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周轉不靈 嘉域、國娛附屬同遭厄運

2008-09-12 AppleDaily

工 業股嘉域集團(186)因大客東芝DVD機停產而周轉不靈,早於今年4月已遭逾70間物料供應商追債,事件現有新進展。以筲箕灣為註冊地的新興盛端子製品 有限公司,本周三入稟高等法院申請將嘉域附屬Tomei Shoji(Hong Kong)Limited(東茗商事)清盤。本報記者昨致電東茗商事採購部經理劉小姐,但她拒絕評論事件。新興盛的管理層亦不作回應。

嘉域執行董事羅國輝於4月11日出席債權人會議時,已表明東茗商事結欠供應商2億元、銀行債務約1.79億元,或有資不抵債危機。

國際娛樂申請M8清盤

他 當時表示,即使嘉域賣出東茗商事,「好大機會賣一蚊,總之兩個月死同生都有答案,清盤就按東茗註冊地BVI(英屬處女群島)公司法程序賠償。」資料顯示, 東茗香港由東茗商事持有近100%股權,而東茗商事為嘉域集團附屬公司。另外,鄭家純(圖)任主席的國際娛樂(8118)昨公佈,已向加拿大魁北克省最高 法院,申請將在該國註冊的附屬企業M8清盤,並已委任安永會計師行為清盤人。清盤的原因是董事會認為集中在亞洲的業務、並不再向M8投資額外資源,符合公 司的最佳利益,M8於今年4至6月間未經審核收入貢獻,僅佔公司整體收入2.2%。
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霍顿:高周转下的强恢复能力


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http://www.p5w.net/newfortune/caiji/200904/t2282248.htm


  低端定位让DHI的目标客户对价格更加敏感,也让DHI的周转率一直保持在行业前列。在2006年以前,公司的存量资产周转率一直保持在1.5倍水平,而同期TOL的存量资产周转率在1倍左右。相对高的周转速度让DHI在危机中变成了一台现金机器。

  低端定位与激进扩张
  D.R. Horton(霍顿,简称DHI)于1978年成立,1992年上市。与TOL不同,DHI定位于首次置业者和首次置业升级者的低端住宅(图11),它的房屋销售均价是主要地产上市公司中最低的。低端的定位使DHI的周转率更高,从而可以更快速地扩张。



  上市之初的DHI是一家不起眼的中型房地产企业,上市当年全美排名第22,首次公开发行也仅融资4320万美元。截至1996年年底,公司总资产4亿美 元,销售额5.5亿美元,远不及今天的万科等中国房地产企业。当时其目标是到2000年销售规模突破10亿美元,但仅两年后的1998年,公司的销售额就 已达到22亿美元。提前完成任务的DHI重新修订了2000年的销售目标,从10亿美元提升到40亿美元(2000年的实际销售额为36亿美 元),2002年趁行业低谷公司实现了进一步扩张,完成了公司历史上最大规模的并购案,使销售额提升到70亿美元,并在此基础上提出了2004年实现 100亿美元的销售目标。而实际中,2005年公司的销售额已达到140亿美元。目前,DHI已成为全美房屋销量第一的地产企业,以销售额计算也位列第 二。
  DHI之所以能够实现如此快速的扩张,除了高周转贡献的高效率外,并购也成为公司的主要扩张手段,1992-2005年,公司总共进行了17次并购。不过 频繁并购也时常让公司处于财务紧绷状态,1997-2002年,其净有息负债资本比一直都在50%以上,最高时甚至突破了60%,显著高于传统地产企业 40%的控制标准,2000年联邦政府紧缩信贷时,DHI手中现金更是缩减到6200万美元,仅相当于总资产的2.7%。在2007年的次贷危机中,公司 手中的现金更仅相当于总资产的2.3%,不仅不足以覆盖未来三年的到期借款,甚至连未来一年到期借款的30%都不到。与TOL坚守财务底线相比,DHI显 然已过于激进,那么,DHI是如何生存的?

  激进扩张与财务压力
  自上市以来,DHI在几次行业小低谷中成功抄底套利,这也让它在行业周期面前变得更加激进。2005年,DHI资产增长了40%;2006年行业出现拐点 时,公司不退反进,拿出31亿美元增加存货,使财年内净经营现金支出达到12亿美元,财年末(2006年9月30日)手持现金减少到5.88亿美元,而未 来一年内到期的借款就高达15.8亿美元(其中12.4亿美元是抵押贷款部门负债),未来三年(2007-2009年)的到期借款高达29.6亿美元,显 然,公司手持现金远不足以覆盖近期的到期借款,即使加上13.5亿美元未使用的循环贷款额度,也仅能覆盖未来一年的到期借款,更何况这些循环贷款额度还面 临缩减危险。根据DHI的贷款协议,如果公司的信用评级被降至投资级以下,则25亿美元的循环贷款额度将被缩减到12.3亿美元,相应地循环贷款剩余额度 也将减少为4.3亿美元,从而不足以覆盖未来一年内的到期借款。显然,DHI在危机到来时的财务状况相当紧张。
  进入2007年,美国地产市场彻底崩溃,财年内DHI的房屋订单量同比减少35%,平均售价同比下降9%,导致全年新订单额同比减少41%,而预售金额则 下降了48%,其中加州地区的新订单减少了48%,预售额减少了59%。随着销量的大幅萎缩和房价的下滑,地价的下降幅度更大,普遍下降了六到七成,为此 公司计提了13亿美元的存货损失和4.7亿美元的无形资产损失,结果全年亏损7亿美元。
  为了抵御寒流,DHI在2007财年内缩减了存货支出,并通过集中销售存量房屋创造了9亿美元的净经营现金,加上抵押贷款的减少,使全年净经营现金由上财 年的-12亿美元变为14亿美元。但是信贷市场的恶化速度超过了公司的经营现金创造速度,年内公司被迫偿还了17亿美元的借款,结果财年末(2007年9 月底)DHI手持现金进一步减少3.6亿美元,仅余2.7亿美元,而未来一年内有9.5亿美元借款到期(其中4.1亿美元为抵押贷款部门负债),未来三年 有24亿美元借款到期(其中4.5亿美元为抵押贷款部门负债)(图12)。



  当然,如果加上21.5亿美元的循环贷款剩余额度,公司是可以覆盖未来三年内的到期借款的,但问题是,要想保住25亿美元的总循环贷款额度,公司必须满足 一系列的门槛要求—包括净负债资本比保持在0.6-1倍之间(TOL是1-2倍),利息覆盖率(EBITDA/利息)要在2-1倍之间,净有形资产值在 43亿美元以上,未售房屋不能超过过去12个月内交付房屋量的40%,土地储备价值不能超过净有形资产价值的150%,并保持投资级的信用评级(由于 DHI在历史上出现过几次资金短缺的情况,所以,银行对其循环贷款的要求比TOL要高得多)。这些要求对于危机中的地产企业是一个很高的门槛。实际 上,2007年DHI已经被三家评级机构同时给出了负面评价,面临被降至投资级以下的危险,而且,随着公司存货的不断贬值,净有形资产价值也很可能跌破 43亿美元的下限,这些都将使公司的信贷额度大幅缩水。
  事实也证实了这一点。截至2008年9月底,公司的循环贷款额度从23亿美元缩减到16.5亿美元,而到2008年底,这一额度已降至1500万美元了。 与此同时,金融危机中延长贷款或发行新债券又几乎是妄想,面对一年内9.5亿美元的到期借款、三年内24亿美元的到期借款,DHI手中的2.7亿美元现金 无疑是杯水车薪,它唯一能做的就是加速周转、产生尽可能多的经营现金。

  积极的促销策略和卖地策略
  而市场环境在继续恶化。2008财年的第一个季度(2007年10-12月),DHI的订单同比下降了52%,显著高于同行30%的降幅。面对沉重的债务 压力,公司不得不采取更加积极的促销策略。2007年10-12月,公司环比售价下降3%,2008年1-3月,再降3.1%,从而使该季度新订单环比大 幅上升77%,此后两季度的环比售价分别下降3.5%和3.3%,全财年价格累计降幅达到12%,较高峰时下降了22.8%(图13)。



  除了降价促销外,公司也开始积极卖地,尤其是2008年6-9月,以2亿美元的价格卖出了账面价值18亿美元的土地,售价仅相当于账面价值的一成多,加上 此前多次卖地,DHI全年通过消减土地存货回收了8.4亿美元现金。DHI为什么肯以如此低的价格卖地?因为除了出售土地所得的现金外,折价出让将为公司 带来6亿多美元的税收返还。结果,到2008财年结束时,公司的土地储备已较峰值减少了70%,其中自有土地减少了50%(图14)。
 



  高周转下的强恢复能力
  降价促销房屋和折价出让土地,导致DHI计提了巨额资产减值损失,累计计提额相当于股权的50%,并致使公司2008财年巨亏26亿美元。但这却让公司恢复了经营现金的创造能力。
  由于公司产品主要定位于首次置业者,这一目标人群虽然是次贷危机中的第一波受冲击者,但也是对价格最敏感的人群,而且是政府救市政策的直接受益人— 2008年底,美国政府通过了对首次置业者给予7500-8000美元的信贷优惠政策,这相当于3.5%左右的价格折扣(图15),加上DHI的降价促销 策略,折扣已相当可观。结果,随着DHI的降价,有意购买者开始增多。尽管2007年DHI的订单降幅都要大于行业平均水平,但随着降价幅度的拉大和政府 刺激政策的出台,DHI的订单下降幅度开始收窄,并明显优于同行,到2008年四季度,当行业平均的订单降幅达到52%时,DHI的同比降幅仅为35%, 而同期TOL的降幅却在扩大,达到59%(图5)。



  低端定位不仅让DHI的目标客户对价格更加敏感,也让DHI的周转率一直保持在行业前列。在2006年以前,公司的存量资产周转率一直保持在1.5倍水 平,而同期TOL的存量资产周转率在1倍左右,2008财年,DHI的存量资产周转率较2005年下降了63%,降至0.58倍,同期TOL的存量资产周 转率也下降了63%,降至0.44倍,0.58与0.44的差异就显示了DHI即使在低谷中,其资产周转速度仍比TOL快30%,相应地现金回笼的速度也 要快30%。
  相对高的周转速度让DHI在危机中变成了一台现金机器。2008财年初,公司定下全年产生10亿美元净经营现金的目标,但实际上仅用了6个月就实现了,全 年共产生19亿美元的净经营现金,其中房屋存货的消化贡献了13亿美元,土地存货的削减贡献了8.4亿美元,抵押贷款减少贡献了1.7亿美元,而应付款的 减少占用了4亿美元现金。在偿还了6.2亿美元借款后,公司手持现金从上财年末的2.7亿美元增加到13.9亿美元,超过了未来一年内10.4亿美元的到 期借款,但与未来三年22亿美元的到期借款(其中12亿美元为抵押贷款部门负债)相比还有8.4亿美元的缺口。
  2009财年一季度(2008年四季度),DHI收到了折价卖地的6.2亿美元税收返还,加上抵押贷款减少贡献的1.5亿美元现金和房屋销售贡献的 5000万美元净现金,这一季共产生了8.2亿美元的净经营现金,在回购了1.4亿美元的债券后,2008年底DHI手持现金从上季度末的13.9亿美元 进一步上升到19亿美元,在偿还了2009年初到期的4.6亿美元贷款后,剩余现金基本可以覆盖未来三年的到期债务(图16)。



  通过快速消减存货,DHI又恢复了财务安全。

  TOL与DHI的比较:周转率越低,财务越保守
  比较发现,TOL由于周转速度较慢,低谷中依靠自身经营现金来维持流动性的能力较弱,因此,只能通过坚守财务底线来维持长期安全;与之相对,DHI定位低端,周转速度较快,在低谷中可以通过降价促销和折价卖地来恢复流动性,从而可以在繁荣期保持相对激进的财务策略。
  总体来看,定位越高端、周转率越低的地产公司,相应要求的财务策略更加保守,留给企业进行周期套利的空间也越小,但是总体业绩更加平稳;而定位越低端、周 转率越快的地产公司,其财务策略可以相对激进,留给企业进行周期套利的空间也越大,但如果周期判断错误,其业绩的波动也更大。
  在资本市场估值方面,在整个周期中,TOL在行业高峰期由于扩张速度慢于同行,结果其股价涨幅弱于同行,但在低谷期,因其财务安全而具有更好的抗跌性;反 之,DHI这类公司在行业高峰期扩张速度更快,结果其股价涨幅强于同行,但在低谷期也因其紧绷的财务状况而遭遇大幅折价。但从长期看,只要周转速度与财务 战略配合得当,两者的长期价值创造相近,扩张速度也相近(图17)。事实上,在经历了2007-2008年的资产折价后,过去十年TOL的年均资产增速为 18%,DHI为16.5%,所以,最关键的是战略定位与财务策略相匹配。■



  MTH同样奉行高周转战略
  除了DHI外,美国还有一些奉行轻资产战略、周转速度更快的企业,如Meritage Homes(MTH),其2002-2006年的平均存量资产周转率为2.2倍,远高于行业平均的1.4倍。在经历了一轮牛市扩张后,公司的存量资产周转 率在2006年降至1.8倍,但仍高于行业平均的1.1倍。高周转使公司敢于采取更加激进的财务策略,实际上,2000年以来,公司的现金比率就一直在 4%以下,2007年更是下降至1.6%。
  当危机到来时,MTH充分发挥了自身的高周转优势,提早开始价格战,2007年四季度不惜以零利润降价促销,结果在2007年全行业周转率降至0.7倍的 情况下,MTH仍保持了1.1倍的周转速度。在2007年和2008年上半年,MTH的订单下降幅度一直保持在20%左右,优于行业平均水平(图18)。 2008年四季度,为了进一步加速资产周转,公司转变战略,把目标客户从置业升级者转向首次置业者,并开始出售土地,目前其土地储备仅相当于2.8年的开 发量。到2008财年末,尽管MTH的周转率较危机前也下降了63%,与行业平均水平一致,但全年仍保持着0.87倍的高水平。高周转使公司的流动性迅速 恢复,到2008财年末,公司的现金比率已从上年末的1.6%骤升至15.5%(图19)。



霍頓 周轉 下的 的強 強恢 恢複 能力
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基本篇》月營收、毛利率、淨利率 再搭配存貨周轉率 SmartMoney:四數字找出成長型好股

2011-7-11  TWM




透過公司每月公布的業績數字,再搭配每季公司公布的毛利率、淨利率及存貨周轉率綜合考量,就是靠財報選股最好用的一招。

口述.SmartMoney 整理‧歐陽善玲要挑選成長型的好股票,先決條件是營收動能穩定增加。透過公司每月公布的營收數字,投資人可定期檢視公司營運情況,而營收數字對短期股價表現,也有一定影響。對我來說,這就是選股最直接、關鍵的一招。

月 營收經常透露許多重要訊息。例如,隨著產業特性不同,有些公司的月營收波動可能受季節性因素影響較大,只能當作參考。像我在檢視公司每月營收時,會搭配每 季毛利率及淨利率兩項數字。其中,毛利率是一家公司產品獲利能力的指標;毛利率愈高,代表公司在產業中具有很強的競爭力。像是技術領先、掌握重要客戶,或 具優異的產品創新力。

至於淨利率,是指每一元銷售收入,為公司帶來的淨利潤有多少。藉此可看出公司獲利能力的高低;淨利率愈高,代表公司整 體獲利能力愈好。舉例來說,如果某家公司連續幾個月營收數字成長,但毛利率或淨利率反而下降,可能是公司為搶訂單,而不惜殺價競爭。表面上看,營收數字雖 然大躍進,實質內涵卻不夠好,反映在獲利上,對公司貢獻也有限。

不過,若是公司毛利率及淨利率維持一定水準,營收數字又大幅攀升,個股股價 表現就會相當剽悍。像台積電、台達電,近一、二年公司營收成長率達到高峰時,股價也來到長期高點,這就是股價與營收成長有正向關係的最好證明。因此建議投 資人在檢視每月營收時,應搭配該公司的長期毛利率、淨利率變化,作為選股參考。

除了月營收、毛利率及淨利率外,庫存周轉率也是重要指標。存 貨周轉率愈高,表示公司控制存貨能力愈好,資金不會過度積壓。像筆電代工大廠緯創近幾季存貨周轉率明顯下滑,從一一三、一○七、六四下滑到四二(單位: 次)。儘管股價與存貨周轉率連動程度不大,但數字趨勢相當清楚,判斷長期股價要往上也不容易,這也可當作中長期選股的指標。

SmartMoney

現職:財經部落客、

專業投資人

經歷:明基工程師


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房地產轉向高周轉

http://magazine.caixin.com/2012-03-23/100371989_all.html

「似曾相識的冬天」還未結束,且終期仍不得而知。

  近日上市房地產企業陸續發佈2011年的成績單,不難發現其中的相似之處:絕大部分房地產開發商的營業收入、利潤仍然繼續增長,同時利潤率下 降,存貨量增加,負債率上升,現金流趨緊,短期償債壓力開始顯現。對於未來,開發商投資意願趨於保守,財務策略更加審慎,「現金為王」觀念深入人心。

  在房地產調控深度博弈之後,開發商的共識逐漸匯聚而成。正如龍頭企業萬科反覆強調的觀點:中國房地產進入下半場。只有那些快速周轉的企業,不囤地、不捂盤的企業能勝出。

  上市房企的年報數據顯示,目標針對大眾市場、追求高周轉的開發商,比目標針對高端市場、追求高利潤的,能更好適應嚴厲調控下的市場。

  「玩法變了。」中國房產信息集團研究中心總經理陳嘯天說,以往「以時間換空間、依靠土地升值獲取高利潤」的邏輯將無法繼續,取而代之的是以高周轉策略為代表的效率運營。

  中金公司在一份房地產行業報告中指出,中國房地產市場已經進入政策管制、政府引導的下半場,房子回歸最基本的居住屬性,投資投機需求將被擠出,行業利潤率下行,ROE(淨資產回報率)的提升將主要依託周轉率的加快。

  中信建投房地產行業分析師蘇雪晶也表示,房地產暴利時代不可能再回來,行業集中度將提高,而房企要規模化發展、提升市場份額,則需要高周轉。「未來的市場將是一個『快魚吃慢魚』的市場。」蘇雪晶說。

流動性壓力抬頭

  從已公佈年報或業績快報的100餘家房企業績看,超過七成營收及利潤都獲得增長,幾乎所有大型開發商均是業績報喜。行業龍頭萬科全年實現營業收入717.8億元,同比增長41.5%;實現淨利潤96.2億元,同比增長32.2%。

  這其實反映的是開發商2010年的銷售業績。「由於房地產行業的特殊性,銷售收入的確認週期較長,從銷售到交房結轉通常有一年左右的延後,所以 2011年報中的營業收入在2010年就已鎖定,2011年的報表依然能實現快速增長。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭告訴財新記者。

  嚴厲的調控在2011年給房企的銷售業績帶來了很大影響,甚至一些大型開發商的銷售業績也未達年初目標,同時存貨明顯增加。

  根據Wind資訊統計,截至3月19日,在滬深兩市正式披露年報的32家房企中,有21家公司的存貨同比上升。萬科、招商地產、華夏幸福基業等開發商的存貨量同比增幅都超過30%。其中,招商地產、華僑城的存貨量都達到了歷史最高點。

  國家統計局1月公佈的數據顯示,截至2011年底,中國商品房待售面積增加41.77%,至2.72億平方米,這與主要房企存貨增加的趨勢相一致。

  業內預期,過去兩年商品房新開工量巨大,2012年下半年市場供應將達到高點,屆時供大於求,房企的去庫存壓力將進一步加大。

  在銷售不暢、存貨增加情況下,財務上的短期償債壓力也開始顯現,最明顯的信號就是開發商調整後的流動比率在下降。

  一般流動比率是指流動資產與流動負債的比值。由於房地產行業的預售特性,在建工程計入存貨,銷售後的預收款項計入流動負債,剔除存貨和預收款項調整後的流動比率更為準確。

  「調整後的流動比率在下降,說明短期償債壓力開始上升。」一位地產公司的財務人士說,相比而言,這項指標比資產負債率更為關鍵和直觀。

  儘管多家券商的分析報告指出,萬科資金鏈安全,期末賬面貨幣資金342億元,能覆蓋短期借款與一年內到期的非流動負債。

  但是,根據Wind資訊一份報告,萬科2011年調整後流動比率為0.83,較2010年的1.31顯著下降,是該指標在2008年以來首次跌落至1以內。報告稱,「這是不同尋常的信號,在一定程度上也折射了房地產行業的窘境,短期償債的壓力開始顯現。」

  成本和價格的雙向壓力——成本上升,售價下降,短期內只會令開發商流動性壓力更大。

  「開發商的成本壓力正越來越大。」陳嘯天解釋說,一方面是土地成本,2010年土地價格瘋漲之後,現在即使土地市場冷清,價格仍下降不多;另一方面是財務成本的上升,房地產的融資成本去年一路走高,有些信託的年息達20%以上;還有勞動力成本的上升。

  商品房的成交價格仍在走低。在連續幾個月環比下跌之後,北京、上海等限購城市的房價在今年2月首次出現同比下降。

  一位調研了多家房企的分析師向財新記者透露,儘管2月成交量出現了明顯回升,但是絕大多數開發商都認為,這次回暖仍很脆弱,2012年將不會漲價。「不會再出現去年四季度的大規模降價了,但是也絕對不敢漲價。」這位分析師說。

  上海易居房地產研究院副院長楊紅旭也認為,2012年的成交量將會與2011年持平,甚至出現小幅跌幅,降價促銷仍將是全年的主基調。

  首創置業董事長劉曉光斷言,在雙向受壓的情況下,未來房地產行業的利潤率下調是必然趨勢,會向社會平均利潤率靠攏。他認為,利潤不再誘人之後,一些中小型開發商和非房地產主業的企業將會離場。

轉向高周轉

  一邊是去庫存、短期償債的壓力,另一邊又在成本和售價上雙向受壓,開發商的應對之策中,囤地捂盤的模式已然過時。幾乎所有的大型開發商,包括做高端為主的開發商,目前都開始強調快速周轉的問題。

  華僑城總裁劉春平表示,當務之急是想方設法加快銷售,提高周轉率,降低負債率。

  中信地產一位人士也告訴財新記者,「拖是行不通的,還是要盡快銷售回籠資金,提高周轉。」「兩會」後,該公司認為短期內地產調控不會放鬆,計劃將一些項目搶在二季度開盤。

  招商地產在2011年將「提周轉、保進度」列為了公司發展戰略,要求提高節點完成率,加快周轉;一些高地價的項目,則犧牲利潤率追求回款。2011年,招商地產完成銷售額210億元,同比增長44%。

  「招商地產確實在加快周轉的節奏,典型如鎮江項目,拿地136天就實現銷售,這在招商地產歷史上是不曾有的。」蘇雪晶說。

  陳嘯天認為,龍湖地產是從流程化開發模式向高周轉模式成功轉型的代表,去年以來的幾次「搶收行動」,都是抓住「市場窗口期」的精彩操作。

  2011年,龍湖地產達成合同銷售額382.7億元,創下歷史新高,且全年銷售回款率超過九成。

  龍湖地產內部人士也向財新記者透露,從2009年開始,公司就確定了高周轉、規模化擴張的戰略,並逐步轉型,「一個項目從拿地到開工一般9個月,並在9個-12個月的時候進入銷售,這些在業內都是比較快的水平」。

  龍湖地產在年報中稱,預期國內房地產行業調控仍將持續一段時間,未來將根據不同市場的具體需求提供適銷對路產品,著力提高現金周轉速度,強化現金流管理。

  「我們還是立足於開發為主,高周轉將是我們未來持續的策略。」龍湖地產董事長吳亞軍在業績會上說。

  原來注意力都放在一線城市、注重利潤率的富力地產、中海地產等,也開始「比以往更注重二三線城市和小戶型產品」。

  陳嘯天透露,中海地產去年低調降價和進入了十餘個「剛需」為主的三線城市,主要目的就是為了提高周轉率。「與萬科一樣,中海看到了未來市場的趨勢,但更加低調。」

  在調控持續不放鬆的形勢下,依靠高槓桿儲備土地,再通過土地增值來獲利的邏輯已不再適用。相反,資產快速周轉才能帶來最佳的資本回報。

  以萬科為例,2011年ROE達到了18.2%,比2010年增長1.7個百分點,為歷史最高水平。與此同時,萬科的ROA(資產收益率)則由 2010年的17.4%下降到了2011年的16.2%。在淨利潤率下降的情況下,萬科ROE的提升主要來自於資產周轉效率的提升。

  銀河證券一份報告稱,萬科的存貨周轉率從2010年的0.27提升至了2011年的0.34(由當年營業收入/當年存貨數據得出),顯示了萬科運營效率的改進。

  這也是目前房地產行業的整體方向:受限於融資政策收緊,地產開發商的槓桿比率難以進一步放大,價格下行壓縮了行業的利潤率,提高資產收益率的途徑只能是提高資產周轉率。

  郁亮在業績發佈會上總結萬科的經驗提出,提高資產周轉率需要企業自身運營能力的提升,需要通過精細化的管理來實現。

  同時,高周轉策略的實現還需要對產品結構進行調整。「新的市場邏輯下,需要新的發展模式和新的產品。」陳嘯天表示。

  萬科策略是進一步提高小戶型產品比例至90%以上,以滿足市場的剛性需求人群。龍湖地產也提出,加強產品線的多元化,覆蓋「剛需」型、改善型和商業經營等不同需求的客戶,在波動複雜的市場中抓住需求和機遇。

  龍湖地產內部人士透露,公司面對「剛需」消費者的高周轉產品將達到三分之一左右。

  高周轉戰略最大的挑戰在於企業的管理能力。過去一年,本在質量方面市場口碑頗佳的萬科,多次遭遇質量問題和業主維權事件。其他品牌較弱,又想跟上萬科速度的開發商,更需對此做好應對準備。


房地產 房地 轉向 周轉
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杜邦分析之周轉率-做客鳳凰衛視資訊台 歲寒知松柏

http://blog.sina.com.cn/s/blog_627a300f0102e252.html

昨晚10點,本人再次做客鳳凰衛視資訊台《新財富報告》節目,探討了杜邦分析-總資產周轉率的話題,視頻地址為http://v.ifeng.com/news/finance/201210/7119c3a0-586c-42d6-b475-d984f8a52a96.shtml我發現鳳凰網給這個視頻寫標題時,剛好把我的觀點寫反了,可見我這一期的臨場表現實在是太。。。

導讀:

上市公司的財務資料內容繁多,一份年報動輒上百頁紙,龐大的數據量讓很多想瞭解的投資者望而卻步。由於同一家公司在不同發展階段,其財務指標可能變化很大;而不同的公司,不同的行業,因生意模式的不同,導致具體的財務指標值也可能天差地別。


那麼,做為普通投資者,在具體的財報分析和個股篩選時,可以用一些怎樣的方法和指標,簡便而有效的來選擇出一些基本面較好的股票,以提高我們的投資收益呢?


今天我們請來了財務人士「歲寒知松柏」,讓我們一起來探討一下杜邦分析法的話題。

 

Q1:作為普通投資者,該用什麼方法去分析一家上市公司的財報,辨別它的財報是好是否呢?

歲寒:比較常見的財報分析方法是杜邦分析法,就是從ROE開始拆解,看企業的償債能力即權益槓桿、營運能力即總資產周轉率和盈利能力即淨利潤率怎麼樣。


用通俗的話來說,這三者分別是:充分利用免費和低費用的財務槓桿、在一定的規模下生產銷售數量更多價格更高的產品、用儘量低的成本費用創造儘量多的功能以獲得更多的價值。

 

Q2:在具體看財務指標時,你有些什麼樣的原則?

歲寒:以我個人看財報的經驗來看,有三個原則:一是靈活性,二是重要性,三是前瞻性。


靈活性:靈活性不是說可以隨便定標準,而是要注意不同的行業,同一企業不同的成長週期以及所處的行業地位及營銷戰略對指標的特殊影響,參照物的使用要靈活而不失原則。你如果定一個死的指標,一定是錯的。比如,你說資產負債率高於70%,肯定不好,這就是錯的,銀行的資產負債率就高過90%。而格力電器負債率也不低,但它基本都是預收及應付的無息負債;你說利潤下降了就一定不好,虧損了就完全不行,這也是錯的,像08、09年這種危機環境,很多企業業績下滑得比較多,那是正常的,有些企業對經濟環境的敏感性比較強,這對於2010年的報表相反是一個機會,因為它的業績可能V型反轉;你說自由現金流FCF不高,現金流貼現DCF不到市值一定不好,這個也不對,企業在設立不久的快速成長期,資本開支可能比較大,FCF可能並不好。


重要性:看財報要當成一個系統工程,把各個指標全面綜合起來判斷。要抓住主要的東西,每個企業的財務指標,都有它的特點,就是再優秀的企業,也有些指標不是那麼的理想。幾乎沒有一個企業的三大報表都是非常完美的,不可能所有的財務指標都很靚麗,所以對於不太好看的地方,我們要客觀判斷它的影響是根本性的還是可以當成瑕疵容忍的。如果它的影響不是太大,我們應該抓大放小。


前瞻性:看財報要動態的看,因為我們看財報不僅僅是為了總結過去,更重要的是想利用過去來預測未來。關於這一點,我們應該儘量用管理會計的角度而不是財務會計的角度。在看ROE和拆解後的各個指標的時候,除了看各項指標的構成,更應該關注各個指標的發展態勢,最好是看過去5到10年的變化趨勢,看那些指標的趨勢是向好還是向壞,因為買股票買的是未來,投資賺的是公司未來的實際業績和投資者預期之間的差價。


另外,我們還應該將財務指標橫向與同行業對比,看看同行們的發展趨勢。如果某個項目、指標甚至是多個項目或指標明顯的超出了行業的正常區間,那麼我們應該去分析一下它的合理性,及是否有邏輯和事實基礎。

 

Q3:杜邦分析法以ROE為核心並做出層層分解,為什麼ROE這麼重要?

歲寒:ROE是淨資產收益率,也可以理解為投資回報率,我們做任何生意或是投資,最終都會以ROE來衡量回報的水平。買股票也是一樣,我舉一個例子:


例一:有兩家公司,一個ROE為10%,另一家ROE為20%,如果前者你以10PE買入,後者你以40PE買入,你認為哪家估值更有安全邊際?如果我們持有30年,期間ROE一直不變(假設沒有分紅擴股),30年後都以10PE來定價。那麼前者獲利16倍,後者獲利58倍。前者年複利收益率10%,後者15%。

 

例二:有兩家公司,一個ROE為10%,另一家ROE為25%,如果前者你以10PE買入,後者你以30PE買入,你認為哪家估值更有安全邊際?如果我們持有5年,期間ROE一直不變(假設沒有分紅擴股),5年後前者PE估值不變,後者降到20倍,那麼前者獲利0.6倍,後者獲利1倍。前者年複利收益率10%,後者15%。

ROE
   

買入PE
   

年數
   

到期PE
   

獲利
   

複利

10%
   

10
   

30
   

10
   

16倍
   

10%

20%
   

40
   

30
   

10
   

58倍
   

15%

 

10%
   

10
   

5
   

10
   

0.6倍
   

10%

25%
   

30
   

5
   

20
   

1倍
   

15%

 

很明顯,對於長線投資來說,ROE比估值水平更重要。所以查理芒格才說,應該以合理的價格買入優秀的公司,並且長期持有。

 

Q4:杜邦分析法具體是怎樣拆解的?

歲寒:杜邦分析法是從ROE出發,把ROE拆解成銷售淨利潤率、總資產周轉率和權益槓桿三因子的積。這三個因子可以進一步拆解成各種明細指標。巴菲特喜歡拆解成5個主要指標,他說:為了提高資本回報率,企業需要至少下面的其中一項:

 

1)提高周轉率,即提高銷售額與總資產的比;

2)廉價的債務槓桿,即降低借款利息費用 ;

3)更高的債務槓桿,即提高無息負債和低息負債的比例;

4)更低的所得稅,即降低所得稅及其它稅收的稅負;

5)更高的運營利潤率,即提高毛利率和降低管理和銷售費用比率。

 

Q5:能不能按巴菲特指出的5個方面,詳細闡述一下?先說說總資產周轉率的問題。

歲寒:總資產周轉率即是年銷售收入/年平均總資產,這個指標反映的是企業的資產營運能力。目前,全部A股的總資產周轉率僅0.2多一點,非常之低,但扣除銀行保險後,周轉率為0.8左右,和歐美股市的水平差不多。


不同的行業,周轉率差別可能非常之大,比如平安銀行的周轉率還不到0.03,雙匯發展的周轉率超過5倍,兩者雙差100多倍。再比如,以租房為主的超市百貨,周轉率基本都在2倍以上,而設備折舊年限超長的發電企業,周轉率只有0.25倍。


從生意的屬性來看,設備折舊時間長的產業必然周轉率低,而周轉率低需要有較高的淨利率或較高的財務槓桿,由於淨利率根據產品或行業的生命週期,呈現從低到高再到低的趨勢。最終,幾乎設備折舊年限很長的產業,都會用到高槓桿。這個槓桿在大規模擴張或更替時會走高,在投資少時逐步走低。而收費的槓桿是一把雙刃劍,如果在通貨膨脹來臨前,正好處於高槓桿高負債狀態,那麼貸款利率只要上漲一二個點,利潤就可能被全部吞噬,財務風險巨大。

 

相反,以租賃物業為主的超市百貨,由於固定資產少,商品周轉快,導致總資產周轉率較高。儘管商超自身的銷售利潤率較低,但現在普遍有較大比重的店中店,這使得整體淨利率並不低。而商超的銷售基本都是現款,存貨的佔款期低於供應商應付賬款,這相當於免費利用了財務槓桿。這樣,較快的周轉率、較高的槓桿和一般的淨利率,讓商超能取得較高的淨資產收益率。從生意屬性來看,它明顯比發電企業要好,比多數製造業要好。

 

而銀行是個非常特殊的行業,它經營的產品是貨幣,它的低周轉是因為它的收入主要只是存貸款息差,而資產卻是整個的貸款、準備金和其它投資,雖然周轉率極低,但它槓桿很高,淨利率也很高,所以其ROE比較高。並且,在通脹時期,它的存貸款量價齊升,只要不是太貪婪,它不但不會受損於通脹,反而是明顯受益的。

 

Q6:對於個股而言,判斷周轉率的標準是什麼,企業可以從哪些途徑來提高總資產周轉率?

歲寒:我認為應該根據生意屬性和公司所處的成長週期,橫向對比同行業的周轉率水平,縱向對比自身的歷史趨勢,結合起來看周轉率的好壞,沒有絕對的標準。沃爾瑪搞薄利多銷,LV玩的肯定是奇貨可居了。


按照總資產周轉率=年銷售收入/總資產平均餘額的公式來拆解,提高總資產周轉率只能通過增加銷售收入這個分子和減少總資產這個分母來實現,或者兩者同時進行。


而增加銷售收入,可以拆分成提高單價和提高銷售量。減少總資產餘額,可以通過減少貨幣資金、應收款、存貨和固定資產等資產來達到。


一個公司要不斷的成長,一般來說總資產是很難持續減少的,因為企業規模在增大,留存利潤在不斷增加。所以,公司成長的關鍵應該在於如何提高產銷數量和價格,或者說相對減少了總資產。


要提高產銷數量,首先是要提高產能有效利用率,這裡面包含了提高機器設備的負荷率,降低單位機器工時和人工工時,降低返工率和廢品率,提高銷售和減少庫存等,企業一般會加強精益生產和6西格瑪管理。這種方式屬於內涵提升,實際上它在提高產銷的同時,由於維持生產能力的設施並沒有同步提升,所以這相當於降低了單位成本,提高了淨利率。在管理會計上有個「量本利分析」模型,專門研究分析這個問題。


提高產能的有效利用率,從總資產的角度看,實際上是在相對減少存貨和固定資產的資金佔用。


另一種提高產能的方式,就是外延式擴大生產能力,包括收購兼併。這是在企業有富餘營運資金的情況下,根據市場的需求而做的外延性的產銷數量的提升。從總資產的角度看,這相當於減少了貨幣資金。另外,企業還可以加強應收款的管理,減少應收款的資金佔用。


無論如何,企業的這種產銷擴張都應該以市場需求為導向,能像蘋果公司那樣創造需求,挖掘潛在消費者隱藏在內心深處的需求,從而改變世界的企業畢竟是極其罕見的。


提高產品的售價也是增加銷售收入的一種方式,不斷提價應該是每個企業最喜歡的方式,只不過這簡單但不容易,特別是能主動提價的,比如中國的茅台和美國的喜詩糖果。

 

Q7:能不能分別舉一些實例?

歲寒:我們來看看青島啤酒和燕京啤酒的杜邦分析:

 

表一:青島啤酒VS燕京啤酒--杜邦分析

 
   

青島啤酒
   

燕京啤酒
   

比值

淨資產收益率
   

15.94%
   

9.11%
   

1.75

權益乘數
   

1.92
   

1.65
   

1.16

總資產周轉率
   

1.07
   

0.73
   

1.47

淨利潤率
   

7.76%
   

7.56%
   

1.03

很明顯,青島啤酒的ROE比燕京啤酒高,是因為青島啤酒的總資產周轉率高,那麼總資產周轉率高,是因為產能利用率高還是銷售均價高呢?

表二:青島啤酒VS燕京啤酒--資產與營收

 
   

青島啤酒
   

燕京啤酒
   

比值

營業收入/億元
   

232
   

121
   

1.91

淨利潤
   

18
   

9.2
   

1.96

淨資產
   

113
   

101
   

1.11

從兩者的收入和利潤來看,青島啤酒幾乎是燕京啤酒的2倍,但兩者淨資產規模差別不大,原因是什麼呢?

表三:青島啤酒VS燕京啤酒--產能與單價

 
   

青島啤酒
   

燕京啤酒
   

比值

總資產
   

216
   

167
   

1.30

銷售量/千萬升
   

715
   

551
   

1.30

銷售單價/升元
   

3.2
   

2.2
   

1.47

我們發現,兩者的銷售量與總資產的的比值是一樣的,都是1.3倍,似乎他們的產能利用水平差不多。青島啤酒每升的售價為3.2元,燕京啤酒為2.2元,兩者比值為1.47倍,正好與兩者的總資產周轉率1.47倍的比值一致。

這說明,青島啤酒比燕京啤酒的ROE高,主要原因是總資產周轉率高,而總資產周轉率高的原因,是青島啤酒的產品定位比燕京啤酒高端。

 

Q8:既然青島啤酒的產品定價高端,那麼它的設備資金和營運資金相應的也要高才對,這樣的話,它的周轉率是不是就不會高了?

歲寒:按常理來說是這樣的,我們看下邊的幾張表:

表四:青島啤酒VS燕京啤酒--固定資產周轉

 
   

青島啤酒
   

燕京啤酒
   

比值

現    金
   

61
   

14
   

4.36

營業收入/億元
   

232
   

121
   

1.91

固定資產
   

102
   

101
   

1.01

周轉天數
   

161
   

304
   

0.53

從這個表我們可以看出,儘管青島啤酒的銷售收入幾乎是燕京啤酒的2倍,但它們的固定資產金額一樣多,這說明青島啤酒的設備利用率遠高於燕京啤酒。而青島啤酒的貨幣資金是燕京啤酒的4倍多,佔到總資產30%,而燕京只佔到8%,所以才導致表三中的總資產和銷售量都是1.3倍,造成了兩者產能利用率一致的假象。


經電話諮詢青島啤酒的董秘,對方說青島啤酒有相當部分的收入,是包含了啤酒瓶子等包裝物的,同時成本也包含了,這些包裝物大概佔到製造成本的近一半,也就是收入的30%左右;而燕京啤酒有很大部分收入是淨酒收入,收入和成本都不含瓶子等包裝物。


只是這兩種收入的比例沒有具體量化數據,我估計兩公司的差別應該不會高於20%。董秘同時說,青島啤酒的設備全是進口的,按傳統的德式工藝生產,設備要求比燕京要高。如果是收購的啤酒廠,燕京可能直接就能生產,但青島可能要改造二三年才能投產,所以固定資產的周轉率高,主要還是青島的設備利用率要高,管理能力要強。


我們可以再看下邊這張現金轉換週期的表:

 

表五:青島啤酒VS燕京啤酒--現金轉換週期

 
   

青島啤酒
   

燕京啤酒
   

比值

淨應收款:億元
   

    -4.51
   

    -1.92
   

2.35

淨應付款:億元
   

    46.41
   

    19.82
   

2.34

存貨(億元)
   

    27.20
   

    39.70
   

0.69

合計(億元)
   

   -23.72
   

    17.96
   

-1.32

淨應收周轉天
   

     -7.1
   

     -5.8
   

1.23

淨應付周轉天
   

     73.1
   

     59.6
   

1.23

存貨周轉天數
   

     42.9
   

    119.4
   

0.36

合計(天數)
   

      -37
   

       54
   

    -91

我們看到,兩家公司的淨應收款都是負數,說明都是客戶在提前打款;而淨應付款絕對金額較大,說明啤酒廠對上游供應商有較大的話語權。從兩家公司對比銷售收入規模看,青啤淨應收應付款的管理比燕京略好。


再看存貨,青啤在收入近2倍於燕京的前提下,存貨竟然只有0.69倍。公司董秘說,青啤的釀造工藝時間需要35天,燕京只要19天,按理青啤的存貨要高很多才對,但實際上青啤的存貨周轉天數才43天,遠遠小於燕京的119天,就說明青啤的存貨管理得非常好。


會計裡有個現金轉換週期(CCC)的概念,它是衡量現金周轉速度的指標,CCC=應收賬款時間+庫存時間-應付賬款時間。大部分企業的CCC是正數,我們看到上表中燕京是54天,而青啤是負37天!大家同樣做啤酒,但兩者的差別巨大。


由此我們可以看出,在啤酒這個完全充分的市場競爭環境裡,決定企業投資回報的唯一因素,是企業的營運管理能力。資產周轉率分析,清晰的反應了這一特點。

 

===================後記===============

這期節目,是我臨場表現最差的一次,簡直慘不忍睹。節目是長假前就錄製好的,兩期合起來錄,因為欄目組的工作人員也要放長假。我那會兒正好手上事情多,趕好底稿後沒時間去記熟,滿腦子都在想其它的事。

那天主持人福疆沒法趕過來,編導就充當主持座在我旁邊,這讓我感覺很怪異,編導同我說,他自己也覺得呆呆的,呵呵。

錄製時,我的思路時斷時續,基本是看著稿子在念,中途另一組節目要等直播,一班人站在旁邊催促,這更讓我緊張,後來只能讓他們先插播,很狼狽啊。最後到我講青啤VS燕京的實例時,因為本身就要看表,自己才慢慢恢復正常。

同編導們道別時,我一直很愧疚,他們鼓勵我多上幾次,說只要有內容,臨場表現差沒關係,可以剪輯,保證天衣無縫。確實,如果我不說,大家可能不會注意到,這期的節目,主持人福疆和我並不是同一天錄製節目,而是剪輯合併在一起的,是吧。

我對這期節目錄製一直耿耿於懷,我在想,為什麼平常聊天的時候,或者主持人和編導在錄製中臨時問我問題時,我的回答會很流利;而一旦我回答底稿中的問題時,就會忘詞,並且明顯沒有互動的感覺呢?

我想,這一方面是因為自己功底不好,對問題的思考不成熟;另一方面,是因為自己現在確實記憶力非常差,本身隨機應變方面又很遲鈍。但還有一個方面,是因為如果提前寫好稿子,那麼錄節目時,就變成自己是在回憶,不是在思考。而一篇5000字以上的稿子,要非常流利的背誦出來本身確實不容易,所以互動感就會差。不過,如果不寫底稿,那臨場發揮時講的內容可能就要粗淺些,並且實例和圖表沒法弄,數字也不可能全記準確。

看來,我以後錄節目前還是得多準備,否則就算欄目組給我機會,觀眾肯定也要臭罵我。至於臨場表現,那只能慢慢改善了。要知道,每回參加會議,我只要站著發言,頭部就明顯感覺缺氧。

杜邦 分析 周轉率 周轉 做客 鳳凰 衛視 資訊 歲寒 松柏
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=38486

產品競爭優勢的觀察點:定價能力、付款條件和周轉速度 福州千股風流

http://xueqiu.com/7146274836/24349067
產品競爭優勢的觀察點:定價能力、付款條件和周轉速度

1、定價能力。

  幾年前,周大哥就告訴過我,觀察上市公司產品的競爭優勢,很重要的一個觀察點就是公司對於產品的定價能力。可以這樣理解,定價能力不光包括可以提價的能力,也包括降價的能力——打擊競爭對手,並不影響自己市場份額、甚至使自己市場份額更大的能力。企業掌握了產品的定價權,就掌握了自己在產業鏈條上的主導權,也就掌握了自己產品的毛利空間和淨利空間。

2、付款條件。

  付款條件在某種程度上也是和客戶長期博弈的結果,是應收賬款多還是預付賬款多,賬期是月結還是年結,應收賬款賬齡一年以上的比重等等,都可以觀察出產品受市場的歡迎程度。如果有上市公司自己貸款給客戶、或者為客戶提供銀行貸款擔保,才能使客戶買單,這種方式銷售產生的利潤是有隱患的。

3、周轉速度。

  有的公司產品定價倒是挺高,毛利率好像也不低,可就是賣得太慢,周轉不動,這種孤芳自賞、靠來一個宰一個的銷售方式是不長久的,在某種意義上說銷售毛利被固定成本和財務費用吃掉了。當然也有些奢侈品是靠高定價和慢周轉來維護高端形象的,也有少量優秀的產品是靠限定產量來控制銷量的,周轉速度也不是很快。

  我們可以通過以上三個方面來綜合觀察企業產品在市場上的競爭能力,從而去分析企業的持續競爭優勢。若不信,可以拿貴州茅台和某家普通企業對比一下這三個方面的情況,看看企業與企業有多大的差距?
產品 競爭 優勢 觀察 定價 能力 付款 條件 周轉 速度 福州 千股 風流
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=63166

對青蛙王子存貨周轉天數的質疑 天水碧

http://xueqiu.com/1020534698/25718720
關於「歲寒知松柏」(歲寒兄)對青蛙王子存貨周轉天數的質疑,我非常不認同。同時也非常不認同Glaucus在做空報告中將青蛙王子的存貨周轉天數與強生的存貨周轉天數做對比。態度認真的投資者可以自己到網上下載強生(NYSE:JNJ)2012年的財務報告,網址為:http://secfilings.nyse.com/files.php?symbol=jnj&fg=24 
     報告第4頁的segments and business處明確寫明:強生主營業務由3大塊構成---消費業務、製藥業務和醫療儀器診斷業務。關於消費業務,報告明確寫明:消費業務由以下數個子板塊構成:嬰幼兒護理、口腔護理、皮膚護理、創傷護理、婦女健康護理、營養品、非處方藥品、健康保護。
     報告第36-40頁明確寫明了強生消費業務、製藥業務和醫療儀器診斷三大業務收入,其中,如果把消費業務全部加總,其收入也只佔強生總收入的21.5%而已。
     由此看來,將青蛙王子與業務大相逕庭的強生作對比實在是100%不合適。歲寒兄將青蛙王子的存貨周轉天數與強生作對比,下結論為:10分鐘就能看出造假,此結論大大的不妥。如果說歲寒是因為不瞭解強生的詳細情況而妄下定論,那麼Glaucus將青蛙王子的存貨周轉情況與強生作對比則完全是為了混淆視聽從中漁利,Glaucus主體機構設在美國,是美國的投資公司,他們會不知道強生的收入組合狀況?
      還有一點,我要說明,如果大家硬是認為青蛙王子的存貨周轉天數快了,那麼請大家看看前不久剛被收購的美即控股(HK 1633),同樣是身處競爭激烈的皮膚護理行業,只不過是美即控股針對的女性成人,其2012年存貨周轉天數不到25天。難道美即控股也造假了?
     至於歲寒兄所說的「相對於同行而言有很高的毛利率和淨利率」、「極高的應收賬款周轉率」。我們既然知道了不能拿強生出來說事,現在我們來看看上海家化的毛利率和淨利率狀況,其2012年毛利率和淨利率分別為:55%和14%(實際所得稅率為13%)。青蛙王子2012年的毛利率和淨利率分別為:45.9%和15%(實際所得稅率為19%)。高嗎?一點也不高!
    再讓我們看看應收賬款周轉天數,上海家化2012年的應收賬款周轉天數為36天,青蛙王子的應收賬款周轉天數為24天。有異樣嗎?考慮到上海家化的毛利率比青蛙王子高出近10%,這樣應收賬款周轉率的差距也就容易理解了。比如美即控股的應收賬款周轉天數雖然為58天,但它的毛利率達到76.6%!
    如果論及固定資產情況,大家可以仔細看看。2012年,上海家化的固定資產/總收入為4.8%,而青蛙王子的固定資產/總收入為11%。同樣的,美即控股的固定資產/總收入為2.4%!
    綜上所述,我認為光從財務數據上看,青蛙王子是沒有問題的。
青蛙 王子 存貨 周轉 天數 質疑 水碧
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=78261

地產股投資第一課(3)囤地模式和快周轉模式 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37527089
全國8萬多家開發商,最主要的兩種開發模式(住宅,不含商業),就是囤地模式和快周轉模式。

在房地產業內,兩種典型的模式很普遍,一種是大家熟知的快周轉模式,以萬科、恆大等為代表;另一種則是囤地模式,以部分港資地產和廣大小型開發商為代表。除此之外,還有以萬達為代表的城市綜合體(商業帶動住宅)模式,以及華夏幸福為代表的園區開發模式等。本節主要講講地產企業周轉快慢的優缺點。


先拋出觀點(房價上漲速度超過融資利率,視為暴漲,否則視為慢漲):
一、在房價慢漲,或橫盤、慢跌的狀態下,快周轉的房地產企業優勢非常明顯;
二、在房價暴漲甚至搶房的狀態下,房地產企業周轉快還是慢,對利潤的影響並不大。因為20%的淨利周轉一次,和10%的淨利周轉兩次,差別不十分明顯。(建議看看杜邦分析)
三、在房價暴跌,或銷量下滑,融資(包括直接融資和間接融資)環境較為嚴峻的情況下,快周轉企業的資金鏈受到較大考驗。不排除瞬間崩塌的情況。但是與此同時,這並不意味著慢周轉的房開商就能得以倖免,主要取決於開發商的資金鏈情況——慢周轉不一定資金鏈健康。
四、在房價上漲階段,一些能力較弱的開發商本身在成本把控、管理能力等方面並不具備優勢,但由於房價上漲,越早拿的地越便宜,所以這些開發商如果囤地慢慢開發,反而可以用高漲的房價沖淡自身的劣勢。
五、在房價平穩階段,快周轉的優勢特別明顯。首先是快周轉的「雞——蛋——雞」模式可以更快速地擴大規模,其次是慢周轉需要承擔更多的融資成本。
六、在房價慢跌階段,快周轉可以低利潤甚至虧損拋售物業,然後以更低的低價拿地,在後期的新地塊賺取利潤。而慢周轉則面臨不斷新增的融資成本的尷尬局面,利潤一步一步被時間侵蝕。
七、如果是長期囤地,則受到土地增值稅的影響,以及融資成本不斷累加等原因,即使早期拿地成本非常低,也並不能佔到多大優勢。
八、許多企業追求合理利潤的快周轉,正確處理利潤率、周轉率、土地增值稅之間的關係。

有興趣的朋友,可以比較一下2004年至2014年,這十年間在萬科(快周轉)和合生創展之間發生的巨大差異。2004年合生創展的銷售額就超過百億,比當時的萬科還多。2014年萬科銷售額已過2000億元(十一年增加20餘倍),而2013年和2014年合生創展的銷售額分別為112億元和53億元。

此外,我們還必須要認識到一個問題,就是快周轉不是任何一個開發商都做得來的,因為這對企業的融資及資金統籌管理能力要求非常高,對設計、報批、建設進度等相關環節要求非常高,對樓盤的銷售回款能力要求非常高(還必須使定位符合市場需求)。周轉越快,越有點高空耍雜技的感覺,技藝不精就會摔下來。

如果是業內人士,分別呆過大型集團公司和本土小開發商(不排除一部分也很優秀)的,就會有很明顯的感覺,兩者在經營理念和管理能力上的差距真的是有十萬八千里。

有些開發商是主動選擇慢周轉(囤地),但也有一些開發商卻是不得以而為之,特別是廣大的「本土」小型地產商。為何它們「喜歡」慢慢開發?極端的實例,某樓盤30多萬方的體量,如果放在大型的快周轉開發商,兩至三年就能做完的樓盤,但這個樓盤居然花了7年還沒開發完,預計至少還需兩年。
這是為什麼?
主要原因有:
1、許多「本土」小型開發商,多是當地幾個老闆湊一些錢,合夥就開始做起房地產,對於房地產的運營實際並不瞭解,而且「小富即安」的觀念很普遍;
2、拿地能力很弱,因此半推半就也就守著一塊土地干,做完一塊地再做第二塊;
3、資金量小,周轉不開。10個鍋7個蓋,可以周轉過來。但2個鍋1個蓋,則處處捉襟現肘。而且小型開發商的財務人員,不具備較強的資金管理能力,融資能力也弱。
地產股 地產 投資 第一 一課 囤地 模式 和快 周轉 一水 的魚
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廣東潮州原市長盧淳傑被“雙開” 曾占用市政府周轉房

1月3日從中紀委網站獲悉,據廣東省紀委消息:日前,經廣東省委同意,省紀委對潮州市委原副書記、市長盧淳傑嚴重違紀問題進行了立案審查。

經查,盧淳傑違反組織紀律,利用職務上的便利,在職務調整或升遷方面為他人謀取利益,收受財物;違反廉潔紀律,收受禮金,接受和免費使用他人提供的建材和小汽車,違規從事營利活動,違規占用市政府周轉房歸個人使用;違反工作紀律,幹預和插手建設工程項目;利用職務上的便利,在工程項目、征地補償等方面為他人謀取利益並收受財物,涉嫌受賄犯罪。

盧淳傑身為黨員領導幹部,理想信念喪失,嚴重違反黨的紀律,且在黨的十八大後仍不收斂、不收手,性質惡劣、情節嚴重。依據《中國共產黨紀律處分條例》等有關規定,經省紀委常委會議審議並報省委批準,決定給予盧淳傑開除黨籍處分;經省監察廳報省政府批準,決定給予其開除公職處分;收繳其違紀所得;將其涉嫌犯罪問題、線索及所涉款物移送司法機關依法處理。

盧淳傑

盧淳傑簡歷:

盧淳傑,男,廣東普寧市人,漢族,1968年2月生,學歷黨校研究生,工商管理碩士,助教,1990年7月參加工作,1987年6月加入中國共產黨。2015年2月後任中共潮州市委副書記,市政府市長、黨組書記。

1986年9月後,在華南師範大學計算機應用專業讀書;

1990年7月後,任華南師範大學計算機系學生工作秘書、團委書記;

1992年12月後,任華南師範大學計算機系黨總支部副書記(1995年1月定為正科級);

1995年7月後,任汕頭市教育局局長助理;

1997年11月後,任汕頭市教育局黨委副書記(其間:1997年11月至1998年6月兼任局長助理);

1999年6月後,任共青團汕頭市委書記、黨組書記、市人大常委(其間:1997年9月至2000年7月參加省委黨校在職研究生班經濟學專業學習;2001年3月至7月參加省委黨校中青班學習;2002年3月至2003年8月參加省第四批高層次人才出國進修培訓班學習);

2005年10月後,任中共汕頭市委副秘書長;

2007年2月後,任中共南澳縣委書記、縣人大常委會主任;

2008年9月後,任潮州市政府副市長;

2008年11月後,任潮州市政府副市長、黨組成員(其間:2008年3月至2010年6月參加中山大學高級管理人員工商管理碩士專業學習;2009年3月至2010年1月參加中央黨校中青班學習);

2011年7月後,任中共潮州市委常委、組織部部長;

2011年11月後,任中共潮州市委常委、組織部部長、黨校校長;

2013年9月後,任中共潮州市委常委,市政府常務副市長、黨組副書記;

2014年8月後,任中共潮州市委副書記,市政府代理市長、黨組書記;

2015年2月後,任中共潮州市委副書記,市政府市長、黨組書記。

2016年6月17日,據廣東省紀委消息:廣東省潮州市委副書記、市長盧淳傑涉嫌嚴重違紀,正在接受組織調查。

廣東 潮州 市長 盧淳 淳傑 傑被 雙開 曾占 占用 市政府 市政 周轉房 周轉
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總經理失聯,引發公司收購“夭折”!他曾因周轉困難,求助高利貸…

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-12-10/1169850.html

2年前,巴士在線(002188,SZ)通過重大資產重組引入了車載廣告業務,甚至拿到CCTV方面相關業務的獨家經營權。能成為央視的合作夥伴,無疑是自身實力的體現。

可就在12月8日晚上,巴士在線發布公告稱,公司暫時無法聯系到法定代表人、董事、總經理王獻蜀了!

失聯高管曾主導兩年前重組

為籌劃購買傳媒行業資產,巴士在線11月27日起停牌。然而,在12月8日,這一重大事項突然被宣布夭折,原因在於巴士在線與各方洽談過程中,無法聯系到公司法定代表人、董事、總經理王獻蜀,項目決策性文件無法按時簽署。

王獻蜀何許人也?公開資料顯示,王獻蜀1971年出生,稅務專業,中專學歷。1993年至2003年9月在稅務系統工作的期間,創辦了巴士在線項目,並於2003年3月成立巴士在線(南昌)——南昌巴士網絡傳媒有限公司。2003年籌劃成立江西省巴士在線控股有限公司。2003年9月辭職後,於次年成立江西巴士在線傳媒有限公司。

▲圖片來源:巴士在線公司官網

每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者查詢發現,2015年,巴士在線進行重大資產重組,而王獻蜀正是通過當年的重大資產重組而得以進入上市公司管理層。

2015年,巴士在線以發行股份及支付現金相結合的方式從中麥控股等各方處收購巴士在線科技有限公司(以下簡稱“巴士科技”)100%股權,上市公司中文全稱由“浙江新嘉聯電子股份有限公司”變更為“巴士在線股份有限公司”,並進入廣告服務業及互聯網業務領域。

通過獲取增發份額,中麥控股成為巴士在線的第二大控股股東,三季報數據顯示,第一大股東上海天紀投資有限公司持股比例為20.30%,中麥控股由於支付了一定股份用於業績補償,持股比例由此前的10.72%下降為9.88%。

雖然股份比例有所下降,但由於參與重組時間節點,王獻蜀控股的中麥控股仍然有足夠的潛在收益。為了收購巴士科技,巴士在線以2015年5月22日作為定價基準日,發行價格確定為11元/股左右,限售期為三年,如今,股價已經翻倍。

除了資本市場上的浮盈,王獻蜀也獲得相應的平臺大展身手,作為中麥控股的董事長,王獻蜀之後被選舉為巴士在線董事,同時擔任巴士在線的法定代表人與總經理,可謂占據了上市公司管理層的核心位置。

對於上市公司來說,巴士科技的註入的確極大改善了企業業績。財報顯示,今年前三季度,巴士在線獲得歸母凈利潤超過1億元,同比增減達284.28%,而重組完成後的2016年,全年歸母凈利增長達761.31%。

而在重組之前,巴士在線的主業微電聲業務主要集中在無繩電話受話器和揚聲器等領域,主要終端客戶在歐洲市場。

公司高管曾60%年利率借高利貸

目前看來,巴士在線經營狀況較為穩定,沒有依據顯示王獻蜀的失聯與上市公司經營有關。但巴士在線二股東,由王獻蜀擔任董事長的中麥控股的近狀卻值得註意。

▲圖片來源:巴士在線公司官網

中麥控股曾擁有巴士科技30.14%的股權比例。2011年,其放棄對CCTV移動傳媒廣告及增值業務的獨家經營權,將其轉移至巴士科技,並成為巴士科技的主要賣點之一。2013年、2014年,巴士科技分別實現凈利潤2490.83萬元和6437.54萬元,重組之時,巴士科技得到了不錯的評估,評估值超過16億元,增值率達2530.32%。

▲圖片來源:巴士在線公司官網

然而,與子公司的情況相比,中麥控股自身卻有歷史性的財務問題。2014、2015年6月末,中麥控股所有者權益都為負數,且數額超過億元。原因在於2011業務重整之前,中麥控股主要從事公交移動電視廣告運營業務,為拓展業務,在采購設備、合作費用上花費不菲,僅媒體資源費就投入兩億元。截止2011年底,中麥控股積累下巨額虧損,不得不轉讓巴士科技的部分股權,分批償還債務。

雖然在交易報告書中,巴士在線稱,中麥控股資產狀況逐漸改善。但從近年的蛛絲馬跡來看,隱憂仍然存在。

相關法律文書顯示,王獻蜀曾因中麥控股資金周轉困難,向名為鄒偉鵬的人士進行民間借貸共1000萬元,口頭約定月利息為5分,計算可知,這意味著60%的年利率,遠超普通借貸利率。2016年2月,由於未及時還款,鄒偉鵬江西省南昌市中級人民法院就此起訴王獻蜀與中麥控股。

2017年,中麥控股控制下中麥通信網絡有限公司,亦卷入民間借貸糾紛並訴諸法院。今年4月份,中麥控股質押1600萬股又在同月解凍,原因是為滿足銀行借款轉貸需要。

12月9日,巴士在線董秘蔣中瀚向每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者表示“進一步核查這個事情”。對於上市公司業務是否受影響,其表示公司經營正常。記者通過微信及電話均未能聯系到王獻蜀,值得註意的是,其名片所留手機號碼目前顯示為空號,微信朋友圈最近一次更新為10月24日。截止12月10日中午,仍未有更多消息公布。

每經記者 嶽琦

每經實習記者 肖達明

每經編輯 王嘉琦

總經理 失聯 引發 公司 收購 夭折 他曾 曾因 周轉 困難 求助 高利貸 高利
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專訪中交房地產集團副總經理周濟:房地產行業“快周轉”“求規模”的模式需要被改變

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-02-02/1189775.html

每經記者 魏瓊 每經編輯 魏文藝

隨著房地產行業龍頭企業規模突破5000億元大關,千億房企大規模擴容,房地產行業對唯規模論更加篤信。行業集中度的加劇,使行業充斥著規模至上的言論,認為不成規模的房企將被淘汰,太小的房企慢慢會消失了。

規模恐慌之下,房企紛紛調整戰略和目標,拼盡全力加速規模擴張。千億規模成為房企的初級目標,不管是500億元的房企還是規模剛剛突破100億元、200億元的企業紛紛制定出千億目標。

對於目前的行業現狀,中交房地產集團副總經理周濟近日在接受《每日經濟新聞》記者(以下簡稱NBD)專訪時表達了深深的擔憂,他認為,當前房地產行業以建築業為核心的加工業投資開發模式和單純的快周轉模式需要被改變。

                                                                                   中交房地產集團副總經理周濟

 

“專”才能讓房企立於不敗之地

NBD:2017年,很多規模剛剛跨過百億、兩百億的房企都提出千億目標,您如何看待這個行業現象?

周濟:房企只有做“大”才能存活?這是值得思考的。

當前的房地產行業要重新認知市場經濟,清晰地知道在市場中每個行業如何去協作,各自行業中的產業上下遊如何做好協作和分工,重新去認識市場經濟的發展規律,這才是科學規律。

房企不要盲目陷入對“大”與“小”的恐慌,對上半場和下半場的盲目輕信,每個時期都有各自的精彩之處。縱觀人類發展的幾千年歷史,房地產市場20多年的發展,每到一個新的時期都能找到新的定位和方向。

NBD:當前房地產行業充斥著規模至上的氛圍,如果規模不夠大,就可能被淘汰,在您看來中小房企真的會面臨沒有規模就被淘汰的命運嗎?

周濟:不會不會,絕對不是的,看一下全球所有行業的發展規律,這個命題成立嗎?不成立!

大企業小企業都有各自的發展路徑和發展空間,特別是中小企業可以走一種專業化的、特色化的發展之路,可以在行業中做好分工的領域,做好擅長的領域。未來大房企可以做行業的“主流”,中小房企同樣可以成為行業的“支流”。“大”是大房企的方向,但不是必然和唯一,“專”才能讓房企立於不敗之地。

工匠精神是中小企業需要做的事情,以專業化的精神做好一個產品,給其他企業做服務配套,怎麽就不能發展呢?一個做紐扣、做配件的企業都能發展起來,變成大企業。

企業做“大”不一定是所有人的追求,企業一定要回到自身,看自身的發展階段、自身的戰略以及自身團隊的特點,一切要從實際出發,認清自我,找到自己在市場和行業中的位置,制定切合實際的發展策略、路徑和目標。一味地盲目地跟風不是科學發展和管理的做法。

“快周轉”不是房企的展模式

NBD:現在行業集中度快速提升下,大家都在求快,如何在滿足客戶需求的同時平衡企業發展規模和提升競爭力?

周濟:行業的下一步需要把握兩個原則,第一個是需要回到市場經濟資源稀缺性的原則,作為參與者要珍惜資源的稀缺。任何一個產品,特別是建築產品,從建築質量講是百年大計,不是十年二十年的產品。從精神產品而言更是需要一個高水平、高品位的團隊去打造的。打造出精品和良品,才能對得起企業的良心和良知。

要對土地有敬畏之心,要珍惜土地資源,而不是簡單的求快,圖短期的利,短期的利不是利,長期的利才是利。第二個原則,就是要給房地產行業賦予人文關懷和精神文化的內容。

NBD:目前房地產的快速發展,使人難免會為現在規模至上的行業風氣擔憂,照這樣發展下去,行業會面臨什麽樣的處境?目前行業需要從哪些方面改變這種現狀呢?

周濟:對行業的這種現狀很是擔憂。深層次的發展還是回歸到美好生活。回顧過去中國房地產走過的20年,很少有用戶思維的,現在的思維需要轉變。

具體而言,兩個現狀要轉變,過去以建築業為核心的加工業的投資開發模式是不對的,需要往基金化的資產管理模式轉變。現在的房地產只是真正房地產中的一段,要麽是建造要麽是銷售,是科學房地產的一個部分,只是房地產全產業鏈的局部。

第二個要轉變的是單純的快周轉模式和單純的求規模為主的發展模式。快周轉不是發展模式,是內部提高效率的管理方式,也更不應該成為行業或者企業的產品服務模式。

產品服務模式要圍繞客戶思維和客群的物質需求和精神需求,為客戶打造物質家園和精神家園,這才是行業發展和產品服務的主流模式。

專訪 中交 房地產 房地 集團 副總 經理 周濟 行業 周轉 規模 模式 需要 改變
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熔盛陷周轉不靈 今年到期債156億 找銀行商續期

1 : GS(14)@2013-07-06 14:42:46

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa1.htm


內地最大的造船企業熔盛重工面臨資金考驗,昨日集團承認因信貸緊張而拖欠工人薪金。圖為早前發生罷工的南通基地。(資料圖片)



熔盛在2010年上市集資逾百億元,但未能因此解決債務過多的問題,已退出董事會的創辦人兼大股東張志熔近日出手打救,向集團借出2億元人民幣作周轉。(資料圖片)










【明報專訊】內地近日面臨錢荒,銀行收緊信貸,造船業成為第一個被開刀的行業。貴為內地最大、全球第3大的造船企業熔盛重工(1101),連日來避談欠薪傳聞。至周四股份突然停牌,昨早終發出公告,承認近月因資金壓力而欠薪及延遲向供應商找數。集團今年到期債務達156億元(人民幣‧下同),公司正跟銀行磋商,重續現有信貸融資額,分析員指熔盛存亡將繫於銀行取態。

熔盛指大股東張志熔借出2億元免息貸款以作周轉,但相比百億短債,恐怕只是杯水車薪。熔盛同時發盈警,指由於市場持續萎縮,船舶訂單及價格較去年大幅下跌,相比去年上半年2.2億元利潤,預計今年同期將錄得虧損。集團昨早復牌後股價即急瀉,收市大跌16%至0.89元,成交量較上日急增2.7倍至1.27億股。

重債兼發盈警 昨復牌瀉16%

集團昨日首先否認有供應商因欠款而取走機器,亦指沒有分包商將薪金挾帶私逃,但首次承認,因金融機構收緊向造船商的信貸,加上不少船東延遲或拖欠款項,以致近月營運資金有壓力,因而延遲向供應商及工人付款,以緊縮現金流出。

面臨「爆煲」危機,銀行的取態成為關鍵。日前已有內地報章報道,國家開發銀行加快對熔盛貸款的回收速度。截至去年底,集團流動債務高達256億元,當中156億元為今年內到期,但手頭現金僅21億元。熔盛2010年底在港上市,集資140億元。當年年底公司手頭現金104億元,但過去兩年卻大幅減少(表)。

分析員對重續債項無信心

大華繼顯分析員Lawrence Li指出,熔盛能否存活下去,視乎銀行是否願意再借貸,「雖然現階段無舻象顯示銀行會停止借錢,但對熔盛能重續債項沒有信心」。

熔盛則指出,正與多家金融機構磋商,爭取重續現有信貸融資額,同時向政府尋求財務資助。事實上,江蘇省政府在過去兩年分別給予集團12.5億元及12.7億元補助。創辦人兼大股東張志熔此刻亦不得不出手,集團指出,他已授出2億元免息且無抵押的貸款。張志熔上次出手拯救熔盛,是在2009年(見另稿)。

除了欠薪,集團亦受困於罷工及裁員的傳聞。集團昨日承認,本月2日有部分被裁走的工人圍堵江蘇南通基地的總部大門,但現已撤離,現有工人沒發起罷工。至於裁員一事,集團並沒有回應是否如《華爾街日報》日前引述管理層所說,已裁減四成員工,即8000人。

德銀的報告指出,集團已對離職員工付清款項,相信未來毋須再作賠償。該行又指出,雖然今年行業有輕微復蘇,但這是因為去年基數過低,造船企業的定價能力依然疲弱,行業仍未走出困境。

明報記者 廖毅然
2 : GS(14)@2013-07-06 14:43:39

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa2.htm
最大造船企 崛起快衰落亦快
  2013年7月6日

【明報專訊】2004年才成立的熔盛,不足10年便成為內地最大造船企業,但快速崛起的背後是過度借貸。造船業依賴船東首付資金,同時依靠銀行大額貸款,當兩邊同時收緊,熔盛便慘被夾在中間,因此在這次內地錢荒中首當其衝,亦不得不靠創辦人兼大股東張志熔出手打救。

張志熔靠地產起家

張志熔以房地產起家,及後涉足造船業,引來多方質疑,但熔盛確成為中國經濟起飛的大贏家。不過,張志熔的行事作風亦往往惹來非議,去年他更捲入內幕交易案,涉嫌違規地在中海油(0883)公布收購加拿大油企Nexen之前,買入中海油股份,最後須支付1400萬美元(約1.1億港元)作和解費。他其後決定全面退出熔盛的董事會,把權力下放給一手提攜的陳強。然而,造船行業持續不景氣,即使董事會朝公眾化方向走,集團業務仍未擺脫困境。

張志熔上一次出手打救熔盛,是在2009年。熔盛早在2007年向一批投資者發行優先股,豈料2008年的金融海嘯打亂其上市計劃,該批投資者在2009年選擇撤出,熔盛在資金短缺的情下需要回購該批優先股,張志熔因而向集團借出2.5億美元,直至2010年集團上市後才還清這款項。

當年事情已顯示出,在經濟下滑其間,造船企業手頭現金將極為緊絀。即使當年上市集得140億元,亦無助解決集團債務過多的問題。截至今年3月,集團總負債高達326億元人民幣,而且自去年開始一直虧損。現時股價較當年上市招股價8元,「潛水」近九成。
3 : GS(14)@2013-07-06 14:44:02

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20130706/news/ea_eaa3.htm

【明報專訊】中國經濟增長放緩,在政策不明朗下,產能過剩行業更受打擊。熔盛(1101)事件已暴露出造船業有資金鏈斷裂舻象,據本報了解,不少內地銀行已將造船業打入信貸黑名單,有四大行內部人士表示,今年貸款政策愈發謹慎,對風險大的行業會考慮及時退出;大行策略師認為,處在產業上游的大型國企,槓桿率較高,需警惕。

內銀負責人:造船不碰

一如熔盛在通告中所說的「銀行及其他金融機構已收緊向造船商提供信貸融資額」,一位內地全國性中小型銀行負責貸款的人士也對本報記者明言,銀行對「造船不碰」,據稱,對於大型企業,由於貸款規模過大,若行業不濟,企業資金鏈一旦發生狀,銀行很擔心「救不過來」。

花旗環球金融中國研究部主管沈明高向本報指出,隨覑內地經濟放緩,很多上游行業的產能過剩現象愈發嚴重,除造船業外,還有電力、鋼鐵、造紙及機械產品等行業,「一般負債率較高的企業都在上游,尤其以大型國企的槓桿率為高,銀行對一些高危行業收緊信貸也在所難免」。根據本報向四大行了解的情,內銀確實有行業貸款政策,並會根據經濟現及行業現狀定期做出調整,對明顯有風險徵兆的貸款會作風險管控,一般而言,會在發現風險大的行業和企業貸款後,及時退出,「貸款政策需要有一定的預見性,造船業去年已開始不景氣,相對更加謹慎」。

市場也已有所反應,過去兩周,造船、鋼鐵、 內房等高債行業的股價均出現下滑(見表)。事實上,內地經濟今年的走勢令全球市場大跌眼鏡,加上中央新領導班子上台後,對政策基調一直未有明確表態,令經濟前景撲朔迷離。沈明高強調,就政策而言,市場已無預期,這將直接導致對中國經濟的信心喪失,並迷失方向;他呼籲,政府應有新措施出台,慢慢調整經濟,然後再改革。

明報記者 張聞文
熔盛 盛陷 周轉 不靈 今年 到期 156 銀行 續期
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年金自製長俸 退休後有糧出 慎選供款期提取期 防周轉問題

1 : GS(14)@2017-03-03 00:43:34

【明報專訊】香港按揭證券公司透露最快明年推行公共年金計劃,目標回報會較目前市面上年金計劃的3厘至4厘水平吸引。其實「年金計劃」與以前政府長俸相似,即在退休後每月定額提取生活費直至百年歸老,不過大不同是長俸是政府給予福利,但年金是自製的,投入愈早及愈多,回報理應較遲開始計劃為佳。但選擇年金主要是拿定主意,相信自己會長命還是希望拿得指定年期的年金。

按證公司總裁李令翔表示,計劃屬於終身年金計劃,即參加者繳付一個金額後,直至身故前的每個月,會獲得定額的年金收入,參加者離世後,遺產承繼人會獲得一筆金錢,目的是不會令參加者蒙受太大損失。現時市場上的年金計劃金額規模,佔整體市場不足2%,回報率約3厘至4厘,而按證公司的公共年金計劃,目標回報要具有吸引力,相信不會低於市場水平。

市場上年金回報約3至4厘

現時,年金保險產品的儲蓄期一般為10年、15年、20年或更長,並選擇客戶的年金行使期,如年滿60歲,到時供款者便可一筆過或每月獲得定額款項。當然愈早開始購買年金計劃,儲蓄期愈長,所得之複息效應也就愈大。

而年金計劃亦有分類,「儲蓄型」為定額年金計劃,「投資型」為變動年金。選擇儲蓄型年金,受益穩定,有利率保障,而投資型則沒有派息保證,但潛在投資回報或相對較高。大家在閱讀保險計劃書時可以特別留意計劃的預期回報,根據自己的需求判斷回報是否能達到預期,並且適宜將計劃的預期回報定為較低水平,如希望獲得3厘至4厘的回報,則可將預期設為1厘至2厘,即使產品投資受益表現不佳時,亦不會因為當初預期定的太高而令自己的退休計劃受到損失。在選擇年金產品時,宜留意當中的條款,到底是終身提取或是指定取款期,轉換投資選擇時又有什麼限制,是否容許停供、斷供或提取等。

有人壽保險成分 身故賠償視乎年金提款

市場上年金產品多樣,以美國萬通亞洲的年金產品「目標必達終身年金保」,現行派息率為4.5厘,保單保證利率為3厘,面向18至65歲投保人,可選擇整付保費保單和定期供款,整付保單最低基本保費為8萬港元(亦接受美元或澳門元‧下同)或4萬港元,定期供款最低每年保費為4000港元,年限需為5至57年之間。保單第10個周年日,會派發保證特別回報,即基本計劃每年基本保費的25%(保費繳付年期5至10年)至60%(繳付年期超過20年),或整付保費的5%。另於保單第15個周年日和其後每5年,向受保人派發額外回報,為過往5年平均每月保單價值的4%至5.5%。另外, 除了定額終身年金外,還可選擇遞增終身年金,年金派發可逐年增加。

年金計劃有人壽保險的成分,投保人可以選定指定的受益人,在身故時,受益人會獲取保險公司按計劃條款發放的身故賠償。受益人最終可得到的身故賠償金額,一般會受到在生時所提取的年金款項所影響。

回報分保證和非保證

年金計劃是一種保險產品,投保人需要確保自己有能力繳付保費,如選擇分期繳付保費,有關的供款期可以是數年或長達20年。所以建議退休前未雨綢繆,趁尚有穩定收入時,考慮年金計劃。投保人必須留意相對其他投資產品,例如股票和債券,年金計劃的回報和風險都相對較低。有關回報通常分為「保證」和「非保證」部分。保證部分的回報是保險公司承諾給予的,但可能會設有附帶條件,至於非保證部分的回報會受投資回報等因素所影響,所以不應視為必然。

最重要是年金計劃多數在購買後不能夠隨時取回投入款項。若突然間急需現金,需要中途退保,例如在供款期內中止計劃,投保人能取回的金額或會低於已繳付的保費,所以投保人在選擇供款期及提取期時也要審慎考慮。假設同一筆資金計算,終身計劃每月平均提款會較有指定提款期的計劃為低,故投保人若想每月較高收入,則可選擇具15年或20年提款期計劃,當然萬一自己長命百歲,則有機會失去預算。

明報記者 龍彩霞

[龍彩霞 理財專題]


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4843&issue=20170302
年金 自製 長俸 退休 後有 有糧 糧出 慎選 供款 款期 提取 周轉 問題
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=327228

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