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領都爛象

1 : GS(14)@2010-10-25 21:34:56

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14588682
          600萬元住宅 幾十蚊天花線都慳
地產商處處賺到盡          2010年10月25日

        

特區政府成立百億關愛基金,試圖化解「仇富」情緒,但發展商處處「賺到盡」,小市民怨氣怎能平復。怎樣才算「賺到盡」?購入長實日出康城單位的小業主有深刻體會。除單位延期交樓及嚴重發水外,更有不少極具創意的「賺盡」特色,由地腳線到天花線的「慳家」設計,到全屋家電只得半年保養,曾光顧長和系三個樓盤的小業主不禁問:「發展商良心去咗邊?」 記者:林浚川

張氏夫婦多年前購入和黃發展、樓齡逾 30年的紅磡灣中心,其後搬到同是和黃旗下的黃埔花園,到最近買入長實的日出康城第二期領都。以樓論樓,夫婦兩認為領都質量和設計最差,張太慨嘆:「呢幾十年全世界都進步,只有長實倒退。」張先生則說:「初時日出康城叫夢幻之城,入到嚟乜嘢夢幻都破滅晒!」
露台天花入伙已剝落

張家的四房單位面積過千呎,買入價逾 600萬元,價錢堪稱區內豪宅,但張太批評質量連公屋都不如。例如全屋 12幅玻璃窗都有微細小孔,擔心可能整塊爆裂,要全數更換。露台天花剛入伙已剝落,裝修師傅修葺時發現三塊「空心磚」,導致批盪不平,又要換。大廈走火樓梯牆身只上油漆,表面粗糙不堪,張太狠評:「公屋都冇咁求其啦!」
客廳天花線看似延伸全屋,實際上兩部分體式冷氣機背後,都欠缺一段約兩呎長的天花線,張先生要求長實補回卻被拒:「職員話呢段係唔包,叫我自己去搵,我搵勻全港都冇,肯畀錢都買唔到」。多次投訴後,長實終補回兩段成本價可能只是數十元的天花線。
要數最具創意的「賺盡」設計,非地腳線莫屬。一般地腳線厚度不超過一厘米,但長實旗下多個新盤,地腳線厚逾一吋,原來內藏電話線和電線,省卻線路走喉入牆的建築成本。小業主若要更換全屋地腳線便要自掏腰包,若不更換地腳線,絕大部份現成傢俬都無法貼牆,實用空間買少見少。

附送家電僅半年保養

日出康城另一「賺盡」特色是買樓時附帶的全屋家電,竟只得半年保養,張太說:「我做咗幾十年人,第一次聽電器得半年保養。」更絕的是業主如要續保,首年只可光顧長實旗下的豐澤電器。有日出康城業主在網上透露,入伙不久冷氣機即故障,致電豐澤才知保養期已過,上門檢查收費 450元,留言慨嘆:「不能不佩服佢哋(發展商)賺錢諗頭,真係沙漠都掘到出水」。
張氏夫婦寄望長實盡快完成「執漏」,但本身是日出康城第一期首都業主的將軍澳區議員方國珊表示,首都入伙超過一年,很多單位仍未完成「執漏」,「每個單位都講緊幾百萬,發展商係咪真係要咁樣賺到盡?將咁嘅質素嘅樓交畀買家?」
長實成本亦「鍊到盡」,建築業界指長實分判工程向來價低者得,分判商「冇肉食」只好向下壓榨,重效率多於質素,是樓盤質素參差主因。
2 : GS(14)@2010-10-25 21:35:13

地獄地腳線佔去 20呎空間
2010年10月25日

長實主席、首富李嘉誠曾說:「君子愛財,取之有道」。但旗下樓盤設計「賺到盡」,變相將建築成本轉嫁到小業主身上, 80後裝修設計公司負責人 Petersun(圖)形容做法「不道德」,最近便寫 blog教路拆解黑心設計,他說:「要等公眾知道發展商點樣埋沒自己良心,去欺詐市民金錢。」
業主裝修一闊三大

網民 Petersun最近在網誌(
http://hk.myblog.yahoo.com/peter-sun)撰文「新樓裝修越嚟越離譜,高地價政策的禍害」,以長實日出康城為例子,講解各種設計如何增加裝修成本,例如他筆下的「地獄地腳線」,他說:「如果要換要重新做電線分佈,打喉、藏喉,一個三房兩廁單位要用多 6、 7萬蚊,如果唔換,地腳線加埋佔你間屋 20呎空間。」

自小跟隨父親入行的 Petersun形容,領都設計和質量都非常差,令業主裝修時一闊三大,他說:「佢(長實)呢啲設計起樓時可以節省好多人工,用少好多料,一定可以賺多啲,但對小業主好唔公平。」他表示寫 blog是要讓置業的市民多些參考,「好多人畢生積蓄用嚟買樓,但只係可以睇示範單位,睇唔到問題」。他指樓盤設置「清水房」是好事,至少讓市民有實物參考,又鼓勵小業主要多發聲,爭取合理權益。
3 : GS(14)@2010-10-25 21:35:29

驗樓王:有單位要換 18隻窗
2010年10月25日

人稱詹 sir的專業驗樓師詹濟南,過去十年在全港驗收逾八千個單位,堪稱驗樓王。詹 sir近兩個月在日出康城領都替小業主驗收過百個單位,全部單位都要「執漏」,當中有一成半單位更屬嚴重個案。詹 sir形容長實近年樓盤如映灣園、都會駅到日出康城,質素通通欠佳,聽得最多小業主抱怨的是這一句:「如果有錢,一定唔會再買長實樓!」
嘆部份發展商冇進步

詹 sir表示,新樓入伙有三兩處地方需要「執漏」屬可接受範圍,但日出康城單位往往有五至十處問題,他驗收的過百個單位中,記憶所及全部都要換玻璃窗,少則三四隻,最多一個單位要換十八隻窗,另有約二十個單位有「空心磚」,兩三個單位窗台漏水,還有不少單位地台和牆身不平,他說:「領都畀我感覺係倉卒交貨。」
對於發展商「賺盡」設計,詹 sir表示不屬驗樓範圍,難以評論,但他也不禁慨嘆:「好似條天花線,到冷氣機頂就少咁段,一層樓賺咁多錢,小小嘢都唔畀人,使唔使賺到咁盡?」詹 sir十年前在香港首創驗樓服務,他形容:「香港私樓質素呢十年間總體上有進步,但有個別發展商追唔上,同市民期望有一段距離」。
領都 都爛 爛象
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才子測試都「肥佬」 學子自危 名師冒起發通識財

1 : GS(14)@2010-10-25 21:37:23

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 104&art_id=14588726

中學文憑試,一試定生死,四大必修科的考試範圍以通識科最無邊無界,官方強調科目着重考生的批判思維,但才子作家試做通識卷卻「肥佬」收場,令考生人人自危。學子憂心,各補習學校趁機推出通識名師班,務求在市場分一杯羮;經過一年摸索,越來越多人趕搭教通識列車,除了傳統中學通識教師及前新聞主播,知名博客也披甲上場,大發通識財。 記者:夏志禮

「新聞王子」要打破框框「新聞王子」李燦榮從傳媒前線退下,即轉戰培訓界別,早前決定殺入中學通識科,去年加盟活學教育擔任通識科首席補習導師,其課程着重啟發學生思考,打破通識科六大範疇的框架。
學生有高官市長人大
李燦榮說:「既有嘅六大範疇可以重新演繹,以地域劃分為本港、中國同世界,然後再用『天地人』去思考,天係指善惡,地係美醜同價值觀,人就代表法情理,好似菲律賓人質事件,就可以放入呢個模式思考討論,咁先可以全面掌握議題。」課程亦佐以生活例子,讓學生跳出傳統框框思考,學會引用數據,非胡亂吹水。
李燦榮自稱非一般補習名師,「我係遊士同謀士,邊度需要我就去邊度獻策,其他人用學生攞幾多個 A做宣傳,我係實戰派,只會同你講我嘅(培訓班)學生有高官、市長到人大,講賺錢,一堂通識補習一定唔夠我講一個講座多。」他強調,記者經驗非教學優勢,「有分析力都要識教,書生論政係冇用。」
李燦榮相信明年會出現補習報名潮,「家學生仲未知自己唔識,剩番一年有憂慮好正常。」他現時大部份補習班均以錄像班授課,但來年會多抽時間親身上陣,「教咗一年,家用喺通識嘅時間同精力都未夠十分一,但係我教畀學生嘅嘢絕對冇問題,如果我全力喺呢個市場發展,絕對可以賺好多。」
                                知名博客去補習社掛單《港男筆記》、《港女聖經》作者葉一知,以「刁民」身份名聞博客界,今年暑假決定在中型補習社進佳教育開班教通識,「自己有興趣又有錢收嘅工唔易搵。」他強調不走「補習天王」路線,不會提供貼題筆記,要求學生從不同角度切入問題,養成批判思維及多角度思考能力。
討論應否禁網上起底                        
                葉一知說:「好多同學話通識係講 common sense(常識),其實裏面嘅嘢唔 common(普通),佢哋所識嘅只係普通常識,考試未必用得着,技巧上點樣斷言論證,係一門功夫,唔係一朝一夕。」
補習課以小班形式上課,每班約 20人,強調臨場互動討論,由於學生程度參差,所以現時仍以「餵嘢」為主。葉一知說:「等佢哋根基好啲就會同哋討論時事,我會盡量諗啲新嘅有趣例子,唔想重複返學學到嘅嘢。好似港男港女,又或者網絡欺凌呢類事件,舉例好多人話上網起底唔啱,咁應唔應該立法阻止呢?呢啲議題學生有興趣,咁先會有意欲讀落去。」
葉一知曾擔任中英文科補習導師,「上年已經開始諗,因為本身對時事有興趣,自己嘅 blog同書,好多中學先生都攞去做通識教材,令我相信我嘅觀點係可以啟發學生思考,如果喺正規學校教,教嘅內容或者方向可能冇彈性,又要做其他非教學工作,所以決定喺中型補習社掛單。」
                                天后攜百寶箱互動教學現代教育「通識天后」陳靜嫻( Costa)曾於中學擔任通識教育科主任。 Costa上課例必攜帶自備的百寶箱,內有蠟筆小新公仔、《通勝》、外國政治漫畫等,「好多學生常識水平唔係好紮實,劉曉波都唔知係邊個,又以為通識只係吹水,結果咩都吹唔到,所以要佢哋從有興趣嘅日常生活例子入手,好似小新可以講性教育或者人際關係、討論麥兜菠蘿油王子同殖民地有咩關係咁。」
啟發學生自己「撻着」                                                        
                  
                Costa聲稱掌握一套「奪 A方程式」,但沒有透露詳情,只表示與答題結構及思考模式有關,「通識唔可能講貼題,要諗用咩方法攞高分,所以就算係補習,我都唔會逼學生死背死記,會教學生點樣有效鋪陳表達自己意見,例如 10分題目係答一版紙定係三句;上堂會好注重互動,啟發學生自己『撻着』,諗到唔同方向答問題好緊要。」
她指自己的往績是其他補習名師難以匹敵的優勢,「補習好講口碑,學生唔識你都要報你,因為你可以畀到佢哋信心,我家連讀博士都係研究通識。」
對於市場越來越多通識名師,她指「呢個市場本身好大潛力……下年距離考試得番一年,肯定仲多人報,強化雞精班呢啲應該會爆班,有其他行家加入好正常,始終咁大個餅。」
                                有學生認為唔使靠補習通識補習老師為龐大市場磨拳擦掌之際,有高中生對補習 say no。在李求恩紀念中學就讀中五的涂佩妤表示,她雖然是首屆中學文憑試考生,但不會對通識科過份憂慮,「壓力一定有少少,但平日上堂同老師討論已經好足夠,畀錢補習唔係咁值得。」
多參與討論 留意時事                                                      
                  
                涂佩妤稱,補習社多以大班教學為主,數十名同學按照補習名師派發的筆記上課,「就算話自己唔係貼題,但其實都限制咗學生嘅思考方向,大家都用嗰套模式思考,出嚟嘅答案相差無幾,對我哋長遠冇咩幫助,所以下年我都睇唔到自己有需要補習。」
同校就讀中四的楊雅詩同意通識補習用處不大:「我有補語文科,因為呢啲科有特定規格,但係通識要求我哋有唔同嘅見解,我覺得平日上堂多留心同參與討論,留意多啲時事新聞已經好足夠。」
不過,港島區某名校中五生 Mandy說,現時補習社所教的多為應試技巧,包括如何審題、以最短時間組成結論等,名師平均每月做一次互動思維訓練,「咁大班人,其實好難判斷係咪真係有用 o架,上堂嗰陣試過用呢啲方法,好似真係有幫助,咁自己都有信心啲。」
通識科教師盧詠雯指,補習社以教思考方法為賣點,但業界始終以如何在考試取分為重點,因此難言補習成效有多大。
才子 測試 肥佬 學子 自危 名師 冒起 起發 發通 通識 識財
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當新股遇上私募 一個貪平一個貪靚

1 : GS(14)@2010-10-25 21:37:39

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14588369

國務院總理溫家寶兒子溫雲松創辦的私募基金新天域資本,臨急臨忙入股新股四環醫藥( 460)欲成為上市前股東觸礁,令人關注私募基金投資準備上市的公司着數多多的問題。據悉,部份公司是為了省靚招牌,引入出名的私募基金。記者:高淑嫻

「以前只有創投或風險基金,而家全部升呢,叫做私募基金……如凱雷、百仕通等著名私募基金,如果佢哋都入股,等於做好晒盡職審查,招股時容易吸引投資者」,一名投資銀行家解釋,公司以優惠條款引入私募基金做上市前股東的原因。當然,部份公司是因為缺乏資金或希望變為中外合資企業而引入私募基金。
超平價招徠 私募基金垂青

做上市前股東第一大着數就是平價入股。以正在招股的長興國際( 238)為例,新天域資本今年 5月以 3890萬元認購 2498萬股,成為上市前股東,每股成本價僅 1.56元,較長興招股價 3.8至 4.6元,折讓 59%至 66%,已有一倍賬面利潤。
今年 8月掛牌的耀才證券( 1428),交銀國際去年 11月買入認購期權,今年 7月換股,每股成本 0.23元,較招股價 1.6元大幅折讓 86%。
此外,私募基金入股計劃上市的公司,通常有條款要求公司上市不成,要以溢價還錢。查閱四環一份有關大摩及新天域於今年 8月訂立的股東協議(已失效),當中有條款寫明如果四環未能於 2011年底前上市,大摩有權要求公司按成本 125%減去派息,贖回全部或部份股份;換言之,即使四環上市失敗,大摩亦有利可圖。
長興跟新天域也有類似協議,若公司沒上市,新天域沒行使可換股債券換股,則公司須於 2013年底向新天域償還本金,另按複合年利率 10厘計算溢價。
條款優厚,吸引不少私募基金或投資公司,挑選快將遞交上市申請的公司入股,以提高成功率。以耀才及長興為例,上市前股東入股,距離公司上市時間不足一年;今日截止招股的雅士利( 1230),凱雷去年 8月以策略性投資者身份入股,距今只有一年多;這些情況有別於以前創投基金,要把公司「湊」 2至 3年才上市。
有見及此,港交所( 388)上市委員會最近發出指引,要求上市前股東須於公司遞交上市申請前 28日或掛牌前 180天完成入股。據悉,上市委員會將來可能要求公司解釋引入每個上市前股東的原因,並收緊半年禁售期限制。
倘無法上市 隨時血本無歸

有私募基金界人士承認,當他們買中一間成功上市的公司,獲利以倍數計,相當豐厚。但每投資 10間公司可能有 3至 4宗失敗,血本無歸,只靠成功的「刁」去拉上補下。
他們指出,雖說投資每間公司,都會要求公司上市失敗,按回報率 15%至 20%購回股份,但實際情況不可行,事關部份公司因資金短缺而引入上市前股東,若未能上市集資,可能無法持續經營,無力購回股份。
由於人民幣不能自由兌換,這些公司又不能把國內資產抵押予私募基金,所以私募基金有機會血本無歸,並非全無風險。
新股 遇上 私募 一個 貪平 貪靚
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=271291

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