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港府治樓 實用面積計呎價 特首:縮水樓引起憤怨 「連我都鬧埋」

1 : GS(14)@2010-10-14 23:50:35

【明報專訊】近年政府與地產商就賣樓透明度爭論不休,昨天政府再出招,建議立法規管銷售一手樓,並提出以實用面積作為公布呎價的唯一標準,以及限制樓宇「發水」上限不逾一成(另文),目的防止誤導買家,全面杜絕「搵笨」縮水樓。地產建設商會則指,要求新盤以實用面積計算樓價,普通單位呎價或因而急升,有需要教育市民分辨。
運輸及房屋局會將成立督導委員會,討論立法規管一手樓宇銷售事宜,並於一年內提出切實可行的建議。委員會成員包括消委會、地產建設商會、測量師學會、香港律師會等代表。



一年內提出執行細節

外界關注日後樓盤廣告、宣傳活動時,會否公布「貨真價實」的實用面積呎價,以及賣樓價單是否只刊實用面積價格,否則如何「體現」實用面積作為公布呎價的唯一標準?據了解,政府暫時未有具體意向,冀交由督導委員會研究。由於最終定案會成為法律條文,督導委員會也會考慮,限制或要求某些做法時,具體是否可行。

特首曾蔭權在記者會中說:「我們用很多時間和發展商商討,但他們達不到共識。我對這件事是執著的。」他特別批評現時一手樓和二手樓全用建築面積,而非實用面積來講樓價,沒辦法讓買家公平比較哪個較便宜較好,「這樣是不要得的,全世界都沒用這種方法,但香港仍沿用」。曾蔭權指,買樓是一生人的儲蓄,「如果你說800呎,但買回來原來得630呎,縮水的,會好嬲,憤怨開始,連我都鬧埋」。曾蔭權坦言,相信發展商想幫手,但要他們達成共識很艱難,最怕有其中一個不聽話便做不到;又強調自己認真做這件事,「我不是明日走,我還有年幾兩年任期,如果事情沒進展,追都追到我啦」。

身兼地產建設商會執委會副主席的新世界發展(0017)執行董事梁志堅則認為,如果住宅單位今後以實用面積為公布價錢的唯一標準,問題是會「令樓價恍如被扯高、普通樓分分鐘都要2萬元一呎」。如果落實執行此措施,梁志堅認為當局之前要先「好好教育市民」。

「普通樓恐2萬元一呎」

中小型發展商亦有反對聲音。泛海國際(0129)執行董事關堡林認為,若以實用面積作為公布樓盤售價的唯一標準,此做法對發展商不是太公道;關指出﹕「現時買家購買住宅物業,所買的並非只是單位內籠本身,其實還包括屋苑的會所、園藝花園和其他住客設施等,而這些設施全部均需要由發展商出錢興建,所以售價如果只計單位內籠的實用面積,對發展商不是太公平。」

測量師林晉超指,若日後落實只列出實用面積呎價,雖然更有助買家清楚知道,買入單位真實面積,但亦改變了市場一貫以建築面積呎價,作為樓價高低的指標,相信市場需要時間適應。

(明報記者陳天賜、林可為、陳健佳報道)
2 : GS(14)@2010-10-14 23:50:58

發水上限縮至一成 窗台位勢減
                2010年10月14日                                                                        【明報專訊】政府收緊發水面積上限,由過去最高達30%,縮減至佔可建樓面面積最多10%。有建築師相信,發展商日後會減少大窗台,而且不會隨便興建露台、巨型會所。地產建設商會執委會副主席梁志堅表示,新措施對業界影響不大,他們會配合政府。有發展商希望政府進一步釐清,哪些項目可以發水。


料不會再濫建露台

私人樓宇的環保露台、工作平台、會所,現時不計入政府批出的可建樓面面積,但買家要付錢購買,發展商可以「淨賺」。但由明年4月1日起,發水面積將減至一成,其中最為人垢病的大窗台,會由現時最大可建闊度80厘米,縮減至25厘米。而露台、工作平台及地面以上的停車場即使可申請豁免,也只可豁免一半樓面,其餘要由發展商承擔,計入樓面面積。

香港建築師學會歡迎新安排,可減少非環保設施及減低發水面積。建築師吳永順認為政府做法恰當,「此措施有效限制大窗台,發展商也不會濫建露台,思考過才會做」。他又指地面以上的停車場,日後要計入樓面面積,「以後可能會建番停車場鰠地底,減少『蛋糕樓』。」但他直言,要控制「發水樓」,政府不只是限制發水面積上限,更重要是監察原本的地積比率。「如果原定的地積比率達到8至10倍,發水10%也很高。」

梁志堅:影響微 會配合

身兼地產建設商會的新世界(0017)執行董事梁志堅指現時政府已有規管物業的「發水」成分,以一般私人屋苑的住客會所為例,發水成分普遍在3%至5%;如政府進一步監管「發水」,相信對地產商影響亦不大,而業界亦會配合政府。長實(0001)地產投資董事郭子威認為,「發水成分由三成降到一成,不會令地產商今後只會買平價地皮,亦不會影響地產業界的投地意欲,因為發展商自己識計數」。

由於新措施在明年4月才生效,吳永順相信有不少發展商會「趕尾班車」,向政府遞交物業的建築圖則,希望建築最後一批寬免計入樓面面積的「有露台、窗台單位」。泛海國際(0129)執行董事關堡林也估計,會有發展商趕快在明年4月1日落實執行有關新規定前,趕快向當局「入則」,因為此舉可令發展商享有更大自由度。關續稱,政府亦應該進一步釐清,當商發展新項目時,有哪些設施和範圍可以「發水」,哪些不可以。
3 : GS(14)@2010-10-14 23:51:13

地產商眼光獨到 報告前紛沽新盤
  2010年10月14日

【明報專訊】儘管施政報告提出多項針對樓市的新措施,但無礙地產商的推盤意欲,市場消息指,長實(0001)現正申請預售樓花紙、單位總數約1368伙的大圍名城2期,有機會於11月登場,估計意向呎價將較今年初開售的第1期調升一成、至接近1萬元水平,這亦是繼本月初馬鞍山天宇海極速沽清全部1143伙後,長實短期內部署開售的另一全新大盤。
30個月來「最火紅十天」

事實上,在特首昨日公布施政報告前,樓市於本月1至10日,經歷了過去近30個月以來,最為火紅的十天,除發展商積極推盤外,新盤銷情亦告火熱;除天宇海沽清全部1143伙、套現76億元外,上水貴價盤天巒亦於期間售出250幢洋房、套現額高達80億元,去貨速度之快是洋房屋苑所少見,連同九龍城御豪門、半新盤如奧運站帝㗖‧皇殿等,本月首10天,各主要新盤的售樓套現總金額,估計高達187億元。

接近長實的市場人士指,提供1368伙的名城2期(單位面積900餘至1300餘方呎),雖然仍在等候批發預售樓花紙,但有機會於11月登場。名城首期於今年3月發售,當時平均呎價為9000元;市場估計,名城2期整體均價會比首期調高一成至接近1萬元。

此外,新地(0016)的青山公路管笏星堤(459伙)、元朗寶業街項目(337伙),亦有機會於未來一個月內登場。
4 : 自動波人(1313)@2010-10-16 21:27:01

800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!
5 : GS(14)@2010-10-17 08:58:10

4樓提及
800呎買回來有630咁多?
長柒個首都,9百多呎,得5百多呎實度面積,得五成七咋!


有無搞錯呀
6 : 龍生(798)@2010-10-18 01:36:13

連新地個上水個新盤, 都係得番5-6乘實用
而家總算撥亂反正, 但我覺得無咁易
如果真係成事, 呢個官員, 有資格問鼎特首!
港府 治樓 實用 面積 計呎 呎價 特首 縮水 引起 憤怨 連我 我都 都鬧 鬧埋
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移民買樓不計分 西九盤中招 溫州客聞風 即取消來港睇樓

1 : GS(14)@2010-10-14 23:51:36

  2010年10月14日

【明報專訊】特首突然出招,今日起,投資移民將不能夠再透過買樓作為投資資產,而政府更首度披露,過去透過買樓來港的投資移民中,高達四成都是購買西九樓盤。有代理表示,有打算申請投資移民的溫州客,昨天聽到新政策後,立即取消今日來港「睇樓」,更有凱旋門業主減價放盤。

不過,也有代理估計,新政策只造成短期衝擊,長遠影響未必大,因為近年來港掃樓的內地客,主要是投資,並非為了取得居港權。

買樓投資移民 四成買西九盤

政府公布由今日起,資本投資者入境計劃中,房地產項目暫停列為投資類別, 投資門檻由650萬元增至1000萬元。政府推出計劃7年以來,批出8200個移民個案,有33%是透過買樓取得移民資格。買樓組別中,以西九的樓盤最受歡迎,達到四成。新措施直接衝擊西九樓盤,主力經營西九樓盤的置業18主席張肇栓表示,即時有內地人打退堂鼓,「原本有4名溫州人打算今日來港買樓,其中 1人打算申請投資移民,他知道本港新政策後,立即取消來港。」

張肇栓又稱,有業主也即時降價,將九龍站凱旋門減價約3%,希望盡快放盤。他相信,新措施會短暫打擊西九、九龍站一帶的物業銷售,業主或會減價約5至10%。但長遠來看,內地人投資本地物業的氣氛仍然濃厚。他們接觸的內地客當中,七成是投資者,只有三成是申請移民。

代理:內地客買樓多為投資

中原地產聯席董事李沛章也指出,內地客以投資為主。他引述九龍站9月份錄得約80宗成交中,內地客佔五成,這40宗成交中,只有約10宗屬投資移民。李續稱,九龍站豪宅的做價動輒3000萬到4000萬元,購買這類貴價物業的內地人士,通常只視作為個人投資,並且大部分已擁有香港身分證。

至於維港灣、帝柏海灣、一號銀海和海桃灣等奧運站屋苑,內地客比例介乎5%至15%,但代理指出,在該區購買樓價1500萬元及以上物業的內地人,通常都不是投資移民。

新措施公布後,昨日出現「尾班車」個案,香港置業助理區域董事鍾坤文表示,有投資移民客趕上尾班車,斥1030萬元買入奧運站海桃灣一手單位,單位位於2座低層A室,面積1055方呎,呎價9763元。

移民客購海桃灣趕「尾班車」

置業18在內地設有分店,針對投資移民的內地客人,張肇栓稱並未考慮要縮減內地業務規模,因為仍有不少人有興趣純粹投資本港物業。

祥益董事謝澤銘指出,個別業主毋懼政府新策,對後市依然信心爆棚。一名屯門時代廣場業主,日前剛以170萬元售出持有位於E座中層2室,面積431 方呎,呎價3944元,但由於認為施政報告「無料到」,故隨即賠訂,連同代理佣金,共損失約8.4萬元,而收回單位後便暫時封盤。

(明報記者陳健佳、林可為報道)
移民 買樓 樓不 計分 西九 九盤 中招 溫州 聞風 取消 來港 港睇 睇樓
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北角何文田兩靚地 估值共530億

1 : GS(14)@2010-10-14 23:52:31

【明報專訊】為增加土地供應,政府繼今年計劃主動推出6幅地皮外,昨天施政報告亦指出,政府會加快內部程序,令更多住宅用地可推出市場,包括明年推出房委會退還的前北角鸷用地及前何文田鸷用地,以及東涌、將軍澳等地區土地,預計涉及的4幅地皮中,以前北角鸷及前何文田鸷地皮最為市場矚目,除了兩者均位於市區外,涉及面積亦龐大,並極具發展豪宅潛力。市場估計,市值分別為約170億及360億元,隨時創出新高地價,成為全港新地王。



明年推出 有望成新地王

前北角鸷地皮已閒置多年,除位於一向供應量較少的港島區外,更位於臨海地段,預期大部分單位可享有維港景色,加上地盤面積約31.5萬方呎,估計可建樓面逾90萬方呎,是現時港島區臨海罕有大型地皮。至於另一幅前何文田鸷地皮已閒置多年,地盤面積更高約64萬方呎,估計可建樓面約360萬方呎,為九龍區巨無霸地皮,市場人士估計或分階段推出。該地不遠處為新地(0016)今年6月斥109億元天價投得的何文田前山谷道鸷2期地皮,加上日後落成的沙中線何文田站,區內樓價將看高一線。

早前政府原計劃,今年將主動推出的6幅地皮,已售出跑馬地聶歌信山道地、何文田佛光街前山谷道鸷2期,而九龍塘延文禮士道地皮更被發展商搶先勾出,下月初拍賣,餘下原計劃主動推出的地皮僅包括西半山波老道、北角油街地及司徒拔道前嶺南書院地皮。

測量師:具發展大型豪宅潛力

中原測量師行董事張競達稱,若論前北角鸷及前何文田鸷地皮,兩幅均位於市區,地皮規模龐大,若日後公布賣地章程時,政府不規限興建中小型單位,地皮可塑性將大增,具發展大型豪宅潛力,預計前北角鸷地皮每方呎樓面地價約1.7萬至1.8萬元,前何文田鸷地皮每方呎樓面地價達1.2萬至1.3萬元不等,兩幅均具問鼎全港地王寶座的潛力。
2 : GS(14)@2010-10-14 23:52:42

原北角鸷居民:勿建屏風樓
  2010年10月14日

【明報專訊】早於2003年已清拆的北角鸷,地皮優質,目前估值約170億元。此地皮原本擬交由政府於2004年3月拍賣,作為混合式住宅的發展計劃。

然而遭到社會甚至地產商的反對,結果一幅盛載了當年舊鸷民美好回憶的靚地,就這樣白白空置了7年,直到雜草叢生,最終特首才於昨日施政報告上,宣布明年將把這珍重地皮推出市場。

「現在總算是為北角鸷劃上句號,但是否完美,還是看買出後的用途。」一直對北角鸷地皮長期空置感到遺憾的原鸷民黃啟聰道:「很希望政府尊重當年對鸷民的承諾。但我覺得,政府最後只會將地皮用作興建私人樓,真是這樣,我也希望別建屏風樓,不要拆走了北角鸷,還把陽光和美景也奪走。」

「早料到這幅地最終會賣,只係估唔到,一放就放7年咁耐,唉……」地皮對面潤記茶餐廳的老闆陳潤華感嘆。潤記原址本來在北角鸷內,北角鸷清拆才搬到現址繼續經營。「爺爺、父親再到我,潤記三代都在北角鸷。」陳潤華說,「每次和街坊提起,都想鬧政府。早就不相信政府會將塊地起公屋居屋,一定會起豪宅啦,否則當年就已經起了,不用丟空那麼久。」
北角 何文 田兩 兩靚 靚地 估值 530
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