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CY發茅搶地 亂價亂市

2013-01-24  NM
 
 

 

特首梁振英在施政報告中講明,房屋政策是「重中之重」,故推出十項措施,希望加快房屋供應。根據施政報告內容,有關措施在短中期可提供作房屋用途的土地,可超過三百公頃,預計可興建十二萬八千多個單位。不過,本刊推算,所謂超過十二萬單位,含水量極高,粗略計算,目前可以落實興建或推出的單位,實質一半都無,其中提到要將政府、機構或社區用地(GIC)、工業用地及綠化用地改作住宅用地,更是三五七年後的事,漫漫長路;反而亂搶地的結果,令現時熾熱的樓市,亂上加亂。

政報告被梁振英包裝得天花亂墜,說穿了能解燃眉之急的措施,僅得「明年預售二千一百個新居屋單位」。不過,按上週五截止的置安心綠悠雅苑及白表免補地價購買綠表居屋,各錄得逾五萬個申請來看,二千一百個新居屋單位,實在是杯水車薪。

過關斬將

樓價因供應短缺而狂飆,梁振英只好發茅搵地,綠化地、政府地、工業地統統改用途起樓。然而,前城規會委員、香港城市設計學會會長林雲峰指,改動屬「高難度動作」:「首先,城規會一向對綠化用地守得緊,而且環保團體一定反對;GIC地都唔容易,GIC的原意是有緩衝作用,令市區建設唔使咁密,試諗吓你屋企對面嘅GIC地本來係起學校、社區中心,呢類最高得十層八層,而家話要起三十層嘅屋苑,社會係無可避免地會反對!」他又指,即使由政府提出更改土地用途,由諮詢至城規會審批最快都要一年:「首先制定建議要時間,諮詢地區要上區議會,一上得區議會就無法定時間可言o架喇!要就佢會期,居民有意見又會反反覆覆,都未必有結論。就算俾你過到,去到城規會,地政、環保、交通部門會有技術審批,快極都要幾個月,之後城規都有機制讓公眾人士俾意見,成個程序順利嘅都要一年,所以就算政府都講唔實要幾耐先得。」他續指,近年大型建設司法覆核屢見不鮮,萬一有人提訟,勢將癱瘓工程:「城規會批咗嘅大綱圖,只要其中一個地方有人提司法覆核挑戰,成張圖就要凍結,所有嘢停晒,一單官司起碼hold兩年,好容易俾人癱瘓。」他認為一幅熟地起公屋都至少要四年,所以「唔係想做就做到!」而且,現任城規會三十六位委員會成員中,僅得六名為「梁粉」(前工銀亞洲副總經理黃遠輝、建築師劉文君、寧波市政協李美辰、律師李偉民、大律師李律仁及立法會工程界議員盧偉國),要全速改用途起樓,實在得個諗字。

發展商擁地自肥

梁振英周圍刮地增供應,在施政報告內,當然重提繼續發展新界東北及洪水橋,兩個可供應約十萬個公私營單位的新發展區。不過,這個鴻圖大計,又是遠水不能救近火。現時無論東北或洪水橋,發展商佔有土地逾六成。單是恒基,在古洞北、坪輋以及馬屎埔村,坐擁了逾五百多萬平方呎農地。新世界收購的粉嶺北的馬適路地皮,本來早在九七年打算興建豪宅,但遇上金融風暴煞停,便一直空置,那裡儼如十多幢「鬼屋」,新世界一直伺機申請重建,連同新地持有天平山村等農地,事實上是發展商「擁地自肥」。政府一直希望「先收地後拍賣」,但有知情鄉紳透露,政府在東北計劃處於下風,「四叔都鬧政府鬧到出晒面,其實新地除咗上水天平山村,喺一號橋附近都收咗好多地。發展商唔會咁容易接納政府收地方案,第一步係逼政府換地。」東北計劃早在九八年已開始,當年諮詢的範圍較現時廣泛,計劃亦只在初步階段,引來發展商買地囤積居奇。按恒基、新地、新世界及長實的年報,四大發展商現時手頭的農地儲備,合共逾一億平方呎,若然政府要強硬收地,則每間發展商可獲的賠償額高達數百億元計;以最多農地在手的恒基為例,四千多萬平方呎的農地,便值約六百五十億元,差不多相等於半間恒基市值。涉及金額看似很高,但若發展商成功更改土地用途,自行發展建樓賣樓,所賺肯定更多。

人工島貴過收東北

政府要覓地起樓無所不用其極,除了提出要填海,更妙想天開要在港島與大嶼山中間的水域,興建最多四個人工島,預料最多可提供二千四百公頃土地,約有九個半長洲大小。人工島或用作安置厭惡設施,騰出市區空間起樓,亦可興建住宅,提供交通基建後用作離岸新市鎮。據早前的諮詢方案估計,一個逾四百公頃的南丫北人工島可容納近廿萬人口,但落實或需十至二十年。香港工程師學會前會長朱沛坤指人工島造價高昂,以港珠澳大橋興建一百三十公頃人工島為例,造價要一百億元,比現時人工島面積大十七倍,撇除興建交通配套等成本,單是人工島造價已肯定逾千億元,換言之,較新界東北發展計劃四百億元收地更貴!「起個人工島要填海,又要事前研究,特別要睇吓對環境污染影響,已經好貴;你仲要諗交通點同市區接軌,島上要有配套,如果好隔涉、無設施,搞到好似天水圍咁啲人唔肯去住,點算呢?呢個係好長遠嘅設計,樣樣要諗清楚!」他認為政府應先考慮發展已有交通配套的沿海地區,「好過無啦啦喺海度起個島」。

農地亂炒

另一方面,政府亦要與吊高來賣的村民角力。打鼓嶺鄉事委員會副主席林金貴,住在打鼓嶺的下山雞乙村,十年前已與一班同村兄弟,成立「東北控股」,持有該村過百萬平方呎農地,現正出租予人做貨倉。他風騷地說:「不嬲都有發展商嚟問價,不過我哋唔賣住,攞來住o架嘛!咁最後都係睇吓出咩價啦!」本來下山雞乙村在東北發展計劃以內,但在村民的壓力下,○九年推出第二階段諮詢時,已被剔出發展區,令東北計劃範圍愈縮愈細。位於洪水橋的亦園村,是洪水橋新發展區納入的範圍之一,施政報告中指:「研究盡快進行洪水橋發展區諮詢」,只是「研究盡快」和「諮詢」,大計一樣十畫未有一撇。村民蔡先生說:「佢哋舊年搵間顧問公司,喺天水圍搞咗諮詢大會,搵啲人喺會上發言話支持收地發展,原來嗰啲人係住喺九龍嘅,根本係假諮詢﹗」其村長王德明亦明言,堅持「不遷不拆」,「唔係想阻住發展,政府要認真同我哋傾,了解我哋需要。」不過,記者問到幾多錢才考慮,王德明說,「起碼都一千蚊一呎……都唔一定o架,仲要搵地方安置我哋。」事實上,據知早在十年前,新地及恒基早已派人來亦園村收地「落釘」,村民指村內一半面積早已成為發展商所有,○五年恒基亦已向城規會申請,把地積比率由零點四倍,增加至六點五倍,至今仍未獲批。

短中期土地措施

農地兩年升一倍

梁振英的供應大夢未落實,反而揭了自己底牌,樓市更被炒起,連新界農地亦已臨癲價。專做新界農地的潤亨地產,經理梁家希說:「真係東北計劃裡面嘅地,要賣嘅一早賣咗,而家九成業主都等政府收購,封盤唔賣。喺計劃附近嘅地都炒高晒,一、兩年前最多一百至三百蚊一呎,而家都因為東北概念,貴咗一倍,要三百至五百蚊一呎。」他說剛做了一宗成交,位於東北計劃內的坪輋,買家以三百萬元購入一萬一千呎農地擺放貨櫃,「塊地好偏僻,但都要近三百蚊呎,好好彩個業主移咗民先肯賣,你再想要都搵唔到,一係入元朗啦。」惟他說元朗的荒廢農地,亦由以往數十元一呎,升至現時每呎一百至三百元。早前力撐新界東北發展計劃的上水鄉事委員會主席侯志強亦直言,不少鄉民渴望收地賠償,「話唔志在錢嘅人,係假仁假義假道學!」不過,他卻指目前已經沒有炒賣活動,「仲炒乜鬼,要買就買咗,要賣就賣晒,而家先嚟買賣,遲唔遲啲?蘇州過後艇都無得搭啦。」地政總署每季會公布農地及屋地的收地賠償及特惠補償金額,概念猶如市建局收樓重建,除了單位購入價,還有不同補貼賠償;最新數字顯示,農地的收地價每平方呎為七百一十元,特惠補償則為八百五十二元,即若政府收地,不論業主是農民又或大發展商,每方呎可袋一千五百六十二元,價 錢較十年前升一倍有多。

炒作前車可鑑

政府增加樓宇供應得個講字,全是五年、十年後的概念性發展、研究、諮詢,為市場提供了無限炒作憧憬。經典案例,莫如近年施政報告的常客「活化工廈」。「炒樓最緊要都係炒概念啫,政府一日繼續講,市場咪一日繼續炒囉。」炒了工廈七年的投資老手李冠亮謂:「我由五百蚊一呎炒起,到家陣平均數都升咗十倍啦!」他以廠家雲集的觀塘區為例,「活化工廈係第一劑,政策一出成交量即大升三成,第二劑係郵輪碼頭,咁多憧憬點會唔升,現在已好難搵到呎價五千嘅貨了。」他謂,就算不是東九龍一帶,只要有概念一樣炒得起,「就好似話屯門及黃竹坑有鐵路做配套咁,即刻吸引咗好多人去炒落後啦。」根據美聯工商鋪的統計數據,活化工廈一○年四月出台後,各區平均呎價兩年多來都倍升,當時屯門及黃竹坑的平均呎價僅約六百八十及一千五百餘元,如今兩區均翻了兩番;而以「起動東九龍」為口號的觀塘及九龍灣,現時平均呎價已逾五千一百元。城大建築科技學部高級講師潘永祥預言,未來一個月樓市將會異常波動,「一方面施政報告出咗,好多本來有戒心的準買家見供應無可能即時增加,而決定入市,但同一時間政府會睇實樓市,若然持續升溫,則可能又要出招。」他指出,多年來都是上屆政府決定今屆的樓宇落成量,「今屆則俾下屆嘅,其實施政報告向來從供應入手,壓抑需求、開新稅項呢啲係財爺負責,甚至不需要等到下月底的財政預算,隨時都可以出手。」

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誰在為“蒜你狠”推波助瀾? 看漲預期下遊資亂市

近期,部分城市大蒜零售價格超過每公斤20元,多地大蒜價格同比上漲90%以上,不少人驚呼“蒜你狠”卷土重來。

“新華視點”記者在山東金鄉、河南中牟等大蒜主產區調查發現,受天氣影響大蒜產量下降、供應量減少是價格上漲的主要原因,但在看漲預期下,遊資炒作起了推波助瀾的作用。

國家發改委相關負責人近日表示,已部署山東、河南、江蘇三省大蒜主產區開展大蒜價格巡查,對具有一定規模的儲存商、批發商進行提醒告誡,並對大蒜冷庫出庫、批發等環節進行摸底調查,發現串通、哄擡等價格違法行為,將迅速予以查處。

批發價同比上漲九成多,有拆遷戶用補償款炒蒜

山東省金鄉縣是“中國大蒜之鄉”,每天來自全國各地的蒜商匯集於此、撮合買賣,主導著全國甚至全世界的大蒜價格。

“今年大蒜價格漲得太快了,幾乎一天一個價。”金鄉縣豐盛果蔬有限公司董事長隋雲玉說,5月份鮮蒜上市時,地頭收購價為每公斤4元至5元,6月份幹蒜價格漲到每公斤9元至11元。此後,大蒜價格一路上漲,目前已漲到每公斤約14元。

據金鄉大蒜專業批發市場信息中心監測,近期,大蒜的平均批發價格為每公斤13.25元,去年同期為每公斤6.9元,同比上漲92.03%。

河南省中牟縣也是大蒜的主產區之一。中牟縣冷藏保鮮協會副會長校三保從事大蒜生意已經30余年,“蒜價從7月份開始快速上漲,目前批發價已經漲到每公斤13元,同比上漲九成以上”。

中國大蒜產業信息聯盟秘書長、金鄉縣大蒜產業信息協會常務會長楊桂華說,產量下降、供應量減少是這輪大蒜價格上漲的主要原因。去年11月份,陰雨天氣持續了近20天。還未等天晴,大蒜主產地突降大雪,山東、河北產地大蒜凍害較為嚴重。今年上市期,全國大蒜總產量較去年相比減少20%左右。

在大蒜減產的市場背景和蒜價上漲的預期下,許多遊資進入大蒜市場。“一些大的投機商在大蒜上市前會到全國主要大蒜產地考察、收集信息,如果大蒜面積減少了、減產了,就開始囤積大蒜,一出手就是三四萬噸。”從事了38年大蒜生意的中牟縣冷藏保鮮協會會長劉少臣說。

校三保說,今年,中牟縣的一些拆遷戶拿著補償款投到了蒜市,一名拆遷戶存了60噸蒜,前幾天賣出去掙了20萬元,利潤率37%。

有經紀人“炒蒜”已獲益上百萬元

金鄉、中牟等地多名蒜商告訴記者,大多數蒜商收購大蒜後,儲存一段時間達到預期盈利後即賣出,然後再根據行情進行新一輪操作,一輪一輪滾動賺錢。比如每公斤5元收購,過段時間每公斤6元賣出;然後過一段時間以每公斤6.5元收購,再以每公斤7.5元銷售,如此反複。

這種方式在中牟縣大蒜經紀人毛小安眼里就是“炒蒜”,他已從業20年,今年通過“炒蒜”獲益上百萬元。

“‘炒蒜’並不是什麽行業秘密。有時一批蒜在冷庫里不動,就被轉手好幾次。大家在漲價的預期下瘋狂買進賣出,每轉一次,價格就漲一次。”毛小安說,“也有那種五六月份收購大蒜後放到冷庫中儲存,等著來年一次性出售這樣賭徒式的蒜商,但這樣做風險極大,可能一夜暴富但更多時候是一夜賠光。”

隋雲玉說:“當一種商品供不應求時價格會上漲,盈利預期會吸引更多資金參與其中,然後再推高這種商品價格,如此反複,大蒜行業也是如此。從金鄉來看,至少有上千名大小蒜商各自為戰,但沒有一家獨大或者能夠號令其他蒜商步調一致的大蒜商。”

“蒜價能炒高的主要原因是供應量少,如果蒜豐收了是炒不起來的。像2008年,供應量特別大,一噸60元都沒人要,誰進去誰賠錢。”劉少臣說。

據了解,這一輪的大蒜批發價已上漲到每公斤14元左右,比今年4月份的那一輪上漲高2元到3元。業內人士分析,今年5月份新蒜的產量下降了,新蒜的地頭價就比去年高1元到2元,這為“炒蒜”提供了更大空間。

如何破解遊資亂市?

專家表示,大量遊資湧入大蒜市場,甚至有大戶動輒投幾億元囤積數萬噸大蒜,加劇了市場短缺,造成價格異動,擾亂了正常市場秩序,政府應當用有效的市場化手段幹預。

劉少臣說,政府應當重點關註、查處“炒蒜”大戶,因為他們囤積量大,小戶是跟著大戶跑的。對於那些多進少售、只進不售或囤積拒售等加劇市場供應緊張的行為,要嚴厲打擊。

“盡管今年大蒜減產,但大蒜存量並沒有那麽少,今年的價格歷年最高,漲得有些離譜。”劉少臣說,政府需要做的是如何保障蒜農的利益,從供應端穩定市場。

校三保說,比如,大蒜過剩的時候,政府可以采取收儲的辦法,穩定市場價格,保護蒜農利益;在蒜價暴漲的時候釋放庫存,穩定市場。

專家建議,政府應建立大數據庫,動態監測全國大蒜主產區的種植、生產、銷售、庫存、出口等情況,動態發布數據,增加市場透明度,減少炒作空間。許多專家表示,最根本的還是應采取措施穩定種植面積和產量,如推行大蒜價格保險,降低農民種植大蒜的風險,穩定大蒜種植面積。

據了解,由於今年大蒜價格普遍較高,中牟縣周邊的尉氏、通許、扶溝等縣的一些農民也開始種蒜,種植面積在增大,同時蒜種的價格大漲,不算人工,種蒜成本已達到每畝約4000元,同比增加一倍。

“信息不對稱也是農民種植收益大起大落的重要原因,政府應通過對市場信息的搜集和公開披露,引導農民按需種植。”劉少臣說。

誰在 在為 蒜你 你狠 推波 波助 助瀾 看漲 預期 下遊 遊資 資亂 亂市
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投資導航:亂市下 三中資板塊料吸金季績期殺到 內銀醫藥建材叫糊

1 : GS(14)@2017-10-22 17:21:21

十九大正召開,中港股維穩未見明顯之餘,恒指上周三更突遭遇滑鐵盧,在亂市下資金或回歸基本因素,本月底前的季績高峯結果,或會成為資金泊岸指路燈。《投資導航》今期綜合三大季績有機會報捷的板塊,分析當中潛力盈利報喜的股份,供大家參考。

內銀復蘇 農行質優追落後

四大內銀股中,建行(939)率先在本周四公佈季績,工中農則齊齊在下周一放榜,打頭陣的中信銀行(998)會在周二公佈。高盛日前發表報告,指四大內銀股上季公佈的半年度業績,早已顯示出淨利息收益率(NIM)擴闊之初步迹象,故相信內銀股盈利普遍已在第二及第三季見底,意味股價大落後的內銀有機會見到走勢轉捩點。在內銀股資產重新定價下,高盛指行內淨利息收益率已見復蘇,預測淨利息收益率在下半年按年平均可錄10點子升幅,連同貸款需求增長穩定,以及信貸成本正常化,內銀股的盈利復蘇趨勢正在展開。高盛料內銀股的淨利息收益率明年或以後仍有進一步擴大空間,即使其趨勢未來料因低基數效應褪去而轉趨平緩。


內地上游產業強勁

另外,在內地企業盈利改善下,高盛相信內銀股的資產質素可望維持良性。上游產業在傳統上是左右內銀股前景之重要因素,近期內地宏觀經濟數據不俗,高盛認為這進一步確認了內地上游產業的強勁程度。揀股方面,高盛重申對農行(1288)的「買入」評級,目標價4.5元,並同時給予工行(1398)「買入」評級,目標價6.7元。事實上,截至上周四止農行今年只升13.5%,大落後於同業,上周四大跌市亦只跟跌1.6%,四大行中企得最穩,是行業中的穩陣選擇。


受惠新國策 復星醫藥穩陣

國務院本月初下發意見,鼓勵醫藥創新及審評改革,雖會增加內地藥企競爭,但同時推動新藥審批及審評加快,市場普遍估計對行業利多於弊,加上下周一放榜的山東新華製藥(719)本月中已預告今年首三季盈利錄得70%至1.2倍增長,令醫藥股成為今輪季績高峯期不能忽略的板塊之一,抗跌能力特強的復星醫藥(2196)可看高一線。


國藥業績或有驚喜

上周四港股午後大冧市之際,復星醫藥仍逆市有4.3%進賬,成跌市奇葩。以基本因素看,復星醫藥的新藥管線多,受惠新國策之餘,早前更被大行摩根士丹利評為行業首選,因集團積極在美國收購多個仿製藥品種,同時入股中外多間同業,前景看好,預計今明兩年盈利增長有25.9%及15.1%。按計算,復星醫藥第二季盈利按季增長已近29%,倘上季盈利持平,單季按年增長已有四成,首三季則增21%,盈利有穩步增長勢頭。至於其他藥股則可留意大落後、零售業務比例高的國藥(1099),集團上月底遭自稱非沽空機構的GMT研究狙擊,指其嚴重誇大營運及現金流,但股價先受壓後回穩,但走勢持續橫行未見突破。按集團第二季表現推算,第三季盈利倘持平,首三季盈利可增逾18%,單季盈利增逾四成,若業績有更大驚喜從而令走勢突破橫行區間,即可憧憬上望40元大關。


建材股反彈 馬鋼金隅值博

鋼價持續大升,近日就季績發佈盈喜的股份中不乏明顯進入業績反彈期的建材股蹤迹,江銅(358)預告盈利大增,鞍鋼(347)估單是第三季增長料有2.9倍、累計首三季更增3.9倍,估計行業喜訊會陸續有來。除鞍鋼外,大行最看好馬鋼(323),業績隨時報喜要吼實;另水泥業回暖下,水泥股金隅(2009)亦不能走漏眼。


大行上調目標價

德銀指,基於庫存水平及行業估值,一眾原材料股中最看好鋼鐵股,行業首選為馬鋼,評級「買入」,目標價5.6元。另一大行匯證亦對內地鋼鐵行業前景正面,基於鋼鐵價格有望走高,該行將馬鋼的盈利預測與目標價雙雙上調,最新目標價看4.05元,評級「持有」。事實上,馬鋼第二季盈利錄7.4億元人民幣,倘第三季表現持平,季度盈利已按年大增1.4倍,累計三季增幅更超過2.1倍,盈利力不容忽視。另外建材亦不可缺少水泥,同時有房地產開發概念的金隅就最值得關注,在內地限產及停產等傾斜大企業的政策下,半年盈利大飆五倍的金隅,第三季單季度或有機會再下一城報捷,倘持平第二季盈利,季度按年增長亦有兩倍,升幅可觀。金隅過去年大跑輸,截至上周四止半年仍跌7%,上周四大跌市表現相對企穩只跌1.8%,在業績加持下,為可攻可守之選。




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20171022/20190818
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