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萬達商業(3699.HK):租金收入快速增長,開啟“輕資產”模式

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1959

萬達商業(3699.HK):租金收入快速增長,開啟“輕資產”模式
分析師:吳偉



投資要點
業績略超預期。去年內地房地產市場低迷,由於公司主要業務為商業綜合項目,住宅比例少,利潤跑贏行業水平。期內,公司收入1078.71 億元,較2013 年867.74 億元增長了24.31%,其中租金收入113 億元,同比增長31%;扣除投資物業公允價值變動,核心凈利潤148.24 億元,同比增長14.04%,核心凈利潤率13.74%。投資物業公允價值變動收益134.55 億元,比2013 年降低12.87%。公司物業銷售毛利率為40.56%,與2013 年基本持平。預計未來毛利率會隨著投資物業收入占比增加而上升。

投資物業規模保持快速增長,商場運營情況良好。期內,公司持有物業建築面積達到2156 萬平米,同比增加31.87%,未來三年公司每年新開萬達商場將達到30 個左右,投資物業面積有望繼續保持快速增長。公司開業一年以上的非主力店租金收入同比增長達到22%以上,公司商場運營情況良好。
 產品去化迅速。2014 年公司實現合同銷售額1601 億元,同比增長26.65%,其中住宅占比為40%,公司一二線和三線城市投資物業租售比為9.3%和9.5%,較高的租售比吸引客戶投資公司投資物業。

啟動“輕資產”模式。今年1 月,公司和光大安石、嘉實基金、四川信托、快錢公司簽署投資框架協議,投資240 億元人民幣,建設約20 座萬達廣場。這意味著公司開始啟動“輕資產”運營模式。萬達廣場由合作機構專項基金投資,公司負責設計、建設、招商、運營,使用萬達廣場品牌、“慧雲”信息管理系統、電子商務系統,公司從中獲得一定比例分成的租金凈收益。按照公司規劃,5 年之後,公司服務業收入占比力爭超過65%,而房地產銷售、凈利占比將低於35%。該模式將緩解公司資金壓力,降低杠桿水平,進而大幅提升凈利潤率和凈資產收益率。

繼續關註公司表現。隨著公司各個投資物業陸續開業,原有商場運營提升,逐步進入調租期,公司租金收入預計保持30%左右的速度快速增長,公司的未來收入結構會發生較大的變化,我們建議投資者對公司繼續關註。

Q&A
1、未來派息政策

公司派息政策15%-25%的核心凈利潤,未來期望保持在25%-30%,但是否延續要看是否有好的投資項目。

2、公司交易量較小,是否有考慮
公司H 股上市,流通盤才300 億港幣,相對中海外、華潤流通盤少,所以成交量相對較小。

3、新開商場數量是否過多
目前公司開業商場107 個,15 年新開26 個,16、17 年新增30 個每年,都是按照計劃實施,項目土地已經拿到,開業都沒啥問題。

4、新進商場大多位於三四線,銷售去化的情況
公司三四線的項目現金流能夠支撐,公司進入三四線主要是布點的考慮,希望能夠完成全國布局。三四線城市一直有過剩,但公司項目一開業即城市中心,產品有較強的競爭力。

5、三四線的MALL 前景如何,面對電商沖擊
我們MALL 以體驗式為主,受電商的影響小,另外,三四線城市的租金水平並不比二線城市低。

6、今年的表現比預期好的原因
公司預算做的相對會比較保守,管理層的獎金和目標完成情況相關。

7、佳兆業事件的影響
我們一直強調與政府保持距離,王健林董事長最近剛參加美國商會活動,奧巴馬還接見了,說明沒啥問題。

8、商業模式方面萬達是否在低價搶商戶
公司主要是一直考慮綜合性業態的豐富,比百貨的租售比相對較低。

9、經營性面積中體驗式占比
35.8%,16 年期望提升至38%。

10、租金同店增長
14 年開業一年以上的非主力店租金一二線同比增長22%,三線增長25%。公司在推行固定租金與分成租金兩者取其高的租金政策,預計能提升租金收入10%以上。

11、新增商場多,現金流能否支撐
今年經營性現金流轉正,未來還會為正數,且會不斷增大。未來3-5 年降低負債率是公司的主要目標之一,預計17、18 年會有大的改善。主要通過輕資產戰略,盤活現有項目和加快銷售回款,同時將土地儲備降下去,開發收入比例下調,租金收入保持30%以上增長。預計17 年凈利潤會往上走。

12、限售股解禁後會否拋售
我們希望做好自己的業務,市場表現我們說了不算,限售股解禁能增加公司交易量,對體現公司長期價值是有好處。

13、萬達百貨的租金水平
嚴格按租賃合同執行,高於行業水平,二線城市純租金50 元/平月。

14、2015 年展望和O2O 進展
15 年推動萬達經營智能化,O2O 在推進,6 月30 日線上系統上線,年底線下線上同步開始推廣。

15、股價表現不好原因
上市時間點趕上行業不景氣,上市時間短,溝通太少,萬達是個商業管理公司。

(來自興證香港)
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=139303

光大永年(3699)專區

1 : GS(14)@2017-08-15 12:46:53

https://www.hkcompanysearch.com/ ... nt-limited-ccxqxyl/
大永年投資有限公司
EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED (CR No. 2354085)

光大永年投資有限公司EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 成立于2016年03月31日,公司註冊編號為:2354085,屬於香港私人股份有限公司. 該公司從註冊至今已運營1年 4個月 2周 3天 . 目前公司狀態為“仍在登記冊上”。



英文名稱: EVERBRIGHT CENTURY INVESTMENT LIMITED 名稱: 光大永年投資有限公司公司編號: 2354085成立日期:2016年03月31日公司類別: 私人股份有限公司公司現狀:仍在登記冊上
2 : GS(14)@2017-08-15 12:47:24

http://www.hkexnews.hk/APP/SEHK/ ... ls-2017081104_c.htm
招股書
3 : GS(14)@2018-01-02 02:56:12

http://www.hkexnews.hk/listedco/ ... TN20171229020_C.pdf
招股書
4 : GS(14)@2018-01-02 02:59:40

1. 業。截至最後可行日期,我們的物業組合包括三項商業物業(即光大金融中心、光大
國際大廈的部分物業及明昌大廈的部分物業,總建築面積約為89,506.5平方米)及住宅物業
(即杜甫花園的部分物業,總建築面積約為2,121.4平方米)。除明昌大廈外,我們於20世紀90
年代末及21世紀初開發該等物業,我們認為該等物業具有產生穩定及經常性租賃收入的戰
略價值,故選擇性地保留了其所有權。截至最後可行日期,我們持作投資物業的總建築面
積約為89,770.5平方米、持作自用辦公室物業的總建築面積約為977.8平方米以及持作出售物
業的總建築面積約為879.6平方米。根據物業估值師的意見,截至2017年10月31日,我們持作
投資物業的市值為人民幣866.8百萬元。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度以
及截至2017年6月30日止六個月,我們持作投資物業的平均租用率分別約為80.9%、82.0%、
77.7%及77.1%。截至最後可行日期,我們已向租戶出租的總建築面積約為72,038.6平方米,
佔我們持作投資物業總建築面積的80.2%。
下表載列我們截至最後可行日期的物業組合概要:
所擁有
建築面積
(平方米)
佔所擁有
總建築面積
的百分比 竣工日期
土地使用權
屆滿日期
商業物業
 光大金融中心(1)
. . . . . . . 34,334.5 37.5% 2009年5月 2044年6月
 光大國際大廈(2)
. . . . . . . 38,198.6 41.7% 2005年6月 2044年6月
 明昌大廈(3)
. . . . . . . . . . . 16,973.4 18.5% 1995年11月 2064年9月
住宅物業
 杜甫花園(4)
. . . . . . . . . . . 2,121.4 2.3% 於2007年8月及之前 2065年4月
 合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . 91,627.9 100.0%
附註:
(1) 我們將總建築面積約977.8平方米作自用辦公室。
(2) 我們擁有光大國際大廈第一至四層以及地庫第二及三層。
(3) 我們擁有明昌大廈第一至四層。
(4) 我們擁有杜甫花園的五幢別墅,其中三幢別墅(總建築面積為1,241.8平方米)持作投資,另外兩幢別墅(總建
築面積為879.6平方米)持作出售。
2. 我們擁有穩定的租戶群,包括銀行及金融機構、政府機關以及其他企業。詳情請參閱
「業務 — 客戶 — 租戶簡介」。光大金融中心及光大國際大廈的租戶包括青羊區、成都市及
四川省政府公共服務中心。光大金融中心及明昌大廈的租戶亦包括渤海銀行成都分行、中
國光大銀行昆明分行及光大證券。我們與大部分租戶保持穩定關係。截至最後可行日期,
我們共擁有32名租戶,其中22名已與我們維持逾五年的關係。
為最大限度地提升我們物業的價值並使物業保持良好狀態,我們設有一支物業管理團
隊管理光大金融中心及光大國際大廈,我們就此向租戶及光大國際大廈的其他業主收取物
業管理費,藉以提供一般物業管理服務、增值物業管理服務及停車管理服務。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2016年及2017年6月30日止六個
月,我們所產生的收入分別為人民幣57.1百萬元、人民幣59.4百萬元、人民幣55.9百萬元、
人民幣27.5百萬元及人民幣32.7百萬元。下表載列我們於往績記錄期間自三項業務活動產生
的收入明細:
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
人民幣
千元 %
(未經
審核)
物業租賃. . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務 . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
3. 我們的客戶主要包括我們物業的租戶及光大國際大廈的另一名業主(其擁有剩餘部分
物業並聘請我們為其提供物業管理服務)。我們致力維持與客戶的穩定關係。截至最後可行
日期,我們共擁有32名客戶,其中22名已與我們維持逾五年的關係。截至2014年、2015年及
2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月,就收入貢獻而言,我們五大客戶
分別約佔該期間總收入的50.0%、50.2%、58.1%及54.1%,而我們最大客戶分別約佔我們於該
期間總收入的14.5%、14.2%、16.8%及17.7%。除本集團關連人士中國光大銀行昆明分行外,
概無董事或其緊密聯繫人或就董事所知擁有本公司已發行股本超過5%的股東於任何五大客
戶中擁有任何權益。
4. 截至最後可行日期,除本集團外,中國光大集團的各附屬公司在多個城市(包括但不限
於北京、大連、香港、上海及深圳)從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管
理活動(「除外業務」)。
本公司認為,本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務,原因如下:
(a) 我們的主要業務可在地域上與中國光大集團其他附屬公司的業務區分開;
(b) 要求中國光大集團上市附屬公司及其他非上市附屬公司將物業轉讓予本集團屬不
合理及不切實際;
(c) 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化;
(d) 我們將制定企業管治機制以避免利益衝突;及
(e) 中國光大集團已與我們就中國西南地區及英國的業務訂立不競爭承諾,以避免任
何利益衝突風險或使風險降到最低。
5. 下表載列截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度各年以及截至2017年6月30
日止六個月的經調整純利(1)
(不包括投資物業估值收益及相應的遞延稅項影響,但加回非經
常性項目,即出售投資物業的營業稅及附加費以及上市開支):
截至12月31日止年度
截至
6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元 人民幣千元
年內╱期內純利 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,671 34,305 31,514 9,166
減:投資物業估值收益 . . . . . . . . . . . . . . . . . (35,898) (18,801) (22,673) (6,718)
加:
投資物業重新估值
 相關的遞延稅項開支 . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,263 4,701 5,668 1,679
出售投資物業的營業稅及附加費. . . . . . . . . 6,087 — — —
上市開支. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . — — 3,040 7,208
年內╱期內經調整純利(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . 18,123 20,205 17,549 11,335
6. 下表載列我們於所示期間主要活動的收入及其佔總收入百分比的明細:
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 % 人民幣千元 %
物業租賃 (未經審核)
  光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 23,550 41.2 23,912 40.3 20,342 36.4 9,800 35.6 10,003 30.6
  明昌大廈. . . . . . . . . . . . . . . . . 8,544 15.0 9,223 15.5 8,879 15.9 4,571 16.6 4,310 13.2
  光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 7,207 12.6 7,342 12.4 7,342 13.1 3,661 13.3 3,960 12.1
  杜甫花園. . . . . . . . . . . . . . . . . 360 0.6 372 0.6 372 0.7 186 0.7 331 1.0
  小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39,661 69.4 40,849 68.8 36,935 66.1 18,218 66.2 18,604 56.9
提供物業管理服務
  光大國際大廈 . . . . . . . . . . . . 9,139 16.0 9,813 16.5 9,912 17.8 4,964 18.1 4,786 14.6
  光大金融中心 . . . . . . . . . . . . 8,319 14.6 8,724 14.7 9,089 16.1 4,326 15.7 5,461 16.7
  小計. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458 30.6 18,537 31.2 19,001 33.9 9,290 33.8 10,247 31.3
銷售持作出售物業 . . . . . . . . . . . . — — — — — — — — 3,850 11.8
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57,119 100.0 59,386 100.0 55,936 100.0 27,508 100.0 32,701 100.0
7. 假設超額配售權未獲行使及假設發售價為每股股份1.39港元(即本招股章程封面所載指
示性發售價範圍的中位數),我們估計,我們將收到全球發售所得款項淨額(經扣除本公司
應付的包銷佣金及其他估計發售開支)約111.6百萬港元。我們擬將全球發售所得款項用作
以下用途:
(a) 約80%或約89.2百萬港元,預期將用於透過收購英國主要城市的物業擴大本集團的
物業組合。我們選擇將英國作為海外投資主要目的國的主要原因為(i)其房地產市
場高度透明且流通性較高;(ii)英國健全的法律體系;(iii)英國經濟基礎堅實穩固;
(iv)英鎊貶值;及(v)相對較低的稅率(相比美國等其他投資目的國而言)。我們專注
於英國主要城市,尤其是倫敦,我們認為倫敦作為英國的金融及政治中心,在投
資物業(尤其是商務樓及辦公樓)方面具有穩定可觀的回報率。因此,我們計劃透
過收購倫敦的商務樓及辦公樓等物業擴大我們的物業組合。截至最後可行日期,
我們未能確定未來投資的任何標的物業。有關我們的物業選擇及收購過程及標準
的詳情,請參閱「業務 — 物業選擇及收購」。於收購前,我們擬將用於上述目的的
全球發售所得款項淨額存放於香港持牌商業銀行的計息賬戶;
(b) 約10%或約11.2百萬港元,預期將用於升級建造設施及╱或翻新本集團的物業;及
(c) 餘下10%或約11.2百萬港元,將用作一般企業及營運資金用途。
8. 全球發售統計數據
下表所有統計資料乃假設(i)全球發售已完成及根據全球發售發行110,400,000股新股;(ii)
超額配售權未獲行使且不計及根據首次公開發售後購股權計劃授出的任何購股權獲行使而
將予發行的任何股份;及(iii)441,400,000股股份於全球發售完成後發行。
基於發售價 基於發售價
1.30港元 1.49港元
市值 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 573.8百萬港元 657.7百萬港元
本公司權益股東應佔每股股份未經審核
 備考經調整綜合有形資產淨值. . . . . . . . . . . 2.14港元 2.19港元
9. 我們因上市產生的上市開支包括專業費用、包銷佣金以及其他費用及開支。與上市有
關的開支總額估計將約為人民幣35.8百萬元(假設發售價為每股發售股份1.39港元(即1.30港
元至1.49港元發售價範圍的中位數)並假設超額配售權未獲行使)。上市開支中約人民幣3.0
百萬元及人民幣7.2百萬元已分別計入截至2016年12月31日止年度及截至2017年6月30日止六
個月的損益賬,人民幣5.9百萬元預計將計入截至2017年12月31日止六個月的損益賬。餘下部
分預計將於截至2018年12月31日止年度產生,其中約人民幣7.1百萬元預期將計入損益賬,
而人民幣12.6百萬元預期將從股本中扣除。董事認為,一次性上市開支將對本集團截至2017
年及2018年12月31日止年度的財務業績產生重大不利影響。然而,有關上市開支屬非經常
性質,並為僅供參考的估值,將於本集團截至2017年及2018年12月31日止年度的綜合損益表
中確認。實際金額可能與預計金額不同
10. 目前,我們處於海外擴張計劃及舉措的開端及初期階段,並無一項固定的股息政策,
且本公司亦無任何預先釐定的派息率。截至最後可行日期,董事認為,於當前階段,使本
集團能更靈活地使用及利用其所得款項、利潤及資源進行海外發展工作,並最大限度挖掘
本公司的增長潛力及投資價值,符合本公司及股東的利益,故本集團預計不會於2017年及
2018年宣派任何股息。自2019年起及一旦本公司建立及穩定海外業務,我們將考慮宣派股
息及╱或採納符合我們業務概況的固定股息政策。
任何未來股息的派付及金額將由董事酌情決定,並將取決於未來的營運及盈利、資本
需求及盈餘、一般財務狀況及董事認為相關的其他因素。此外,控股股東將能夠影響股東
於股東大會中對派付任何股息的批准。股息的任何宣派、派付以及金額將受章程細則及《公
司法》規限。股東可於股東大會批准並宣佈以任何貨幣派發任何股息,但股息不得超過董事
會建議的金額。在相關法律的許可下,股息可自本公司可供分派溢利中派付。
11. 於2017年6月,我們訂立合約以人民幣2.9百萬元出售我們於杜甫花園持有的一棟聯排住
宅(總建築面積約為272.9平方米)。截至最後可行日期,我們已完成該項出售。有關該等物
業的詳情,請參閱「業務 — 我們的業務 — 物業租賃業務 — 我們的物業組合 — 杜甫花園」。
截至2017年12月31日止年度,下列因素可能會影響我們的純利及財務狀況:(i)投資物業公允
值收益減少;及(ii)一次性上市開支增加。
經審慎周詳考慮後,董事確認,除上文所披露者外,直至本招股章程日期,我們的財
務及貿易狀況前景自2017年6月30日以來並無重大不利變動,且自2017年6月30日以來,並未
發生任何會對會計師報告所載資料(全文載於本招股章程附錄一)產生重大影響的事件。
5 : GS(14)@2018-01-02 03:04:06

12. 風險: 英國投資、成都、昆明其他對手競爭、主要客戶流失、租約、依賴兩物業租金、公允價值變動、翻新物業、資金、收購、缺乏流動性、保險、附近基礎設施、宏觀經濟因素、意外、土地使用權、成本控制、人、代理、欺詐、集團競爭、品牌、稅、官司、匯率
6 : GS(14)@2018-01-02 03:06:12

13. 1993年開始,1997年收購物業,又接連開發項目,把這些剩餘物業打包上市
7 : GS(14)@2018-01-02 03:08:20

14. 停車管理服務
我們經營及管理位於光大國際大廈內三層地庫的停車位,其中第一層由成都市政府擁
有,第二層及第三層則由我們擁有。就臨時停在我們所擁有停車位的車輛而言,我們會按
小時收取停車費;在某些情況下,就經常停在我們停車位的車輛而言,我們會按月收取停
車費。就我們針對光大國際大廈地庫第一層(亦作為停車位經營)所提供的管理服務而言,
我們根據總建築面積向擁有人成都市政府收取固定管理費。
截至2014年、2015年及2016年12月31日止年度以及截至2017年6月30日止六個月,提供物
業管理服務所得收入分別為人民幣17.5百萬元、人民幣18.5百萬元、人民幣19.0百萬元及人
民幣10.2百萬元,分別佔各期間總收入的30.6%、31.2%、33.9%及31.3%。下表載列我們產生
自不同類別物業管理服務的收入明細:
截至12月31日止年度 截至6月30日止六個月
2014年 2015年 2016年 2016年 2017年
收入 % 收入 % 收入 % 收入 % 收入 %
(人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元) (人民幣千元)
(未經審核)
一般物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 10,550.5 60.4 10,832.7 58.4 10,290.4 54.2 5,124.4 55.2 5,183.5 50.6
增值物業管理服務 . . . . . . . . . . . . . . . . 4,831.5 27.7 5,121.6 27.6 6,201.0 32.6 3,041.8 32.7 3,976.5 38.8
停車管理服務. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,076.2 11.9 2,583.0 14.0 2,509.2 13.2 1,123.6 12.1 1,087.3 10.6
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17,458.2 100.0 18,537.3 100.0 19,000.6 100.0 9,289.8 100.0 10,247.3 100.0
15. 租戶簡介
我們根據信用記錄、聲譽及其業務的可持續性甄選租戶。在與潛在租戶訂立租賃協議
之前,我們一般會對潛在租戶進行背景調查。此背景調查一般包括向地方工商行政管理機
關核實,確認公司是否依法成立及是否經營可持續業務,並對潛在租戶進行面談或走訪,
獲得第一手資料。
截至最後可行日期,我們共有32名租戶,其中29名為商業物業租戶,3名為住宅物業租
戶。下表載列截至最後可行日期按行業劃分的我們投資物業的租戶明細:
租用建築面積
(平方米)
佔租用總
建築面積
百分比(%)
商業物業
 銀行及金融機構 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19,118.0 26.5
 政府機關. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12,495.5 17.4
 互聯網及電子商務 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,669.9 13.4
 零售及健身房 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26,326.2 36.6
 其他 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3,187.2 4.4
住宅物業 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1,241.8 1.7
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72,038.6 100.0
16. 租賃協議屆滿及重續
租戶如擬續約,通常可選擇於租期屆滿前指定時限內(辦公區一般為一至三個月,而零
售及商用樓面一般為三個月)通過提供書面通知就額外租期續約。租戶若未能於規定期間內
提供有關通知,通常被視為已放棄選擇續約。額外租期的租金乃經租戶與我們協商釐定。
下表載列我們截至2017年6月30日的投資物業租約定於所示期間到期的相關詳情:
期間
租約屆滿
總建築面積
(平方米)
屆滿租約
佔租用總建築
面積的百分比
2017年(自7月至12月). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,134.0 10.2%
2018年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8,941.0 12.7%
2019年 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15,792.3 22.5%
2019年後 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31,030.4 44.1%
處理續租當中(1)
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7,341.7 10.5%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 70,239.4 100.0%
17. 租金
我們密切監察位於與我們物業類似地區的類似物業的租金水平。我們通常根據(i)現行
市場租金水平;(ii)將予租賃的面積;(iii)租約期限;及(iv)租戶的信譽和聲譽,與潛在租戶
或有意續租的租戶商談租金。
下表載列我們持作投資物業的平均租金:
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均租金(1)
(人民幣元╱
月╱平方米)
平均租金(1)
(人民幣元╱
月╱平方米)
平均租金(1)
(人民幣元╱
月╱平方米)
平均租金(1)
(人民幣元╱
月╱平方米)
商業物業
 光大金融中心 . . . . 67.0 68.7 67.5 67.7
 光大國際大廈(2)
. . . 23.1 23.1 23.1 24.9
 明昌大廈(3)
. . . . . . . 44.2 45.6 43.9 42.6
住宅物業
 杜甫花園(4)
. . . . . . . 24.2 25.0 25.0 25.2
18. 一般物業管理費
對於我們的一般物業管理服務,我們就所提供的服務,向光大金融中心及光大國際大
廈的佔用者按月╱季度收取費用。該等費用按單價乘以佔用者佔用的總建築面積計算。我
們通常基於(i)現行市場價格;(ii)我們產生的費用;及(iii)與佔用者的協商釐定單價。
下表載列我們一般物業管理服務的平均單價:
截至12月31日止年度
截至6月30日
止六個月
2014年 2015年 2016年 2017年
平均單價(1)
(人民幣元╱
平方米╱月)
平均單價(1)
(人民幣元╱
平方米╱月)
平均單價(1)
(人民幣元╱
平方米╱月)
平均單價(1)
(人民幣元╱
平方米╱月)
光大金融中心 . . . . . . 15.2 15.5 16.4 16.4
光大國際大廈 . . . . . . 9.5 9.7 9.9 10.0
19. 僱員
截至最後可行日期,我們擁有166名僱員。我們僱員的薪金主要取決於資歷與績效,薪
酬待遇包括薪金、績效獎金與特別獎勵。截至2014年、2015年及2016年12月31日止三個年度
以及截至2017年6月30日止六個月,我們的員工成本分別約為人民幣11.2百萬元、人民幣12.8
百萬元、人民幣14.7百萬元及人民幣9.0百萬元。下表載列截至最後可行日期按職能劃分的
僱員明細:
僱員類型 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
物業管理. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133 80.1%
行政 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 12.7%
市場推廣. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1.8%
會計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 5.4%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%
下表載列截至最後可行日期按地點劃分的僱員明細:
地點 僱員總人數
佔僱員總數
百分比
成都 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 95.2%
昆明 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 1.2%
香港 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 3.6%
合計 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166 100.0%
8 : GS(14)@2018-01-02 03:09:21

20. 中國光大集團透過其直接全資附屬公司中國光大(香港)及間接全資附屬公司國際永
年、彩連及領美,間接持有本公司全部已發行股本。緊隨全球發售完成後,假設超額配售
權未獲行使,且不計及根據首次公開發售後購股權計劃可能授出的任何購股權獲行使而將
予發行的任何股份,中國光大集團將透過其全資附屬公司(即中國光大(香港)、國際永年及
彩連)間接持有本公司約74.99%的已發行股本,繼續為控股股東。有關本集團股權架構的詳
情,請參閱「歷史、重組及集團架構 — 全球發售」。
就《上市規則》而言,中國光大集團、中國光大(香港)、國際永年及彩連均被視為本公
司控股股東。
中國光大集團為一家於1990年11月12日根據中國法律成立的國有獨資公司,註冊資本
由財政部全額提供。於2014年12月8日,中國光大集團改制為股份有限公司,並更名為「中
國光大集團股份公司」。截至最後可行日期,財政部及匯金分別持有中國光大集團44.33%及
55.67%的權益。
據中國法律顧問告知,財政部為中國國有部門,由國務院授權(其中包括)(i)就公共財
政及稅收的發展制定策略、計劃、政策及改革方案;(ii)起草有關公共財政、金融事務及會
計管理的法律及行政法規;(iii)承擔管理中國中央政府財政收支的責任;(iv)負責管理相關
條文下政府的非稅收收入、政府資金及行政費用;及(v)組織制定財資管理細則。財政部不
從事任何商業營運活動,亦不干預其所控制的任何公司的任何日常營運活動。
匯金為一家國有投資公司,由國務院授權對國有重點金融企業進行股本投資,並以出
資額為限代表中國對國有重點金融企業行使投資者權利及履行投資者義務,實現國有金融
資產保值增值。匯金不開展任何其他業務或商業活動,亦不干預其所投資實體的日常業務
營運。
我們已向香港聯交所申請,且香港聯交所已就嚴格遵守《上市規則》第1.01條授出豁免,
故根據《上市規則》,財政部、中投公司及匯金不應被視為本公司的控股股東。因此,《上市
規則》下適用於控股股東的相關規定並不適用於財政部、中投公司及匯金。具體而言(其中
包括),本招股章程無須根據《上市規則》第8.10條披露有關財政部、中投公司及匯金於本公
司業務以外的與本公司業務直接或間接構成或可能構成競爭的業務中擁有權益的資料。有
關上述豁免的詳情,請參閱「豁免嚴格遵守《上市規則》— 有關財政部、中投公司及匯金的
豁免及確認」。
我們與中國光大集團之間的業務劃分
本集團的主要業務
我們的主要業務包括中國西南地區(即成都及昆明)的物業租賃及提供物業管理服務(「主
要業務」)。截至最後可行日期,我們的物業組合包括於成都及昆明的三項商業物業(包括光
大金融中心、光大國際大廈及明昌大廈的物業)及於成都的各項住宅物業(包括杜甫花園的
物業)。詳情請參閱「業務 — 概覽」。
中國光大集團的主要業務
中國光大集團為一家金融控股公司,並無直接開展任何業務。其並無參與我們的日常
營運,亦無參與任何其他附屬公司的日常營運。其主要透過主要從事金融業務(包括銀行、
證券、保險、基金、信託、期貨、租賃及黃金買賣)及非金融業務投資及管理的附屬公司開
展業務。截至2016年12月31日,中國光大集團的註冊資本為人民幣60,000百萬元。截至2015
年及2016年12月31日止年度,中國光大集團分別錄得經營收入總額人民幣127,530百萬元及
人民幣131,335百萬元,分別錄得純利人民幣40,267百萬元及人民幣41,094百萬元。
除外業務
截至最後可行日期,除本集團外,中國光大集團各附屬公司在多個城市(包括但不限於
北京、大連、香港、上海及深圳)從事若干物業控股、物業投資、物業租賃及╱或物業管理
活動(「除外業務」)。該等附屬公司開展的除外業務通常包括:
(a) 將住宅物業租賃予其高級人員及僱員;
(b) 將辦公室及商業物業租賃予中國光大集團的其他附屬公司;及╱或
(c) 將物業租賃予獨立第三方,包括:
(i) 作為與主要業務無關的業務的輔助或補充的租賃(如將自營酒店相關的物業租
賃予第三方租戶進行零售業務,使能為住宿於該酒店的訪客及遊客提供額外
的設施及服務,有關租賃均為該等附屬公司所開展酒店業務的輔助或補充);

(ii) 根據前業主於中國光大集團相關附屬公司收購物業前訂立的預先存在租賃協
議項下的租賃,將於租期屆滿後轉租予中國光大集團附屬公司。
開展除外業務的中國光大集團附屬公司(本集團除外)及其主要業務及地理位置概述
如下:
名稱 主要業務 地理位置
上市實體
1. 中國光大銀行 銀行 長春、廣州、南京、青島、
三亞、上海、汕頭、深圳
2. 中國光大國際(包括光大
綠色環保)
環境相關業務 北京、大連、深圳
3. 光大控股 基金管理及投資業務 香港
未上市實體
4. 中國光大(香港) 投資控股 深圳
5. 兩家私營實體 資產管理、信託管理
及財務顧問等
甘肅及深圳
6. 14家其他私營實體 物業控股、物業投資、物
業租賃及╱或物業管理
香港、上海及深圳
截至2015年及2016年12月31日止兩個年度,中國光大集團有關所有透過其附屬公司(本
集團除外)進行的除外業務之投資物業所產生的總收入及其總值與中國光大集團的總收入
及資產總值的比較載列如下:
截至12月31日止年度
2015年 2016年
租金收入(人民幣百萬元). . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 426
佔中國光大集團總收入的百分比. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
投資物業資產淨值(人民幣百萬元) . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5,761 15,242
佔中國光大集團資產總值的百分比 . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0.2% 0.3%
劃分基準
本公司認為,本集團與中國光大集團其他附屬公司並無實質性競爭業務或潛在實質性
競爭業務,原因如下:
(a) 地理劃分 — 本集團租賃及管理的物業位於中國西南地區的成都及昆明,而中國光
大集團其他附屬公司從事的除外業務均位於中國西南地區以外區域。本集團將繼
續側重於中國西南地區的業務發展,且我們目前無意拓展至中國其他地區。因此,
本集團與中國光大集團其他附屬公司之間並不存在直接業務競爭;(b) 不切實際事宜 — 要求將物業轉讓予本集團屬不合理及不切實際,此乃由於該等物
業或由中國光大集團上市附屬公司持有或由中國光大集團其他未上市附屬公司持
有,就該等附屬公司而言,該等物業一直均在獨立管理團隊帶領下獨立於彼此經
營;
(c) 市場分散化 — 物業租賃及管理行業的佈局高度分散化,原因是中國過去數十年的
經濟增長、中國物業及開發數量增加、本地居民的財富及需求增長以及中國投資
者數量增加。物業租賃及管理業亦相對容易進入,且對新入市者並無很高的准入
要求或門檻。因此,若本集團的物業租賃及管理業務與中國光大集團其他任何附
屬公司的除外業務之間存在任何競爭或潛在競爭,則該等競爭無異於本集團面臨
的與其他獨立第三方之間的其他競爭;
(d) 企業管治機制 — 中國光大國際、光大控股、中國光大銀行及光大綠色環保均有,
而本集團(於上市後)將有企業管治機制來避免利益衝突,以遵守適用法律、法規
及《上市規則》的規定,具體而言:
(i) 本公司將採用《企業管治守則》並遵守《上市規則》附錄十四所載《企業管治報
告》的相關規定;
(ii) 本公司與其關連人士間已進行(或擬進行)的任何交易將須遵守《上市規則》第
十四A章項下的公告、申報、通函及╱或獨立股東批准規定;及
(iii) 倘本集團與中國光大集團任何其他附屬公司存在任何董事職位的重疊情況,
被認為於有關事項中擁有權益的相關董事須根據《上市規則》及章程細則向各
自的董事會披露其權益及╱或(視情況而定)放棄於有關會議上的投票權。於
該等情況下,本公司獨立非執行董事可就交易提出建議及投票,如有需要,
亦可尋求外部財務顧問的獨立建議,使董事會可獨立作出任何決定。因此,
任何潛在利益衝突將得到妥善解決。有關董事職位重疊的詳情,請參閱「-獨
立於控股股東-管理獨立性」;及
(e) 不競爭承諾 — 為避免任何利益衝突風險或使風險降到最低,控股股東中國光大集
團已向本公司提供不競爭承諾。詳情請參閱「-不競爭安排及承諾」。
與中國光大集團的業務關係
除租賃物業予中國光大銀行昆明分行及光大證券(截至2014年、2015年及2016年12月31日
止年度以及截至2017年6月30日止六個月,其分別貢獻了物業租賃收入約人民幣6.02百萬元、
人民幣6.81百萬元、人民幣6.35百萬元及人民幣3.07百萬元,約佔本集團總收入的10.5%11.5%、11.4%及9.4%)外,於2017年8月10日,本集團已與中國光大集團訂立存款服務框架協
議,以便中國光大銀行向本集團提供存款服務。截至2014年、2015年及2016年12月31日止年
度以及截至2017年6月30日止六個月,本集團於中國光大銀行存放的每日最高收市存款結餘
(包括累計利息)分別約為人民幣35.7百萬元、人民幣38.7百萬元、人民幣37.8百萬元及人民
幣21.2百萬元。此外,本集團已於2017年12月18日就中國光大銀行香港分行向本集團提供的
作於英國收購物業用途的貸款服務訂立貸款服務框架協議。詳情請參閱「關連交易 — 非獲
豁免持續關連交易」。
9 : GS(14)@2018-01-02 03:14:01

21. 蔡大維:8198、1766、1102、1026、8121、1608、1149、2700、117
22. 石禮謙:1172、617、1212、367、659、2007、66、880、298、47、199、1313、1125、120、530、1881、2778、372、2266、872、1192
23. 李佐雄:388、8233、8123
24. 于華玲:14
25. 何詠紫:1128、3882、1963、625、6139
10 : GS(14)@2018-01-02 03:15:54

26. 畢馬威
27. 2016年盈利降38%,至870萬,2017年上半年降10%,至340萬,輕債
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