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筍租九展轉型狗狗影樓賺八萬

1 : GS(14)@2010-10-08 12:14:26

2010-10-07 NM   

數碼相機幾乎人人有,影樓要生存就要有綽頭。Life Studio老闆林盛偉(Gordon)經營影樓六年,眼見BB相、全家福等專業攝影鋪開到成行成市無肉食,碰巧合和旗下的九龍灣展貿中心EMAX租務部四出搵客進駐寵物商場,Gordon遂大刀闊斧租下二千五百呎鋪位,專攻中產客與寵物的「全家福」,乘勢轉型走高檔路線。Gordon與太太KoKo育有三名子女及養有四隻狗,憑着將自己與愛犬相處的心得融入工作,客人影得開心,生意自然滾滾來,開業未夠一年,每月生意增至逾一百單,每單數千元埋單,月賺八萬元。

上週日下午兩點,家住九龍塘的朱太帶着一家大小和九歲的拉布拉多犬Doris,來到Life Studio影全家福。到達EMAX,Doris與主人乘坐寵物專『車立』到三樓,之前Life Studio老闆Gordon已提醒狗主要帶備牠喜歡的食物和玩具,老闆負責影,老婆負責氹。「汪汪,啊哦,Doris乖乖,望完鏡頭有嘢食。」 Gordon一抓住相機就扎扎跳,扮狗叫,KoKo則站在Gordon身後不停和狗主交流,了解牠的喜好,藉此控制寵物表現達到拍攝效果,「佢好為食喎,抹下口水先,Doris平時同囡囡friend唔friendo架,不如一齊玩啦。」等小朋友與狗狗玩完一輪,KoKo又說:「Doris好似唔鍾意俾人夾住喎,囡囡要扮好似坐無影櫈咁先得喇。」一句講完引得全家哈哈大笑,Gordon即時按下快門,將狗狗和囡囡的笑容都攝入鏡頭。

朱太滿意地說:「試過其他影樓,都好難控制到人同狗一齊影相,見雜誌廣告上呢度影啲狗和人嘅相都好開心好自然,就過來試下。攝影師好識帶動氣氛,設計了好多動作和造型,成個過程我哋都好投入好開心。」影完相,全家帶着Doris上商場四樓的寵物主題區Pet Max,逛十五分鐘就可以下來揀相了,結果朱太一家在八十八張相中一共揀了五十張,埋單六千八百元,套餐包括三幅油畫,相框及設計相簿各一。「原本只想要九百元有十二張相的套餐,但覺得啲相影得靚就越揀越多。」朱太笑說。

寵物區勤闢味

比起BB相、孕婦相,影「寵物全家福」的客人荷包比較疏爽。位於EMAX(即九龍灣國際展貿中心)的Life Studio面積足有二千五百呎,設有三個獨立的工作室,除了普通的BB造型及全家福專區外,就是「寵物拍攝專區」,特設獨立空調系統及專用出入口,「無論客人及寵物對其他動物的氣味都好敏感,所以我在房內安裝空氣清新機,每次使用後都用氯水進行消毒。」Gordon表示。

替寵物攝影,最講求控制寵物的技巧,Gordon和KoKo除了是三個孩子的父母,亦養了四隻狗,掌握到如何令寵物擺出親密甫士的「秘技」,「咬吓耳仔,捐吓肚腩,我們會知道牠們鍾意什麼。」這招不但有助拍攝,也逗得狗主開心。「客人大多是年輕人,對相片要求不再是寵物的單獨造型照,而是希望表達主人與寵物之間的感情交流,甚至唔鍾意望鏡頭,講求自然。」

拍攝場景Gordon亦選擇攝影師較少採用的白底,「白色背景最能凸顯出主體,而且成本只需花紋布景的一半,不過要控制好燈光,避免出現灰色或淡黃,所以我每間房都有六至七支燈,固定在天花板及牆上,毋須支架,既不會阻位也不容易穿崩。」

包房獨立影

相較於附近MegaBox商場,有食肆、吉之島、宜家傢俬等各式各樣店鋪,Life Studio位處的EMAX人流顯然差一大截。開業初期,Gordon推出免費一個月優惠,客人還可以取走存有照片的光碟,結果平均每日有五單,雖然無盈利,但成功打響名堂,Gordon亦肯定攻中產客方向沒有錯。

Gordon認為,首先要滿足中產客喜歡享受私人服務的心理,Life Studio為每個客人都安排了獨立時段影相,影足個半鐘,絕不會出現五六個客人同場的「工廠式」運作,每日最多可以處理六個預約。除此之外, Life Studio還經常在雜誌和網站刊登廣告,打造品牌,「每月宣傳費達營業額三分一,還會參加各類服務或攝影比賽,爭取得獎以產生名牌效應。」Gordon 表示,中產客花得起,但同時亦有要求,由拍攝到訂造相架、相簿,必須細緻,而且承諾不成功不收費,「覺得相靚先俾錢,揀唔到就唔收費。」Gordon說。直至現時,寵物拍攝佔Life Studio三成生意額,平均每單消費四千至六千元。

所有的相架及相簿都會按照顧客的需求度身訂造,而且無限次修改,亦不額外收費,雖然成本佔營業額一成及過程繁複,不過就是這些細節,讓客人感受物有所值。

對於攝影師,Gordon要求每一位必須考獲攝影相關文憑,而且一定要有學位,「畢竟我要的是互動形式的相片,攝影師能夠與客人作充分的溝通最重要,學歷達到一定程度,較容易與中產家庭有共同話題。」

BB影樓起家

Life Studio前身MyBB.hk,早在○四年已經成立,「那時將為人父,好想為自己的BB拍下整個成長記錄,留下美好回憶。」有廿年業餘攝影經驗的 Gordon發現身邊很多朋友也有共同需求,但帶BB到影樓拍菲林照,動不動近萬元,令人咋舌,於是就萌生開檔念頭,標榜以數碼相機拍攝BB。「當年只有三數間同類影樓,旺季如暑假每月最多有八十枱客,生意額逾十萬元,淨袋都有三萬。」但自○五年起市場普及,對手激增,分薄了生意。為應對競爭,MyBB.hk曾經推出「全港最平」的標語作招徠,三百八十元套餐可選二十張相,三款造型,但計過數低於五百元根本無錢賺,Gordon唯有將最低套餐價提高至四百八十元,另加二百元可取回所有相片檔案。「每單只賺一成利潤,希望薄利多銷,但始終敵不過那些二、三百元的影樓。」

用免租期試場

此時,他察覺到市場亦起了變化,「○四年客人肯花逾千元拍一輯相,但後來客人則傾向每次花數百元,寧願每年拍二、三次去試不同影樓。」不願鬥平,又眼見嬰兒影樓少有回頭客,於是Gordon在○六年決定轉型,專攻家庭照市場,生意稍有好轉,直至去年底正式進駐EMAX。

Gordon透露,現時越來越多人養寵物,一直覺得寵物攝影有市場,不過選址EMAX卻並非主動提出,「是EMAX邀請我進駐,我亦睇中EMAX是全港首個容許寵物進入的商場,同時有首個大型寵物主題百貨公司,不乏養寵物客。」

由於商場剛轉型為寵物主題,簽訂兩年租約會有一段時間免租期。Gordon透露有商戶免租期長達兩年,不過記者一再追問下,Gordon仍以保密協議為由不願說明租金及免租期。EMAX近年除了進行大型裝修外,亦重組商戶吸引人流。

搬至EMAX後,同樣有十數年業餘攝影經驗的太太KoKo已全職投入攝影師工作,輔助丈夫打理生意,三個分別六歲、三歲和九個月的小孩也不時客串模特兒,為店鋪做「生招牌」。EMAX商場鋪開業十個月,收入已見穩定,Gordon本週會正式將位於觀塘商廈的MyBB.hk搬至EMAX,「專注在一個場做,將來更打算開設親子攝影、寵物攝影等課程。」Gordon對未來滿是憧憬。

開業資料

(EMAX 2009年11月)

租金 $400,000 *^

裝修 $400,000

攝影器材 $110,000

電腦 $50,000

影樓背景道具 $40,000

雜費 $30,000

總投資 $1,030,000

*初期有免租期,估計最少2-3個月

^3個月按金,1個月上期

營業資料

(2010年9月)

營業額 $350,000

租金及廣告支出 $150,000 *

器材折舊 $5,000

人工 $80,000 ^

相框相簿成本 $30,000

雜費 $5,000

盈利 $80,000

*部分租金以廣告支出形式支付

^3名全職及3名兼職助理
筍租 租九 九展 轉型 狗狗 影樓 賺八 八萬
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建築師揭偽豪宅化妝術 發展商賺到盡 建露台大過天

1 : GS(14)@2010-10-08 12:33:55

2010-10-05

【明報專訊】近年香港新樓盤的宣傳和銷售,偷換概念的歪理突然大行其道,普通住宅區變成半山區、康樂設施變成宮廷式會所,樓盤廣告再看不見合家歡,只有洋妞舉杯淺嘗歎世界;儘管種種落差之大令業主要睡窗台,自欺欺人的港產偽豪宅繼續全城天天熱賣。然而,並非天下人心盡黑,4名香港土產良心建築師不畏地產霸權,站出來揭露香港偽豪宅的製作過程。
明報記者 陳健佳

接受訪問的4名建築師吳永順、解端泰、黃啟聰和Peter(假名),全都在本地行內有逾20年經驗。吳、解仍從事建築師工作,黃啟聰已轉任室內設計,Peter則轉投發展商工作,故不方便披露身分受訪。

「令買家感富貴 縱使蝸居睡窗台」

吳永順形容,豪宅的「包裝紙」是「打扮成貴族、宮廷式會所,令單幢樓因此可以賣貴些,令你自覺住在富貴地方,縱使你買的單位只是蝸居,還要睡窗台」。發展商一般會建樓底特高的大堂,少不了水晶燈、雲石。氣派不凡,不過,未必個個發展商肯花錢用靚料,有些所謂「豪宅」,適逢經濟低迷時興建,建築經費有限,只能用廉價材料,解端泰說﹕「瓷磚是6元一塊的貨色,廚櫃是發展商的舊款倉底貨,貼上名牌貼紙魚目混珠。」還有更「慳皮」方法,Peter稱,「找個出名的設計師,設計一個靚的示範單位,即使沒有電器,買家也覺得單位較有品味」。

為建露台犧牲廚房售單身族

住宅交到建築師手上,又如何打扮成豪宅?吳永順稱,任何美學設計、用料、建築物的形態、用色,都要遵守發展商兩大原則「炒盡面積」和「呎價最高」。所謂「炒盡」,就是盡用建築面積,現時發展商興建露台、工作平台、窗台,都不計算入政府批出的建築面積,但買家必須付錢購買,發展商可以「淨賺」。因此,發展商便會要求建築師盡量建露台、窗台,「一幢樓建100個單位,比建80個好,因為前者有多20個露台......即使對著後街,也要建一個露台」。於是則師要盡建300多呎的單位,連廚房也容不下,「發展商改為迷你的開放式廚房,包裝成單身貴族單位。但這些單位依然有露台,去到咁,真係好mean(刻薄)呀。」吳永順說。

墊高整幢樓 低層價更高

「炒盡面積」後,便要做到「呎價最高」,例如海景單位呎價可高兩三成,則師便要令最多單位面向海景,但後遺症是屏風樓頻現。高層單位呎價又較低層高,於是盡量把整幢樓「墊高」,興建空中花園、停車場、會所等

用透明家俬 示範單位「更寬敞」

示範單位也成為吸引買家的虛招。黃啟聰曾參與設計示範單位,他指出,最常見是家俬透明、沒有櫃門,營造寬敞感覺。發展商市場部要求單位內的衣櫃,深度不可超過兩呎,縱使他覺得與真實的衣櫃距離太大,但又不敢拒絕市場部要求。因為整個銷售樓盤的過程,市場部已經成為最具影響力的部門,甚至凌駕建築師,在私人地產商工作的Peter表示,以前項目經理角色最大,樓盤建好後,才交給市場部銷售。現在倒轉由市場部先「度橋」,項目經理要跟隨;甚至是畫則的專業項目,市場部也會干預。

建築師嘆被市場部凌駕

樓盤包裝除了靠外觀,也要靠虛招,例如﹕名稱、地點,要令人聯想似皇宮、有霸氣。「以前叫乜乜花園、大廈、邨、軒、閣、居,都與住屋有關,現在只講氣勢。」吳永順繼續舉例,牛池灣被包裝成飛鵝山、西營盤升格西半山、大圍變成香港正中心等。解瑞泰慨嘆,市場部的包裝手法已凌駕建築師的專業,「不幸地,(樓市)瘋癲的狀況下,建築師也是受害人」。



建築師吳永順相信豪華包裝的物業,某天會反璞歸真。「好多人未必鍾意返屋企就似入皇宮……想要的可能是優閒、恬靜、舒服,有回到家的感覺。發展商會反思一個回到家感覺,簡約設計,吸引買家。」(余俊亮攝)



曾任建築師的現任室內設計師黃啟聰﹕「豪宅講感覺,收樓時有禮賓師給你一個錦盒,放齊單位內的鑰匙、冷氣遙控,連廁所板都繫上絲帶,令你覺得零舍不同。」(陳智良攝)



建築師解端泰﹕「豪宅化現象不能返回頭,宮廷式、金碧輝煌,都是要迎合大陸人口味。」(智良攝)




凡樓如何變毫宅

1. 「露台、工作平台、窗台」等不計算入政府批出的建築面積,買家必須付錢購買,盡量建大,發展商「淨賺」
2. 刻意間格設有大窗台的廳房,即使無法安放家俬,總之窗台越大越好
3. 單位面積細,寧放棄廚房,包裝成單身貴族單位出售,但堅持有露台,出現「有露台,冇廚房」的怪現象,而此舉又可增加單位數目
4. 高層必須打通多個單位製造「特色單位」,再以高價發售,營造樓下單位售價「較平」,同時又發揮拉高整幢樓價的妙效
5. 越高層、景觀越少遮擋越值錢,於是刻意興建空中花園、停車場、會所等底層樓層,務求「墊高」整幢物業,住宅最低層位處 3 樓,往往已是鄰近舊式物業的 10 樓。整幢物業變相造出更多「高層開揚樓」,呎價更高
6. 海景最值錢,畫則時,爭取最多單位面向海景,導致屏風樓也在所不惜
7. 力爭每幢樓興建最多單位,因可藉此興建更多露台,此舉既符合政府批出的建築面積,又可出售更多樓面
8. 以前低層單位無人問津,現透過加高「樓底」,包裝成低層獨立層,吸引買家
9. 交樓時有禮賓師款待,鑰匙放入精美錦盒送交業主,連廁所都繫上絲帶
10. 附送貴價名牌電器,即使牌子冷門,日後維修欠佳都「照送」
11. 如沒有名牌電器,設計時代品味的示範單位,吸引買家
12. 物業地點,山腳大膽形容為半山、採用風馬牛不相及的歐洲景觀,來形容本港物業,總之產生「高格調」的心理聯想最緊要
13. 物業名稱,名字講派頭、講氣勢,浮誇不要緊
2 : abbychau(1)@2010-10-08 18:52:28

有冇咁易呃
3 : 加量熱狗(10)@2010-11-04 14:47:20

都冇人話過香港D樓要黎住…

我發覺我有好多新樓盤個名唔識讀

其實我想問投資移民係咩黎
早排見過灣仔某蚊型唐廈重建
咁細個位做到一梯四伙
D間隔衰到不得了,好好奇係咪真係有人肯長住
呢D會唔會就係專比人炒個種樓?
建築師 建築 揭偽 豪宅 化妝 發展商 發展 賺到 到盡 建露 露臺 大過
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教育界老千-疑假美大學港招生 證無註冊 涉騙貸款「奮力」辦公室內 教局跟進

1 : GS(14)@2010-10-09 10:34:27

http://www.hket.com/eti/search/a ... 0-062121&category=m

懷疑假大學與日前騙取貸款的奮力教育中心租用同一店舖招生,負責人昨力說記者參加課程。 (林宇翔攝)







警方打擊兩間涉詐騙學生資助的學店之際,本報發現,涉案的「奮力教育中心」辦事處內,昨仍有人為懷疑假大學招生,聲稱中五生花18萬元報讀3年課程後,便可獲其美國總校頒發學士學位,但原來有關課程沒註冊、該「大學」不獲美國政府認可,其地址亦只是一個停車場。
聲稱中五生讀3年 獲美學位
涉事的「國家聯合大學」(UNU)負責人辯稱,校方於一個小國註冊為大學,提供遙距課程,美國地址只供收信。教育局則證實,UNU並沒向局方註冊,會進一步了解該校是否違法。
警方昨再拘捕多名涉透過「偉林」及「奮力」教育中心詐騙學生資助的學生;學資處表示,過去兩個學年分別向609名偉林及209名奮力的學生批出資助,但由於警方正調查,不便提供其他資料。
「奮力」雖然捲入官非,但本報發現一間名為UNU的大學,昨仍以「奮力」位於佐敦的辦事處招生,職員更耐心游說記者報讀多個可疑課程。
涉「國家聯合大學」 學費逾4萬
到底UNU是何方神聖?該校在網站自稱是美國和澳洲法定組織,本港的佐敦辦公室則是其亞太中心;網站內羅列數十個由證書至博士的課程,部分聲稱可銜接其美國總校,或當地著名的州立大學。
不過,美國官方組織Council for Higher Education Accreditation的網站顯示,當地根本沒有名為UNU的大學。
根據UNU的網站,其課程學費大多介乎4.6萬至7.8萬港元,學員須將錢存入「國際顧問策略有限公司」;而根據公司註冊處資料,該公司於08年4月成立,唯一董事名為陳志明。
校方:澳小國註冊 辦遙距課程
本報致電UNU辦事處,一名自稱為總監的尹先生稱,陳志明為老闆,但強調該校與「奮力」沒關係,雙方只是分租:「我們將搬走,要劃清界綫!」
他又多次重申:「我沒必要回答你的問題!」但最終承認,UNU並非美國政府認可的大學:「我們在Hutt River Principality註冊成為大學,那是澳洲附屬的小國……個別僱主會承認資格!」
美地址為停車場 稱只供收信
至於為何UNU在美國的地址是一個停車場,他則指出,由於課程是遙距的,該地址只是用作通訊聯絡。
他又指,該校提供的是遙距課程,故即使在港招生,亦不必向教育局註冊;至於招收了多少學生、涉及多少學費,則拒絕透露。
教育局證實,UNU並沒根據《非本地高等及專業教育(規管)條例》或《教育條例》註冊。根據法例,任何人若未經許可而舉辦受規管課程,可處罰款2.5萬元及監禁2年。

撰文:蔡瑤
教育界 教育 老千 疑假 假美 大學 招生 證無 註冊 涉騙 貸款 奮力 辦公 室內 教局 跟進
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