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物業稅真相 core

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     前幾天在雪球上聲稱要寫寫房地產稅,沒時間單獨寫了,將之前寫的一篇東西稍加改造貼出來。寫得東西未必完全詳細和準確(稅法本身比大家想像得要複雜得多,詳細寫要一本書。)不過,這也許已經是您能在國內看到的關於物業稅最準確最詳盡的說法了。
      這是講的物業稅,回頭有時間我再講講交易所得稅,以及為什麼美國的交易所得稅(其實是資本利得稅)難以轉嫁,而中國的「交易所得稅」必然會被轉嫁。

隨著國五條發佈,物業稅又成了熱門話題。

事實上,關於物業稅的傳聞,已經漸漸使人產生了審美疲勞。從最初的「物業稅」、「房產稅」到最近的「房地產稅」,名字也已經屢次變更,但是人人心知肚明的是,大家關心的其實都是裡面的「物業稅」。

在翻來覆去的傳言之間,關於物業稅熱烈議論但往往讓人疑惑:我們所說的物業稅和所謂「國際通行」的物業稅是不是一回事兒——還是一個在說「前門樓子」,一個在說「機槍頭子」。

談稅先談預算

在熱議中,一個容易讓人忽略的事實是,即使在美國,也幾乎沒有人喜歡被徵稅,更沒有喜歡物業稅。

美國70年代末以來在很多州相繼爆發了一系列老百姓牽頭的「財產稅暴動」、「財產稅起義」。由於相關法案的通過,讓美國地方政府徵收財產稅的能力少了很多,老百姓希望政府能夠自己增收節支解決問題,但卻讓地方政府苦不堪言。

在美國,財產稅主要是用來解決公共財政支出問題,也就是個收錢的方式。所以稅率與政府的預算支出掛鉤,量出為入。

房地產是美國的「支柱產業」,產值佔GDP的10-15%。在稅收方面,房產稅也是政府的重要財源。這種對土地或者房屋所征的稅,除了馬里蘭州外,其他49個州都是由美國的「地方政府」徵收。

需要注意的是「地方政府」並不同於我們理解的「地方政府」,在聯邦和州以下的這一級「政府」有縣、市、鎮、鄉、特區和學區等五花八門的品種。目前美國有8萬多個地方政府,物業稅主要由各級地方政府分著花。

雖然物業稅在在1900年前曾經是各州的主要財政來源,但最近的一個世紀以來,物業稅收入在美國各級政府收入中扮演的角色發生了明顯的變化。到了1992年,該項收入在州政府財政收入中只佔1.2%,在州和地方政府共同的財政收入中佔18%,在三級共有的聯合財政收入中佔8%。

有人用這種方式來簡單形容美國的物業稅,「大家一起在一個城市,這個城市今年需要100萬,除了向聯邦申請的20萬外,還有80萬的缺口怎麼攤?攤完之後算出來就是今年的財產稅的稅率。」

這種說法雖然忽略了其他稅費等因素,但基本描畫是對的。在美國,聯邦政府徵收了所得稅,州政府徵收了銷售稅,城市的一些自己需要負擔的教育等公共支出就需要大家攤錢。最後選擇了根據不動產來攤。、

所以,房地產物業稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收,首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少,然後再看政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少,政府的支出減去這些稅收,還差多少,那就要由房地產物業稅來堵窟窿。

由於和預算掛鉤,被稱為一般財產稅的物業稅在各州和地方政府、各個學區的稅率都不相同,物業稅每年都會變動,依據除了房價估值的變化外,主要是公共服務需要花多少錢。從最低的百分之零點幾到百分之三不等,而且稅率往往是一個小數點後有好幾位的奇怪數字,因為它是按照「分攤」的方式算出來的。

由於這是一筆很大的賬單,又需要集中支付,哐噹一聲擺在面前,顯然難以令人喜歡。美國的一些民意調查顯示,各個稅種中,最令人痛恨的冠軍往往就是財產稅。

不過,雖然人人痛恨,但物業稅的收取很少有人牴觸,並不存在「徵收難」的問題,更不需要留到交易環節「卡」住房主才能收的上來。這並不是因為美國人素質高,主要原因也是因為它是按照預算來的,而美國地方政府的預算都有很強的剛性,受到社會的嚴格監督,所以每一筆支出用在什麼地方非常清楚。

具體到房產稅上, 例如,在佐治亞州有一年的物業稅收入是這樣的,徵收上來的房地產物業稅縣政府得到33.3%,學區得到65.8%,州政府得到0.8%。

縣政府徵收上來的房地產物業稅主要用於為民眾提供的公共服務支出,這些服務包括:法院系統(高等法院、地方法院、青少年法院)、警局和監獄、公立中小學、緊急事務管理、公共衛生醫療服務(公共健康和疾病控制、環境衛生、心理健康服務、弱智服務、貧困人口醫療建保、無家可歸者喪葬)、驗屍官、公共資助和家庭服務、人口狀況記錄(出生和死亡證明、結婚證書)、選民登記和選舉。

而城市等地方政府徵收上來的房地產物業稅更多地用於與民眾生活密切相關的公共服務,這包括:城市街道修建和維護、911緊急電話服務、消防、供水服務、廢物管理、公共醫院、公共圖書館、公園和休閒場所、公共運輸系統等。

網上曾有在美居住的華人曬物業稅的賬單,例如「政府開支的稅率0.112%,公園管理和規劃-0.279%,海灣水質控制-0.054%,公共交通-0.026%,外加一筆垃圾收集費350美元。」都標得清清楚楚。

顯然,順利徵收物業稅的基礎是預算的清清楚楚,不交的話就意味著自己孩子的學校僱不起老師,小區的垃圾無人清理。所以,即使對物業稅有所爭議,往往也是對於政府預算合理性的討論,或者是對自己房子估值是否合理的爭議。

由於物業稅主要用於社區,高的房產稅往往意味著更好的社區環境,更好的學校,這一切其實都有利於居民最大的財產——房子的增值保值,雖然交起來肉疼,但畢竟仍然算是「取之於民,用之於民」的善法,居民很難提出反對的意見。

一般房產稅最高的地區,學區也都是最好的,因為有財政支持。所以房產每年的增值也大。而且自己的孩子從學前班一直到高中畢業,不用交學費。例如匹茲堡一個最貴的學區,學前班到高中,共13個年級,共有5200個學童,平均每個學童身上每年花1萬2千 美金。算下來,每年的預算,要7000萬美金,其中每年的85%以上是從每年房稅出的。

但是,可以想見的是,在中國這樣的地方,城市、社區預算缺乏約束,不夠透明的情況下,各種疑難雜症會層出不窮。缺乏約束的地方政府難免會有「能收多少就收多少」的衝動,物業稅的稅率和數額如脫韁野馬,「前途」不可限量。另一方面,讓老百姓從腰包裡面掏錢,也會非常困難。

這裡我想說的是,一種稅是否合理,是否可行,要看總體的稅收制度,更要全面的整個社會制度和社會結構,僅僅道聽途說個「美國收3%的物業稅」就立論,看法會很扯淡。我們這裡,這種無知者無畏的專家太多了。

房子和居住

在這些國家,討論物業稅的收取,往往是討論今年應該花多少錢,而物業稅只是大家一起攤錢的方式。沒人將它和「控制房價」、「促進房地產業健康發展」之類的話題聯繫起來。「物業稅」也未必都是針對「擁有房子」本身來收。

在英國沒有物業稅這一稅種,但其家庭稅(council tax)與美國、日本等國的物業稅相類似。但是,這個稅種雖然按照房產價值課稅,實際上是向「居住行為」收稅,不僅對物業所有者徵收,對租用該物業的人同樣要徵收。納稅人為年滿18歲的房主或承租者,包括永久地契居住人、租約居住人、法定居住人、特許居住人、居住人業主等五類。

該稅種也是由居住地的地方政府徵收,由城市(the city)、郡(the county)、片區(the police)三級分享,根據住所的價值計稅,最低稅率一般在1.1%左右。該稅實行累退稅制,對較貴的物業徵收的稅額雖然增加,但稅率卻是降低的。

法國的「物業稅」和英國類似,叫做居住稅,而且它還有一個「空置稅」,不過,這個「空置稅」和我們一些專家主張的「空置稅」完全不是一碼事兒。

居住稅是由地方政府按照國家規定的計算流程, 通過對住宅所佔用土地租金價值的測算, 再乘以國家規定稅率、並附加各類減免政策後所得出的年度性、地方性稅種。

只要滿足居住條件的房屋, 在徵稅當年1月1日有人居住就會被徵收居住稅,在徵稅時點1月1日前兩年內, 該房屋"基本無人居住",則要交空置稅。所謂基本無人居住, 每次連續居住的時間小於30天。如果想證明有人居住,就要提供水電費的收據。

除此之外,還有一種職業稅,是面向租住房屋的公司或組織徵收的。

這樣,除了面向弱勢群體的減免外,一所房子在居住時要交居住稅, 在外租辦公時要交職業稅, 在空置時要交空置稅。這樣的稅制設計主要是讓想逃稅的人沒有空子可鑽,避免了因為向「居住行為」徵稅,房子沒人居住的時候沒法徵稅的問題。

事實上,即使是「物業稅」向「擁有財產」徵收的國家,出租的房屋,物業稅實質上也是由租客承擔,比如簽訂租房合同的時候會約定物業稅由誰交,含稅一個價,不含稅一個價,物業稅本身就是居住成本的一部分。

從本質上看,物業稅看上去是對財產徵稅,從實際效果看,是對居住徵稅,和買房租房反倒關係不大。內含邏輯是,居住環境和公共服務是靠稅收維持的,你住在這個區域,住最好的房子,得到的好處最多,所以就應該拿最多的錢。另一方面,如果住好房子,那麼就說明你更富裕,也應該多拿點。

由此來看,物業稅話題在國內的爭論中,貌似成為了一個「有房人群」和「無房人群」對立的話題,實在是一件匪夷所思的事兒。把物業稅當成某種「懲罰性」措施,那心理更是有點陰暗。

以美國來看,政策對居民買房一直有鼓勵傾向,鼓勵「居者有其屋」。例如,在2004年,美國用於住房業主的所得稅減免高達1052美元,佔所得稅減免總額的88%,其中60%用於減免購房人的抵押貸款利息。

另一方面,為了鼓勵持有房屋出租給買不起房子的人,對持有住房進行出租也予以扶持。比如,出租房屋的業主不僅可以從出租收入中扣除正常經營開支、州稅、地方財產權、住房抵押貸款利息,而且可以加速提取折舊,抵消出租獲得的收入,從而降低了個人所得稅的稅前收入額。這與反對擁有更多房子用來出租的思路也相當不同。



減免與負擔

有些同學說的「首套免稅」,也基本上是自己的善良願望。
如果以「降低房價」、「回歸居住屬性」為視角,似乎對居民的首套房免收似乎是合理的,但是如果從「大家都住在這個城市,所以都需要攤錢」的角度看,似乎誰都沒有不出錢的道理。

從美國看,主要是對年長人士和殘障人士進行減免。同時,對於低收入家庭的物業稅也進行減免,比如年收入在30000美元以下者,對其房屋免徵任何超額稅或特種稅;如果年收入低於24000美元,則一些常規的物業稅項也可獲得免除等等。這主要是著眼於對弱勢群體的保障。

此外,對物業稅的另一個優惠的政策是可以沖抵向聯邦政府交的所得稅。但是,這個政策顯然有利於高收入家庭,所以在美國一致以來也頗受爭議。

英國的家庭稅有一定的免稅範圍,但只對有學生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產是完全免稅的,空置的住宅有半年的免稅期,住宅全額納稅的基本條件是至少兩名成年人居住,如果只有一名成年人,可以減收25%,如果無人居住或者第二套住宅,則可減收50%。

在法國,對於居住稅的減免人群主要是60歲以上的或是鰥寡孤獨的、並且不必支付上一年財富稅的人(法國對富人徵收財富稅); 領取低保的人群、殘疾人或喪失工作能力者;收入過低以及合住者中有收入過低者。因為法國是按戶交居住稅, 所以合住者的收入低,也可以連帶享受稅收減免政策。

在日本,物業稅規定的免徵額是,凡土地價值估價在30 萬日元以下、房屋價值估價在20 萬日元以下、應折舊資產價值估價在150萬日元以下的財產,免徵物業稅。此外,公路、墓地等特殊用途的用地,也是可以免稅的。

但是,這並不意味著物業稅高到了居民不能負擔。如果按照房地產物業稅和房屋價值比來觀察,美國比例最高的10各縣全部在紐約州。紐約州尼亞加拉縣在美國名列第一位,每年繳納的房地產物業稅相當於房屋價值的2.89%。

按家庭收入來看,用2008年的數據,佔家庭收入最高10個州中,最高的新澤西州物業稅約佔家庭收入的7%,第十名密歇根州則只佔3%。

而且,稅收能不能付得起,痛苦指數高不高,歸根到底是由所有的稅佔家庭收入的比例決定,而不是由單一稅種決定的。從全部納稅佔國民收入的比例來看,美國收稅比例遠低於中國,而且大部分用在了公共服務上。

紐約時報曾經報導過一個美國公民由於不滿物業稅之高,從紐約跑到得克薩斯沙漠農場的例子,這裡的物業稅遠遠低於紐約,但沒有鋪設的道路,沒有電,沒有水,只有天空中的銀河系。這樣的例子只能算是「人各有志」的稀有個例。

但是,由於退休後收入降低,從高房價高物業稅的繁華都市轉到安靜的小城市養老的情況並不少見。當然,對於類似情況,也有「斷路保護」措施,如果收入降低,又想繼續享受大房子好社區,政府可以暫緩部分財產稅,但是房子的產權每年有一部分就劃到政府的賬上,當房子需要賣的時候,再由政府拿走。

房價和稅

曾經有一個說法,「德國因為收高額物業稅,所以房價穩定。」這是犯瞭望文生義的錯誤,想當然的把「財產稅」完全等同於「物業稅」了。

2002年,施羅德第二次連任德國總理後,為增加財政收入、降低財政赤字,有人曾提出了恢復徵收州財產淨值稅的設想對超過100萬歐元的不動產徵收財產稅,但最後並沒有通過。德國人在持有環節徵收主要是土地稅。

土地稅的徵收和土地的用途有關,農業或林業為目的的土地的稅率0.6%,獨立式(半獨立式)住宅的土地稅率0.26% – 0.35%,所有其它的土地(包括商業目的的不動產)的稅率為0.35%。各個市鎮有權對分別設立稽徵率,通常住宅和商業類地產稅的稽徵率較高。那些擁有一個或多個房產,自己使用或者是出讓作免費使用的人,不用交稅。但是,如果房子用來出租,則需要照章納稅,這已經屬於所得稅的範疇。

事實上,德國的房價穩定,主要原因是房地產居住需求的下降。自2003年起,德國人口每年都以0.1的速度減少,而根據德國聯邦統計局的預測,到2050年,德國人口將減少900萬,下降率超過了10%。由於人口下降,移民大量湧入填補工作空缺,居住在德國的海外移民佔總人口的比例遠遠超過了歐盟其他國家,但由於獲得德國公民身份並不容易,外來移民更傾向於住出租房。

目前,德國人的人均住房面積達到了40平米,而且由於兩德統一時,政策制定者過於「緊張」,推出建房補貼等政策,短時間內鼓勵建造了大量住房,造成了住房市場的供應量大增,房價大跌,即使現在仍然受到影響。近期在歐債危機中,由於經濟一枝獨秀,房價反而出現了上漲。

從房地產稅和房價的關係看,美國、香港、日本都有物業稅,但並沒有避免房價的暴漲,但德國差不多沒有物業稅,但房價一直比較穩定,影響房價的主要因素仍然是經濟狀況和房子的供需關係。

從另方面看,並不是物業稅越高,房價就越低。比如在美國,被更高物業稅「養」著的房子,往往更能夠保值升值,由於有更好的公共服務社區環境和學校,都是高價格的房子。而在一些欠發達的「窮鄉僻壤」或者環境、學校都比較差的學區,物業稅不高,但房價也高不到哪裡去。在2008年金融危機來襲時,物業稅較高的「發達區域」的房子,房價仍然相當堅挺,而往往是一些低物業稅房子,房價跌得七零八落。

所以,甚至有人指出,「從本質上看,美國徵收物業稅的第一功能是改善社區環境和服務,提高住戶的生活質量,吸引更多的人來本區購買住房。」

而且,物業稅雖然常以房價為參照,但物業稅收取的數量,卻未必和房價漲跌一致。2008年後,雖然房價下跌了,由於經濟不景氣,其他地方的稅源減少,為了維持必要的公共開支,不得不提高物業稅的稅率。反而出現了房價下跌,物業稅增多的「怪現象」。
物業 真相 core
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新年新電腦 - Kaby Lake Core i5-7500

今天是雞年大年初四,首先祝大家新年快樂,身體健康!

今時唔同往日,很多人一年換一部新電話是常事,但桌面電腦除非壞了,否則也不會定期升級或替換吧。老占也一樣,家裡的電腦也是 2010 年砌的,期間做了局部的升級,但其核心包括 Windows 7 也一直沿用著,直到 2017年初。

其實這部機近兩年已經開始出現毛病,最明顯是無緣無故自動熄機,初時以為只是火牛壞了,於是換了一個新的電源但問題也未能解決。但一直忍耐又忍耐,希望等到第一季尾 AMD 出了 Ryzen 才換一台新機。

但姣婆始終守唔到寡,事情發展是這樣的。話說 2011 年老占學人買了首隻美股 AMD 一直坐艇,但不知可故(其實是知的,主要是GPU RX-480翻生,和電玩市場的成功),AMD的股價在2016年竟然翻了幾翻,由最低位的 $1.81 升到 $12.42!雖然因為老占比前公司新紅雞以節省成本為藉口迫我搬倉,導致我的持貨量減了一半,白白錯失了回本的機會。但這始終證明我選股是有眼光的(a.k,a. 有運),所以決定要慶祝一下,於是在聖誕節前就買了一件玩具給自己,就是 RX-480顯示卡,睇下這 AMD 的新產品是否真的咁好。

新的顯示卡配舊的電腦,噩夢就來了。安裝沒問題,但只要開機 5 到 15 分鐘就自動熄機,Google 又 Google 找答案,但完全沒頭緒。但其實砌機最大的麻煩和樂趣也是在這裡,就是當你遇到問題時用什麼方法去解決。於是我叫自己靜下來一、兩天,反正這台機也不急用(老占家裡錢沒多,最多的就是電腦設備),好好的想一下解決辦法。

網上查到其中一個可能原因是主機板供給 PCIe 的電壓不足,引致系統不穩定。我於是嘗試輕微增加電壓,當然對問題沒有幫助。但在調整 BIOS 時,發現CPU的溫度高達 90C,可以用來煲飯,突然靈機一觸,自動熄機的會不會是由 CPU 引致的?於是我決定把 FX-6200 的速度,由本來的 3.8GHz 下調到 3.3GHz 試一下。

神蹟果然是會在聖誕節期間出現,經下調速度後,我的老電腦竟然又重新振作起來,自動熄機的問題沒有了,連以往不穩定的情況也不再出現。I couldn't be happier!

正當以為所有問題解決了,這台機可以多用一年半載之際,在1月初某個晚上,這部機是完全不能啟動,除了風扇外,主機板上沒有任何聲音或信息,BIOS也不能進入。我那時可以確定這部機已經是 certified dead,也是時候去砌一部新機了。

AMD Ryzen 還有兩個月才出現,所以只能走 Plan B,即是用剛出的 Intel Kaby Lake了。砌機的過程不多講了,但可以把我的 Config 和大家分享一下:




用後感:

  1. Intel CPU 和 chipset 的優點就是穩定,而 Core i5-7500一般家用和打機都很足夠。
  2. 真的需要32GB RAM 嗎?我只可以說 RAM和錢一樣,永不會嫌多。多了的RAM其中一個用途就是做一個 RAM Drive, 用來擺放 Windows temp 和 Google cache 的檔案,既可增加速度,同時也可以減少對 SSD的損耗。老占是用 imdisk 的,效果不錯。
  3. Intel 600p 是現時最底玩的 NVMe SSD ,老占首選本來是 Samsung 960 EVO,但場內沒有貨。Intel 600p 缺點是速度比960 EVO慢,而且是採用TLC NAND,壽命會有限制 (256GB 的 Endurance是144 TBW),但如果只是用來做 boot drive 或 program drive, 是沒有問題的。
  4. Windows 10 和 Windows 7用起來沒有大分別,用一些時間適應一下就好。
  5. 用 PCE 卡無線上網比傳統的 USB Adapter 快和穩定很多。但要留意華碩這 PCE-AC56 Windows 10 有兼容問題,除了driver外,其它的 utility 都不能在Windows 10 上正常地使用。

 
連同買料、安裝軟硬件,這台機前後花了超過一最期才能完成和使用。相比買一部新手機或iPad,除了發燒友外,現代還有多少人願意花這樣多的時間在這種興趣上?

新年 電腦 Kaby Lake Core i5 7500
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Nomad Technologies Holdings Limited (IP Core Sdn. Bhd) 專區

1 : GS(14)@2018-10-06 00:30:28

http://ipcore.com.my/
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2 : GS(14)@2018-10-06 00:30:45

http://ipcore.com.my/corporate-profile
Corporate Profile
IP Core Sdn Bhd started off with a 2 man-show company in 2006 and since then has grown in strength and numbers.

Like any other companies, competitions are a norm and to differentiate us with our peers, the first indicator that shaped our business model would be to provide our customers with a single point of contact for all IT related services.

Along the years, we became more focused on our service offerings especially in security & bandwidth optmization. "Managed Security Service" concept was encapsulated. Instead of selling products, we look at providing service/solution that provides the end-to-end solution base on OPEX model instead of CAPEX. The beauty of this model, from the customer's point of view is that they have a fixed costs(opex) and their initial implementation cost is significantly reduced as our customers does not need to buy the equipments upfront; "Managed Security Service" covers everything and anything. In short, customer does not need to worry about the maintenance of the equipments and at the same time the implementation cost can be significantly lower.

Below are some of the important milestone IP Core has achieved along the years :

• ISO 9001 certified
• The Only MSSP under Fortinet in Malaysia
• Obtained ASP License from MCMC to wholesale bandwidth (metro-e, broadband, etc)
• Core business
     Network design, implementation, management and maintenance
     Network optimization & Security Services
     Supports Multi Vendors products integration (Firewalls, Load Balancers, Routers)
• Market focus
     ISP and Enterprise : Strategic partnering and Consultation for wholesale Internet Service Deployment
3 : GS(14)@2018-10-06 00:30:57

http://www.hkexnews.hk/APP/GEM/2 ... ls-2018100401_c.htm
招股書
4 : GS(14)@2019-05-11 09:27:32

http://www.hkexnews.hk/app/GEM/2 ... ls-2019050201_c.htm
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