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禾稈珍珠陳錦年

2013-02-28  NM
 
 

 

「陳年,邊位?」這是酒樓界的習性,把中間的名字省掉,陳錦年變陳年,如是者叫李國寶的就變了李寶、許世勳變許勳,郭炳聯便是郭聯。李許郭當然不是幹酒樓的,卻是陳年的忠實粉絲,要食飯便撥個電話給他,讓他拍板寫菜單,只歡喜由他招待。陳年的手機裡,儲存了七百幾個富豪名人的電話號碼,令這款已停產的摩托羅拉,廢鐵生光。他在福臨門打工三十幾年,三年前因徐氏兄弟爭產成為磨心而辭職。但徐氏五哥捨不得這個福將離開,另外開一家國福樓要他掌舵,好留住一班富貴客人。陳年大半輩子客客氣氣服侍有錢人,誰想到他自己也手持十五萬股礇豐,自住太古城另有豪宅單位每月收租一萬七千五。做掌櫃他會拿起筆桿,計一條龍躉能起幾兩肉,如何用盡條魚的鰭翅、魚骨、魚肉和魚扣,一蚊也不少賺;在家仔細老婆嫩,他開覑股票機由1號仔長實開始往下scroll一千三百幾隻主板股票,專研陰陽燭建獨門數據庫,從而推敲買哪隻股票能賺最少一個開。這位阿四禾稈軃珍珠,發達自有因:「我要養老婆兩個仔,以前住灰泥樓日日漏水,跑狗跑馬買股票,贏錢求個安樂窩,搵夠就要離場。無一個賭仔夠我狠,又夠我忍,所以我永遠叫人唔好賭。」

「陳年,邊位?」對方原來是蘇施黃。阿蘇約訪問搵陳年講食經,公司規矩所有訪問必須經公關公司安排,阿蘇聽罷在電話另一端發牢騷:「點解要搵公關,阿年我係要搵你!」陳年一迭連聲得得得得得,他是生招牌,客仔個個叫他阿年,伙記人人稱他年哥。他做的是富豪食肆,經手最大一張單,是佳寧案主腦陳松青,僅一張䒷就食了十六萬。四叔李兆基正月廿九生日,在麥當勞道複式頂樓宴請十八圍,他領軍做到會,盛惠五十七萬幾。他十五歲開始在告羅士打餐廳做侍仔,月入七百蚊,某日給福臨門老闆五哥光顧時看上,覺得他話頭醒尾,以千元月薪邀這個侍仔過檔,一做三十四年,結果當上御用食神。陳年是個小個子,站在富豪身邊,不會搶了人家氣燄;不起眼的傢伙,卻精辟得緊要,眼睛看見什麼,心裡就計起算術來。做後生時龍躉他見得多,每有大魚上桌,便細細觀察,記下有用數據,在簿上做算式。很多條龍躉葬身油鑊之後,他計出了一個答案,一條龍躉能起肉四成幾,起碼做出四道菜:炆翅、炒片、煲湯,再加碟豉汁炒魚扣。「用到盡條魚,開到十份餐,便call十個客來食,數要計得準,剩一份肉賺少一份錢,call多一個客你卻得失鰦一個客!」用清水浸燕窩,這些燕子的口水浸泡後發成半透明,晶晶亮亮。但看在陳年眼裡,這也是一串數學:「買一斤燕窩回來,我要發到八十八兩賣出去。一個椰盅用三兩,如果只發得六十兩,那我賣少好多個椰盅!我們一買便買五十斤燕窩,六十幾萬生意,你斤兩唔足我利潤不夠呀!」他是掌櫃,講的是一套食物的密碼。

0.0165

那人捉覑他的手說:「你四十歲會出頭。」當時他還是侍仔,客人中不少是馬主,常常有意無意給他幾隻名駒的大名,他如獲至寶跟貼士落注,買一次輸一次。「信貼士輸死你未天光,有咁多貼士香港就冇窮人啦。」因此天未光,他便覺悟,那時四十未到。像看穿一條龍躉那樣,他要從一匹馬中,理出個邏輯。遂走到香港殯儀館隔籬街一幢工廠大廈,上了廿幾樓,走入《大勝馬經》的寫字樓,想補購過去一年的馬經。有全年的綜合年鑑他嫌資料粗疏不要,職員拿他沒法,便讓他到樓梯底的暗角去找,在鋪上厚塵的一堆舊書報中,他翻出了六十幾期的《大勝馬經》:「廿蚊本呀!」花大半個月人工買馬經,夠狠。可接下來的兩年,他半次馬仔也沒有買過,只是期復一期掏錢買馬經,賭仔中他算異數:「我不斷計數,逐隻馬反覆比對牠不同場次跑出的成績,我覺得只要計出牠真正的實力,便無往不利!」跑馬有人為因素,那跑假馬條數便計不準了?「什麼為之跑真馬,就是最後八百米入直路,落晒纜,騎師推呀打鞭呀!你睇得出。」他不賭短途,因為容易爆冷;也不賭長途,皆因路遙知馬力,唯一有數得計的,是千四和千六米的中長途賽。花了兩年,研究了三年的數據,他算出一個數目:「0.0165秒。隻馬每重一磅,跑慢0.0165秒!」事隔廿幾年,其中幾場馬他一講起情緒便迸發,也真有點賭仔性情:「我賭單式三重彩,買三隻馬跑回來是第二、三、四名!跑第一那隻是新馬,第一次出賽,冇數計,我當場踏地喊,本來中晒有二百幾萬,我真係喊!」另一場他買win、Q,一場贏了三十幾萬,好事傳千里,由福臨門到磘香園、富臨飯店、富華酒家,人人未落場已知道福記阿年贏了大錢:「那兩隻馬是雄豐和晨鋒。通晒天,因為忍唔住口,太開心便周圍講,覺得好威!全部自己研究的呀。」

四十出頭

他住太古城,是三十一年前買的樓花,七百幾呎單位四十八萬元買入。上岸前他住在謝斐道的灰泥樓,落雨天漏水黃梅天則長滿霉菌。「靠做侍仔如何改善到生活?我便去賭錢,但只賭有把握的局,我計過晒數才落注。」買樓花那份首期,用的還是母親的錢,年半之後,他用馬場贏得的錢,向銀行悉數清還樓價。到太古城收樓那一年,他三十八歲,相士之言不中亦不遠。買入太古城後十年,他再買海怡現樓,囑經紀只找印巴裔人承租:「業主多嫌他們一陣味,我唔怕。但不要挖路的印巴人,只挑來港做教授和行政人員的,他們個個有房津,這族人家庭觀念重,一住就老婆仔女媳婦整個家庭住,不容易斷租。」那時候他不再是散仔,工作吃重而疏於鑽研馬經,落場節節輸錢。那是九十年代中,有陣子連輸七場馬,一共蒸發了六十萬:「隨時全部輸番晒,所以我即刻再買多層海怡來供,等自己沒錢賭馬。」從此他金盆洗手,但連續五年期期都買《大勝馬經》,收納在一個大電視的紙皮箱裡:「免得一日我癮來,買不回這批馬經研究。」儲了五年,卻一本沒有翻過,他確定自己不需這些美沙酮,整個大箱交給垃圾站幹掉。

七十二式

有一段日子,這個城巿如中了咒,人人瘋狂抽新股。陳年看在眼裡,賭仔神經蠢蠢欲動,捱到二○○五年建行上巿,三個幾月後股價三個一毫二仙半,淪陷香港師奶,陳年終於出手,這次是牛刀小試:「我入了八十萬股。」持貨十個月後賣出,他進賬一百萬。其實沒賭馬那幾年,他道聽塗說買入不少股票,只是全部變了牆紙:「又衰信貼士,酒樓聽那些老細講,輸了好多錢。」還是建行給他靈感,股價大半個月沒上落,短線散戶心慌日日掟貨,但幾億貨竟全部有人接,「散戶哪接到咁多?肯定是庄家和基金接貨,只要我跟庄家上車,便不愁沒錢賺。」他的計數癮全速啟動,今次不是買馬經咁簡單,他先開戶訂一台股票機,再買部Minolta全彩打印機,加多部手提電腦,由1號仔長實開始,一直研讀打後千幾隻主板股票,翻查它們過去兩年的每日成交價,專攻其異動:「睇陰陽燭,睇成交,兼每日最低最高點變化,突有大額異動,必是庄家儲貨造巿,我就抽出來深入研究。」他每晚十二點幾落班後,便在家專注計數做股票分析,往往做到天光才上床,兩年幾下來,他歸納出七十二種變化模式,其中一隻又愛又恨的股票是中國建材(3323):「我○六年四月尾買五十萬股,八個月後放,賺了一百萬。如果沽遲三個月,隻股開始飆升,升到十一月,我就會賺足千六萬!我三蚊買六蚊放,豈料沽貨後它一直狂升到$35.8!我恨一世。」他只攻細價股,深圳高速(548)、匯盈控股(821)、湖南有色(2626)和創維數碼(751)等,都留有他的腳毛。

九十有五

見慣大魚大肉美酒佳餚,陳年覺得人間美食,是二百幾蚊買條三文魚,淨要腩位,和老婆兩人撐䒷腳。在他眼中沒有一家食肆比得上他的新舊東家,既然如此,便寧願不吃。「真係想食餐好,就去西灣河那家合時,家庭小菜我俾佢八十分呀!」提起老婆,陳年這樣形容:「我太太好純品,揀女人要挑純品的,千萬別要個生對鳳眼的,只會叫你戴綠帽。」除了龍躉、燕窩、跑馬和股票,偶爾他也會用數字看老婆:「她好幸福,結婚時110磅,現在足足160磅呀!」陳年以賭起家,靠磚頭增值財富,所以特別覑緊兒子買樓。做樓面跟客人吹水,一聊之下對方說去謝斐道睇樓,他醒起媳婦娘家住駱克道,便立即打電話問她是否喜歡,落場後趕去睇樓並付廿萬落訂。最後兒子申請首次置業計劃借得五十幾萬,其餘的老豆包底。幾年後阿仔換樓,這個老豆再給他一百萬轉樓:「錢攬住無用,兒女寫意父母就開心,大家放假可以一齊飲茶去玩。否則仔女要供樓,邊得閒同你吃喝玩樂?」細仔打政府工,分得宿舍幾百呎月租僅一千元,明明是好事,這個富爸爸卻頻頻嘆氣:「佢有樓住就沒心思買樓,所以我買唔成俾佢!他住了廿年宿舍,有瓦遮頭但無樓在手,唉,就係咁衰鰦!」出入上流社會圈子,有些人刻意不攀附權貴,但陳年看得開,覺得若不強人所難,買個方便又何妨。因此哪個樓盤開售,如果睇中他會給某地產公司高層打通電話,取個內部認購名額;好多年前他住長洲,寓所屢遭爛仔搞事,他往警署報案警察又敷衍了事,他便搖個電話給李君夏,由李Sir直接叮囑當值伙記專心工作。「有關係當然易辦事,又不是一些令對方好難做的事。」兩年前陳年一覺睡醒,隻腳拖住行,手指不曉得按燈掣,老婆大驚把他送入養和,應診的醫生也是他的熟客仔。「陳醫生一摸我隻手,就話阿年你中風,要轉腦科。」之後他留院一個月,醫生說腦中風一百個沒一個如他好彩,行得走得,囑他出院後好好休養,但他翌日已經趕返工,「五哥開這個檔讓我搞,我不能得失他啊。」客人再見他,知他死過翻生,紛紛送上祝福:「阿年,錢搵唔晒,身體要緊!」倒是今年六十五歲的他,意志篤定,覺得自己會活到九十五,縱使三十幾歲他已把身體捱壞,割了小半個胃。「三十年前我捱到胃潰瘍,嘔了幾桶黑血,醫生話我隨時失血過多死!」說覑他突然拉開襯衫,給記者看那條蜈蚣一樣的疤痕,果然凡事都有個價:「當日推入手術室時我突然好澄明,我話我仔細老婆嫩,唔死得。我的意識同我講,過到這關,陳年你有九十五歲命。」

禾稈 珍珠 陳錦 錦年
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禾稈冚珍珠 RaymondJook祝振駒

http://blog.sina.com.cn/s/blog_7f6402970101drn5.html
iMoney原文,11-04-2013。

恆指自2月份開始調整,到了3月份所有12月年結的公司都公布了去年全年業績,一個有趣現象是盈利理想的股票(除了受國策影響下的內房和內銀股)其實依然創一年新高或超愈之前高位。大市雖不濟,但又不至於全面跌進熊市,資金流向非常明顯,均選擇性地向優質股傾斜,筆者相信,今年絕對是考驗選股能力的一年,績優強勢的股票只會愈來愈強。筆者於業績期參加了多家上市公司的發布會,也確定了數隻股票今年的前景。

業績回穩
從價值的角度看,其中一隻最被低估的,可能是中國動向(03818)。眾所周知,運動服裝版塊過去兩,三年都處於調整和鞏固期,大部份同類型公司盈利都大幅度倒退或出現負現金流。中國動向2012年扣除特殊項目後,盈利雖然倒退23.9%,但下半年度其實同比已回升40%。更重要的是,全年自由現金流入達2.63億人民幣(2011年為負1,100萬元),且派息慷慨,分紅比率達盈利的70%(息率1.3%),而手上淨現金(50億人民幣)及金融資產更高達60億人民幣,折算每股達1.36港元,高於其股價達8%。從去年業績看,中國動向的分銷網絡重組及存貨處理已達到穩定業務的果效。正現金流與高派率意義甚大,因它們可保證公司股價值可持續增長,而市帳率應高於1倍以上(動向現時的歷史市帳率剛為1倍)。

潛在價值巨大
按其31.5倍的預測市盈率看,中國動向似乎並不便宜。但由於2013年公司仍處於復甦的初期,所以盈利能力肯定未完全恢復。此外,公司最具價值的地方是於2011年9月投資了一億美元於雲峰電子商務基金,此基金成立目的是投資正在籌備上市的電子商貿阿里巴巴集團。按當時阿里巴巴的價值計算,入股估值約為320億美元。

據報導,假若阿里巴巴集團整體上市,其市值將會是全球最大的互聯網及電子商務IPO。有外資投行分析員估計,其上市市值將會達600至900億美元之間。根據雅虎(Yahoo,YHOO)的10K報表,雅虎持有阿里巴巴若24%權益,阿里巴巴集團(包括B2B及零售商貿網)營業額達40億美元以上,而盈利則達4.8億美元。假設集團上市,中國動向持有阿里巴巴的潛在投資價值,有可能由現時的每股0.17港元,升值至0.44元。有分析員估計,中國動向的拆骨價值(Break-UpValue)將會由現時的每股1.37港元升值至1.64元。更需要留意的,是阿里巴巴上巿,將會成為中國動向股價的強烈催化劑。

阿里巴巴磨拳上巿
坊間不時傳出阿里巴巴將於今年內在香港或美國上市,筆者沒有水晶球,也不是內幕人仕,所以沒法確定這些傳聞。經分析及歸納各種公開訊息,似乎上市時間應該不遠。首先阿里巴巴集團於上月委任了新的首席執行官,大股東馬雲於5月會正式退居幕後,只擔任主席,似乎是為了加強上巿後的公司管治;此外,馬雲又於上月高調的參加瑞信的投資者論壇,作公開演講,似為了上市造勢;數天前媒體又披露集團正籌備向9間銀行借入80億美元貸款,似為了上市前作短期融資及重組回購股權;以及委任新首席人才官和首席財務官,似為了上市管理團隊作準備,並於5月10日生效。從各種蛛絲馬跡看,阿里巴巴應該在不久將來便會正式宣布上市。

權益披露:筆者旗下基金持有中國動向(03818)股份,並隨時會於市場買入及沽出
禾稈 珍珠 RaymondJook 祝振 振駒
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禾稈冚珍珠: 揭開永泰地產價值面紗 香港市場先生

http://xueqiu.com/6611504859/37274176
禾稈冚珍珠: 揭開永泰地產價值面紗

去年1月份筆者推介的#251爪哇控股上星期股價創下52週高位, 證明有物業, 有土地, 資產有大折讓的股票始終會有投資者欣賞和捧場. 今次介紹另一支資產大折讓股$永泰地產(00369)$. 根據集團2014年中期報告, #16新鴻基地產持有13.72%集團權益, 大股東為鄭維志及家族成員. 集團總資產為277.803億元, 扣除總負債53.371億元以及150萬元非控股權益, 表示股東資產淨值為224.417億元或每股16.763元, 以上星期收市價4.86元計算, 市帳率只有0.29倍. 現時筆者最喜歡上市公司持有的資產是投資物業和現金. 永泰地產持有投資物業帳面值為203.644億元, 佔集團總資產比重高達73.31%, 而且件件投資物業都是優質貨. 位於觀塘巧明街的Landmark East城東誌是集團於東九龍的旗艦物業, 是一幢雙子塔式甲級寫字樓, 分別樓高36層及34層, 總樓面面積為1,337,747平方呎, 城東誌距離觀塘港鐵站僅幾分鐘路程, 交通便利, 優質租客包括兩大保險業租戶, AXA安盛金融以及AIA友邦保險, 還有領匯房產基金和政府統計處等等. 2014年上半年約15%的租約已獲續約, 平均租金上調幅度約為48%, 2014年下半年約有12%租約屆滿, 預期續約的租金有可觀升幅. 宏利金融和花旗集團已經先後投入45億元和54.25億元於觀塘興建香港營運總部和綜合辦公中心, 領匯也以58.6億元觀塘商業地, 東九龍成為香港第二個核心商業區勢不可擋, 永泰地產是東九起動的受惠者.

集團的投資物業還有處於灣仔心臟地帶的W Square, 包括15層甲級寫字樓及8層零售樓面共128,658平方呎, 2014年上半年約22%的租約已獲續約, 平均租金上調幅度約為16%, 2014年下半年約有26%租約屆滿, 預期續約的租金升幅相約. 此外, 集團擁有荃灣永南貨倉大廈及九龍灣瑞興中心兩幢工業物業, 總樓面面積合共為683,967平方呎, 2014年上半年平均租金上調幅度約為27%. 在英國, 集團擁有位於倫敦西區Savile Row 1號╱Vigo Street 7號, 室內淨面積為13,786平方呎的甲級寫字樓及零售舖位, 以及魯克街8-12, 室內淨面積為19,123平方呎的甲級寫字樓及零售舖位. 在內地, 集團持有50%權益位於上海浦東陸家嘴97個住宅單位, 總樓面面積約為210,000平方呎.

集團持有的服務式住宅投資物業包括位於銅鑼灣禮頓道的Lanson Place Hotel, 總樓面面積共114,097平方呎, 北京朝陽區北京逸蘭(新城國際)服務式公寓33個單位, 總樓面面積共6,162平方米, 佔23.4%權益的上海黃埔區上海逸蘭(錦麟天地)服務式公寓, 總樓面面積共22,041平方米, 佔50%權益的上海浦東新區浦明路97個套房及車位, 總樓面面積共19,273平方米, 以及佔50%權益的吉隆坡Lanson Place Bukit Ceylon服務式公寓, 總樓面面積共19,045平方米. 2014年上半年投資物業租金及管理收入有4.068億元, 年度化毛收益率為4%. 此外, 集團持有現金和銀行存款為5.954億元. 一個簡單的計算已經可以知道永泰地產是多便宜, 投資物業加上現金及銀行存款已經值209.598億元, 扣除總負債和非控股權益之後仍然有餘額高達156.212億或每股11.668元, 是股價的2.4倍, 也表示單計投資物業和現金的市帳率只有0.417倍.

集團其他資產是免費送給投資者, 但當中其實也充滿寶藏. 包括帳面值13.316億元(相當於每股0.99元)的待出售物業, 集團全資擁有的項目有銅鑼灣華倫街9號的瑆華, 住宅及零售舖位總實用面積約為53,000平方呎, 約78%的住宅單位已出售. 屯門小秀地皮為一幅低密度住宅用地, 總樓面面積約為159,000平方呎, 預期於2018年竣工. 筲箕灣一幅優質海景住宅用地, 樓面面積約為46,000平方呎, 預期於2018年竣工. 合營企業項目包括擁有15%權益的大埔天賦海灣(第一期), 溋玥(第二期)以及海鑽(第三期), 總樓面面積分別約為843,000平方呎, 298,000平方呎和897,000平方呎, 並分別已經售出61%, 81%及70%的住宅單位. 持有50%權益的紅磡高山道何文田山畔, 總樓面面積分別約為153,000平方呎. 集團於沙田九肚擁有兩個住宅發展項目的35%權益, 總樓面面積約為460,000平方呎, 預期於2017年竣工. 待出售物業是按成本值入帳, 實際價值遠超帳面值.

其他資產還包括帳面值31.755億元(相當於每股2.37元)的合營企業和聯營公司的投資和貸款, 這些公司大部分的業務是物業投資和發展. 此外, 集團還持有帳面值5.152億元(相當於每股0.38元)的金融資產, 主要為上市證券. 還有帳面值17.075億元(相當於每股1.28元)的客戶貸款及應收款項和存於保管人賬戶的銷售所得款項. 這些免費兼有潛力的資產每股值5.02元, 比目前股價還要高. 總括來講, 永泰地產目前估值嚴重偏低, 歷史股息率2.78%, 未來隨著陸續出售發展物業有望提升.
禾稈 珍珠 揭開 永泰 地產 價值 面紗 香港 市場 先生
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中巴 (中華汽車 26.HK) 禾稈冚現金

如果有個物業價值130,但屋裡面有38萬現金, 現在這個物業, 包括屋裡面的38萬現金, 只賣80, 你願意買嗎? 你付出80萬現金, 扣除屋裡面的38萬現金,實際上只付出42萬元, 便得到價值130萬元的物業, 你會買嗎?

現實世界, 有間公司叫做中華汽車 (26.HK), 以前經營專利巴士業務, 因此又稱為中巴, 筆者自小居住港島區, 因此, 經常乘中巴. 隨著中巴的專營權於1998831晚上告終, 中巴的主要業務已經轉為地產發展和投資, 土地主要來自中巴的舊車廠和員工宿舍.

根據中巴2016年財報, 每股資產淨值168, 以執筆之時股價80.5元計算, PB 0.479, 表面折讓並非太大, 不過, 細看中巴的資產負債表, 中巴持有現金19億元, 沒有任何銀行借貸, 總負債也只有1.9億元, 表示每股淨現金41.8, 每股淨淨現金37.6. 每股淨淨現金後的PB只有0.329. 的是, 中巴帳上有待出售資產10.4億元, 主要來自以下兩個項目:

1. 20166, 中巴以1,850英鎊出售英國物業 Thanet House, 交易完成日期為20169 6. 扣除預計出售費用後, 估計得到金額大約1,822英鎊, 9 6日英鎊對港元匯率10.3255計算, 大約相當於1.88億港元.

2. 20150529現金代價8.5出售柴灣道391號住宅及商業綜合樓項目, 預計出售之實際完成日期不會早於201771. 交易完成後中巴仍然持有柴灣道391項目20%權益.

一旦待出售資產的10.4億元變為現金, 中巴每股淨淨現金將增加至60.7, 每股淨淨現金後的PB將下降至0.185.

扣除每股淨淨現金後, 表示投資者以每股19.8元擁有中巴以的資產:

1. 帳面值22.5億元的投資物業和0.19億元的自用物業, 相當於每股值50. 當中, 香港投資物業帳面值15.3億元, 英國投資物業帳面值7.21億元. 2016投資物業租金收入0.92億元, 香港和英國投資物業分別佔5,015.8萬元和4,148.6萬元, 毛租金收益率4.07%.

中巴持有包括以的投資物業:

1.1 柴灣工業城第一期三樓 8-14

1.2 北角英皇道港運大廈二十一、二十六、二十七及二十八樓. 根據資料, 中巴於19983月以總代價2.96億元購入港運大廈辦公室大樓二十七及二十八樓,以及港運城第二座住宅大樓三十五及三十六樓內之六個單位。此外, 20027月以四千八百多萬元向中銀香港購入港運大廈二十一樓全層, 面積二萬一千二百方呎. 20028月又以四千八百萬元購入二十六樓全層.

1.3 北角丹拿道港運城第一座三十七樓 B, 港運城第二座三十五樓 E F, 三十六樓 E H, 三十七樓 C H

1.4 九龍佐敦道3號附設傢俬配套的住宅單位及零售商鋪

1.5 北角渣華道港濤軒四十七樓A E 5個住宅單位, 地下 1-7 號商舖及 8 個停車位

1.6 英國倫敦Albany House, Petty France, 是中巴於199912月出資3 . 8 億元購入的, 為樓高十一層的辦公室大樓, 可租用面5萬8千平方尺, 同時擁45個停, 鄰近聖詹士地下鐵路, 整座大已全部租予倫敦市運輸總部, 租期為25, 不得中途終止合約, 租金每5年檢討一次, 而且只可向上調整.

1.7 英國倫敦Scorpio House, SW3 London

2.   帳面值25.4億元的合營企業權益, 相當於每股值56. 合營企業擁有以不俗的資產.

2.1 港運城零售商舖物業, 總樓面面積150,223平方呎, 2016年租2,195.4萬元, 中巴佔有40%權益. 2016年中巴收取股息1,200萬元.

2.2 北角英皇道625, 是一座樓高26層的甲級辦公樓,總樓面面積逾30.1萬平方呎, 大廈坐擁維多利亞港美景,同時鄰近港鐵北角站, 2016年租1.24億元, 中巴佔有50%權益. 2016年並沒有向中巴派發股息, 估計原因是該合營企業仍然有流動財務負債5.18億元. 不過, 該合營企業持續向中巴償還貸款, 筆者比較2016年和2013年的財報, 該合營企業自2013年以來, 已經償還中巴1.03億元貸款, 截至2016630,欠中巴借款降至2.59億元. 此外, 筆者認為北角英皇道625號的帳面值有點低估, 如果以4.5%毛租金收益率計算, 英皇道625號應值27.6億元, 扣除合營公所有負債之後, 中巴所佔價值較帳面值增加大約2.2億元, 相當於每股增加4.9.

2.3 黃竹坑道8-10號項目, 正發展為一座總樓面面積約382,500平方呎的甲級辦公樓,預期將於2018年落成。中巴持有該項目50%權益。該項目已經完成補地價10.7億元. 值得注意的是, 該項目帳面值21.86億元, 相當於每方呎樓面地價5,715. 今年1012日信和置業與帝國集團合組的公司以25.28億元投得黃竹坑業勤街商貿地皮, 每呎樓面地價為8,872. 預計將來港鐵南港島線通車後, 該商廈呎價可達1.7萬元以上, 出租呎租約5060元水平.

從以下的地圖可以看到, 信和投到的地皮, 在位置上是比較接近將來的港鐵站出口, 不過, 中巴的黃竹坑道8-10號項目, 其實距離信和投到的項目也不太遠, 如果中巴的黃竹坑道8-10號的每方呎樓面地價以8,000元計算, 中巴所佔價值較帳面值增加大約4.37億元, 相當於每股增加9.7.



2.4 柴灣道391號項目, 將重新發展為由780個住宅單位組成的總樓面面積約692,000平方呎的三幢附有商舖的住宅單位, 中巴持有該項目20%權益, 將會是是中巴未來巨額利潤的來源.

總結, 中巴是禾稈冚現金, 資產含金量高而且質素不俗. 正如文章開頭所講, 中巴就像一個價值130, 屋裡面有38現金物業, 這個130元的帳面值極可能是較真市值低估, 當中的23萬元不久也會變成現金, 這個物業加屋裡現金只賣80.5萬元, 因此, 中巴現價非常便宜, 不過, 投資需要耐性去等待價值回歸, 包括等待北角英皇道625號的合營公向中巴派息, 以及黃竹坑甲級辦公樓項目完成以產生收入, 並且向中巴派息, 到時中巴股息便有較大幅增長, 而且是可持續性.

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=225350

STARMAN'S COLUMN - 江小魚 華大地產禾稈冚珍珠 (2012年09月21日)

1 : GS(14)@2012-09-22 12:34:02

幫朋友唱好
http://www.am730.com.hk/article.php?article=122606&d=1849
【am730專欄】習近平終於現身,稍前我以為該因素是股海隱憂之一,現在似已釋疑?不過,十八大還未定出日期,總之,權力執位未有定案,政策也難有正面大動作,這條尾巴將續拖港股後腿。
前特首「老董」透露習近平「毫無疑問會接班」,既然一切按原來劇本安排,最近氣氛這般波譎雲詭,又怎解釋?明顯地,事件透出領導集團間權鬥嚴重,按坊間所謂潛規則,有些話不能明言,即缺乏透明度,無權知情,等同害苦人民!畢竟,百姓只求安居樂業,卻沒必要為國事擔驚受怕!日本國有化「尖閣諸島」(釣魚島),事件已扯進貿易戰,這種發展其實值得「可喜」,因幾乎已可判定,今次日中兩國沒有交戰可能,台海將會和平。因燒到做生意這瓣,仗又怎會打得成?至於事件如何收科?我以為聯合國或將成關鍵角色,惟結果卻未必符中國意願。過去中國改革開放時期,累計收受日本天文數字經援(近年因應中國漸見強大,日本對華貸款已取消),感謝也沒一句。今後日資若全面撤出中國,亦必累及內地相關環節企業,內地失業率將無法想像。所謂「抵制日貨」固然凸顯支持者愚昧無知,惟篇幅所限,下周再論所謂「反日」。
近期不少土炮地產股均見大升,因內房企業積極來港尋「殼」,霎時隻隻變得奇貨可居。買家如何揀「殼」?其一最好是該股份名不經傳,街外沒甚人留意,才方便幕後議價及策動行事。散戶能否揀得正?都係老土一句,考你眼光。
華大地產(201)雖未必係「殼股」之選,但凡事都有可能,何妨加點幻想?該股截至6月底中期營業額2.15億元,增32.3%,純利倒退43%至2.2億元,因物業重估盈利下降,投資物業收益穩定,估值偏低,最新每股資產淨值(NAV)達0.79元,資產總值84億元,現價折讓仍極大。
華大旗下酒店及商廈全屬優質物業,主席鄭啟文曾指長遠將酒店分拆上市,現旗下已有多個新酒店項目落成及上馬,加上新會計準則,酒店資產是以成本價入帳而無作公開重估,酒店資產值被嚴重低估。華大業績一向交足功課,鄭啟文及其妻李佩玲共持約71%,貨源極度歸邊,一爆升浪可謂任其點舞,故升及其NAV一半,股價已見0.4元!

作者為DBC數碼「大錢台」、及高清翡翠台《小魚大茶飯》炒股節目主持
STARMAN'S COLUMN 江小魚 華大 地產 禾稈 珍珠 2012 09 21
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=281563

【美圖晒晒】清純美女入啦啦隊 網民讚身材「禾稈冚珍珠」

1 : GS(14)@2016-03-02 15:01:44

台灣職業棒球隊中信兄弟啦啦隊「Passion Sisters」日前亮相,其中一名外表清純的「峮峮」,被網友發現原來是個擁驕人身材的正妹,引起熱烈討論。有報道指,峮峮曾參與演出台灣人氣電視節《大學生了沒》,在網上人氣高企。而台大討論區「批踢踢」(PTT)曾有多次出現有關峮峮的討論,當中其「禾稈冚珍珠」的身材更引來網民關注。有網民曾大讚其身材,直言「希望不要再隱乳了」,峮峮也以批踢踢帳號回應「早安~以後請多多指教:)」。有網民特意貼出峮峮爆乳照片,直說「不知道要認真看球賽還是看她」、「台灣職棒最優質的啦啦隊」。台灣《蘋果日報》





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20160302/19513092
美圖 曬曬 清純 美女 啦啦隊 網民 身材 禾稈 珍珠
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296556

李建:法甲禾稈冚珍珠 伙友人入股尼斯80%

1 : GS(14)@2016-06-20 05:24:54

【明報專訊】中資「走出去」海外投資國際球會已成新常態。有份參與創辦七天連鎖酒店的李建,最近聯同友人參與投資法甲四強之一的尼斯,入股達80%。李建接受本報訪問時不諱言,投資法甲無疑冷門,但很多時投資項目也會「禾稈冚珍珠」。在他眼中,尼斯球會有別於歐洲大部分球會蝕錢經營,財務狀况反而不錯。

明報記者 陳偉燊

過去兩年,中資於海外投資國際球會動作頻繁(見表),例如中國首富王健林旗下萬達集團以4500萬歐元,成功收購西甲勁旅馬德里體育會20%股權,掀起中資競購國際頂級球會的高潮。

不需3月完成交易

李建說,雖然法甲球會向來比其他歐洲國家的經營態度偏向保守,但整個交易前後只用了兩個半月完成。他認為,完成收購只是第一步,之後的工作才佔九成,更重要是要和當地文化接合,亦要和管理團隊的想法一致。例如他們和尼斯的股東兼總裁Jean-Pierre Rivere想法是一樣,看中內地旅遊市場及足球事業剛起步的商機。

相比起其他歐洲或英超球會虧本經營,李建形容,尼斯在Jean的打理下大抵收支平衡。他指:「相比起巴黎的法國勁旅年使費動輒4億歐元而言,尼斯能夠以數千萬歐元爭取到法甲排名第四」,他認為這很難得,往後最重要令球會的成績不要大上大落。另當地市政府支持下以2.3億歐元興建足球場館,讓球會可作40年長期租賃,加上政府以優惠的地價支持球會建設培訓中心於明年建成,他相信,這為球會帶來更多發展機會,例如可以安排培訓內地足球員,甚至舉辦互訪及友誼賽。在當前球會收取轉播費、贊助、門票及買賣球員四大收入來源之外,他認為,預留了空間搞商品銷售,當中例如可聯同內地的連鎖零售商洽商,進一步增加商業收入。

預留空間搞商品銷售

尼斯市鄰近蒙地卡羅、馬賽及康城,扮演交通樞紐角色,李建指出,當地有條件辦好5至7日多個城市連遊。他正於尼斯物色機會,甚至引進酒店品牌或與人家合作的方式,提供酒店設施配合。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8473&issue=20160620
李建 法甲 禾稈 珍珠 友人 入股 尼斯 80%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=302138

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