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細價樓瘋搶 港府表關注 陳家強﹕密切留意炒風重臨

1 : GS(14)@2014-08-13 10:23:26

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa1.htm


【明報專訊】全城瘋搶細價樓,一直強調遏樓市措施奏效的港府,終於對近期亢奮的樓價表關注。財經事務及庫務局長陳家強昨日會見傳媒時說,雙辣招──買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)在美國量化寬鬆(QE)期間,緩和本港樓市泡沫膨脹的速度,與兩年前相比,現時樓市出現調整的風險更明顯,樓市近期屢屢破頂、BSD交易量回升,政府將密切留意炒風有否重臨,再決定下一步行動。

雙辣招推出兩年,一度令樓市成交冰封、樓價升勢減慢,不過,樓市去年底在發展商推出回贈辣招稅項優惠後逐步回暖,今年更成為細價樓天下,各區細價樓輪流破頂。至近日發展商甚至有空間減少稅項回贈,反映本地樓市轉旺。

「雙辣招志在『撳住』泡沫」

被問到雙辣招是否已逐漸失效,陳家強昨日笑言:「不同時間有不同講法,之前有指辣招令人無工開,一時又說過辣,一時又話不夠辣。」他續稱,環球資產價格,包括本港樓價在量寬期間無可避免被推高,「低息製造好大泡沫……雙辣招目的就是在此段期間『撳住』樓市泡沫,同時提升扺抗樓市調整風險的能力」。

加息周期開始 樓價將挫

然而近期樓價屢破頂、針對非港人的買家印花稅成交量顯著回升,陳家強稱,將密切留意炒風有否死灰復燃。陳家強始終認為,加息周期開始會令樓價調整,更指調整不會是短期,而是一個長遠的調整,因為利息回復正常水平,投資者懂得計數,在息口趨升下維持租金回報率,即樓價一定要跌。

陳家強承認,不少本港市民買樓需求迫切,不過相比兩年前,現時樓市調整的風險更明顯。他未允評論美國加息前,政府會否採取進一步動,僅強調辣招已立法,意謂政府已獲正式賦予隨時出招的自由。

陳德霖:港按息已先上調

金管局總裁陳德霖則在另一場合表示,去年初樓市淡靜,許多市場人士認為已經到了下行周期,但最近樓價及交投量都有回升,尤其是細價樓,因此,現時還未能確定樓市仍處於上行周期,還是已踏入下行周期,政府需要觀察多一段時間以確定樓市走勢。不過,陳德霖強調,美國尚未加息,香港的按揭息率已先行上升。

H按息已逾兩厘 籲量力而為

陳德霖認為,現時市場的買樓動力主要來自低息,但市民要留意供樓是長期的計劃,而低息環境不會長期延續。「幾年前香港的銀行同業拆息(Hibor)很低,新做的只有一厘,但現時已超過兩厘,顯示香港的息口較美國更早調升。」他指出,本港按揭及貸款利率早於美國利率上升,以往亦曾發生過,因此置業人士應量力而為。

明報記者 毛婷婷、廖毅然

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2 : GS(14)@2014-08-13 10:23:45

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa3.htm
港府高調關注樓價升 議員:口術居多
2014年8月13日

【明報專訊】雖然港府再次高調表明關注本港樓價走勢,惟立法局議員謝偉銓(建築、測量及都市規界)直言,相信政府今次僅是「出口術」居多,除非樓價未來兩、三個月持續急升,否則短期內不會再出招,特別是一些可「立竿見影」的行政手段,相信更不會貿然推出。

謝偉銓:平衡各方 短期不會出招

謝偉銓解釋,今次樓價升幅並不太大,加上買家印花稅(BSD)、雙倍印花稅(DSD)等辣招措施,只是剛剛正式在立法會通過,政府在調控樓價之餘亦要平衡各方面因素,故即使政府有「招數」待用,亦不會在短期內再出招。

謝偉銓預期,今次政府再出口術,相信是希望買家可以量力而為,考慮各方面才入市。

謝偉銓估計,若然政府再度出招,最大可能是再收緊按揭成數,現時樓價高企不下,主因是按揭利息長期處於低位,不排除政府未來有機會在針對息口方面出招。

何濼生:辣招削供應 推高樓價

另一方面,嶺南大學經濟學系主任何濼生認為,現時細價樓的價錢比1997年還要高,主要是近年推出的樓市辣招,以及申請按揭的壓力測試等,都令市民難以換樓,從而間接減少二手細價樓的盤源,由於二手樓為細價物業主要「貨源」,在供應減少下,樓價自然急升,他建議政府不應再出招調控樓價。
3 : GS(14)@2014-08-13 10:24:41

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140813/news/ea_eaa4.htm


【明報專訊】近月樓市交投回升,上車客需求大,資金瘋搶細價樓,連豪宅市場亦回暖。根據金管局數據,近期用H按(香港銀行同業拆息)的比例亦大幅增加,由前年最低的3%,增至6月份的76.7%(見圖),反映市場更願意承受風險,似乎已忘記美國快將加息帶來的憂慮。

2012年10月實施「雙辣招」後,樓市成交大幅回落,當時每月使用H按的比例一度低至不足5%,直至去年底亦只回升至30%左右。然而,即使預期美國明年將加息,H按佔比在近月顯著上升,5至6月更連續升穿70%。由於同業拆息利率每日浮動,較最優惠利率波動,因此使用H按的佔比上升,反映買家的風險胃納持續增強。

儲局未定時間表 推遲加息預期

有業內人士指出,這與美國遲遲未定下加息時間表有關,「聯儲局主席耶倫每次講話的方向都略有不同,而且至今未有加息時間表,市場對加息的預期,已從明年上半年推遲至下半年,而且普遍認為,即使加息步伐也是溫和的,不會突然間抽升」。另有本地銀行業人士指出,供需雙方都有份導致H按佔比大增的現象,「需求增加固然是主因,但亦與銀行積極爭取按揭生意有關」。

銀行調高按息 保淨息差

金管局總裁陳德霖昨日指出,美國尚未加息,本港H按息率已由幾年前的約1厘,抽升至現時約2厘,是值得關注的現象。根據各大銀行提供的資料,新做H按普遍介乎1.9至2.15厘,但最高達到3厘以上。

不過,上述業內人士指出,近年港元定存息率升至超過1厘,鑑於資金成本增加,銀行調高按揭息率以保持淨息差,亦是很正常的事。
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