中小型公 司。按照潘石屹的设想,一方面,目前SOHO中国积累的7000多个客户,同样会为SOHO中国在上海最繁华地段南京西路上的物业买单;另一方面,包括上 海、浙江和江苏在内的长三角地区,资产在千万元以上的富人人数占去全国富人总数的35%左右—他们有希望成为SOHO中国首个异地项目的主要买家。
然而,既有客户是否愿意跳脱环渤海经济圈首先是个未知数,再有与北方客户主要看中物业出租回报率和升值空间不同的是,江浙客户稳定性较差,尤其是温州客 户,类似游资,打游击战,二地客户的习惯和需求存在差异。而一旦缺少了小业主的支撑,“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链条就会自然崩析。因 此,SOHO中国能否将北京的商业模式成功移植至上海,还有待考验。

  克服土地储备短板,加大投资物业比重
  SOHO中国 的商业模式屡遭外界质疑的一个重要因素在于其缺乏成规模的土地储备。对于“不囤地”的原因,SOHO中国对此的官方解释,一是遵守“两年不开发的土地要无 偿收回”的法律规定;二是SOHO中国的商业地产聚焦北京、上海等超大城市的最繁华地带,该地段的土地价值远远不能用其开发面积来衡量。
资本 市场对“强大的土地储备”有着病态的偏执,如“广东五虎”之一的碧桂园(02007.HK)为上市囤积了4500万平方米的土地储备,但上市以来,其发展 并没有给投资者带来超额的回报,相反,其二、三线城市的庞大土地储备对其发展构成拖累;恒大为上市也储备5000万平方米的土地资源,但地产低潮时屡屡传 出资金链紧张。尽管事实如此,但SOHO中国的土储短板确实也对其可持续性发展构成了较大隐患。SOHO中国2004-2009年的财务数据显示,其营业 额发生巨大波动。在大多数开发商业绩大增的2006年,其营业额仅为17.4亿元,同比受挫55%,2009年中期收入7200万元,同比降32%(表 3)。业绩的不连续虽有结算原因,但归根结底仍是土储问题在作祟。同样的原因也导致了SOHO中国虽手握巨额现金头寸(2009年中期账面现金为92.7 亿元),但资本市场并未给予其估值溢价。至2009年5月底,SOHO中国净资产折价27.4%,高于在港上市的中资地产股2.4%的平均净资产折价水 平。



已有迹象显示,SOHO中国正在有意识地加大投资物业比重,2009年5月收购的天安门南 (前门)项目便被规划成投资物业。截至2009年8月底,该项目完工面积中的约80%已签署租赁合同,招商的平均月租金为1082元/平方米,按 3.2328万元/平方米的楼面地价、楼面地价占整个总成本5成、以及90%的出租率计算,租金回报率高达18%,显示出持有核心地段投资物业的强大生命 力。
但加大投资物业比重是否意味着SOHO中国会就此回归商业地产开发模式的传统?对于销售物业和投资物业比重之间的拿捏,潘石屹称,首先, 公司尚处高速成长期,提升资金使用效率仍排在第一位,出租物业的回报率一般比销售物业低,因而“开发-销售”的商业模式在未来的相当长时间内仍是SOHO 中国的首选;其次,景气周期下会加快销售,而市场低迷时,将加大持有物业比例;第三,对不可替代地段的物业,如前门大街,将作为持有物业;第四,长期来 看,会加大持有物业的比重。
SOHO中国的做法实际有先例可循,在上一个地产周期低迷期,香港地产巨头新鸿基(00016.HK)正是依靠大 量的持有物业躲避风险,平滑地产周期的剧烈波动。历经数次金融风暴,新鸿基屹立不倒,纯利由1977年的1.02亿港元上升至1997年亚洲金融风暴前夕 的141.6亿港元,升幅接近140倍,年复合增长率为27.9%。1997年金融风暴后,新鸿基增长放缓,但2008年溢利也达到282亿港元,31年 来年复合增长率为19.88%。新鸿基的开发模式即是把开发物业和投资物业相结合,从1998年至2005年,香港住宅市场深受打击,新鸿基的年售楼金额 也发生剧烈波动,租金收入却出奇地稳定在57亿港元,商业地产担当了地产周期牛熊转换的缓冲垫,平滑了业绩表现,甚至在2003年的地产低潮时,新鸿基仍 然录得65.77亿港元的纯利,其中租金就贡献了一半的利润(表4)。



有鉴于此,SOHO中国如果能够把握住目前丰厚的现金资源,抓住机会扩张,加速向“开发-销售”的商业模式转型,其未来值得期待。■







SOHO 中國 商業 模式 悄然 轉型
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Soho中國的煩惱 VV Founder


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http://hk.myblog.yahoo.com/jw!oTFnlYuWEQFUU4Xww.0kEmSgCPE-


散售的毛病終於顯現, 亦是這種商業模式的潛在缺點.往後要看潘總怎樣去完善了.

要留意的是soho中國的核心競爭力在於品牌.若果品牌名聲受損,後果影響深遠.

 

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建外SOHO陷停電門 SOHO中國面臨聲譽危機

第一財經日報

 

接連兩天的暴雪令北京建外SOHO東區的居民寒冷難耐。雖然北京市已提前進入供暖季,但建外SOHO東區的室內溫度仍然只有零上3攝氏度

 

因為拖欠電費、水費、供熱費等多項費用,建外SOHO東區已經開始停暖、停熱水,而北京電力公司也已經向SOHO東區的住戶發放了「欠費停電通知書」,表示自18日上午8時開始,隨時對建外SOHO東區採取停電措施,停電範圍為建外SOHO東區2棟寫字樓用電、9棟公寓樓的電梯和水泵等公共部分用電,以及4棟小商業樓用電,但公寓樓居民生活照明用電可以保證。

 

儘管建外SOHO早已清盤,但「停電門」事件的爆發仍然給開發商SOHO中國(00410.HK)帶來了很大的聲譽危機,SOHO中國董事長潘石屹在其博客中公開向建外SOHO東區的業主道歉,並提供了一個SOHO中國公司的賬號作為公共繳費平台,爭取使小區運行免於崩潰。

「停電門」

 

至少到目前為止,建外SOHO東區看起來與以往並沒有很大的不同。華燈初上時,建外SOHO東區同樣也是一片燈火通明的景象,臨街的商舖開著暖氣、亮著燈等待顧客的光臨。甚至7-11便利店的店員都沒有聽說過停電、停暖的事情。一家小書店的店員雖然聽說過,但她仍然表示,「可能不會真停吧,或者只是隨機的停一停」。

 

不過建外SOHO的業主知道,事情正在往很壞的方向發展,同樣身為業主的潘石屹也表示,自己的家中因為寒冷也用上了電暖氣。但是,到18日後,除了基本生活照明用電外,其他的用電都將無法保證。

 

針對電力公司和熱力公司對建外SOHO已經採取和即將採取的頗為強硬的措施,建外SOHO東區目前的物業公司,即賓至物業向記者解釋,因為小區的很多業主不主動交納電費等各種費用,因此導致了目前的僵局。

 

SOHO中國方面介紹,建外SOHO東區在過去一年中,總共拖欠了供電局和熱力公司1500萬元人民幣的費用。由於小區物業在此之前曾更換過一次,前後兩家物業公司之間的糾紛成為此次「停電門」爆發的主要原因。

 

記者瞭解到,建外SOHO物業管理上的恩怨早已累積很久,去年四季度,小區原物業管理公司賽特物業便被業委會解聘,原因是挪用物業費1700萬元,但後來者賓至物業不僅與原來的賽特物業互不承認,更被認為沒有管理大型小區的資質。在這種情況下,很多業主開始不信任物業公司,繼而不繳納各種費用,導致了目前小區面臨癱瘓局面。

散售之「痛」

 

潘石屹在公開道歉的同時,仍不忘給建外SOHO做一把廣告,表示這是一個出租率高達98%的項目。確實,雖然東區內包含9棟公寓樓,但無論是寫字樓、公寓樓還是商業,絕大部分都是業主投資後用於出租獲利,且幾乎所有租戶都將物業用於辦公。

 

這意味著,建外SOHO東區雖屬綜合物業,但基本功能仍以寫字樓和商業為主。但與很多寫字樓和商業業主相對單一不同,曾經採用散售方式進行銷售的建外SOHO,業主眾多,除眾口難調外,由於業主大多將房屋出租,很難設身處地地為小區物業服務提供支持和建議。

這已經是不爭的事實,寫字樓和商業物業,凡是由開發商自持的,大多數能夠保持相當的品質和物業服務;而散售出去的寫字樓,則像「嫁出去的女兒」,開發商想管也是「鞭長莫及」。有人戲稱,散售的寫字樓物業,「洗手間總是不如開發商自持的物業乾淨」。

 

實際上,建外SOHO之所以會有98%的出租率,正是由於與其位置並不匹配的低廉租金。早先潘石屹接受採訪時曾表示,因為SOHO中國目前在CBD內的物業租金較低,因此大多數物業租賃給國內公司,而這些公司在金融危機中受到的衝擊較小,目前仍能支撐SOHO中國物業的租賃市場。

數據顯示,去年至今,作為商業地產的建外SOHO租金價

(1104.90,-1.70,-0.15%)格一路下滑,每平方米租金從最高時的6元/天跌至3元/天左右,降幅達50%。目前,該項目商品房成交價格比同區域均價低30%以上。這對於潘石屹的「粉絲」而言,顯然是一個難以承受的結果。

不過,到目前為止,潘石屹並沒有改變將物業散售的經營思路,但在建外SOHO「停電門」之後,他已表示,有意成立物業公司,參與旗下物業的管理.



Soho 中國 煩惱 VV Founder
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SOHO中国进驻上海外滩 潘石屹


http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100j978.html

—— 就收购外滩项目回答记者提问

 SOHO中国进驻上海外滩


外滩204地块(图中红色区域)位于上海外滩第一 排的黄金宝地

 

  《上海商报》袁晨晨:潘总,SOHO中国收购外滩204地块的价格是多少?新项目有何优势?

  潘石屹:SOHO中国收购外滩204地块的代价约为人民币22.5亿元,其中包含拟承接的债务。我们拥有国鼎公司 90%股权,并间接持有项目公司61.506%的股权。

  新项目位于上海人流量和游客数量最多的外滩,临近城隍庙和外滩立体交通枢纽及游艇码头,该地区的租金回报率极高,升值潜力无可限量,它是外滩过去60 年间唯一的整体新建项目,也将是最后一个新建项目,并已取得国有土地使用权证,我们对这个项目很满意。
 

  香港《信报》Julian Luk:SOHO中国收购的外滩204地块建筑面积大约是多少?收购资金是来自公司的自有资金还是贷款,比例如何?
  潘石屹:我们这次收购的外滩204地块规划总建筑面积约为189,000平方米,其中公司收购的国鼎公司享有的地 上面积约为6.9万平方米,地下面积1.2万平方米,还有5万平米的库房和车位及其它设施。此次收购金额是22.5亿,我们公司现在账面现金还有140多 亿,财务状况很好,但这个项目的贷款条件非常成熟,所以我们计划50%以上的收购款使用银行贷款。


 

  香港《信报》Julian Luk:外滩204地块附近的租金目前大概什么水平?
  潘石屹:外滩不久前刚改造完重新亮相。上海外滩在过去三年都处在改造施工中,商业租金受到很大的影响。在世博会举 办后正在逐步恢复,租金也在较快上升。根据中介公司的调查,我们看到目前这个地块周边的租金水平大概在40至50元人民币/平米(使用面积)/天。我们收 购的这个项目大约2013年下半年建成,我相信三年后的租金水平应该比现在有较大增长,具体增长水平不好预测,我想应该可以参考上海另外几个成熟的高端商 业区如南京西路、陆家嘴的租金水平。
 

  香港《文汇报》赵建强:新购项目何时完工?土地使用规划上会有什么变化?
  潘石屹:这个项目我们将在准备工作就绪后尽快开工,预计在2013年下半年竣工。
至于使用规划,我们会按照土地的用地性质去做设计规划,不会突破政府对这个地块的限制要求。在具体的建筑设计规划上,我们会有一些新的想法,会请最好的设 计师为我们做设计。我们的建筑规划与设计都会充分尊重和符合上海市政府对于外滩整体的统一的考虑和规划。
 

  观点地产网周静怡:外滩项目与SOHO中国在上海的第一个项目SOHO东海广场有什么不同?收购价格上有什么不 同?
  潘石屹:外滩项目和东海广场有相似之处也有不同。相似之处在于都处在上海的黄金地段。不同之处是:外滩汇集了众多 高档商业,商业气氛浓厚,处于立体交通枢纽,与城隍庙相邻,人流密集,也有大量旅游人群。所以外滩项目的商业面积比例会很大;而东海广场在南京西路,以办 公为主,90%以上的面积是办公物业。因此价格还是有些区别。此次收购的外滩项目,我们认为价格是合理的。
 

  香港经济通Maggie Xu :这个项目今后将有多少比例是写字楼,有多少是商铺?你们会自持吗?
  潘石屹:外滩204地块可用作商业、办公等用途,具体分配比例我们会在做规划的时候再确定。
外滩是上海人气特别旺、人流特别密集的地方,我们的项目又临近城隍庙,有成熟和活跃的商业氛围,所以我们会考虑多做商业面积。
我们在考虑长期保留商铺部分,因为我们认为这个地方的商业物业潜力非常大。当然我们也会继续保持和政府及各方面的交流和沟通,听取更多建议。
 

  《财经》张杰:这个项目的交易最初什么时候开始的?你们谈这个项目花了多少时间?此次交易对SOHO中国的股票会 有何影响?
  潘石屹:这个项目差不多7年前就有了,在世博会之前才完成最后的拆迁,7年来这块地都处于拆迁、设计和准备阶段。
我们从接触这个项目到今天收购完成大约持续了一年左右,因为这个项目特殊位置等等原因,交易过程并不是非常简单。这次收购对公司的股票应该是一个比较 大的利好消息,因为SOHO中国一直以来坚持做北京、上海核心地段的商业物业,应该说外滩这个位置不亚于北京前门这样的地段,是最好、最有代表性的地段, 加上它有大量的商业物业,对我们公司发展是一个大的利好。至于股市具体情况我们还要看看周一香港开市后怎么样,希望有好的反应。
 

  网易潘秀林:SOHO中国还有收购上海其他项目的计划吗?
  潘石屹:上海是我们未来特别看好的城市,我们在积极寻找合适的项目,确定下来后一定会及时公告。
 

  香港《信报》Candace Chow:你们收购东海广场,出租率怎么样?现在租金水平如何了?
  潘石屹:SOHO东海广场的出租情况很好,我们去年进驻的时候,东海广场的出租率不到30%,经过短短几个月时 间,我们出租率很快达到80%以上,目前进驻的大多是大公司。租金大约在6-8元/天/平米,平均每天每平米7块钱左右。
 

  香港《苹果日报》Suki Ko:这个项目地段比较特别,建筑设计上政府有没有规定?
  潘石屹:我们会与政府保持沟通交流,听取政府的相关意见。在上海外滩上盖房子我们特别谨慎,这里的古建筑保护得很 好,新建筑我们将力求既与周围环境和谐又能带有现代的个性,这是一个很大的挑战。 
    
首先,我们会充分尊重外滩的历史文化环境和上海的规划要求。黄浦江畔的上海外滩中外闻名,有着丰富的人文历史,被称为“万国建筑博览群”。我们在外滩 的核心位置开发物业,一定会注重与外滩的历史文化和现实环境相谐调。
第二,我们会请世界一流的设计师来做建筑设计,做好我们在外滩的这个作品,让它成为经典的,配得上外滩历史文化的优秀建筑。目前我们正在和著名建筑师 赫尔佐格(北京奥运鸟巢的设计师)一起研究,希望能为外滩做出一个优秀的建筑作品。
第三,我们期望能为外滩注入新的活力,带来SOHO的创新与特色。欢迎大家都给我们提建议,我们将尽力将新项目建成外滩的又一个亮点,为古老的外滩增 添新的风景。
 

  观点地产网周静宜:购买这个项目是否意味着SOHO中国认为目前是在上海扩张的好机会?
  潘石屹:SOHO中国在未来的方向还是很明确,就是集中在北京和上海的繁华地段开发商业地产。此次收购的上海外滩 项目与公司的发展目标完全一致。
上海外滩的项目我们接触很长时间了,这个过程中有一些房地产的调控政策出台,市场上有一些波动,我认为这些都不会影响我们SOHO中国在北京和上海的 繁华地段发展项目的大策略,在市场泡沫比较多的时候,这些项目要出手时开价会比较高,这时我们就很冷静地等待时机,当它的价格回归到它真正价值的时候我们 就开始收购。
 

  财新网王晓庆:现在很多住宅开发商想转向商业地产您怎么看?有什么建议吗?
  潘石屹:商业地产(商铺和写字楼)受政策的影响非常小,在过去一些年,它没有享受到优惠政策,而住宅在2009年 享受到的优惠政策是按揭贷款利率可以打七折等,同样,商业地产也没有受到调控政策的打压,因为商业地产跟普通老百姓的住房没有关系。所以现在可能有一些声 音看好商业地产,但是不是有更多开发商转向做商业地产的开发,我还没有看到具体的动作。我觉得住宅开发实际上跟商业地产的开发还是有很大不同的,需要的经 验和技术也是完全不一样的。





SOHO 中國 進駐 上海 外灘 潘石 石屹
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先登外滩再谋“大虹桥” SOHO中国今年再花百亿收购


http://www.21cbh.com/HTML/2010-6-17/0NMDAwMDE4MjI0NA.html


潘石屹在上海的第二个项目,业内原本以为很可能是在“大虹桥”地区,没想老潘直接杀到了外滩最核心区。

SOHO 中国(0410.HK)6月11日发布公告称,收购上海外滩204地块,总收购代价约为22.5亿元(包含拟承接的债务)。收购完成后,公司将持有上海国 鼎公司90%股权,并间接持有项目公司61.506%的股权。

不过,这次SOHO中国最终投资收益的算法与以往有些不同。SOHO中国总裁 阎岩透露,项目公司另外的股东未来将获得固定数量的物业,不完全根据出资比例获得收益。

SOHO中国董事长潘石屹在接受电话采访时,并未透 露项目公司其他股东的状况和未来不同股东获得固定物业的具体情况。本报记者获悉,外滩204地块项目公司为中外合作经营企业,股东方除了占68.34%股 份的国鼎外,还有仪电控股、上海农村商业银行各自拥有15.83%的股份。

和名声在外的“大虹桥”土地相比,这幅位于“外滩金融聚集带”的 土地含金量在不少业内人士看来或许更高,它将是上海未来最核心的金融和高端商务区。老潘认为,这里毫不亚于北京前门地区,“3万多元/平方米的楼板价合 理”。

老地块收益新算法

外滩204地块,是外滩金融带中最受人关注的几幅黄金地皮之一, 处于外滩第一排的黄金宝地,毗邻上海城隍庙。项目总占地面积约22462平方米。土地可用作商业、金融、办公、酒店等用途。项目的规划总建筑面积约为 189000平方米,其中地上建筑面积约为112312平方米。此次公司收购的国鼎公司享有的地上面积约为69000平方米,地下商业面积约为12000 平方米,库房、车位等设施的面积为50000平方米。

公开资料显示,204地块的项目公司名为“上海鼎鼎房地产开发有限公司”,其法定代表 人蔡实鼎——台湾鼎鼎国际投资有限公司董事长。蔡实鼎自2003年10月获得该地块以来,并没有进入实质性启动阶段。本报记者查阅上海市黄浦区环保局网 站,直到2009年12月8日,才出现了“鼎鼎外滩204地块商办楼建设项目环境影响报告书公示”,此为204地块即将启动的消息。

本报获 悉,和上海许多黄金地皮一样,204地块很长一段时间未能开发,主要受到拆迁的影响。潘石屹得以后来者居上入驻该地块,主要就在于这幅土地终于在世博会开 幕之前完成了最后的拆迁工作。潘石屹透露,外滩204地块目前已全部拆迁完毕,并已取得国有土地使用权证。“希望尽早开工,争取2013年下半年竣工。”

阎 岩表示,项目开发管理将由SOHO中国主导,开发所需资金将由各股东根据相关协议出资。

值得一提的是,收购后,作为项目公司的另外两位股东 ——仪电控股、上海农村商业银行,其最终将通过获得一定数量的建成后固定物业,作为其股份及投资的收益。

潘石屹表示,项目建成后,对于裙房 商铺的物业,目前基本考虑自己持有,其他写字楼部分倾向于沿袭公司散售后统一物业管理的模式。

今年再花百亿收购

据 了解,潘石屹在上海的这第二个项目,从接触到谈成,花费了将近一年时间。

“收购资金主要是公司自有资金支付,大约超过一半,另有部分银行贷 款。”潘石屹透露,尽管目前SOHO中国帐面现金还有约140亿元,但能贷款还是贷款,以便于后期更长远的发展。“如果信贷紧缩,就算自有资金再多,也是 比较危险的,容易产生风险。”

一边喊着自己有钱,一边精打细算,不放过任何一个合适的融资机会,这向来是老潘的风格。尤其近几年SOHO中 国高举了收购大旗,或许在老潘看来,100多亿的现金,要花完是很快的。

“调控政策基本不会影响SOHO中国的基本战略。”潘石屹表示,今 年公司还将高举收购大旗,积极寻找合适项目,目前在上海即有其他多个项目正处于不同的接触商谈阶段。“收购资金,去年100亿元多一点,今年大概差不多, 也会有50%花在上海。”

据SOHO中国介绍,其上海首个项目东海广场,目前出租率已超过80%,租金约6-8元/平方米·天。

继 东海广场之后,老潘对上海的胃口似乎变得更大,204地块显然还只是其新一轮收购的开始。接下来,会不会就是期待中的“大虹桥”?

收购东海 广场之后,潘石屹频频现身上海,并多次表示出对上海“大虹桥”区域的浓厚兴趣,而相关的接触和商谈在较早时就已展开,所以业内对潘石屹的第二个项目,一直 认为将在“大虹桥”。

不过,本报记者从知情人士处获悉,SOHO中国在“大虹桥”要觅得理想的投资机会和项目,或许短时内难以顺利实现。 “不少土地在当地国资背景的企业手中,这些企业本身转让兴趣不大,所以潘石屹的机会并没有想象的那么多。地方政府也更加倾向于引入持有型的开发商。”




先登 外灘 再謀 大虹橋 大虹 SOHO 中國 今年 再花 花百 百億 收購
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银河SOHO开盘三天销售46.75亿元 潘石屹


http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100joxw.html

银河SOHO开盘三天销售46.75亿元

 

 

银河SOHO售楼现场 客户和销售员签约忙


 

银河SOHO开盘三天销售46.75亿元

 

 

北京市房地产交易网上 银河SOHO的预售信息截屏图

 

  1、观点地产陈小丽:目前住房市场成交低迷,银河SOHO却能如此热销,为什么?

  潘石屹:目前调控政策针对的是住房市场,如二套房政策,一个家庭只能新购一套房的政策、首付款的比例和利率的调整等都是调控住房,没有 涉及到写字楼和商业,因为写字楼和商业与老百姓关心的住房价格无关,过去的调控政策没有涉及到,今后也不会有涉及写字楼和商业地产的调控政策出台,商业地 产的发展主要取决于经济发展和市场本身的规律。商业地产是城市第三产业发展的基础,与经济发展同步,银河SOHO的热销,表明投资者对北京的经济发展充满 信心,商业地产还有很大的发展空间。

 

  2、观点地产陈小丽:银河SOHO的客户群主要是哪些人,和以往投资客户相比是否有所变化?

  潘石屹:据我们统计,截至6月27日银河SOHO第一批成交的27.7亿元中仅涉及15个大客户,他们都有丰富的地产投资经验,看好大 城市核心区的地产项目。

  目前银河SOHO约60%的客户是老客户,很多客户已经跟了我们6、7个项目,从建外SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、三里屯SOHO,到银河 SOHO,我们每个项目都会购买,说明我们以往开发的项目投资价值受到了客户的认可。

 

  3、观点地产陈小丽:如今住房市场成交处于胶着状态,在您看来,这种僵局需要多长时间可以打破?

  潘石屹:各大城市住房市场都处在胶着状态,一手房和二手房成交量都很低,原因是政策调控造成的观望,打破僵局的办法也还是政策,该出台 的政策应该尽快出台到位,不要悬着,如同“第二只靴子”一样。这几个月来看商业地产的成交并没有受到影响,原因也是政策非常明确,未来不会有针对写字楼和 商业地产的调控政策出台。

 

银河SOHO开盘三天销售46.75亿元

 

 

银河SOHO河谷式商 街效果图

 

  4、《每日经济新闻》张敏:银河SOHO的租金和售价如何?您对该项目后期的销售情况是否乐观?

  潘石屹:银河SOHO还未建成,还未涉及到出租问题。我们对后续销售很有信心。银河SOHO为客户提供了在北京东二环置业的黄金机遇, 东二环是成熟的商务核心区,支柱企业总部云集,商业机会非常多。银河SOHO产品本身是符合未来城市生活的建筑综合体,设计创新独特,将成为北京的新地标 之一。银河SOHO的地理位置和创新的产品是我们乐观的基础。

来源:(
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100joxw.html
) - 银河SOHO开盘三天销售46.75亿元_潘石屹_新浪博客

 

  5、《每日经济新闻》张敏:最近有机构发布报告显示,上半年北京有半数商业地产项目租售价格上涨。您认为原因是什么?

  潘石屹:一直跟踪北京房价变化的朋友一定会发现,从2007年开始,北京的住房价格飞涨,而商业地产(包括写字楼)并没有多大的涨幅。 住房与商业地产从价值上看形成了“商住倒挂”的奇怪现象。今年3月下旬开始,政府出台了一系列抑制住房价格的政策,商业地产的优势开始显现出来,尤其是城 市中心繁华区的商业地产更受市场欢迎。

 

银河SOHO开盘三天销售46.75亿元

 

 

银河SOHO地处繁华 的东二环成熟商务核心区

 

  6、《21世纪经济报道》杨丽萍: 住房泡沫实际上已有定论,那么,投资资金向商业地产的转移会不会造成商业地产的泡沫风险,如何规避这种风险的发生?

  潘石屹:衡量有没有泡沫,在房产市场比较重要的指标是租金回报率(或租售比),它同股票市场的PE有一样的经济含义。目前写字楼和商业 地产的租金回报率与住宅相比,有高出几倍的优势,但也要谨防泡沫的出现。如股票市场,假如PE有100倍,无论是传统市场还是新兴市场,无论是主板还是创 业板都是有泡沫的危险的。

 

  7、《21世纪经济报道》杨丽萍:人民币升值以及未来收入加速增长的预期所带来的通胀预期会不会化解住房市场的泡沫?

  潘石屹:中国刚刚宣布了汇率的改革,根据高盛首席经济学家的预测,人民币会在年底升值5%。这无疑对写字楼和商业地产的投资是利好消 息。

 

  8、网易房产  江卉SOHO中国今年的销售目标是多少?对完成目标有信心吗?

  潘石屹:今年我们的销售目标是180亿元,我们有信心完成此任务。

 

  9、《第一财经日报》 阴雪银河SOHO商铺的销售均价略低于预测的8万每平方米,能解释一下原因吗?

  潘石屹:银河SOHO刚开始销售的商铺以二层以上为主,所以价格要比之前预测的低一些,一层的商铺单价肯定要高一些。另外,在刚开盘时 我们都会对第一批客户有一些优惠。

 

  10、《第一财经日报》 阴雪:银河SOHO的客户购房付款方式有什么变化吗?

  潘石屹: 从已销售的部分来看,26%的客户是一次性付款,按揭贷款的客户首付都在50%以上。

 

  11 、《北京商报》赖大臣:银河SOHO如此热销,您有何感想?

  潘石屹:我们非常感谢银河SOHO的建筑设计师扎哈.哈迪德,感谢她为我们、为北京设计出了创新的建筑,也给我们带来了全新的理念,未 来是融合的,多元的,银河SOHO正是符合未来城市生活发展的建筑空间。同时我们也非常感谢支持、配合银河SOHO建设的各政府部门,他们的认真负责让银 河SOHO的设计方案得以通过,并开始建设,我们期待银河SOHO成为北京东二环的亮丽风景。

 

銀河 SOHO 開盤 三天 銷售 46.75 億元 潘石 石屹
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喜讯:今天上午SOHO中国成功摘取虹桥“临空15号地块” 潘石屹的BLOG

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4679dbbf0100kqxs.html



喜訊 今天 上午 SOHO 中國 成功 摘取 虹橋 臨空 15 地塊 潘石 石屹 屹的 BLOG
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SOHO中国三进上海将增大自持物业

http://www.21cbh.com/HTML/2010-8-19/wNMDAwMDE5MjkwNw.html

“截至7月底,公司完成销售额135.7亿元,超过去年130亿元的全年销售额。”SOHO中国(00410.HK)董事局主席潘石屹近日接受本报记者专访时透露,商业地产受宏观调控影响不大,年初确定的180亿元的销售目标将维持不变。

8月13日,SOHO中国宣布成功摘牌上海虹桥交通枢纽旁“临空15号地块”,摘牌价格约15.6亿元人民币。该地块位于上海虹桥临空经济园区,占地86,146.1平方米,规划地上建筑面积215,410平方米,预计建成后总建筑面积约25万平方米。

这 是SOHO中国一年内三进上海,并完成了在南京西路、外滩中心、虹桥交通枢纽的布局。2009年8月18日,SOHO中国斥资24.5亿元收购位于南京西 路中央商务区中心位置的 “SOHO东海广场”,今年6月11日,SOHO中国二次出手,以22.5亿元收购外滩204地块部分股权。

潘石屹认为,此次摘得虹桥地块意味着SOHO中国在上海进入了常态投资。他透露,虹桥地块预计在2011年下半年开工,2013年年底交付,总投资将达40亿元,整个项目的销售额或将达70亿元。

潘石屹向本报记者坦言,SOHO中国还将陆续在大虹桥区域拿地,并已在整个大虹桥区域规划方面与相关部门进行沟通。看来,潘石屹的“上海步调”已越来越紧。

“目前,SOHO中国的大量投资仍在北京,在上海的投资只占到公司总投资的20%左右,但未来公司希望这个比例能达到50%。”潘石屹坦承。

本 报记者也从相关渠道了解到, SOHO中国目前的账面资金约有150亿元。今年前7个月,仅上海SOHO东海广场就达到21.79亿元的销售额,北京银河SOHO开盘10天销售60 亿。就在虹桥地块的拿地当天,SOHO中国还与京城一家银行签订了一份20亿元人民币+3亿美元的贷款协议,该项贷款一部分或将用作望京地块的开发贷款。

记者还了解到,此前一直以销售商业地产为主的SOHO中国有意加大自持物业的比例。“上市公司业绩需要稳定,就必须从货币、土地以及物业三种资产加以平衡。”潘石屹这样认为。

目前SOHO中国的持有物业只有前门项目一期,货值约为37亿元,但潘石屹透露,在建项目中,银河SOHO约3.7万平方米、外滩项目的50%、东海广场及虹桥项目的一小部分都将由公司自持,“只有建成后才能进入财务体系的持有物业中,目前货值不好估。”


SOHO 中國 三進 上海 增大 自持 物業
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SOHO中国将调整销售物业及持有物业比重

http://www.yicai.com/news/2010/08/397577.html

SOHO中国(00410.HK)主席潘石屹8月25日在业绩发布会上表示,为了令销售收入及租金收入更加平衡,公司未来三到五年将会调整销售物业及持有物业的比重,增加持有一些独一无二的项目,包括北京前门项目、上海外滩项目也将持有一部分。

此外,北京“银河SOHO”的项目也会预留3.7万平方米作为持有物业,同时还将考虑持有该项目一幢写字楼。

他透露,SOHO中国持有物业的面积占集团旗下物业总面积的20%,但其价值占总价值大于20%,持有物业的主要用途将用于出租。

潘石屹指出,由于有关变动属于集团策略大调整,会用三至五年时间慢慢进行调节。未来,SOHO中国仍然将会把焦点放在北京及上海市场,暂时不会有开发二线城市的计划。

财务总监唐正茂同时表示,未来三年SOHO可销售物业达500亿元。项目完工交付计划今年为40.71万平方米,明年19.9万平方米,2012年及2013年计划分别为50.4万及76.9万平方米。

问及今年的销售目标,潘石屹表示,集团首七个月合约销售金额已达到135.7亿元,要达到全年180亿元目标并没有问题。7月底已经实现其中75%,未拟再调升目标销售金额。

对于收购方面,潘石屹称,SOHO集团一直在北京及上海寻找收购机会。2010年8月13日,SOHO中国在上海已经购入成功竞得“明空15号地 块”,这块地临上海虹桥交通枢纽并明空经济园区,摘牌价格为15.6亿元。财务总监唐正茂透露,该地块施工将于2011年开始,预计2013年完工。

SOHO 中國 調整 銷售 物業 持有 比重
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SOHO中國上半年業績 CKM001

http://hk.myblog.yahoo.com/ckm001/article?mid=39896

 

SOHO中國(410)公布上半年營業額86.55億元(人民幣‧下同),同比增長119倍,股東應佔純利17.2億元,增長136倍,派中期股息 每股0.12元。截至7月份,集團今年已完成合約銷售額135.7億,實現全年180億元銷售目標的75%。銷售均價為每平方米5.19萬元。連同09年 未期息0.2元人民幣,一年來SOHO中國已經派發了每股0.32元人民幣或0.37港元股息,以昨日收市價$5.17計,息率達7.2厘,我們是長線投 資人,長線股票投資回報除了股價升值外,還有股息收入,如果我們每年把儲蓄與股息再在低價買進更多的優質股票,複利增長在未來自然會發揮更大威力。

本人投資組合中有兩隻內房股: 瑞安房地產(272)與SOHO中國(410),至昨日為止,瑞房與SOHO中國的股價與買入價分別是-29%與+28.5%,同是內房公司,兩者上半年 業績都同樣理想,近期股價表現卻南轅北轍,可能市場投資者認為SOHO中國主要經營商業地產,而中央政策只針對住宅地產炒賣,令SOHO中國避開了國策之 影響,未來SOHO中國只重點投資與發展北京與上海兩地之商業項目,而且公司手上現金充裕,負債偏低兼且淨現金,足以面對未來逆境的挑戰,SOHO中國現 價對資產淨值有超過三成折讓,未來股價還可以更上一層樓,我建議大家繼續持有SOHO中國的股票。至於瑞安房地產,跟其他大多數國內住宅發展公司一樣,當 中央政策逆轉,公司股價自然會反映公司的內在價值,你付出的耐性會與未來回報成正比。

昨日國內公布的8月PMI數據回復升勢,港股尾市已經反彈,昨晚美國公布製造業指數由7月的55.5升至8月的56.3,美國道指更反勢上升兩百多點,看來上月尾的港股洗倉行動又再完結,本來想睇定多一陣,吼低位執平貨,看來我的計劃又要失敗。

另外,平保完成收購深發行52%股權的計劃,以90%平安銀行股份與廿多億現金支付交易,平保今日復牌。平保混業的架構已成,就看未來能造出多少協同效應,平保未來股價看高一線。


SOHO 中國 上半年 上半 業績 CKM 001
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SOHO中國董事長潘石屹:應讓商業地產復甦 別總讓錢往住宅跑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20110318/2234211.shtml


每經記者 張敏 發自北京
「嚴厲的政策將脫韁的野馬拉回來!」針對嚴厲的樓市調控政策,常常語出驚人的SOHO中國董事長潘石屹如是評論。在他看來,過去幾年的房地產市場像匹脫韁的野馬,政府以看似不盡合理、十分嚴厲的政策試圖將其拉回到正常範圍。
「新國八條」出台以來,不少城市的樓市遭遇了成交冰點,成交價格也開始停滯不前,但對於市場後期走勢,業界仍然存在較大分歧。
近日《每日經濟新聞》(以下簡稱NBD)記者在SOHO中國總部對潘石屹進行了專訪,他強調,本輪調控是一次劇烈的洗牌,未來3年內將有50%的房企被 淘汰。而保障房建設能否及時跟進,則主要取決於其盈利模式。在商業地產方面,潘石屹表示,政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,「不能總讓錢往 住宅市場跑」。
保障房擠壓商品房市場
NBD:中央下達了未來5年新建3600萬套保障房的任務,其中今年新增1000萬套,這樣的規模會不會對商品房市場帶來擠壓?
潘石屹:保障房規模擴大,會擠壓商品房市場的很多資金和人力。全國每年大約銷售700萬套房,現在光保障房一年就新增1000萬套,比商品房銷售規模還大,當然擠壓了很多市場。
另外,現在市場上的資金很充裕。去年商品房銷售額在5.25萬億元,前年銷售3萬億元,一共是8.25萬億元(據統計局數據,2009年商品房銷售額應為4.40萬億元)。我算了一下,這兩年花錢買地一共還不到3萬億元。除去建安成本和稅費等,還有相當大的資金量。
NBD:可去年國有土地使用權出讓收入就有2.9萬億元?
潘石屹:你說的2.9萬億元,有1萬億元是開發商的購地投入,另外接近2萬億元是其他行業的。前幾天有個開發商告訴我,他在中歐商學院的同學中,除了他本人看衰房地產,其他行業的老闆都看好房地產。
NBD:商品房市場這麼多的人和錢閒下來,會不會投向保障房,並推動保障房建設?
潘石屹:這要看盈利模式。以出售型為主的保障房(經適房、兩限房)有出口,即使售價跟成本有3%的差距,企業仍可回籠資金,就會願意去做。廉租房和公租 房是社會福利性質的很難盈利,以地方政府的財政狀況,也不可能補貼太多,企業的動力恐怕不足。我認為經適房是一個相對成熟的制度,值得在未來的保障房建設 中借鑑,最怕的就是一切都推倒重來。
房企的三條出路
NBD:您曾談到,在這輪調整中,將有50%的房地產企業在未來兩三年內被淘汰出局。這輪調控為什麼有這麼大的威力?跟以前的政策有什麼不同?
潘石屹:50%的房企出局,主要原因就是3600萬套保障房對市場的擠壓。我認為這次是一個劇烈的洗牌,未來3年之內(保障房建設規模最大的2011年~2013年)就會調整完。不像原來,市場每年淘汰10%~20%的開發商。
NBD:那麼剩下的50%企業,如何轉型才能度過這個關口?
潘石屹:房地產企業的轉型有3個方向:第一是走高端,跟保障房建設脫節,繼續建設商品房,包括高端住宅;第二是朝「岔路」上走,比如進軍旅遊地產、老年 地產等,另外現在醫院建設向民間放開了,可以去建醫院;第三就是資金實力比較雄厚的企業,配合政策要求,投入保障房建設。
商業地產不會調控
NBD:SOHO中國一直從事商業地產開發,您會不會擔心樓市調控會蔓延到商業地產?
潘石屹:商業地產不會受到調控影響。市場上那麼大的資金流動性,總要有個蓄水池。即使它流到商業地產,推高了商業地產的價格,也跟老百姓沒關係,因為投資商業地產的人都不是弱勢群體。
我認為政府應該讓商業地產、股市復甦,吸納點資金過來,不能總讓錢往住宅市場跑。
NBD:「限購令」擠出的那部分投資性資金,未來將流向哪些領域?
潘石屹:「限購令」從表面上看是個二套房的問題,背後更深層次的問題是,把投資性需求降為零。我瞭解到,在北京的很多住宅項目中,有1/3是投資型需求,個別項目甚至不止這個比例。如果這些錢沒處去了,就有可能誘發通貨膨脹,我認為應該重視這個問題。

SOHO 中國 董事長 董事 潘石 石屹 應讓 商業 地產 復甦 別總 總讓 讓錢 錢往 住宅
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SOHO中國收購曹家渡商地 潘石屹五度出手布局大上海

http://my2628.blogspot.com/2011/04/soho.html

“昨天去上海簽約梅村項目。”SOHO中國董事長潘石屹略顯輕鬆的一句陳述標誌著SOHO今年第一個收購項目再次落戶上海。不到兩年的時間內,SOHO中國在上海完成了“從無到有、從有到多”的過程,也一步步實現著“京滬投資一比一”的發展戰略。

16億收購靜安曹家渡商地昨日,SOHO中國宣佈以總價16.34億元人民幣的價格成功收購上海市中心靜安區曹家渡地塊,收購雙方已于前一天完成簽約。

曹 家渡地塊位於上海市中心靜安區曹家渡商圈,屬商業、辦公室及公寓用途,面積約14832平方米,總規劃建築面積共約81000平方米,其中地上建築面積約 51136平方米,包括約13946平方米公寓和37190平方米商業及辦公面積。該地塊人口密集、交通便利,且沒有拆遷糾紛,未來商業發展形勢被人看 好。

據港交所公告顯示,轉讓的價格將包括土地使用權轉讓款約15.34億元,另外還包括協議日至達成項目轉讓條件期間所產生的所有建設費約1億元,以及就建設費所應付的營業稅約5.65%。

潘石屹透露,該地塊建設項目將對外出售,預計2012年可以開售,該地塊每平方米地價約為2.7萬元,屆時項目售價預計將達到6萬元/平方米。

兩年內五度出手布局上海

在今年3月的年度業績電話會議上,潘石屹向媒體記者透露,公司握有超過200億元的現金,今年準備斥資150億元在京滬兩地收購項目,兩地採用“五五分”的戰略比重。

此 次收購曹家渡商地也正式拉開了150億元收購大計劃的序幕。在簽約後的媒體採訪中,潘石屹重申了對上海市場環境和租金回報率的看好,並透露下一個項目很可 能依舊在上海。自 2009年 8月收購SOHO東海廣場,一直在北京發展得風生水起的SOHO中國開始布局上海市場。

在 兩年不到的時間內,公司先後斥資50多億元收購了外灘SOHO、虹橋SOHO、復興路SOHO,完成了“從無到有、從有到多”的華麗進軍。包括曹家渡項目 在內,SOHO中國在上海已有的五個項目皆位於黃金商圈,分屬南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、淮海中路和長壽路繁華地段。

同 時,潘石屹本次收購也秉承了“地鐵中心”的一貫原則,在其個人博客中曾貼出的一張漫畫生動地體現了這點。畫面中的潘石屹手持折扇面對棋盤,棋盤上象徵著 SOHO在滬項目的棋子依次排開,每個棋子上都標有明顯的上海地鐵標誌。本次收購的曹家渡地塊坐擁2號線、3號線、7號線、11號線,以及尚未開通的13 號、14號線,延續了SOHO以地鐵為中心的收購原則。


SOHO 中國 收購 曹家 渡商 商地 潘石 石屹 屹五 五度 出手 布局 局大 上海
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