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年利30% 鄂爾多斯2200億民間資本難禁高利誘惑

http://epaper.nbd.com.cn/shtml/mrjjxw/20111026/2416306.shtml

 每經記者 彭斐 發自鄂爾多斯
鄂爾多斯人突然富了。「拿到拆遷、徵地款的老百姓,不知道該怎麼花這些錢。」在當地某出租車公司上班的杜平(化名)說,借出去拿高額利息,成了最方便、回報最好的一種投資方式。
當地一位商人與 《每日經濟新聞》記者交流時表示,伴隨著國家能源政策的收緊,鄂爾多斯賴以成名的煤炭資源開始集中,參與難度增加,當地人轉而青睞收益率不錯的房地產行業。
如今,鄂爾多斯的銀根不斷緊縮,房地產企業從信貸市場融資難度也在增加,地產商急於尋求新的融資渠道,彌補資金缺口。
依靠民間借貸維持運轉的鄂爾多斯房地產業,陷入了前所未有的資金焦渴中。
暴富:鄂爾多斯沒有「窮人」
「鄂爾多斯沒有窮人。」鄂爾多斯東勝區罕台鎮的居民杜平 (化名)對《每日經濟新聞》記者說,隨著城市擴建和拆遷、徵地的進行,除了讓老百姓住上樓房外,政府補償款項也陸續發給了當地居民。
隨著煤價2003年後的井噴式上漲,鄂爾多斯這個煤炭儲量佔全國1/6的地級市,也由內蒙古自治區的貧困地區,變為中國內地「最富的城市」。
記者從《2011年鄂爾多斯市政府工作報告》中瞭解到,「十一五」期間,鄂爾多斯全市累計完成舊城拆遷765.4萬平方米,該市城鎮建成區面積由138平方公里拓展到243平方公里,城鎮化率達到70%,較「十五」末提高15.6個百分點。
與城鎮化同時推進的,是該市猛增的投資額度。該市政府公開數據顯示,「十一五」鄂爾多斯累計完成投資6033億元,是「十五」時期的6.5倍。
在東勝區鐵西三期的規劃下,2009年上半年,杜平所在的罕台鎮開始徵地,當地村民搬進樓房的同時,也成為手持現金的「大款」。
杜平所在的永勝村只有100多人,全村土地超過6平方公里,徵收部分土地後,該村共獲款項4000餘萬元。
據鄂爾多斯市財政局相關調研,僅今年1~7月,全市各區旗在保障性住房專項補助資金上,已簽訂拆遷協議19743戶,已開工建設安置住房13192套,共175萬平方米,項目總投資98.4億元,現已完成投資29.3億元。
2010~2011年間,永勝村按每戶擁有耕地的人頭分錢。杜平家雖有5口人,因老婆孩子沒地,只有3口人參與分錢,得到的補償款達到120餘萬元。
杜平說,永勝村有的農戶最終拿到的補償款能有四五百萬,在鄂爾多斯市,這不算多。
按政府相關回遷政策,拆遷村民只需以每平方米兩三千元左右的價格,即可在指定區域買到樓房。杜平說,即使每家買兩套100平方米的住房,幾十萬甚至上百萬的餘款總是有的。
東勝區經濟開發區副書記兼副主任謝懷君在接受媒體採訪時曾說:「早一個月拿到錢,早點放到典當行,收益就相當可觀,100萬元一年可以獲得30萬元以上的利息。」
誘惑:城鎮居民放貸吃息
2010年春節過後,表姐劉梅(化名)給杜平的電話多了起來,對話內容離不開「理財問題」。
原為當地金融保險業務員的劉梅,向杜平及其親屬介紹「民間借貸」的理財計劃:與其把錢存進銀行吃低息,倒不如以2.5分的月息放給她。
劉梅還打電話給自己的母親、杜平的父母,及父親的三個兄弟。在高利息的誘惑下,他們決定將錢借給劉梅,讓她幫忙「理財」。
從2010年6月到今年4月,劉梅從杜平及其親屬處拿到本金超過600萬元,月息是2分5釐,按年利率30%計,杜平及其親屬每年獲取的利息總額至少180萬元。
中國人民銀行今年7月7日最後一次加息後執行的存貸款基準利率,活期存款年利率為0.5%,五年期存款年利率為5.5%,按此計算,杜平及其家人的600萬元資金每年利息僅分別為3萬元、33萬元。
「有更多的錢能賺,誰不心動?」杜平對《每日經濟新聞》記者說。
事實上,劉梅扮演的只是一個中間人角色。
劉梅曾向杜平透露,2008年以來,她的借貸總額超過2000萬元。杜平說,除1400萬元來自與她有親屬關係的鄂爾多斯當地人外,劉梅還通過之前做保險業務員所積累的社會關係,進行民間融資借貸。
據瞭解,劉梅將錢放給鄂爾多斯當地房地產開發商,月息3分~3.5分。
「在鄂爾多斯,吃利息差價的大有人在,而且金額不菲。」杜平說,永勝村開始徵地後,村委會相關負責人曾向他表示,從村民手中以2.5分月息借款,再以3分利息轉借,僅5釐錢的利息,該負責人每月就能賺5、6萬元。
自2010年上半年和劉梅打下第一張借款白條開始,截至今年4月,杜平將徵地獲得的120餘萬元全部借給劉梅,截至8月,杜平共得到15萬元利息。
鄂爾多斯金融辦的公開統計數據顯示,鄂爾多斯原有270多家擔保機構,2010年9月~2011年3月進行融資性擔保機構整頓後,數量減至36家,很多擔保公司開始以自有資金放貸,不再吸收公眾資金。
公開渠道的關閉並沒有阻礙「鄂爾多斯人家家放貸」的步伐,當地居民通過各自熟人的路子,紛紛「打白條」放貸吃利。有媒體報導,內蒙古大學的一份調研顯示,50%的鄂爾多斯城鎮居民都參與到了放貸與借貸的資本活動中。
房地產:高利貸主要流向
然而,今年9月,杜平沒有像往常一樣結到利息。「我被騙了,你們放在我這裡的錢可能收不回來了。」9月底,杜平及其親友陸續接到劉梅的電話。
全民高利貸狂歡,這是最可怕的金融風險。在知名經濟評論人葉檀眼中,鄂爾多斯正是全民高利貸的經典案例,而且鄂爾多斯今天的資金模式比起20年前的溫州模式,危害和風險都更大。
杜平萬萬沒想到,他會與因非法吸收公眾存款近10億元、已被當地公安局立案偵查的蘇葉女扯上關係。連接他倆的正是劉梅,她曾向蘇葉女借出800餘萬元,月息高達4.5~5分。
10月20日上午,《每日經濟新聞》記者以債權人身份從東勝區公安局經濟偵查大隊瞭解到,劉梅已就蘇葉女非法吸收存款報案。
然而,記者撥通了杜平提供的劉梅手機時,得知與債務事宜有關後,劉梅接連說,「打錯了,我不是。」
「她現在很敏感,債主幾乎天天找她,甚至有人威脅她孩子的安全,現在她也是有家難回,我也已經有些日子沒見她了。」杜平說。
「房地產。」對於巨額資金的流向,杜平言簡意賅,「(劉梅的)2000多萬,除借給蘇葉女800多萬,還有一部分借給了其他房地產商。」
當地一位企業家在與 《每日經濟新聞》記者交流時表示,近幾年隨著國家能源政策收緊,煤礦整合,民間資本參與煤礦投資的難度增加,而投資回報率不低的房地產業,已經成為民間資本的主要流向。
對於民間資本的規模,鄂爾多斯市相關部門向記者表示,具體數字很難統計。
「近幾年,由於房價持續上漲,房地產業成為民間資本投資的主要選擇之一。」日前,一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的《民間資本與房地產業發展研究報告》中測算,鄂爾多斯民間資本量達到約2200億元,今後規模還將增長。
糾結:民間借貸與銀行貸款
伴隨民間資本投資房地產規模的不斷擴大,其投資形式逐步從需求端轉向供應端,如投資開發房地產、為房地產開發商提供過橋貸款等。
在《每日經濟新聞》記者獲得的一份由住建部政策研究中心、高和投資完成的關於鄂爾多斯《中國民間資本投資調研報告》中顯示,截至今年2月底,鄂爾多斯銀行系統房地產開發貸款餘額僅59.7億元。在360.7億元的投資規模中,不到16.55%。
如今,鄂市的房地產行業資金鏈條已脆弱不堪。9月24日,鄂爾多斯市中富房地產開發有限責任公司(以下簡稱中富地產)法定代表人王福金自殺身亡,揭開了鄂爾多斯民間借貸和房地產開發之間的緊密關聯。
高和投資董事長蘇鑫表示,中國房地產中直接融資不足10%,80%以上資金來自銀行,使得房地產的行業風險很容易傳導到整個金融系統,一旦出現問題,甚至會牽扯社會經濟。
在某國有銀行鄂爾多斯分行工作10年的一位老員工告訴記者,「招商銀行、華夏銀行、中信銀行、浦發銀行紛紛進駐,新進來的銀行不少都以50萬元年薪挖人,不過要完成攬儲任務才能拿到全額,壓力很大。」
《每日經濟新聞》記者從該市東勝區金融辦獲悉,截至7月底,鄂爾多斯市銀行的本外地存款餘額為1930.46億元,其中東勝區存款餘額為1125.12億元;同期,鄂爾多斯市銀行貸款額為1806.84億元,其中東勝區貸款額為1148.78億元。
從上述數據不難看出,東勝區的貸款額大於存款額,資金最為活躍。葉檀分析認為,鄂爾多斯是一個資金量大且投資需求十分旺盛的城市,這裡的現金流要比一般城市的平均值高出很多。
「自今年4月份以來,鄂爾多斯的中小企業,特別是房地產行業,確實很難從銀行再獲得貸款。」當地一位商人向記者表示,這與四大銀行在鄂爾多斯的信貸額度有關,有限的貸款額度,遇上了經濟快速發展的鄂爾多斯,每年2月份剛過,銀行的貸款額度可能就已被用完。
一位當地開發商解釋說:「沒有辦法,銀行不放貸,只能從民間借貸。」從事貸款擔保中介的董女士也表示:「即使是有資格的中小企業,目前從銀行貸款也比較困難,因為銀行的貸款額度基本都用完了。」
因此,房地產企業急於尋求新的融資渠道,彌補資金缺口。
上述商人認為,煤礦整合後,大量中小型企業老闆更加關注房地產,因為銀行貸款有限,他們選擇民間借貸,即使利息高於銀行貸款,但如資金能正常流動周轉,盈利率對他們來說還是不低。
負責處理中富地產債務的一位人士向《每日經濟新聞》記者表示,開發商借的錢已經變成鋼筋水泥,賣不出去;老百姓手裡的錢都借給開發商建了房,房賣不出去,錢還不了老百姓,老百姓就不能買房,「(資金)沒有流動性,只能頂死」。
前景:民間借貸或難消失
信貸緊縮的背景下,依靠民間借貸資金維持運轉的鄂爾多斯房地產,陷入了前所未有的資金焦渴中。
《民間資本與房地產業發展研究報告》顯示,由於中小民營企業很難通過一般金融渠道融資,由此催生了大量小額貸款公司、典當行、擔保公司、地下錢莊等民間金融機構。
報告顯示,在溫州、鄂爾多斯、陝北等地,借貸市場異常發達,鄂爾多斯已經達到全民放貸的地步,月利率高達2%~5%。通過借貸將零散的民間資金聚攏,再投入房地產等高利潤行業,民間資本被不斷放大。
隨著銀根收緊,民間資本轉為通過「短期放貸」填補地產商的資金缺口。在樓市調控背景下,房地產開發企業自籌資金比重明顯加大。
一面是日益緊縮的銀行信貸,一面是急需資金的房地產市場,民間借貸亂象叢生便成必然。近日發生的數起房地產資金鏈斷裂事件,更是引發了人們對於鄂爾多斯發展模式的質疑。
「鄂爾多斯當前遇到的問題,其實並不像外界所謠傳的那樣。」鄂爾多斯當地企業界人士蕭峰 (化名)認為,鄂爾多斯房地產資金有所緊張,與國內銀根緊縮背景有關,也與近幾年鄂爾多斯發展速度過快有關。
在陷入民間借貸輿論漩渦多日後,鄂爾多斯地方政府終於作出正面回應。10月21日上午,該市政府召開了「全市前三季度經濟運行及規範金融秩序、促進房地產健康發展情況」新聞發佈會。
市政府秘書長奇巴圖稱,市政府已制訂《鄂爾多斯市規範整頓民間借貸活動實施方案》,加強對非法集資的監管和打擊力度,保持全市民間借貸的平穩運行。
「全社會各個領域投資規模持續擴張,對資金的需求量急劇增加。但金融業發展相對滯後、信貸投放整體規模小,銀行信貸資金不能滿足需求,客觀上推動了全市民間借貸的發展。」奇巴圖這樣解釋陷入民間借貸困局的原因。
奇巴圖表示,對具有一定實力、有土地等資產而暫時出現資金周轉困難的企業,政府正在積極協調貸款銀行,做到不抽資、不壓貸、不上浮利率,並通過轉貸、展期等辦法,幫助其渡過難關。
他同時稱,涉及房地產和民間借貸領域的案件只是個別現象,「民間借貸和房地產領域整體形勢平穩、風險可控」。
溫州民間借貸事件,讓鄂爾多斯的金融形勢緊張起來。最普遍的擔憂是,民間借貸體系會不會崩潰。在蕭峰看來,民間借貸不可能消失,目前來看,也並沒有回落的跡象,只是短期內,大家有些信心不足。
日前,鄂爾多斯金融工作辦公室相關負責人在接受 《每日經濟新聞》記者採訪時表示,民間借貸是自發和隱蔽的行為,政府沒有辦法對其規模進行監測,溫總理對溫州的調研,說明中央已經開始對中國的金融體系、金融制度和突顯出來的問題進行關注了。

年利 30% 鄂爾 多斯 2200 民間 資本 難禁 高利 誘惑
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一年利潤800萬元的永和超市是如何開超市的?

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【導讀】永和超市,一個創業10年的小企業,現在擁有33家門店約4000平米經營面積,但是一年的銷售卻可以做到1.5億元,一年的利潤可以達到近800萬元,在上海北京這樣的一線城市,已經很少有幾家便利店的單店日均銷可以達到1萬元以上了,以在河北唐山永和超市為例,日均銷售1萬元是「起步價」。作者胡春才用圖片以及文字為你解析永和超市取得這些驚人業績的奧秘!

1、只做快速消耗品,不做快速消費品

 

 

一個100平米的小店,其非食品竟然只有2組貨架,遠遠低於我們一般所見到的4-8組的規模,在這裡你基本見不到一般社區小超市常見的鍋碗瓢盆和文具用品,非食品雖然也是快速消費品,但是不屬於快速消耗品,所以永和超市只關注快速消耗品,從而使得它的門店獲得了少有的高周轉。

2、熟食是一個重要品類

 

 

一個100平米的社區店,它的熟食品種竟然有如此之多,而且品質之好令人驚訝,而且這些熟食都不是聯營商加工的,而是永和超市自己在生鮮加工中心自制的。

3、如此多的蔬菜品種是不是讓英國特易購旗下的Tesco-Express和家樂福旗下的迪亞天天汗顏呢?

 

 

 

 

中國人完全可以自己驕傲一把,我們在社區小超市的經營力方面是絲毫不輸給外資巨頭的,讓那些外資巨頭們乾著急吧!

4、多麼巧妙的組合式陳列啊

 

 

如此小的空間裡賣肉,而且能夠賣到讓你驚訝的數量,而且上面的空間還得到了充分的利用,擺放了大量的相關聯的商品。

5、不拘一格的陳列形式

 

 

混雜的陳列,似乎不符合規範,但是好賣才是硬道理!

6、空間的充分利用

 

 

在一個原本只能做倉庫的封閉空間裡,由於蔬菜和雞蛋的巨大拉客效應,使得這裡的小空間突然間變得非常寶貴了……

7、這裡的熟食類和面點類應該很不錯吧?

 

 

 

 

別忘了,這裡的面積可是只有100多平米哦!

8、賣肉的境界:讓你看看賣肉西施的魅力!

 

 

 

 

就是這樣一位並不很強壯的美女大媽,2人合作,一天最多可以賣出125片豬肉,現在已是賣肉的淡季,但是她一天仍然可以賣出15片豬肉,每天豬肉銷售在1萬元以上,要知道這只是一家100多平米的小店而已,如此高的產出水平,國內有幾家社區小超市可以超越?

9、一天可以自制8000-10000個饅頭

 

 

這是永和超市的生鮮加工中心之一角,雖是近乎「土法「上馬,沒有那些從國外引進的生產線那麼豪華氣派(論性價比還是永和的更勝一籌啊),但是與街邊的那些饅頭店競爭還是綽綽有餘的,這是永和超市的生鮮之所以有如此強大的競爭力的根本支撐點。

10、這樣的蔬果貨架是不是更加經濟實用?

 

 

要知道這樣的貨架全都是永和超市自己加工製作的,成本可以省去一半以上,而且空間利用絕對是更加合理有效的。有多少社區便利店在為自己用著大賣場式的貨架而叫屈呢,那全是好看而不中用的東西?

11、在總經理的辦公室所看到的讓我驚訝的一幕

 

 

連2009年的報紙都還如此整齊的存放著,據李勇和總經理介紹,自1992年以來,國內所有關於烹飪方面的報紙雜誌,他都一期不納地收藏著,這是他做生鮮加工能夠做到如此境界的精神支柱!

12、寫在黑板上的企業文化

 

 

這樣的企業文化雖然不如那些印在漂亮的折頁或宣傳冊上面的那麼漂亮,但是它的樸實卻能夠保證它得以很好地落地,一切不能落地的企業文化全都是紙老虎或畫中美女,是沒有多大意義的。

13、給門店員工充分授權

 

 

門店員工可以自己根據水果的狀態決定組合打包,快速打折處理,這樣便可以非常有效地降低損耗,而且可以有效地拉動客流。

永和超市董事長李勇和認為降低蔬果損耗的最重要的法寶就是讓那些蔬果在最佳的狀態下能夠被賣出去,而且是賣得越早越好,賣得越快越好,當蔬果品質隨著時間推移逐漸下降時,員工對於如何處理這些蔬果是最有發言權的,只有充分授權給他們,才可能充分地調動他們的積極性,把損耗降到最低水平。

年利 800 萬元 元的 永和 超市 如何
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一個工廠老闆的地產十年:工廠五年利潤不如炒一套房

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內容導讀:今年40有餘的皮具工廠老闆徐饒是珠三角中小企業主投資房產獲益的縮影,自2002年下海創業至今,他經歷了製造業從瘋狂走向低迷,也感受到了樓市的癲狂。先後買賣房子多達十餘套的他,工廠五年的利潤還趕不上投資一套房子的利潤。

「今年感覺最難。」20年前就投身製造業,現在是深圳房地產投資圈裡知名人物的何途說,「2008年,製造業不是真的難,就像得了心臟病,一電擊,人就回來了。但現在是得了慢性病,要想短時間恢復很難。」

國家統計局發佈的數據顯示,雖然2013年上半年全國規模以上工業企業實現利潤總額25836.6億元,同比增長11.1%,但增速卻比1-5月份回落1.2個百分點,其中,主營活動利潤增速比1-5月份回落4.2個百分點。

製造業整體利潤下降早已是不爭的事實。如著名經濟學家郎咸平近三年甚至多次公開表示「房價上漲的根本原因在於中國曾引以為豪的製造業在不斷衰退。」廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長林平凡,關注珠三角製造產業多年,他對南都記者表示,現在廣東的製造業形勢的確嚴峻,特別是以一些出口為導向的中小型製造業企業。

何途給記者算了一筆賬,十年前,他工廠的一個普通技工一個月的薪水是800元,而現在已經漲到3200元/月。「並且現在每年還保持著10%以上的漲幅。」除了人工,匯率、原材料等成本也不斷增長「相比十年前,我們廠今年的利潤率已經下降了50%。」

如此形勢下,何途專心炒房,他的朋友圈子也不乏這樣的例子。儘管遭遇了限購限價限簽等一系列調控,樓市卻依舊上行,房地產的堅挺神話和製造業的持續萎靡形成明顯反差,令很多小企業主不敢把多餘的錢投到廠子裡,而是投到房子裡。甚至有人將工廠直接關門,成為職業炒家。這樣的半路炒樓客,近年在深圳、廣州等城市一抓一大把。

「製造業資金流入樓市」,這個在2008年曾被媒體廣泛報導的現象,現在似乎又在變得更加普遍。

在以製造業為主的珠三角,隨著經濟環境惡化、訂單驟減,能夠存活的中小企業已大幅萎縮。特別是經歷了2008年全球金融危機後,以外向型經濟為主的東莞等地出現倒閉潮,錢途未卜的工廠老闆試圖抽資通過炒股、購房等方式進行資金保值。如今,外部經濟環境依然低迷,工廠訂單只減不增,回顧這些年經歷的資金保衛戰,他們發現在嘗試過的多種投資渠道上,買賣房子能夠創造的利潤最高。

今年40有餘的皮具工廠老闆徐饒是珠三角中小企業主投資房產獲益的縮影,自2002年下海創業至今,他經歷了製造業從瘋狂走向低迷,也感受到了樓市的癲狂。先後買賣房子多達十餘套的他,在2008年金融危機後,經營的工廠營業額縮水80%,工廠五年的利潤還趕不上投資一套房子的利潤。和徐饒一樣,棄實業,抽資投資房產,儼然已是很多珠三角城市中小企業主用於資金保值升值最普遍的做法。

2002年

開廠一年賺30萬,10萬首付在深圳買了套三居室

1964年出生於江西上饒的徐饒,1990年學校畢業後分配進入當地一家國企工作,當時他的薪水每月有100多元,工作單調,生活安穩。

這樣的狀態持續了五年左右。到了1995年,看到很多年輕人到改革開放排頭兵的珠三角打工掙錢,不再安於現狀的他,毅然決然買斷工齡,懷揣2萬元存款南下尋夢。「那個時候我已經31歲了,如果放在今天,估計沒人會願意放棄這種安穩的工作狀態。」徐饒說,那個時候身邊所有的年輕人都有著做老闆的夢。

和其他創業者有所不同,徐饒南下深圳後,並沒有立即開始實現自己的老闆夢,而是尋找最合適自己的行業。「當時去了很多工廠,做過保安,去過五金廠,也在玻璃廠做過流水線工人,直到最後進入一家皮具廠,才發現這就是我尋找的。」徐饒說,進入皮具廠幾天時間,他便熟悉了所有的流程,並發現這個行業創業起點低、來錢快。

到了2002年,已經熟稔皮具行業的他準備單干。「2002年11月份,我便在深圳龍崗橫崗鎮開起了自己的皮具貿易公司,主要生產錢包等皮具。」徐饒說,不到一年時間,自己便賺到了人生第一桶金———30萬元。當時,已經結婚的他為瞭解決居住需求,拿了10萬元作為首付款,在龍崗錦冠華城購買了一套98平方米的三居室,單價3300元/平方米。

「當時根本沒有什麼投資意識,買房子就是解決自己的居住需求。」徐饒說,彼時大家雖然手上有錢,但很少有人將目光鎖定在房子上,一有錢就想換部好車。

2006年

工廠年營業額超千萬元,在東莞連買兩豪宅

雖然在深圳開設的皮具貿易公司為自己賺到了一大筆錢,但因其主要客戶除了深圳外,還有一些客戶在廣州等地。「當時考慮到人力、運輸成本,我想著把公司搬到東莞,這樣就可節省一大筆錢。」徐饒說,到了2005年春節,他便將自己的工廠遷址到東莞厚街鎮,在這裡租下了一個3000平方米的廠房。

雖公司成立僅僅兩年時間,但客戶持續大量的訂單需求讓徐饒興奮不已,在搬到東莞之前,他的工廠每年營業額已達到300-400萬元左右。「工廠搬到東莞後,廠房租金低了很多,人力成本也比深圳低廉,運輸成本也降低,利潤自然就高了。」徐饒說,當時其工廠生產的皮具產品主要運往美國,工廠的營業額也迅速走高,從2005年開始,工廠的營業額高達800萬元,2006年甚至突破千萬元大關。

「當時工廠的純利潤約20%,確實賺了一些錢。2006年5月份,我在厚街東逸翠苑買了一套120平方米的三房,3600元/平方米。後來又在南城國際公館買了一套210平方米的疊加別墅,7000多元/平方米。」徐饒說,當時讓自己再次買房是受到上海房價迅速上漲的刺激。徐饒說,2005年底,天生對房子有著濃厚興趣的他,在上海出差時在莘莊看了兩套房子,當時只要4000多元/平方米,沒想到春節後,他看過的房子漲到了5000-6000元/平方米。

「當時就覺得,如果房價這麼瘋漲,至少是能升值的。」徐饒說,於是他便以銀行按揭的形式在東莞購買了兩套房產。

2008年

工廠營業額、淨利潤都腰斬,後悔沒抄到樓市的底

自2005年工廠搬到東莞厚街後,徐饒感受到了曾經只有夢裡才有的輝煌。2005-2007年,其所在的工廠每年的營業額分別為800萬、1000萬和700萬元。雖2007年工廠營業額相比之前有了下降,但他並沒有意識到隨之而來的將是製造業的黑夜。

時間進入2008年,隨著全球金融危機席捲,珠三角迎來製造業史上最黑暗的日子,大批的中小型工廠隨之倒閉關門。主要向國外提供貨品的徐饒才發現事情不妙,工廠訂單大幅驟減。「2008年,工廠的營業額一下子就降到了300多萬,原來很多大客戶基本不再下訂單。」徐饒說,加上人力成本、運輸成本等逐漸高企,自己工廠的利潤也大幅銳減,從原來的20%純利潤降到10%左右。

看到製造業出現危機後,徐饒也不敢再把原來積攢的錢投入。「當時受金融危機衝擊,2008年各地房價也開始出現跳水,我當時也在各地看房,想把錢投在房子上掙錢。」徐饒說,2008年底他曾到廣州珠江新城、深圳寶安、珠海等地方看房,當時珠江新城的房子只需18000元/平方米,而寶安的房價也只需8000元/平方米,珠海就更低了,只需要4000元/平方米。

「現在回想起來,當時還是太貪了,一直想著等房價再低一點出手。結果,隨著央行救市,房價又一下子漲起來了,就不敢買了。」徐饒說,因當時工廠訂單很少,利潤也很薄,他基本都在各地看房。

不過,雖住宅的高起高落讓徐饒一再退卻,但很快他把目光轉到了商舖。「當時,我到惠州去玩,發現有個義烏小商品城在賣舖位,25平方米的商舖總價僅要10萬元,我當時就買了3個。」徐饒說,如今舖位已比原來翻了一倍,且每月還有固定的租金。

2011年

賣設備、縮廠房,兩套房子一轉手淨賺80萬元

徐饒說,自2008年之後,工廠的營業額再度萎縮。從2009年至今,工廠每年的營業額只有不足200萬元,最低時只有百萬元。工人數量也從最多的400人下降至現在的十餘人。雖在此期間他也想過各種辦法讓工廠實現轉型,但因外部環境低迷,每次嘗試均以失敗告終。

「現在工廠每年的利潤只有十多萬元,買賣房子賺的錢也比工廠這幾年的利潤高。」徐饒說,2011年他將原來已經停掉的機器設備賣掉了,租賃的廠房也從原來的3000平方米降到了1000平方米。

「不僅僅是我,和我有著同樣情況的企業至少有六成,目前訂單都不理想,且一步步都在滑坡。」徐饒說,根據他的觀察,在製造業領域也出現了兩極分化,沒有核心產品的中小企業基本都是夫妻檔,這樣的場景在東莞大朗、厚街等地均可以找到。

除了把原來帶給他高額收入的設備賣了外,從2010年開始,他陸續將原來購置的房產也進行了更新。去年6月份,他把在東莞厚街購買的房子以6000元/平方米賣出,比原價漲了2000多元/平方米。而國際公館的疊墅今年4月以近300萬元總價賣出,刨除50萬元的裝修費和銀行利息外,兩套房子他賺了約80萬元。

此外,除了東莞的房子賣了外,最早在深圳購買的房子他也在兩年前賣了,這個原來只有3300元/平方米的房子在賣的時候已經漲到了10000元/平方米,收益超過50萬元。

除了售出的住宅有比較豐厚的回報外,徐饒說雖之前在惠州購買的商舖目前也經營得不錯,除自身物業漲價外,每月的租金回報也比較理想。他還表示,自己投資房產也有眼光失靈的時候,2010年在惠州淡水購買的一間臨街商舖至今無起色,交付至今沒有租出去,價格也沒出現上漲。

2013年

不敢再投錢到工廠,餘錢都買了房

從創辦工廠至今,在徐饒手上前後經手的物業已超過10套。

目前,除去已經售賣的住宅外,徐饒手上目前還持有4間商舖和3套住宅。徐饒說,陸陸續續把之前購買的房子賣掉後,去年自己手上突然有了許多現金。

「擔心自己會把錢花掉,最後又買了房子,至少從目前來看是保值的。」徐饒說,去年7月份,因受限購政策等影響,他把深圳原來購買的房子賣掉後,又在深圳龍崗百合盛世購買了一套130平方米四房。「當時單價11000元,現在好像又漲到15000-16000元/平方米了。」徐饒說,目前他準備將房子裝修後,給兒子讀書用。今年1月、4月,他還在東莞的玫瑰公館和中信森林湖蘭溪谷各買了一套房,都是90平方米以上的中大戶型。

「我也不是多麼熱衷房地產投資,但現在工廠訂單不景氣,炒股等其他投資渠道被堵死後,只有房地產目前來看至少能起到保值的作用。」徐饒說,以自己的看法,目前的房價已很難像以前有高利潤回報了,以後可能在房產投資上會更加謹慎,特別是商業地產。

但問題是,找不到別的更好的投資渠道,尤其沒信心再增加工廠方面的投入,徐饒自稱不斷買房是無奈的選擇。「實業不賺錢,股票長期被套,抽資到房產領域投資,可能是中小企業主資金保值最普遍的做法。」徐饒說和自己一樣在珠三角城市經營工廠的人,大部分在投資房產。

「如果製造業大環境依然這麼低迷,有可能我在明年中會把工廠停掉,轉型做一些其他的事情。」徐饒一邊說高昂的人力成本和原材料上漲已讓他失去了信心,一邊還是心存希望:「如果未來經濟環境向好,國家對於製造業的扶持力度加大的話,我可能會把錢投入到產業裡,畢竟實業經濟才是根本。」當然,這裡還有個原因在於雖然在投資房產上獲得了不錯的收益,徐饒擔心的是「房價不可能永遠只漲不降」。

(註:應受訪人物要求,徐饒、何途採用化名。)

徐饒十年買賣房產情況一覽

2003年買入深圳龍崗錦冠華城98平方米三房,3300元/平方米。

2006年買入東莞厚街東逸翠苑120平方米三房,3600元/平方米;買入東莞南城國際公館210平方米疊加別墅,7000元/平方米。

2008年買入惠州義烏小商品城三間20平方米商舖,總價30萬元。

2010年買入惠州淡水一20平方米臨街商舖,總價20萬元。

2011年賣出深圳龍崗錦冠華城98平方米三房,10000元/平方米,比買入時貴了約66萬元,漲價200%。

2002年賣出東莞厚街東逸翠苑120平方米三房,6000元/平方米,比買入時貴了約29萬元,漲價70%;買入深圳龍崗百合盛世130平方米四房,11000元/平方米。

2013年買入東莞南城玫瑰公館94平方米三房,9200元/平方米;賣出東莞南城國際公館210平方米疊加別墅,近300萬元,比買入時貴了153萬元,漲價110%;買入東莞中信森林湖127平方米三房,9400元/平方米。

專家觀點

樓市又到一高峰期,實體經濟資本入樓市很正常

葉檀著名財經評論員

實體經濟資本進入樓市,是正常現象,因為樓市又進入到一個高峰期。現在普遍對未來還是看好的。有的地方的確存在泡沫,但不少地方的樓價還在漲。和製造業比利潤,無疑房地產行業更加有優勢。實際上,實體經濟虛擬化的情況很嚴重,扶持製造業沒有響應的手段。但還是建議分散投資,同時實體經濟難做,主要是傳統的製造業難做,如何實現製造業智能化創業等等,都是可以思考的路徑。

傳統製造業面臨很大困境

金心異深圳市政協委員

實體資金進入樓市本來很正常,資金就是資金,哪裡有利益去哪裡,這是市場行為。但問題在於製造業環境越來越惡劣,勞動力、土地、原材料成本不斷上漲,傳統製造業的確面臨很大的困境。

今年製造業艱難是因多年疊加效應,需政府引導扶持

林平凡廣東省社會科學院企業管理與決策科學研究所所長

今年製造業很艱難,並非突發性原因,而是這些年大環境以及成本不斷提升導致的疊加效應,但考慮到製造業在廣東的經濟地位是不會改變的,因此,眼下相當於製造業優勝劣汰的一個過程,轉型升級已經迫在眉睫。特別是一些代工企業,以前只懂得埋頭苦幹,以後還要抬頭看路,參與市場競爭才能生存。而實體資金大量入樓市,顯然不利於製造業自身的升級轉型,這也需要政府方面給予多一些的引導與扶持。

房地產也是只「爛蘋果」

肖小平中聯地產二手房研究院總經理

實體經濟資本流入樓市,但現在的房地產投資未必是好的選擇,可能也是一些投資者不懂別的東西。總體來說,現在樓市價格、門檻、稅費都比較高,成本已經上升,未來上漲空間有限。短期內投資收益很難有大的回報。而說長期升值,可能也全憑一股信心。我認為主要原因還是對於投資,沒有太多選擇。在投資渠道的籃子中,股票、黃金等等都是爛蘋果,可能房地產只是其中爛得不是那麼厲害的一隻。而對於長遠的樓市,我個人的看法,我國的撫養比已經在2013年達到一個頂峰,隨著人口紅利的縮小,房地產也會受影響。根據日本的經驗,在撫養比達到頂峰後的第四年出現房地產泡沫。因此,我估計2017-2018年,房地產市場可能會產生一個波動。

對話

從工廠主到職業炒房客:

「很多人都聽我的開始投資房地產了」

南方都市報:你20年前就開廠,現在是房地產圈知名投資客,何時開始轉變的?

何途:我是在2003-2004年的時候,因為孩子的上學問題,在深圳買了一套學位房,後來對房地產市場熟悉後,開始專職炒房。

南都:為什麼會成為專職炒家?

何途:在工廠相對穩定後,公司經營模式架構都已經相對成熟,可以交給下面的人去做。而且現在製造業的利潤不斷下降,我們現在的利潤相比十年前已經下降了起碼50%,而且成本還在逐年上升。我的工廠現在也完全是以規模制勝,否則靠利潤率早餓死了。這樣一比,顯然投資買房好掙多了。

南都:這些年投資買房掙了多少?

何途:這個不好說,但肯定比當初如果繼續投資製造業要賺錢多多了。當時我有些朋友同樣賺了錢,繼續投資製造業的,現在都還是那個樣子。可能這個時代就是這樣的,選擇一不同,後面就會大不一樣。所以,他們其中有些人,現在都開始聽我的,開始投資房地產。

南都:你看你自己的現象挺普遍嗎?

何途:是的。跟我合作的很多鞋廠、供應商這幾年都在不斷地關門不斷地換,其中就有不少人跟我一樣關廠進樓市。比如另一朋友早年開廠賺了些錢,後來拿出一部分投資餐飲,一年就虧了100多萬,股票也虧了好幾十萬元,當時房地產只是他的一小部分投資。現在他說:「回頭一看,只有炒樓是賺的。」於是維持工廠現狀,全部投資入樓市。

南都:不少人覺得現在樓市政策環境未明,樓市一枝獨秀很難持續,你怎麼看?

何途:宏觀調控政策什麼的,我全不看。但是我也有自己的投資理念,不是看到房子就動心。我現在只投資三類物業,一是能帶來租金收益的,包括商舖、優質住宅,剩下的就是市中心的豪宅和小產權房。有租金收益,代表風險性減小,而市中心的豪宅稀缺了,人們有錢了,居住要求提高了,但市中心的豪宅數量就那麼多,再貴也會有人買。而對於小產權房,我也是一棟棟買。剛需產品從來不在我的投資之列。

一個 工廠 老闆 地產 十年 年利 不如 炒一 套房
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=74228

中移動年利潤14年來首次下降

來源: http://wallstreetcn.com/node/81880

小小的“微信“撼動了全球第一大移動運營商。 中移動報告去年全年利潤1,216.92億元,同比跌5.9%。全球第一大移動運營商自1999年來首次報告年利潤下滑。 四季度是業務下滑是導致2013年全球業績不佳的主要原因,去年最後三個月利潤同比大跌16%。 財報後中移動股價午後跳水跌逾3%。今年以來跌幅達到16%,幾乎是基準的香港恒生指數8.7%跌幅的一倍。 表面上,中移動說開發4G網絡,以及補貼iPhone費用拖累的業績。 而在電話會議上,中移動董事長奚國華可能說出了真正的原因。 沒有直接提及免費的即時通訊應用,比如騰訊的微信侵蝕了中移動的語音和短信業務,奚國華承認互聯網公司的崛起構成了巨大挑戰。 “我們正面臨互聯網服務取代傳統通訊業務的挑戰。” “我們將繼續推進從語音向數據業務的轉型。” 截至2013年底,微信的用戶人數已達到3.55億人。投行麥格理(Macquarie)認為,微信最終用戶將達到10億人。
移動 年利 14 年來 首次 下降
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=93980

實際年利率怎樣計算 止凡

http://cpleung826.blogspot.hk/2014/05/blog-post_26.html
相信大家跟止凡一樣,每天不知收到多少銀行、財務公司之類的電話,主要是推介不同的借貸計劃,包括稅貸、低息分期、信用卡套現之類,當中都會談及一個叫「月平息」的東西,又會有一個叫「實際年利率」的東西,有否想過它們是什麼?與及怎樣計算的呢?


曾經有身邊朋友問過我怎樣計算這些數字,例如為何「月平息」只是0.2%時,但「實際年利率」可達4厘幾5厘之多,記得當時都沒有好好地回答。不懂得計算的話,blog友心中就難有個「譜」,只能叫銀行職員告訴你即「實際年利率」是多少。然而,銀行及財務公司都積極粉飾這些數字,試圖在這些數字之間玩弄,找到能向客戶成功推銷的說法。


坊間有些文章解釋「月平息」及「實際年利率」的關係時,用了以下的一些概念:

「何謂月平息?市面上最為常見的貸款利息計算方法之一,是根據貸款金額,以及由貸款機構定下的平息率,計算每月的定額還款金額(本利和)。特點是就算本金不斷下降,每月利息亦不會改變。亦即是說,每月還款的金額在還款時期內是一致的。要特別留意額外收取的手續費或行政費用,若果以月平息計算的貸款方法,還款時間越長,變相實際年利率亦越高。」

「何謂實際年利率?若果要比較貸款成本,最好還是把每月平息化作能夠反映實際借貸成本的“實際年利率”作為比較基準。“實際年利率”是根據香港的銀行營運守則指引計算出來的,是以年計算的利率,本港每項貸款章程中必定會列明實際年利率。將每月平息化作實際年利率計算的息率為:月平息 x 還款期數 x 1.9(不變系數)。若果計算出來的實際年利率越低,代表貸款成本越低。」


看完之後,相信blog友都不能掌握當中實際意思何在,到底「月平息」跟「實際年利率」怎樣轉換,好像在說兩者相差了手續費或行政費用之類,而最關鍵的部份就說了句「根據香港的銀行營運守則指引計算出來的」,即不能容易理解嗎?最跑一個「不變系數」1.9出來,實在奇怪。

其實兩者的關係概念不是太難明白的,讓我簡單解釋一下。先說「月平息」,這就是每月一個定息定額的利息收費,拿10000元作例子,月平息0.2厘,即每月利息為20元(10000 x 0.2%),如果分期12個月還款的話,本金就每月還833.33元(10000除以12),加上利息20元,即每月還款額為853.33元,總還款額就是10240元(853.33 x 12)。

按這個計算,借10000元,一年期,總共還了10240元,實際利息不就是240元,那「實際年利率」不就是2.4厘(240除以10000 x 100%)嗎?非也。

的確一年下來,總共還了240元,這個240元很容易計算,正正就是月平息每月20元,12個月就是240元,沒花沒假,但「實際年利率」則不是這麼簡單的。

要好好解釋「實際年利率」,可以先留意一下最後一期的還款額,在第12個月初期,尚欠銀行的款項應該只有833.33元,按這個月的20元利息計算,銀行向你所抽的利率是否還是0.2厘呢?如果按10000元計算就還是0.2厘,但按這一刻所餘下的欠款計算(即以833.33元計),應該是2.4厘才對。

其實除了第一個月的欠款是10000元之外,每個月的餘下欠款都慢慢減少,所以第一個月的實際利率是0.2厘,但之後每個月的實際利息都比0.2厘為高,「實際年利率」就是把不同月份的利率加起來,所以不會是0.2厘 x 12。

所以,在計算「實際年利率」時,不應該把每個月都計算為0.2厘,然後就加在一起,按經驗來說,應該把這個直接加起來的數字再乘以1.9(不變系數),即大約4.56厘,要證明這個「不變系數」,不妨拿excel計算一下,又或者拿中學讀書時的Arithmetic Progression(A.P.)出來研究一下。

明白了這個關鍵,又知道了這個「不變系數」的由來及背後意義,下次有興趣了解銀行及財務公司的借貸計劃時,應該可以很快盤算,多複雜的推銷手法都騙不過blog友了。
實際 年利率 年利 怎樣 計算 止凡
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煙草業自辯:每年利稅近萬億 是國家支柱產業

來源: http://www.yicai.com/news/5021096.html

中國的控煙者正在為減少一盒煙,為減少個人接觸煙而每天奮鬥,明天的煙草業能否在保持國家利稅不變的情況下,少賣幾包煙?

煙草業與健康危害無關?

作為經濟領域舉足輕重的支柱產業,煙草每年上繳的利稅占財政收入的6%。雖然“吸煙有害健康”已經人盡皆知,但各方對“有害程度”還是存在分歧。

“科學家們大多承認,從主流煙氣中已發現的4850多種主流煙氣成分中分析,99.4% 的成分對人體無害,0.6 % 的成分有害。而在這0. 6%的有害成分中,只有0.2% 是致癌或有可能致癌的成分。”河南省一位煙草研究專家對本報表示。

對於99.4%的無害成分,上述專家表示目前並沒有研究清楚。此外,他還認為,吸煙有很多的醫學作用,尼古丁本身是鎮定劑,有一定的療效,有心理作用,人們在追求機體健康的同時,也需要精神健康,人不能只有機體的健康。

“煙草是滿足人們的嗜好,不是毒品,我們無法剝奪3.5億人的嗜好,而且現在沒有一部法律說吸煙是一種犯罪,否則就可以抓起來,這樣才能控煙。”上述專家表示。

該專家表示,《煙草控制框架公約》對煙草行業沒有影響,反而是促進煙草行業的發展,逼迫煙草行業通過科技創新、降低成本、減少危害,把煙草中0.6%的有害成分再降低,讓消費者抽好煙,抽低害卷煙。

於是“減害-降焦-加香”已被中國的煙草公司看成影響他們命運和前途的基本策略。

“吸煙有害健康的主要物質是煙葉在燃燒過程中產生的焦油,對人的氣管和肺有致癌作用。為了人們的健康生產低焦油卷煙,提高吸煙的安全性已風靡世界各國,是今後煙草行業發展的方向。”上述專家表示。

2005年年底,中國煙草總公司鄭州煙草研究院副院長謝劍平主持的“卷煙煙氣危害性評價體系研究”(2005DIBIJl58)項目啟動。謝劍平提出“減少卷煙危害。在2008的國際煙草科學研究合作中心大會上,謝劍平向全球煙草界公布,為開辟卷煙“減害降焦”技術研究新領域作出了積極貢獻。

2011年12月8日,謝劍平的名字出現在2011年中國工程院院士新增選單上。雖然這名單一度引發了控煙界的質疑。

利稅大戶

煙草行業利用“科教興煙”戰略,進一步推進實施卷煙降焦工程,加強降焦技術的綜合研究,成為了振興煙草業的重要策略。這項“科教興煙”的策略,滲透到了煙草所有能觸及的角落。於是乎,煙草專賣局的“卷煙上水平”就開始了,而高檔煙也開始瘋狂,煙草業的利稅特別是利潤在很大程度上依賴只占總量一成左右的高檔卷煙。

“未來還將繼續增加高檔煙的數量,通過這個方式來完成國家提出的要求。”雲南的一位煙草研究人員表示。

而事實上,煙草行業的統計數字呼應了他的說法,也彰顯了控煙者工作的艱巨。

統計數據顯示,2015年全國共銷售卷煙約4979萬箱,同比減少120萬箱。2015年全國累計實現銷售收入14223.06億元,同比增加623.65億元,增長4.66%。

“煙草稅利加上煙草企業上繳的利潤,一年近1萬億元。更重要的是,煙草養活了2000多萬煙草人,特別是1500多萬窮苦的農民,他們靠種植煙草得以生存。”上述專家表示。

對於煙草,更多的還與貧窮有關,目前我國80%以上的煙葉生產和50%以上的卷煙生產均集中在老少邊窮地區,而煙草的神話,在貴州畢節得到了印證。1988年,為了解決畢節全區300萬農村人口溫飽問題,成立了試驗區,用種植煙草代替了賣血為生的畢節人。

註:貴州的煙草種植

“國家要求煙草行業每年的稅利增加20%,為了完成這個任務,我們的壓力也很大。目前煙草每年生產的量增長在1~3%,增長很少,所以只能通過調整香煙的結構,通過高結構煙來完成任務。”一位煙草企業的工作人員表示。

一面是生命死亡的數字,一面是稅利提高的數字,在這樣的雙重夾擊下,控煙之履更為蹣跚。

在此起彼伏的控煙聲中,煙草的銷量仍然在增長,稅利也在增長,這不能不說是一個奇跡。最具有諷刺意味的是,科學界關於香煙的惡性影響所提出的證據越多,煙草業卻越有利可圖,甚至於更是推動了煙草科技的進步和源動力。

“煙草的科研經費占煙草行業收入的1-3%,對於科研人員的要求是每年降焦1毫克。”雲南的煙草專家表示。

而事實上,煙草公司贊助或與大學和其它科研機構合作開展煙草相關科學研究的現象在中國普遍存在。

中國控煙協會表示,在發表的有關煙草的科研文獻中,只有不到一半(45%)是由煙草公司獨立完成的,而40%的文獻有大學和其它科研機構不同程度的參與,有的是與煙草公司合作完成的,有的是由大學和其它科研機構獨立完成的。而在這些由大學和其它科研機構所獨立完成的研究中,有約70%是由煙草公司贊助的。

從時間上來看,在上世紀80年代,大學和科研機構只參與了6%的煙草公司的研究,但是到了2000年後,這個百分比增加到了48%。而大學和科研機構在“減害降焦”方面研究參與的增長尤其快,由上世紀80年代初的不到1%增長到了2000年以後的59%。在與煙草公司合作最多的大學和科研機構中,不乏像中國科技大學和中國科學院這樣的知名學府和科研機構。中國科技大學成立的“煙草和健康研究中心”的研究重點之一即為“減害降焦”。

目前參與煙草公司合作的大學有湖南農業大學、河南大學、中國科技大學,中國科學院、東南大學、雲南農業大學、雲南大學、山東農業大學。從雲南農業大學煙草學院的網站上可以看出,自從2000年-2013年,接受煙草公司資助研發的項目資金達6204.6萬元人民幣。

而研究的項目涉及到煙草的生產的全過程,從煙草的農業種植到煙草的品牌推廣,煙草行業全方位打造自己,這是在當前任何一個行業所不及。

中國疾病預防控制中心發布《2013年中國控制吸煙報告》。而在這個會上,北京大學醫學部黨委副書記李文勝表示,“作為一所全國著名的醫學院校,北京大學醫學部堅決抵制一切形式的煙草廣告促銷和贊助活動,充分利用自身科研和教學優勢,教育師生和公眾識別煙草廣告、促銷和贊助,遠離煙草危害。”

反其道而行之的煙草

在2016年全國煙草工作會議上,國家煙草專賣局黨組書記、局長中國煙草總公司總經理淩成興在做報告時表示,2015年是“十二五”規劃收官之年。“十二五”期間,全行業緊緊圍繞“卷煙上水平”基本方針和戰略任務,實踐“三大課題”、提升“五個形象”,堅持“一個制度”、狠抓“三件大事”,“卷煙上水平”主要目標順利實現。五年累計實現工商稅利47680億元,年均增加1078.4億元,年均增長13.6%;累計上繳國家財政41323億元,年均增加1212.2億元,年均增長17.5%。

而2015年更是達到了兩增長:一是稅利總額增長。全年實現稅利總額11436億元,同比增加919億元,增長8.73%;二是上繳財政總額增長。全年上繳稅收和利潤10950億元,同比增加1840億元,增長20.2%。

提高銷售額和銷量是任何一個行業亙古不變的策略,煙草業也不例外,即使在全國控煙的號召之下,仍然在倡導著煙草。反其道而行之的煙草業,不僅僅是在行業頂層設計如此,更是全面部署2016。

在淩成興的報告中指出,2016年的主要預期指標是:烤煙種植面積1611萬畝,收購4300萬擔;卷煙保持產銷平衡;工商稅利增幅高於7%,實現稅利總額12230億元、增收800億元。同時推出更有效措施,推進現代終端建設,優化卷煙消費環境。要深入推進現代零售終端建設,在國家法律法規允許的範圍內,引導零售客戶在門店附近開辟吸煙區,逐步在政策允許的室內公共場所設立吸煙室,室外公共場所設立吸煙點,發布吸煙點引導地圖,為消費者創造便利、和諧、文明的卷煙消費環境。

“對全國控煙立法的反對聲音主要的也是來自煙草業。他們的基本觀點是,煙草是國家的支柱產業,是創利大戶,不能沒有。創利任務既然是國家下達的,就不應該出現阻礙和反對的腔調。此外更有一種觀點認為,現在經濟形勢不好的情況下,控什麽煙啊。越控日子越難過。甚至以控煙導致國家任務無法完成進行要挾。“北京市控煙協會秘書長崔小波表示。

崔小波認為,在所有煙草業對控煙工作的幹擾過程中,中國煙草政企不分是阻礙控煙事業發展的最大障礙。我們並不認為一定要取消煙草專賣局,而是希望賦予中國煙草專賣局控制吸煙的責任和功能。通過對煙草企業整體性的改革,使全國的煙草專賣局成為控煙的主體力量,制定卷煙消費稅長期增長計劃和煙葉產量逐年消減計劃。將營銷策略改為按計劃供應的專賣制度。並將全部外煙逐步排除在國內銷售市場以外,以保證國家計劃的有效實施。

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從創業五年失敗到年利潤破千萬的逆襲,他只想讓你的購房過程透明化,幫你找到一個溫暖的家

來源: http://www.iheima.com/zixun/2016/0622/156793.shtml

從創業五年失敗到年利潤破千萬的逆襲,他只想讓你的購房過程透明化,幫你找到一個溫暖的家
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從創業五年失敗到年利潤破千萬的逆襲,他只想讓你的購房過程透明化,幫你找到一個溫暖的家

李成想讓更多的人能夠在房脈感受到家的溫暖,並且通過房脈找到自己最滿意的家。而房脈,也將成為李成夢想的歸宿。

1

有人說,

人一生中最閃亮的夢想

是在不斷的改變中蛻變出來的。

而我的人生經歷了三次轉變。

▼ 

2

我是李成,

一個北漂創業了十年的西安人。

▼ 

3

1999年,我從西安考上了北京的大學。

在這四年里,

我倒賣過呼機,組織過大學生北京周邊遊,

賺取了人生中的第一桶金

但也因此荒廢了學業,沒能拿到畢業證。

這成為了我的第一次轉變。

2003年,我開始了自己的第一次創業,

主要做的是搭建網站代理的服務。

然而,我失敗了。

五年的堅持到最後似乎變得“一無所有”,

但卻讓我不斷地在絕望中看到希望,

這是第二次轉變。

在我窮途末路之時,經朋友收留,去了一家廣告公司。

在公司里,我做過行政、當過司機、幹過市場,

到後來發展到獨立帶團隊,

做起了房地產廣告的全案策劃。

兩年後,我獨自創辦了一家廣告公司,

主要代理房地產廣告,

還拿到了津港高速戶外廣告立柱的代理,

年利潤破千萬。

這是第三次轉變。

也正是這一次轉變,

讓我接觸到了許多房地產商和購房者,

我開始對房地產行業產生了濃厚的興趣。

▼  

4

2013年,出於業務拓展的需要,我又去做了房產代理銷售。也正是在這個時候,我接觸了大量的購房者,發現大部分購房者的需求很簡單,無非就是想用實惠的價格買到自己所中意的房子而已,這是他們最直接的人生目標。

但他們很難明確的說出他們自己到底需要找一個什麽樣的房子,基本上都是從鋪天蓋地的樓盤廣告尋找樓盤信息,殊不知這些廣告都是開發商雇傭寫手所炮制的“美好願望”。而進了售樓部,各家都說各家的好,什麽是最適合自己情況的房子,卻沒有人能理性給予分析,往往被售房銷售稀里糊塗的說暈了!

5

回想起來,我自己也有過兩次購房經歷。第一次是2007年,我在北京燕郊買了一套房,作為婚房使用,買好房後沒過多久就被朋友數落了一番,他當時的原話是,“你來北京還在燕郊買,是不是傻?應該買通州的房子”。現在,北京其他地區的房價翻了好幾番,但燕郊的房價果然和幾年前相差無幾。

另一次是2010年在西安,我吸取了前一次買房失敗的教訓,花了一個月的時間,在網上認真對比各個樓盤的信息,但卻還是沒能找到中意的房子,最後還是靠著朋友的推薦,買到了如今居住著的好房。

這兩次購房經歷,讓我很困惑,也很無奈。看房對普通人來講是一個貨比三家的過程,這個過程既漫長又辛苦,購房者很難去做大量的對比和研究。因此,一次性數百家樓盤分析匹配,作用就很大。

而房產的購買主體是有群體同性的,如果社群化聚集起這群人,根據群體特性進行團購議價,不但能節省成本,而且能大大提高客戶體驗!這個也只能是站在購房者角度的第三方能夠做而目前市場又不存在的。

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於是,我開始思考,我能不能去做這樣一件事兒,讓買房變得簡單起來。

在充分掌握房產信息資源的基礎上,創立一種全新的銷售服務模式,就是換位思考,從購房者的角度出發,搭建一個全透明的第三方房產信息平臺,從各個方面為購房者做綜合而全面的考慮。特別是隨著房地產市場白銀時代的到來,開發商低成本拿地、高價賣房的黃金時代已經終結,如今除一線城市外,供大於求的買方市場成為樓市“新常態”,購房者在買房時越來越重視自身的權益,以及信息的透明化。

基於這些原因,我決定回到市場空間更大,更有代表性的二線城市去發展市場,最終將目光鎖定在了我的家鄉——西安。 

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房脈,就是我們所要倡導的一種全新的購房服務理念。

它顛覆了傳統的銷售模式與理念,對於房地產傳統的廣告以及銷售環節進行跨時代的創新,掀開那些眼花繚亂、華而不實的廣告,砍掉那些漫無目的的廣告宣傳,從源頭上降低成本,幫助購房者找到一套真正滿意適合自己的家,創造買賣雙贏的局面。

我們在西安有選擇性的與一百多家優質樓盤合作,不誇大每家樓盤的優點,不隱瞞每家樓盤的缺點,始終站在第三方的角度客觀評價樓盤,在真正了解用戶需求的前提下,給用戶提供最真實、最適合自己的房產信息。同時,集合在房地產市場打拼多年的從業人員,讓他們成為私人購房顧問,如同老朋友一樣站在購房者的角度去思考,去分析,幫購房者解決買房過程中的顧慮、疑惑、議價、沒時間、沒精力、沒安全感等問題。

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從2015年7月產品上線至2016年3月份,7個月時間房脈已實現盈利。2016年3月實現利潤24萬元,凈利潤8萬元。房產分析師人均收入1.2萬元/月,最高可達1.8萬元/月。

房脈成交率是傳統銷售渠道的3-5倍,人均單產每月3.5套。已成交客戶老帶新推薦率高達40%-50%,拓客成本降低到同行和其他渠道的50%。

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2016年1季度,受春節季節性成交低谷影響,西安房產全季度成交量比上月環比縮減3成,房脈在此環境下實現月成交穩定100套左右,並在3月份實現盈利。

經過近一年的市場實踐,房脈商業模式的可靠性得到全面驗證。

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房脈目前團隊有100人,房產分析師共計52人。

胡誌超,房脈VP,西安交通大學工商管理MBA,資深房地產人士。從事房地產營銷十五年,十多年地產營銷專業公司高管工作經驗,有著萬科,龍湖,碧桂園等近50個樓盤項目全程操盤經驗。

陳現迎房脈CTO,曾任上市企業資深CTO,高級軟件工程師。上海交通大學畢業,海外工作經歷。15年技術研發和項目管理工作經驗,主導的“北京市政府移動應急指揮平臺”曾獲美國高通公司全球開發商大賽“最佳公共服務獎”,技術項目NasdaQ IPO上市成功路演經驗。

楊嘉民,房脈COO,內蒙古工業大學管理學院特聘教師、MBA,中級策劃師。4年網絡、社區、旅遊、美業等行業O2O項目策劃運營經驗,10年企業品牌營銷策劃及16大項目管理經驗。擅長商業模式策劃及落地執行,跨界運營資源整合。

此次在牛投網的融資,首先得到了李直先生的支持,作為拉力大咖(北京)汽車運動有限公司聯合創始人兼COO,具有豐富的公司運營經驗及股權投資經驗。作為天使投資人,成功投資了秦學(北京)教育科技有限公司,截止目前,秦學教育在全國已擁有個性化學習中心100余家,預計全年現金收入3億人民幣。他認為,房脈站在購房者的立場提供服務,為客戶創造價值,同時隨著品牌的提升和規模的擴大,房脈的毛利率會有顯著提高,這個模式可快速複制、擴張至其他二線城市。他本人將領投150萬元,希望也能得到你的支持!

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房脈將建立起“一個數據中心平臺,四大產品系列,六款產品形態”的綜合產品線。房脈C端APP、B端微信、CRM均完成2個版本的叠代;PC端官網正在規劃2.0版本;已成交客戶老帶新推薦率高達40-50%;拓客成本降低到同行和其他渠道的50%;已在西安開設體驗店1家。

通過這次融資,我們將實現幾個目標:

1、2016年底,招募200名房產分析師。

2、2016年預計實現單月利潤180萬以上,單月銷量600套以上,單月銷售額3億元以上。

3、通過線上產品及運營,建立房脈品牌信任度,提高獲客量,降低獲客成本,爭取做到成交量的一半來源於線上蓄客,獲客成本由3000元降低到1000元。

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我不願意自己的人生像日歷那樣,

每天只是把日子一張一張撕下來而已。

人來到這個世上,

總要讓自己做一些有價值的事兒。

我很欣賞一些成功的企業家,

但不是因為他們的大富大貴或功成名就,

而是欣賞他們為這個社會帶來了

更創新的產品、

更人性化的服務,

和更不一樣的生活方式。

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創造“房脈”是我的理想。

我想讓更多的人能夠在房脈感受到家的溫暖,

並且通過房脈找到自己最滿意的家。

而房脈,也將成為我夢想的歸宿。

此次眾籌,我們將於6月22日晚上20:00

牛投APP上開啟視頻路演直播。

更多關於房脈的信息,

將由我本人為你解答。

先轉發,再掃二維碼

就是對我們最好的支持!

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購房 房脈
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創業 五年 失敗 年利 潤破 破千 千萬 萬的 的逆 逆襲 他只 只想 想讓 讓你 你的 購房 過程 透明化 透明 幫你 找到 一個 溫暖 的家
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=201460

成本下降銷售改善 新西蘭乳業巨頭恒天然年利潤增長65%

新西蘭乳業巨頭恒天然9月22日宣布,該公司2015至2016財年凈利潤為8.34億新西蘭元(約合6.14億美元),比上一財年增長65%。

恒天然2015至2016財年於2016年7月底結束。在這一財年內,受成本下降和改善銷售策略影響,恒天然銷售額增長4%,每股收益為0.51新西蘭元(約合0.37美元)。

恒天然表示,將向旗下奶農支付每公斤原奶4.3新西蘭元(約合3.16美元)現金,包括每公斤原奶出欄價3.9新西蘭元(約合2.85美元),及0.4新西蘭元(約合0.31美元)分紅。

數據顯示,在剛剛過去的財年中,恒天然負債額降至55億新西蘭元(約合41億美元),下降16億新西蘭元(約合12億美元)。近幾年來,恒天然的負債狀況受到外界普遍關註。恒天然花費大量資本建設新工廠並參股中國乳制品企業。這些舉動先前引發市場擔憂,標準普爾曾下調恒天然信用級別。

恒天然年報顯示,中國依舊是國際乳制品市場需求增長最快的地區。2015至2016財年,中國市場需求增長27%。另外,拉美市場需求增長較快,在過去的財年中增長10%。

恒天然在年報中表示,企業將繼續加強在中國地區的牧場建設。預計2016至2017財年,恒天然旗下中國牧場產奶量將比上一財年增長40%。

近幾年,受乳制品國際市場價格波動及其他相關因素影響,恒天然凈利潤變動較大。2013至2014財年,企業凈利潤大幅降至1.79億新西蘭元(約合1.32億美元),隨後凈利潤連續兩個財年大幅上升。

成本 下降 銷售 改善 新西蘭 乳業 巨頭 天然 年利 增長 65%
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=216047

2016年利潤91億元 恒豐銀行上市計劃已正式啟動

3月2日,到崗上班僅三天的銀監會主席郭樹清在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上透露,恒豐銀行正在股改,條件成熟時將公開上市。

實際上在2月份,恒豐銀行官方的信息顯示,恒豐銀行已確立了上市時間表,計劃2018年12月底之前完成H股上市,2019年12月底之前完成A股增發。

最近三年,恒豐銀行業績表現也可圈可點。恒豐銀行提供的數據顯示,2016年實現利潤91.4億元,三年累計利潤總額313.78億元,是過去11年利潤總額的1.1倍。

2016年末恒豐銀行總資產1.21萬億元,比2013年末的7682億元,增長了56%。存款余額比2013年增長了109%,各項貸款余額比2013年增長了110%。2016年同業存款占比14%,比2013年末的47%,下降33個百分點,全行凈利差水平逐年提升。

對於風險管理,恒豐銀行表示,落實全面風險管理的各項要求,嚴防信用、流動性、科技、聲譽等各類風險,建立了職責清晰、相互制衡、覆蓋全行的風險管理體系。

郭樹清在前述發布會上稱,恒豐銀行現在正在進行股份制改革,通過股改使各個方面、內部外部的關系更加規範,更加理順,在條件具備的時候,推向資本市場,公開上市。

銀監會副主席曹宇也對恒豐銀行目前的運營狀態給予了肯定。他表示,目前恒豐銀行各項業務運行平穩,服務社會經濟的工作也在有序推進。銀監會將持續加強監管,推動該行認真貫徹國家各項政策,完善公司治理,提高全面風險管理水平,強化內控合規機制建設,切實提高其服務實體經濟的能力。

在中國銀行業協會2015年6月份發布的“陀螺評價體系”評價結果中,恒豐銀行綜合能力排名第7,入圍全國性股份制商業銀行前三甲;2016年6月,英國《銀行家》雜誌發布“2016全球銀行1000 強”榜單,恒豐銀行排名全球第143位,較上年大幅提升27位,比2013年上升60位。

2016 年利 91 億元 銀行 上市 計劃 正式 啟動
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=238043

海底撈申請香港上市,2017年利潤11.94億元

據港交所網站顯示,海底撈國際控股5月17日已遞交上市申請,保薦人為招銀國際和高盛,其去年全年營收總額超過百億。

資料顯示,海底撈的門店數量為320家,包括中國內地的296家餐廳以及24家位於臺灣、香港、新加坡、韓國、日本及美國的餐廳。2015年的收益為57.567億元,2016年的收益為78.077億元,2017年為106.37億元,複合年增長率為35.9%;2015年度利潤為4.107億元,2017年則為11.943億元,複合年增長率為70.5%。

海底撈預期2017年至2022年中國餐飲服務市場繼續以複合年增長率9.6%保持穩步快速增長,2022年總收入將達到62800億元。

事實上,2012年就有關於海底撈的將上市消息傳出。今年4月又有消息稱,海底撈正準備在香港IPO,擬融資6-7億美元。但海底撈方面回應稱,“我們現在還不太清楚,目前暫無上市計劃,未來考慮上市會出具體公告。”

值得註意的是,與海底撈相關聯的兩家企業已先後登陸了資本市場,2016年海底撈獨家底料供應商頤海國際在香港上市,2017年海底撈旗下冒菜品牌優鼎優(U鼎冒菜)登陸新三板。

海底 申請 香港 上市 2017 年利 11.94 億元
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財經評論:今年利是縮水

1 : GS(14)@2016-02-18 00:35:44

每逢年關到,一眾未婚人士當然準備喺新年
財經 評論 年利 縮水
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=296081

年利達質疑上市改革方案

1 : GS(14)@2016-09-13 00:17:27

【本報訊】上市架構諮詢在一片反對聲下延長兩個月,至11月18日。據知香港總商會將在日內與證監會會面,反映意見。上周金發局亦發表回應書,直指改革建議不能達到想要目標,認為不能簡化上市程序,削弱上市委員會權力。該局建議在現行的上市委員會加入兩名證監會人員。


憂上市部作風趨保守

現時上市申請由「上市委員會」審批,新制下,一般上市個案仍由聯交所上市部轉交上市委員會處理;遇上性質複雜,將由新設的6人「上市監管委員會」定奪。8人組成的「上市政策委員會」則負責上市政策大方向。兩會中的證監會和交易所代表數目相同。國際律師行年利達(Linklaters)遞交諮詢回應文件,提出3點質疑。首先上市委員會在新制下權力被削,質疑上市委能否繼續吸引有經驗的市場領袖獻身給予意見。另外,上市部的工作表現會由上市政策委員會評核,擔心不須證監施加壓力,上市部會自動趨保守,「只有一星半點(a scintilla of)合適性問題都馬上上報」。再者涉及合適性問題的上市申請者,此後除上市委聆訊外,須面臨上市監管委員會查訊,程序並無簡化。年利達指,若改革真正目的是證監會取回上市審批權的話,本質上並無問題,但必須保證不會變獨裁,指現行建議下,上市監管、政策委員會可謂「造王者」,為保證程序公正,建議兩會成員應放棄與市場有關的正職,以撇清利益衝突。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160912/19768044
年利 質疑 上市 改革 方案
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=308708

用「實際年利率」比較不同貸款產品

1 : GS(14)@2017-10-01 19:17:21

【明報專訊】一般而言,利息是借取貸款的主要成本,在決定借貸前應清楚了解貸款機構以什麼方法計算利息。不同種類的貸款產品有不同的利息計算方法,市場上常見的方法包括以月平息或年息計算私人分期貸款、以每日或每月複息計算信用卡結欠等。借取貸款的成本不單只是利息,還可能包括其他費用,例如貸款手續費或年費,所以計算借款成本時,需一併考慮利息及其他相關費用。

「實際年利率」是一個把貸款利息加上各種費用轉化而成的參考年利率,反映實際的借貸成本。認可機構須採用相同的準則和假設條件,按一致的基準計算「實際年利率」,有助消費者比較不同的貸款產品。

(以上資料由投資者教育中心提供)

[龍彩霞 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 6124&issue=20170926
實際 年利率 年利 比較 不同 貸款 產品
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=341507

銀行再掀稅貸戰 年利率低至不足1厘

1 : GS(14)@2017-10-15 15:20:26

【明報專訊】稅季已至,銀行的稅貸戰亦正式敲響鑼鼓。昨日大新銀行(2356)及富邦銀行(香港)同時推出稅貸優惠,最低年利率分別為0.68厘及1.97厘。大新的最低年利率雖然較去年大幅劈價,但個別借貸金額的年利率較去年高。該行產品部總經理及主管鄧子健表示,相信同行亦會有低於1厘的稅貸優惠。

大新貸款額5000至10萬 須附出糧戶口

大新銀行去年的最低年利率為1.28厘,今年的最低年利率,較去年低0.6厘。但去年的1.28厘是適用於最少100萬元貸款額的客戶,今年則反其道而行,最低年利率0.68厘適用於低貸款額人士,即貸款額介乎5000元至10萬元的客戶,但同時要開立出糧戶口及已計入現金回贈。鄧子健認為,此舉有助該行吸納優質客戶,亦坦言減價的機會很低。他期望趁低息時期臨近尾聲會推升稅貸需求,希望今年稅貸業務較去年有雙位數字增長。亦由於預料市場有需求,故相信會有部分銀行同樣推出低過一厘的稅貸優惠。

事實上,以最低年利率計算,去年最低的是華僑永亨,低達0.49厘。但去年的稅貸戰相當激烈,即使大型銀行亦低價搶客,例如中銀香港(2388)去年最低年利率為0.5厘,渣打亦低見1.03厘。

但富邦香港高級副總裁兼消費金融部主管谷祖明表示,稅貸戰或難在今年再演,因為稅貸的利潤微薄,而且拆息趨升,即使稅貸利率持平,實際上是變相減息。該行昨日同時推出稅貸優惠,最低年利率為1.97厘,但只限貸款額80萬至100萬元的特選客戶。若夫婦同時申請,息率將按兩人獲批核貸款總額計算。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0099&issue=20171013
銀行 再掀 掀稅 稅貸 貸戰 年利率 年利 低至 不足
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=342557

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