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凱旋門200萬癲價車位

1 : GS(14)@2010-10-31 16:28:54

2010-10-28 NM  

近日樓市越炒越熱,車位亦不甘後人,尤其是西九一帶,由於不少屋苑均是千萬豪宅,擁有數輛名車的業主太多,但車位太少,故成交價高達二百萬元,足夠在新界買層樓!

凱旋門停車場雖然清潔企理,但和其他停車場並無太大分別,同樣是燈光昏暗,地下畫滿一格格停車位,但這裡每一個車位的價值都等同一個屯門上車盤。今年全港十個成交最貴的車位,有七個來自凱旋門,閒閒地一個都要一百六十萬元。

而在B1層,於眾多林寶堅尼、法拉利和勞斯萊斯之間,有一架○四年出廠的灰色BENZ E240,在群車中應該是最便宜的,當年新車價約五十多萬元,現值約二十萬元。但它泊的三十二號車位,價錢是它十倍,根據土地註冊處資料,車位由黃薇於三月以二百萬元購入,是本年度成交價最高的車位。

車位比例偏低

凱旋門地產經紀說二百萬元是該區車位的合理成交價:「雖然樓下已經係九龍站,但住得呢度都唔會搭港鐵,平均個個都有三、四部車出入,車位自然貴。」儘管鄰近商場圓方停車場收費僅八元一小時,二百萬元可以泊足二十八年,惟願意在此長期泊車的凱旋門住客相當少。

如資深投資者鄭躬洪,因山頂豪宅正在裝修,現只是暫居於凱旋門,也要買車位自用,「我有七部車,有一部泊公司,租左四個車位都唔夠。」儘管車位月租僅約四千元,但租盤極少,故他剛於九月以三百三十八萬元買入兩個車位,「其實凱旋門車位一向搶手,見有低於一百八十萬,就即刻買。就算我遲啲搬走,但我手上仍然有六個凱旋門單位,有兩個係大單位,如果連埋車位放,至少可以叫貴二百萬。」

凱旋門共有一千零五十四伙,樓價最平也要近千萬元,住客全部非富則貴,但車位只有四百一十二個,平均兩個半單位才配一個車位,嚴重不足。反之,附近的君臨天下,每一點三個單位便有一個車位;漾日居更是車位多過單位。中原研究部聯席董事黃良昇說:「凱旋門車位絕對唔係炒到貴,因為租金回報低,根本無人買來投資,係需求問題搞到咁貴。完全係資源錯配,根本就唔夠分,係死症。」

天璽住客無位泊車

入伙一年的天璽,令凱旋門的車位荒更為嚴重,皆因其有八百二十五個單位,但車位數目只有一百六十七個,經紀表示,「要買向海,六十七樓以上的日鑽璽單位先可以配有一個車位。」其餘車位,新地亦不放售予六十七樓以下的業主,皆因要留待天璽第二期發售時再作分配,「有客曾經出三百萬想買車位都買唔到。」儘管新地亦有放租部分天璽車位,但租務部說:「有錢都未必有位,因為要俾ICC租客同新地自己用,所以極短缺。」

天璽住客唯有打凱旋門主意,「雖然講明要住戶先可以泊車入去,但其實只要俾張相、百幾蚊,拎住張車位買賣合約,去凱旋門禮賓部就可以整張出入證。」

凱旋門及天璽發展商新地發言人表示,兩個屋苑的車位均是按照地契要求而建。私人屋苑配多少車位,規劃署有標準,例如一千八百呎的大單位配一個車位,細單位便兩至三個配一車位,但香港建築測量師學會前會長陳旭明說:「越近港鐵,交通越方便,車位就會越少,有時可能較正常比例少一半,原因係想迫人搭公共交通。」

新地於○五年斥資逾一億二千萬元購入漾日居二百多個車位放租,但凱旋門住客由漾日居停車場走回家,要五至十分鐘,故往往寧願一擲過百萬買車位,令凱旋門穩坐全港最貴車位屋苑寶座。

二百萬元買到咩樓?

沙田第一城50座高層410呎單位︰198萬

天水圍嘉湖山莊3期1座高層705呎單位︰193萬

慈雲山瓊麗苑A座中層712呎單位︰192萬

屯門兆康苑F座中層666呎單位︰190萬

粉嶺牽晴間11座低層532呎單位︰181萬

全球最貴車位

○六年,合和實業收購及重建樂活道十二號,為統一業權,以高價三百萬元收購最後一個車位,創下全港最貴車位的成交紀錄。而全球最貴車位則在英國倫敦騎士橋大街的哈洛德百貨,當地是著名的富豪購物區,○八年區內一個車位以港幣約三百一十萬元成交。
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清真館撬伙記搶招牌一開即賺

1 : GS(14)@2010-10-31 16:30:19

2010-10-28 NM

六十八歲的譚倫生,在九龍城老字號的「清真牛肉館」打工十多年,四年前帶同廚房樓面員工於同一條街開一間「北京清真牛肉館」打對台,裝修格局抄足九成;最近轉戰紅磡又「照辦煮碗」,飛起舊拍檔帶隊另起爐灶,新店開業兩個月,月賺逾五萬元。

顧客大讚食物保持水準,舊僱主拍檔則反晒面狂轟過橋抽板。「佢哋梗係憎我啦,但做生意係咁o架喎!」譚倫生招積地講出他的營商之「道」。

清真食店都以牛羊菜式招徠,這家位於紅磡蕪湖街的新店也不例外。「呢度啲牛肉餅即叫即煎,個皮又脆,咬一啖啲熱辣辣嘅牛肉汁會漏出嚟,好好味。」路經此處的林生被香味吸引進來,食得津津有味。環視店內客人枱上,例必有一碟牛肉餅,每個十一元,每日最多可售出一千碟,單是這款小食營業額已達萬元。

緬甸籍的回教徒食客Fariha指,因為飲食要守戒,特別鍾情清真食店,「我住在紅磡區,這區沒有清真店,之前經常去九龍城一間同名的清真菜館,認得這個老闆,現在他在呢區開店就方便得多。」以回教傳統顏色綠色為主調的食店,每逢飯市都座無虛席,二樓大枱近七十個位亦不時被訂滿,回教徒與街坊一樣捧場。

清真供應商入貨

很多人以為「清真」是一種菜式的統稱,其實是回教的稱號,清真食品就是按照回教教義屠宰、加工和製作的食物,用回民的語言,就是「合法的食物」(Hal al Food),所以清真食品可以不同方法烹調,但也有要注意的地方,「菜式絕不可含豬肉,就算豬油也不行,煮食工具也不可沾到豬肉,而可進食的肉類,如牛、雞、羊等,在屠宰時亦要同時念着可蘭經為動物祈禱。」譚倫生表示,為達到此標準,要到指定供應商入貨,入貨價與一般肉檔相若,「這類供應商數量不多,攞貨要靠交情,目前位於尖沙咀海防道街市的供貨商(NEW PUNJAB MEAT SHOP)已用了十數年,牛羊肉每日到貨,保證會將最新鮮的食材俾我。」前後有逾二十年清真店管理經驗的譚倫生得戚地說。

雖然清真食材有諸多要求,但對於經營清真菜館則沒有特別限制。譚倫生坦言,自己不是回教徒,也不需取得任何教會或組織批准或證明,只要在餐單上印上「Hal al」標籤,回教徒一般都會放心光顧。如果再有懷疑,會出示在回教徒間很有知名度的供應商貨單令他們安心。

二百菜式拓客路

譚倫生指,菜單上菜式多達二百三十多款,在清真菜館中並不常見。搬來鄰近觀音廟的新鋪後,譚倫生發覺不少街坊拜觀音,不吃牛肉,於是特別增加了川式水煮魚、砂鍋魚頭等以魚肉為主的菜式;見附近寫字樓林立,開業一個月後即推出午市客飯套餐,包括咖喱牛腩、咖喱雞等二十八款客飯,三十四至三十七元有交易,日賣近百份。

譚倫生表示,做街坊生意秘訣就在於款式多,分量足,價錢平。但面對日益上漲的食物成本壓力,就要靠精打細算了。「一斤牛肉成本五十五元,只可以炒三碟菜,每碟賣四十五,毛利都唔夠六成,但賣四十的拍青瓜,成本就只需五元,這樣拉上補下,才可以維持整體毛利達六成半。」

開張斥萬元谷廣告

與大部分環境逼狹的清真菜館不同,此店上下兩層共二千餘呎,二樓可擺放七張大枱,能容納七十餘人。「以前舊店地方太小,有生意都做唔到,現在環境闊了,坐得都舒服些,而且二樓還可以兼做訂枱生意。」譚倫生表示,在宣傳及外賣單張上都印有訂枱服務電話,幾乎每日都有酒席客人,每席二千元,已佔整體生意額三成。

短短兩個半月,生意已經有盈利,每月淨袋五萬五,省去了預計半年的守業期,「我一路都係打理清真菜館,對食物質素控制都已經有經驗,最緊要是有多些人知道店子。」於是在開張當日,譚倫生花了三千元在報紙上賣了半版廣告,又豪擲過萬元請來雜誌做一版飲食特輯,並將剪報放大成一個剪報板放在門口,除了以清真的王牌牛肉餅及咖喱菜式做招徠,還登上自己與兒子的照片作生招牌。

譚倫生曾經在九龍城龍崗道的老字號清真牛肉館打工十多年,後來邀請當時的食客陳國強合夥自立門戶,在老店十幾個鋪位之隔開鋪,在店名「清真牛肉館」前加上「北京」兩個字,不論門面、店內格局、食物款式,都跟老字號有九成相像。「都唔係故意開同一條街,但開得遠怕熟客搵唔到嘛,我都要顧自己嘅客路。其實都唔算係翻版,佢哋好多菜式都係我設計,生意是各有各做的,搵得到錢最重要。」譚倫生說得振振有詞。

瞞拍檔另起爐灶

由於廚房及點心師傅都跟他離開,食物水準有保證,四年多以來生意不俗。他表示,員工願意離開老字號跟他,並不是以高薪挖角,只是在管理上更寬鬆自由,例如容許員工在非繁忙時間在店鋪內休息、睇電視,甚至打麻將耍樂。「我個人又比較隨和,你對員工大方,他們自然做得開心,就會樂意替你做事,有時他們休息想吹冷氣,一部唔夠我開夠兩部。」他語帶弦外之音。

近來他轉戰紅磡,新店卻沿用舊店名「北京清真牛肉館」,廚房、點心部及樓面合共六人再次跟他過檔,然後將舊鋪以十八萬元賣予他舊拍檔陳國強,正式撤出九龍城。他的舊拍檔被問起事件始末說來氣憤:「分手之前佢已經喺紅磡開咗啦!佢八月頭開,我哋八月中先簽約賣股份,講都唔講聲,名又抄,菜又抄,乜都抄晒,咁我仲有乜計?」眼看對方新鋪一切都照搬,但原來當時商業登記只有譚倫生一個名,陳國強要反抗亦無符,「當時佢話佢熟咪俾佢搞囉。」他現已將鋪頭改名為「北京清真牛肉美食」免麻煩。問到生意有否受影響,陳國強怒氣難消不願多談,譚倫生反而不諱言:「佢唔識做生意啦,改了名客人肯定不會認得。」

譚倫生出身飲食世家,三十歲從韶關來港跟隨父親在紅磡蕪湖街經營上海菜館,但後來經營不善倒閉,轉到九龍城的清真牛肉菜館打工,一做十多年。累積足夠經驗與人才,上次與舊僱主「打對台」,今次則月租六萬元搬到紅磡開這間新店,在區內做獨市生意,亦由自己獨資經營,並叫來在富臨酒樓任職部長的二兒子回來幫手,兩仔爺拍住上,如同當年自己跟父親做生意一樣。

開業資料

(2010年7月)

租金:$180,000 *

裝修:$1,300,000

入貨:$20,000

雜費:$50,000

總投資:$1,550,000

*兩個月按金一個月上期

營業資料

(2010年9月)

營業額:$540,000

租金:$60,000

人工:$180,000▲

水電:$45,000

入貨:$200,000

盈利:$55,000

▲包括15個全職員工及老闆兒子2萬元工資

一點意見

執業大律師陸偉雄對有關飲食業的侵權行為提出以下意見:

1 針對此案例,合夥人之間在進行股權交易前,賣方有責任告知舊拍檔已開分店,若買方是在不知情之下商定買賣協議,賣方的行為會構成欺詐,可被追究刑事責任。

2 因商業登記的名稱和店名招牌可以不同,新店可否沿用舊名,取決於合夥人在進行股權交易時協定的買賣協議,買方可在書面、口頭或行為上要求賣方承諾不得在同區開設同類店鋪或不得使用同名。

3 組成一間店鋪的所有元素包括店名、菜式、員工制服甚至裝修風格,都可申請版權登記,若其他商戶未經同意在香港把上述元素用於相同或類似的店鋪或服務上,即屬侵權行為,登記人可就此搜證並採取法律行動。以該個案為例,若舊鋪未申請版權登記,即使在拍檔未知情況下沿用舊名獨資開分店,亦不足以構成侵權。
2 : GS(14)@2010-10-31 16:31:02

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 740&art_id=14600566

清真牛肉館鬧雙胞案
2010年10月28日


【本報訊】蔡瀾讚譽九龍城「清真牛肉館」的牛肉餅:「全港認第二,就沒人敢認第一」。這家名滿全城的食肆卻鬧雙胞,在清真牛肉館工作 13年的員工自立門戶,一再開設「北京清真牛肉館」搶生意。清真牛肉館昨向高等法院申請禁制令,要求對方改名經營、銷毀食物餐牌並賠償。
原告為清真牛肉館的經營者,被告是北京清真牛肉館的經營者。入稟狀指,原告的生意可追溯至上世紀五十年代,原告現時有兩間店舖,分別位於九龍城龍崗道及打鼓嶺道。原告以牛肉餅馳名。
被告 93年加入原告的店舖工作, 06年離職,未獲原告同意,今年 5月 30日以北京清真牛肉館名稱在紅磡蕪湖街開店,又抄襲原告餐牌提供類似食物。原告指被告誤導公眾。
案件編號: HCA1597/10
3 : abbychau(1)@2010-10-31 22:14:49

呢間野係好食
4 : GS(14)@2010-11-01 22:14:59

3樓提及
呢間野係好食


下次一齊去啦
清真 館撬 撬夥 夥記 記搶 招牌 一開 即賺
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發水樓

1 : GS(14)@2010-10-31 16:47:36

http://mytv.tvb.com/news/newsmagazine/112776#page-1
發水
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