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SOHO中国半年亏损过亿 潘石屹称尽量骑车上班

http://finance.sina.com.cn/stock/hkstock/hkstocknews/20080922/06495327204.shtml
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SOHO中国启动200亿元并购计划


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-04/110112193.html


公司董事会主席潘石屹称，中行给予SOHO中国的100亿元授信和融资，及公司的100亿元存款，将全部用于新项目的收购和兼并

　　【《财经网》专稿/记者 程华 张映光】在获得中国银行各类授信和融资安排共100亿元后，SOHO中国将使用这笔资金及公司自有的100亿元存款用于收购和兼并北京、上海的商业地产项目。
3月4日上午，SOHO中国有限公司（香港交易所代码：00410，下称SOHO中国)与中国银行股份有限公司北京市分行（下称中银北京分行）签署了全面战略合作协议（下称协议），双方将在未来五年间建立长期合作关系。
根据协议，前述100亿元授信和融资安排包括但不限于房地产开发贷款、资产支持贷款、银团贷款、并购贷款等，具体以双方签署的确定性协议为准。
SOHO中国当天下午发布的公告称，在目前中国房地产市场信贷紧缩的情况下，中银北京分行授予其100亿元的融资安排是“罕见的”，此举将增强SOHO中国的财务资源，使其得以在目前的行业下滑环境中加强和扩大并购规模。
“这次获得的100亿元授信和融资，将会与我公司的100亿元存款一起，全部用于新项目的收购和兼并”，SOHO中国董事会主席潘石屹在签字仪式上表示。
据他透露，SOHO中国已看好的收购对象，依然是商业地产项目，位于北京和上海的繁华地带，“就北京而言，不是CBD、南三环等地区”。
但潘石屹没有透露更多的收购细节，并否认此番并购计划是在“抄底”。
潘石屹称，“底是永远找不着的，不过现在我们谈的项目价格与2007年底相比，跌了一半。这意味着，我们拿出100亿元加上中国银行帮助的100亿元去收购，相当于2007年底的400亿元。况且，过去几年，谁也不愿意将繁华地段的项目出手。”
有业内人士指出，在目前低迷的市场情况下，一些主要靠银行贷款的商业地产开发商，由于迅速回笼资金的希望落空，面临较大的资金压力，市场会出现一定的投资机会。
中银北京分行行长助理臧新军表示，“SOHO中国准备在市场低谷的时候并购一些相对成熟的项目，我们会参与前期的跟踪、调研，贷款的具体利率将根据每个项目的情况来定”。
臧新军认为，楼市仍然处于低迷阶段，但是从最近两个月的数据来看，成交量有所回升，今后银行将会有选择性地支持优质的房地产开发企业。
根据SOHO中国的公告，中银北京分行还将为SOHO中国提供资金投资管理、按揭贷款、发行中期票据和短期融资券等服务。而SOHO中国将在对方从事存款、国内外结算、信用卡等业务，总额应与其获得的贷款额相匹配。■
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SOHO中国逆市并购 策略转变


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http://www.caijing.com.cn/2009-03-16/110121936.html


潘石屹表示，公司不再重点关注收购土地，将转向收购现成项目，尤其是外资在上海抛售的项目

　　【《财经网》专稿/记者 张映光】“能买大树，我们就不买小树；能买一棵树，我们就不买种子。”SOHO中国董事会主席潘石屹表示，公司目前对土地的兴趣减弱了，将把投资重点转向收购现成的项目，并准备逆市展开收购，把投资扩展到上海。
3月14日，SOHO中国有限公司（香港交易所代码：00410，下称SOHO中国）举行了业绩报告说明会。本周，SOHO中国将发布2008年年报。
不久前，SOHO中国刚刚取得中国银行100亿元授信额度，这笔贷款授信，将重点用于并购。2008年底，银监会出台《并购贷款管理办法》，支持有能力展开收购的公司，促进行业整合。
根据SOHO中国此次公布的业绩报告，截至去年年底，SOHO中国现金及现金等价物约达107亿元。这主要是因为，2007年10月，SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市，融资约达16.50亿美元。而其土地储备一直较少，投资较为谨慎。
不过，海外上市公司往往会遇到将现金转移到内地投资的结汇问题。SOHO中国去年还造成了约1.2亿元汇兑损失。对此，SOHO中国总裁阎岩表示，如今大部分资金已转兑为人民币存款，汇兑问题如今已不影响投资。
SOHO中国在上市后，原计划将融资主要用于其在前门进行的土地一级开发项目。SOHO中国上市前的招股说明书曾表示，其募资的主要用途之一是参与前门改造中的11块土地的招标。其中，有八幅土地原本计划于2008年一季度入市，但推迟至今尚未实现。
潘石屹表示，他仍旧不了解这些土地至今未能入市的真实原因。不过，他表示，今年内，此事将会有一个明确结果。
除了前门地块，据《财经》记者了解，SOHO中国还曾对北京CBD地区中服大厦后面的一块商业用地发生浓厚兴趣。这块土地的一级开发商为远洋地产，但土地整备多年，一直没有入市。
对此，潘石屹表示，随着市场的持续下滑，公司的收购策略正在发生改变。“我们对土地的热情已经降了下来。”潘石屹说，“我们最近看了一些项目，已经建成 的项目的价格比较低，土地项目更优惠。我遇到一块土地提出最优惠的条件是，拿来开发，三年之后再付款也可以。可是，回到大市判断，未来三到五年，中国经济将持续放缓，开发商对土地的热情已经不像前两年。是选择土地还是选择现成的项目，最关键还是要权衡价格和付款方式，土地价格和开发成本与现在已经谈的项目相比，有没有优势。”
潘石屹还表示，SOHO中国已确定将把投资转向上海，目前看中的项目主要是外资正在抛售的项目，这些项目均在上海黄金地段，而且价格比较优惠。
随着房地产市场进一步下滑，商业地产租金下滑明显。SOHO中国开发的商业地产则主要以销售为主。业绩公告显示，SOHO中国去年预售金额约为77亿 元。其中，90%均来自三里屯项目销售。而这一项目的主要客户是来自山西、内蒙古的煤矿资源型企业老板。不过，目前，受经济下滑影响，这些客户的企业也都 面临经营困境。
对此，潘石屹表示，目前，公司的销售并未因此受到影响。但他对未来销售走势也很难做出预测。
SOHO中国预计收购的上海项目，可能很难“移植”北方客户作为主要销售对象。对于《财经》记者提出的这一质疑，潘石屹表示，目前，上海写字楼市场主要仍面向大公司，缺少面向中小企业的物业。SOHO中国在上海收购的物业，仍将定位于面向中小企业。
去年，SOHO中国即已展开对现成项目的收购。去年5月，SOHO中国以约55亿元人民币收购位于朝阳门的凯恒中心，并将该项目更名为“朝阳门SOHO”。
去年9月，SOHO中国又以8.9亿元人民币收购位于北京中关村的金和国际大厦，将该项目更名为“中关村SOHO”。■
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募资27亿港元 SOHO中国筹划大举收购


 

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http://www.caijing.com.cn/2009-05-27/110172297_1.html


　　【《财经网》北京专稿/记者 张映光】潘石屹似乎还嫌钱不够用。5月27日，SOHO中国有限公司（香港交易所代码：00410，下称SOHO中国）宣布，将发行可转换债券，募资27.40亿港元。

　　SOHO中国此次发债融资，除一小部分用于补充公司日常运营资金，主要将用于潜在的收购项目。尽管SOHO中国在公告中并未披露目前拟定的收购计划，但对于这家资金相对充裕的地产公司来说，新一轮的融资，表明其收购计划将十分庞大。

地产公司融资有回暖迹象

　　SOHO中国发行此笔可转换债券，是一年多以来，最大一笔内资地产公司海外债券。2008年初，碧桂园控股有限公司（香港交易所代码：02007，下称碧桂园）曾发行5亿美元可转债。但是，为了能够令债券获得投资者认购，碧桂园不得不与投资者订立“对赌协议”，以致后来造成约2.5亿美元的巨额浮亏。

　　与彼时相比，SOHO中国此次可转债的发行条件显得较为宽松。SOHO中国公告显示，该笔债券2014年到期，年息为3.75%，利息每半年支付一次。上述债券将在新加坡证券交易所发行，并通过高盛（亚洲）有限责任公司、摩根士丹利及瑞士银行三家机构向海外投资人发售债券，发行佣金及行政费用为6000万港元。扣除上述费用，SOHO中国可通过债券融资27.40亿港元。合约限定，可换股债券在90天内不得转换为股票，至2012年，SOHO中国可有条件提前赎回全部剩余债券。

　　一位投行人士向《财经》记者表示，目前地产公司融资动作较为频繁，预示着资本市场已有所回暖。如果市场稳定能够继续维持，香港市场的地产IPO或有重启可能。

SOHO中国项目收购冲动

　　此次可转换债券，初步兑换价为5.88港元/股，较5月26日收盘价溢价约20%。这在一定程度上表明，机构投资者较为看好SOHO中国未来股票表现。

　　目前，SOHO中国股价较去年最低时上涨近2倍，不过，与富力地产、合生创展等公司相比，价格仍显得较低。

　　SOHO中国股价表现不佳，主要与其现金较多，而项目较少有关。这往往令投资者怀疑，公司的后续发展能力不足。

　　上述投行人士则向《财经》记者表示，充裕的现金既是SOHO中国的优势，同时也长期困扰这家上市公司。因为，持有过多的现金，而不去进行投资，为股东创造更大的价值，并非好公司所为。

　　2007年10月，SOHO中国在市场出现“拐点”前成功在香港上市，融资约达16.50亿美元。而其土地储备一直较少，投资较为谨慎。 SOHO中国在上市后，原计划将融资主要用于前门大街的房地产项目。但此后，由于政府始终没有批准其收购计划，致使这一投资计划搁浅。
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可转债再融资28亿 SOHO中国储“金”抄底


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http://www.21cbh.com/HTML/2009-5-28/HTML_LBHK6NLYWWPD.html


抄底的大幕已徐徐拉开？

刚刚过去的一周，富力地产(2777.HK)就先后购入广州从化市及北京朝阳区两块地，总占地面积84.25万平方米，涉资合共17.7亿元。该公司称，“不想错过发展优质项目的机会。”

同样在刚刚过去的一周，SOHO中国(00410.HK)董事长潘石屹在香港出席股东大会时也明确表示，SOHO中国已结束冬眠，开始寻找机会。

27 日，SOHO中国宣布，将发行可转债，募集资金28亿港元。此前不久，SOHO中国首席执行官张欣宣称，SOHO中国可动用现金高达200亿元。而根据截 至5月26日的最新数据，SOHO中国累积预售额35.77亿元，再加上于2008年未入账的约69.21亿元预售额，合计共104.98亿元。

虽然SOHO中国表示，104.98亿元中的部分款项预期确认为2009年下半年的营业额，但这并不能改变SOHO中国现金充裕的事实。“不差钱”的SOHO中国为何还在融资？这是否意味着其正积极布局抄底大计？

28亿5年期可转债

SOHO 中国的这次可转债融资多少令市场始料未及。该公司称，将发行本金总额28亿港元的可换股债券，发行缘由是为扩大资本基础，以具吸引力的条款获取即时资金。 本次发行联席牵头经办人为高盛(亚洲)、摩根士丹利与瑞银。债券将在新加坡上市，转换后的新股将于香港上市。扣除佣金及行政费用约6000万港元后，本次 融资净额约为27.4亿港元，将用作一般企业用途及潜在策略性投资。

公告披露，这批可转债年利率为3.75厘，到期日为2014年7月2日，债券初步兑换价5.88港元，全数兑换后，共计4.76亿股，占SOHO中国已发行股本的9.2%，占经扩大后股本约8.4%，债券可于3年后提早赎回。

5.88港元的初步兑换价格，较发行债券前最后交易日收市价4.90港元溢价20%，较最后5个交易日成交量加权平均收市价每股4.88港元溢价20.49%；较最后10个交易日成交量加权平均收市价每股4.72港元溢价24.58%。

对于该换股价，香港某证券公司分析师表示，以目前SOHO中国净资产计算，20%的溢价是比较合理的，而目前市场对股价上扬的预期也差不多在这个水平。“换股价格与市场状况好坏有关，如果像2007年的时候，换股价的溢价要大的多，但目前状况溢利20%也属合理水平。”

对于28亿港元的融资规模，他表示，发行可转债融资一般不会达到上百亿的规模，因为有利息成本，另外，发行的债券太多，将来转股后，也会使公司股权被稀释。

潜在收购进行中

一位对SOHO中国非常了解的在港上市房地产公司高层告诉本报记者，目前SOHO中国主要酝酿的收购目标集中在北京和上海，类型为商业地产与写字楼。

“ 他们一直在紧密关注市场，我个人认为，对SOHO中国来说，现在收购的时机已经到来。但究竟是不是抄底？谁也不知道底在哪里。做个假设，也许再过2个月， 一些收购的项目价位可能高一些，接下来价位也可能降一些。看趋势，SOHO中国认为抄底收购时机到来。”该消息人士说，SOHO中国的融资肯定是为潜在的 收购做准备。

“潜在收购不一定会是特别大的项目，也可能是多个项目，但200亿现金是足够应付这些开支的。此前收购的前门项目，SOHO中国使用的是他们手头现在可以动用的现金，因此发债融得的27.4亿港元不会用来支付前门项目。”上述房地产公司高层告诉本报记者。

她的说法与潘石屹5月19日在香港接受本报记者采访时的说法不谋而合。

潘石屹说，SOHO中国已经从去年奥运会后开始的不买一块地、不收购一个项目的冬眠阶段中醒来，目前在看一些项目主要集中在内地一线城市的繁华地段，而如中关村这样的“跳楼货”是未来项目收购的一种方向。

瑞士某证券公司研究地产分析师在接受本报记者采访时表示，现在是SOHO中国出手的好机会。

“ 发债将增加SOHO中国的财务费用，因为要支付利息，如果不是项目投资，这对SOHO中国来说将是负面消息，因为不确定性会对SOHO中国的股东造成压 力，他们不知道钱用到哪里去了。”上述香港某证券行分析师称，SOHO中国的这次发债融资可能表明他们在做进一步的现金储备。

他认为，SOHO中国现金储备的原因是，下半年房地产市场仍不明朗，资本市场融资渠道也不明朗。手中握有更多现金，即使有项目收购，仍能保持现金流充裕，这可能是SOHO中国未雨绸缪的打算。

前述瑞士投行分析师分析称，目前北京、上海在商业地产与写字楼方面出现供过于求的现象，SOHO中国以这两类房地产产品开发为主具有挑战性，他们需要专注于不受供应过度影响的领域，或需要一些差异化竞争策略。

但他也表示，SOHO中国开发商业地产与写字楼看重的是地段与土地成本、销售与出租等配套措施，以及商业地产和写字楼的定价，而这些是SOHO中国的强项。

潘石屹不久前曾表示，前几个月房地产市场表现出来的“小阳春”，动力主要来自于政府实施的减息、减税、放贷等措施，此后成交量降低是很正常的，银行不可能在以后的几个季度还以一个季度4.58万亿的速度放贷了。

迹象显示，潘石屹似乎在打算积极抄底的同时，不忘及时融资，现金为王。
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SOHO中国出售朝阳门项目套现12.2亿


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090609/20090609031457704.html


每经记者  李凌霞

        市场转暖SOHO中国（00410，HK）近期的大动作也同样频繁。自上个月刚刚斥资17.7亿元人 民币从主席潘石屹手中买下SOHO中国前门项目的部分物业后，SOHO中国日前又宣布，将与独立第三方成立项目公司，以转让其位于北京朝阳门SOHO一期 项目的大部分股权，若交易完成后，SOHO中国将从中套现约为12.2亿元人民币，这将对其朝阳门SOHO第三期项目提供资金支持。

        SOHO 中国宣布，其全资附属公司Astenka与Winbase订立了框架协议，据此，双方将按照9%及91%的投资比例成立合资公司，并在中国成立项目公司， 将由项目公司向SOHO中国收购凯恒物业。收购代价约为12.2亿元人民币，出售完成后，SOHO中国可获得毛利约为5800万元人民币。SOHO中国表 示，出售凯恒物业所得款项将用作开发朝阳门SOHO三期的营运资金。

        据了解，凯恒物业主要包括朝阳门SOHO一期2号楼 地上全部的办公用房以及商业用房，总建筑面积为46394平方米，其中商业用房为12262平方米，办公用房面积为34131平方米。此外，凯恒物业还包 括了地下第二层建筑面积约为6991平方米的115个车位。

        凯恒物业作为朝阳门SOHO项目的一部分，由SOHO中国在 去年5月26日收购。该物业组成朝阳门SOHO一期部分，在收购时已经建成。SOHO中国表示，出售凯恒物业与公司的主营业务相符，并将为集团提供套现机 会以扩充其营运资金，以此开发朝阳门SOHO项目的余下各期。另外，由于集团仍持有香港合资公司部分股权，所以公司还可以参与凯恒物业的租赁，分享在该物 业的租金收入。

        据悉，基于今年上半年中国房地产市场有好转的迹象，不少大行也发表研究报告表示对内地房地产市场的看好。 日前野村证券表示，内地房地产市场会继续强劲，预计在2010年的成交量将继续上升，野村证券同时表示今明两年的楼价将有10%至15%的升幅，并预计大 部分内地房产股也有30%至50%的上升空间。

        昨天港股大盘下跌，但SOHO中国表现强于大市，全天上涨了1.639%，报收4.96港元。此前野村证券将SOHO中国的目标价由6.13港元提升至7.51港元，维持该股“买入”评级。

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內地稅局查SOHO、北辰

2009-07-17  AppleDaily




 

【本 報訊】國家稅務總局稽查內地八大地產商，被形容可能有企業漏報稅項，消息一度令個別內房股腳軟。由於涉及被稽查者包括在港上市的SOHO中國（410）、 北京北辰（588）及綠城房地產，本報昨致電國家稅務局，但有關部門均指不清楚有關報道。據內地《時代周報》報道，國家稅務總局於6月初，對36間大型企 業展開稅收自查工作，當中包括八間地產公司（SOHO中國、北京北辰、綠城房地產、萬科、金地、保利房地產、大連萬達、華遠集團）。報道亦引述河南省一位 地稅官員指，「今年對於房地產企業的稅收檢查，主要的目的是查繳偷逃的稅款，增加財政收入，帶有增收的任務性質。」本報昨與SOHO中國及北京北辰方面取 得聯絡，據SOHO發言人表示，此次稽查是稅務局的例行檢查，一年一次，稽查有別於調查，「有關的報道（指偷稅漏稅，有誤導成份，國家稅務總局每年都選擇 一些大型企業進行稅務稽查，公司會全面配合。」

SOHO：只屬例行檢查

北京北辰董事會秘書處確實稅務局要求公司自查稅務狀 況，但他稱此乃正常檢查，並無特別。公司稅務按上市公司相關規定由會計師處理，沒有任何問題。事實上，稅務總局稽查行動早已在華遠集團任志強在6月22日 的博客中披露，「幾天前先有了稅務總局的通知來查稅，名單中有大量的房地產企業和華遠集團公司，大約一是看是否偷稅漏稅，以彌補財政收入的下降損失；二是 看看稅收在房價中的比例。」內地分析師稱，金融海嘯後，企業利潤大幅下滑，財政收入亦受影響，故財政部對稅收來源亦較過往看得緊，例如稅局早已提醒大型企 業要交稅。



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SOHO收購東海廣場 天曉


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http://hk.myblog.yahoo.com/skyknowbook?suc=1


 

東海廣場共有三期，總建築面積為131465平方米，一期為一棟52層高的A級智能化寫字樓;二期建造擁有138套房的酒店公寓;三期為商場。目前該專案已完工的為一期近7.6萬平方米的寫字樓。

 

根據新聞,大摩既目標價為25億RMB。此前大摩的出價高達4萬/平方米,即約折合53億RMB左右。

 

今次如果以25億買入該項目,潘總就應驗了其希望以5折買入爛尾樓的理想了。

25億是一個怎樣的數字?

 

1.如果我們只計算寫字樓面的部份,那麼每平方就是接近3萬2/平方米。

 

2.剛成交的廣渠路,單算土地成本就要1.6萬/平方米,再加上2年回本期,再加一定建築成本,那麼利潤應該也是有的,只是不太多。

 

3.根據資料,該廣場是上海浦西黃金地塊,所以售價一定不只3萬2,因為有SOHO品牌效應。

 

4.即使,只可以賣3萬2,那麼138套房的酒店公寓,加上商場就不值錢嗎?

 

5.後面那個部份拿來收租或以每平方2萬賣出,都可以套現10億了。

 

6.假如整個項目完全出租,只要回報率大於放在銀行收5%左右的利息也聊勝於無,另一方面也可以增加NAVPS,拉一下股價。

 

所以說,這又是一個超值的項目了。也是潘總一而再強調現貨的樓要比期貨又貴的土地更好的原因。(這個跟我現在做的生意又是有異曲同工之妙了,做生意的都想周轉快,即使毛利率可能低一點,但是能在時間之內,多走1轉就拉平,多走半轉就已多賺了。。)

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位于上海南京西路，总建筑面积超过13万平方米的东海广场项目共有三期，一期为一栋52层高的A级智能化写字楼，二期建造138套房的酒店公寓，三期为零售商场。目前该项目已完工的为一期近7.6万平方米的写字楼。

由于东海广场处于上海浦西最金贵的地段，以及该项目数年来被频繁倒卖的历史，所以上海业内对于该“第一烂尾楼”的历史可谓耳熟能详，公开资料显示， 东海广场在其“烂尾”的10年间已经被数次转手，其最早的东家为长江计算机集团，之后被上海安联投资发展公司接手，2003年10月，开开集团以7.38 亿元的巨资接下东海广场，此后，该项目又由静安土地开发控股总公司接手，2005年，东海广场被上海市静安区土地开发控股总公司对外公开转让，浙江绿城集 团以13亿元的价格夺标;一年后，摩根士丹利以19.6亿元的价格接手东海广场，其时，该项目的成交单价(即使不算待建部分的成本)也已升至1.5万元。

　商报记者根据整个项目的建筑面积(包括二三其未建部分)估算，大摩对于该栋写字楼的总叫价已逼近53亿元，就算对一个现金流最为充裕的公司而言， 占用一半以上的自有资金来长期持有一个甲级写字楼项目，对于几乎没有过大型持有型纯甲级写字楼的出租经营的SOHO中国来说，也是一种挑战，所以潘石屹的 压价理所当然。

http://house.jrj.com.cn/2009/07/2314465590076.shtml



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“地产龙头”SOHO中国中报不佳后劲足


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http://www.nbd.com.cn/newshtml/20090909/20090909024835426.html


每经记者  李凌霞

        中国商业地产龙头——SOHO中国（00410，HK）昨日公布了上半年业绩。因为今年上半年公司并 无任何新项目完成或入账，所以集团的营业额仅为7190万元（人民币，下同），毛利为1650万元，股东应占净利润仅为1292万元。每股盈利仅为 0.002元，公司表示不派发中期股息。

        据了解，今年上半年SOHO中国的营业额较上年同期的1.05亿元减少了 3270万元，降幅为31%，SOHO中国表示，这主要是由于结算的建筑面积减少造成的。今年上半年集团结算的建筑面积为1645平米，而SOHO中国在 上年同期的建筑面积为3173平方米。不过，今年上半年结算的建筑面积平均价基本与去年持平，为35868元，去年为35437元。

        尽管SOHO中国上半年账面业绩表现平平，但实际上该公司的业务表现并不逊色。业绩显示，公司今年前八个月已经签订了价值约为74亿元的销售合约，预计今年全年的商用房地产产品销售额将创新高。

        对于在今年频频出手拿下大项目，SOHO中国主席潘石屹表示，通过私人磋商和公开拍卖可取得更多的烂尾项目及收购更多的土地，总的来说，公司目前可销售的物业达500亿元，并且拥有280亿元的可用资金，“我们已经做好充分准备，争取强劲的利润增长。”

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SOHO中国商业模式悄然转型？


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http://www.p5w.net/newfortune/qianyan/200910/t2604808.htm

　　异地扩张与加大投资物业比重并行，不仅“SOHO中国－小业主－租户”的三级利益链可能遭遇冲击，且SOHO中国“不整售”、“不囤地”的“开发-销售”商业模式或将面临转型。

　　2007年10月于港交所上市以来，融资19亿美元的SOHO中国（00410.HK）一直在大肆扩张。在本次金融危机中，SOHO中国幸运地把握住地产周期的交替，占据了扩张的有利位置，手握大量现金头寸，行业低谷时大肆并购（表1）。



继2007年11月耗资24亿元拿下光华路SOHOⅡ和SOHO北京公馆以后，2008年 5月和8月SOHO中国以64亿元的代价分别收购朝阳门SOHO和中关村SOHO，至2009年更是花费82亿元大举吃下天安门南（前门）项目、SOHO 东海广场和望京B29地块等三个项目，扩张愈来愈凶猛。而在其2009年以来的扩张中有两点尤其值得关注：其一是，接手摩根士丹利位于上海的SOHO东海 广场项目，展开异地扩张的第一站；其二则是计划将天安门南（前门）项目作为投资物业。这或许意味着SOHO中国的商业模式正在悄然发生着改变，为其今后的 发展轨迹增添了变数。

　　异地扩张，
三级利益链面临冲击
　　历经早期SOHO尚都的出租户纠纷之后，经过数年的调整，SOHO中国聚焦超大城市核心地段的“开发-销售”模式逐渐成型，统一规划和建设、统一出租和管理的模式已经在实践中证明了市场价值。
首先，发展初期的SOHO中国由于规模尚小，没有广拉战线的资金能力，采取不整售的方式有利于加快资金回笼，最大程度提升资金使用效率。其次，整售模式 谈判时间长，附带条件多，面对财大气粗的大机构，SOHO中国缺乏定价权，而化整为零恰恰化解了这一矛盾。再次，分散出售的方式满足了富裕人群的投资性需 求。以三里屯SOHO为例，2008年其销售均价为55874元/平方米，要达到8%的合理出租收益率，月租金水平只要达到372元/平方米 （＝55874×8%/12）。而SOHO中国旗下物业的升值潜力也成了小业主们颇为看重的因素。2008年7月开始预售的三里屯SOHO全年的销售均价 达5.59万元/平方米，即使是在金融危机席卷下，三里屯SOHO在销售过程中也曾七次逆市提价，至2009年中期，其销售均价攀升至6.24万元/平方 米（表2）。



SOHO中国曾表示，整栋购买的机构数量相对较少，更多具备购买力的客户仍是中小型客户。 因此，在其“开发-销售”商业模式的背后，是“SOHO中国－小业主－租户”的三级利益链，小业主的存在构成了商业模式的重要环节。SOHO中国的客户基 础分析显示，旗下楼盘的主要客户除了北京的富裕阶层以外，其余大部分为看好一线城市地产升值价值的，依靠山西煤矿、内蒙古煤矿和河北铁矿等迅速发迹的富裕 个人。而据胡润财富报告统计，北京千万以上的富裕人士居全国之首，拥有14.3万个千万富人和8800个亿万富人，总数占入榜富人的17%，如果加上河南 和山西的上榜富人，环渤海经济圈至少拥有全中国近20%的富人。这一庞大的群体构成了SOHO中国商业模式大放异彩的重要客户基础。
作为其异地扩张的第一步，潘石屹在收购SOHO东海广场项目时曾公开表示，SOHO中国将沿袭北京模式，富裕个人的投资需求仍居于其商业模式的关键位置。屡屡得胜的“化烂尾为利润”的“SOHO法则”能否成功移植到上海呢？客户基础的不同是存在其中的最大变数。
东海广场的前东家摩根士丹利将客户定位为国外大公司，招商半年多的出租率仅为30%；而SOHO中国在接手之后将其终端用户定位转变为国内的中小型公 司。按照潘石屹的设想，一方面，目前SOHO中国积累的7000多个客户，同样会为SOHO中国在上海最繁华地段南京西路上的物业买单；另一方面，包括上 海、浙江和江苏在内的长三角地区，资产在千万元以上的富人人数占去全国富人总数的35%左右—他们有希望成为SOHO中国首个异地项目的主要买家。
然而，既有客户是否愿意跳脱环渤海经济圈首先是个未知数，再有与北方客户主要看中物业出租回报率和升值空间不同的是，江浙客户稳定性较差，尤其是温州客 户，类似游资，打游击战，二地客户的习惯和需求存在差异。而一旦缺少了小业主的支撑，“SOHO中国-小业主-租户”的三级利益链条就会自然崩析。因 此，SOHO中国能否将北京的商业模式成功移植至上海，还有待考验。

　　克服土地储备短板，加大投资物业比重
　　SOHO中国 的商业模式屡遭外界质疑的一个重要因素在于其缺乏成规模的土地储备。对于“不囤地”的原因，SOHO中国对此的官方解释，一是遵守“两年不开发的土地要无 偿收回”的法律规定；二是SOHO中国的商业地产聚焦北京、上海等超大城市的最繁华地带，该地段的土地价值远远不能用其开发面积来衡量。
资本 市场对“强大的土地储备”有着病态的偏执，如“广东五虎”之一的碧桂园（02007.HK）为上市囤积了4500万平方米的土地储备，但上市以来，其发展 并没有给投资者带来超额的回报，相反，其二、三线城市的庞大土地储备对其发展构成拖累；恒大为上市也储备5000万平方米的土地资源，但地产低潮时屡屡传 出资金链紧张。尽管事实如此，但SOHO中国的土储短板确实也对其可持续性发展构成了较大隐患。SOHO中国2004-2009年的财务数据显示，其营业 额发生巨大波动。在大多数开发商业绩大增的2006年，其营业额仅为17.4亿元，同比受挫55%，2009年中期收入7200万元，同比降32%（表 3）。业绩的不连续虽有结算原因，但归根结底仍是土储问题在作祟。同样的原因也导致了SOHO中国虽手握巨额现金头寸（2009年中期账面现金为92.7 亿元），但资本市场并未给予其估值溢价。至2009年5月底，SOHO中国净资产折价27.4%，高于在港上市的中资地产股2.4%的平均净资产折价水 平。



已有迹象显示，SOHO中国正在有意识地加大投资物业比重，2009年5月收购的天安门南 （前门）项目便被规划成投资物业。截至2009年8月底，该项目完工面积中的约80%已签署租赁合同，招商的平均月租金为1082元/平方米，按 3.2328万元/平方米的楼面地价、楼面地价占整个总成本5成、以及90%的出租率计算，租金回报率高达18%，显示出持有核心地段投资物业的强大生命 力。
但加大投资物业比重是否意味着SOHO中国会就此回归商业地产开发模式的传统？对于销售物业和投资物业比重之间的拿捏，潘石屹称，首先， 公司尚处高速成长期，提升资金使用效率仍排在第一位，出租物业的回报率一般比销售物业低，因而“开发-销售”的商业模式在未来的相当长时间内仍是SOHO 中国的首选；其次，景气周期下会加快销售，而市场低迷时，将加大持有物业比例；第三，对不可替代地段的物业，如前门大街，将作为持有物业；第四，长期来 看，会加大持有物业的比重。
SOHO中国的做法实际有先例可循，在上一个地产周期低迷期，香港地产巨头新鸿基（00016.HK）正是依靠大 量的持有物业躲避风险，平滑地产周期的剧烈波动。历经数次金融风暴，新鸿基屹立不倒，纯利由1977年的1.02亿港元上升至1997年亚洲金融风暴前夕 的141.6亿港元，升幅接近140倍，年复合增长率为27.9%。1997年金融风暴后，新鸿基增长放缓，但2008年溢利也达到282亿港元，31年 来年复合增长率为19.88%。新鸿基的开发模式即是把开发物业和投资物业相结合，从1998年至2005年，香港住宅市场深受打击，新鸿基的年售楼金额 也发生剧烈波动，租金收入却出奇地稳定在57亿港元，商业地产担当了地产周期牛熊转换的缓冲垫，平滑了业绩表现，甚至在2003年的地产低潮时，新鸿基仍 然录得65.77亿港元的纯利，其中租金就贡献了一半的利润（表4）。



有鉴于此，SOHO中国如果能够把握住目前丰厚的现金资源，抓住机会扩张，加速向“开发－销售”的商业模式转型，其未来值得期待。■






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