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四叔耍財技陽光九釐氹散戶

2006-12-07 NM




恒地(12)主席李兆基將其上市公司及私人持有的物業分拆,籌組陽光房地產信託基金,於本週五起招股,集資逾二十七億元。

為趕在年底前食尾胡,陽光房託不惜大玩財技,大股東除放棄首三年股息、保證回報外,又人為地減低借債支出。一向投資有道的四叔更以低於賬面值的價錢,蝕賣物業予陽光,將息率力谷上九釐。

四叔罕有「賣大包」,皆因陽光房託手持的物業多為雞肋貨色,升值潛力有限。且回顧四隻已上市的房地產信託基金(REIT)表現,除領匯有驚喜外,越秀幾乎無升跌,冠君及泓富則潛足一年水。

投資者買REIT,不要以為一定穩陣,貪高息之餘,亦須有承受虧損風險的心理準備。陽光房託小資料

招股日期 8-13/12

上市日期 21/12

招股價 $2.45-$2.6

集資額 $25.74億-$27.3億

預計息率 8.49%-9.01%

觀塘區散戶李先生是新股狂迷,由去年底的領匯,以至新近招股的交通建設(1800),幾乎無一錯過。今年以來,他更未嘗敗績:「隻隻起碼賺幾千蚊。」

持有幾手領匯的他,計及股息,一年賺近六成三。食髓知味,李先生見陽光房託上市在即,亦虎視眈眈:「會睇吓炒唔炒得過!」

現時銀行存款年息頂盡三、四釐,陽光房託卻以九釐息誘,股民自然心動。恒地執行董事孫國林出席公開場合時,也不忘硬銷:「我哋隻REIT籌備咗好耐,今次揀正個市咁旺推出,梗係信心十足。」

貴賤物業共冶一爐

陽光房託旗下共有二十項寫字樓及商鋪物業,其中十二項由上市公司恒地及恒發(97)持有,八項為李兆基的私人公司兆基財經的物業,大部分為乙級寫字樓。

當中恒地注入的物業,估值本約十二億元,卻只以十億八千多萬元的作價,注入陽光房託,將讓恒地錄得一億二千多萬元虧損。表面蝕賣,但細看物業組合,最值錢的商廈,只有灣仔皇后大道東二百四十八號,商鋪則以將軍澳新都城中心一期及上水中心購物商場,稍有睇頭。

記者於上週六晚,前往新都城中心一期,只見一樓開滿琴行和補習社,水盡鵝飛。二樓雖有海港燒鵝酒家坐鎮,但相比新都城二期及三期,明顯遜色。有大型發展商的租務部高層直言:「新都城中心二期同三期,先至值租;一期全部屬於勞動階層消費。發展商分拆質素差劣嘅商場上市,純粹想骨水啫!」

財技谷大回報

物業良莠不齊,四叔唯有施展財務伎倆。根據陽光包銷商之一滙豐證券的研究報告,陽光可派高息,全靠大股東在首三年放棄全部派息,之後兩年放棄部分派息;恒地及恒發包底保證首三年的盈利;更大玩五年利息掉期的財務工程(Financial engineering)。

所 謂利息掉期,簡單點說,就是押後借貸的利息支出,以提高前期收入。皆因陽光原有銀團貸款約三十九億五千萬元,正常利率應稍微高於銀行同業拆息,即起碼四點 二釐以上,它卻花上二億二千萬元安排利息掉期,將○七至一一年的借貸利率降低至三釐左右。四叔的如意算盤或者是:就算五年後,息率回升,屆時的租金收入亦 可能有所增長,抵銷利息支出對業績的影響。

不過,進邦匯理理財分析部總監姚遷認為:「用得財技去谷大息率,就表示本身的物業組合租金回報,不大吸引。」事實上,若無大堆財技,陽光真正的息率只約五釐。

京華山一分析員蘇卓賢亦認為,陽光的高息只是海市蜃樓,因為實際上,「無一個寫字樓可以俾到咁高回報!」他指出當財技失效,又遇上租金收入回落,可能會拖垮基金價格。「考慮買唔買,應該睇佢嘅資產有無增值空間。」

泓富冠君未返家鄉

歸納四隻已上市的REIT經驗,物業升值潛力的確至為重要。去年由長實分拆出來的泓富和鷹君的冠君,均出過財技谷息率的招數,表面至少有七釐,但紙包不住火,如果物業不升值,或租金難升,根本無法長期支付七釐回報。

綜合證券商預測,一旦去除財技掩眼法,泓富和冠君的淨物業回報率,分別只約三點四釐及一點七五釐。兩股上市以來,基金價格一直潛水,較招股價低兩成左右,且單日成交量一日僅數百萬股,不算受市場歡迎。

投資者若看好通脹可帶動租金向上,打算下注陽光房託,便要求神拜佛,望四叔的如意算盤打得響。否則,最初所賺的高息,未必足夠抵償上市後基金價格的跌幅。

何謂REIT?

房地產信託基金(Real Estate Investment Trust,簡稱REIT),其實就是將一堆收租物業集合起來,以基金形式上市。香港法例規定,REIT最少要將九成盈利派予投資者,故風險比股票小,但又不如政府債券般保本。

本港不少地產商把資產注入REIT,基本目的有二:母公司的股價未反映資產價值,分拆成REIT,既可保存擁有權,又可套現。又或者,母公司債務纏身,但難將整項物業以理想價錢脫手,將部分權益分拆REIT,便可集資減債。


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