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舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢

1 : GS(14)@2010-09-05 23:02:40

2010-9-2 NM  

樓市高企,就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高,不少人索性買入後將之劏開,間成多個有齊廚房廁所的套房出租,回報動輒高出一倍以上。

於觀塘手持四十個劏房的陳華強,每月淨賺十萬元,更出任業主立案法團主席擊退鳳姐,藉以保護自己地盤。

陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客,但看更和住客都認得他,「我四十年前就住喺度,我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前,陳華強接手祖業,發現籠屋前景有限:「越來越少人住,住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。

立成大廈每個單位面積約一千呎,他將之劏為四份,每間面積約二百呎,月租約三千五百元,一個單位可收租金一萬四千元,以現時市值約二百五十萬元計算,回報率近七釐。除繼承母親的單位外,陳華強於○○年起分批買入多個立成單位,至今持有十個單位,間了四十個劏房出租,他表示扣除管理費及差餉等開支後,每月可淨賺十萬元。

原來搞劏房大有學問,「一般來講,做劏房只要唔影響人,無人投訴,屋宇署好少查你,但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告,「講明點樣留番條走火通道,用咩物料,例如門要用實心防火門,牆就要用輕身防火磚,以免加重樓宇負擔,之後將份報告交俾屋宇署,問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工,一個單位間四間房,要成三十萬。」

由於觀塘龍蛇混雜,為保持樓宇及住客質素,令劏房較易出租,陳華強義務擔當大廈的立案法團主席,「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步,以前試過有人咁做,我話佢違反公契,降低物業價值,去法庭告佢,告過一次之後就無人再做。」

裝修通渠一腳踢

每朝早上,陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外,由於劏房沒獨立信箱,故他午飯後會巡樓兼派信,農曆新年再送年糕,中秋派月餅,「等大家關係和諧啲。」

此外,他還變身渠王,專醫奇難雜症,「廚房喉比較易塞,我成日叫租客唔好自己用化骨龍通,因為化骨龍加埋熱水,攝氏達一百八十度,連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」

隨時預備叫白車

他每日巡樓例必去七樓,「我已經盡量將所有籠屋改做劏房,但都有啲住客唔肯走,所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障,只要肯交租,唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵,故此陳華強密切留意他們健康狀況,「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼,我即刻叫白車。」

他說經營籠屋有如慈善事業,「每人一千二百蚊,包水電,廁所廚房共用,我要蝕水o架!設施折舊得好快,我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣,熱到住客一日沖幾次涼,水費要三千幾蚊。」

和社署保持聯絡

籠屋及劏房的租客,大多來自社會低下階層,揀租客很有學問,「無收入唔緊要,可以攞綜緩,但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士,而且若對方不準時交租,他亦可找負責社工跟進。

由於工作困身,手持價值逾二千萬物業的他已萌退念,「可能趁現時高價賣出部分單位,幫仔女置業。」

間劏房最好問屋宇署

想將單位變成劏房的話,陳華強表示最好選擇原先沒有間隔,僅得廚房廁所的單位,皆因這類單位只要符合負重要求,易於間房。

首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房,諮詢費約五千元;沒問題的話,建築師會向屋宇署取建築圖則,並入紙申請劏房,費用約一萬元;然後,屋宇署會回信表明是否反對,不反對便可動工,過程需時三個月。

舊樓改裝變賓館

陳華強劏房後要親力親為,相反三十四歲的梁大衞更進一步,他將舊樓劏成賓館,自己不用捱更抵夜,全交阿姐打理,回報卻更高。

位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館,相對而言,在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮,老闆梁大衞笑言:「我每間房都有獨立廁所,唔使共用洗手間,又以不同地方做主題,即使比行家收貴幾十蚊,都大把人租。」

立信大廈樓齡逾五十年,梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢,以現金三百五十萬元買入一個單位,他坦言因舊樓難做按揭,才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間,每間房間均用上十萬元裝修,最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。

其賓館日租約三百三十元,入住率約八成,每月淨賺五萬元,他牙擦擦說,「若只租出四、五成,我都可以打和,我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」

如此好租,全因兩兄弟早有預謀,弟弟曾在旅行社工作,他自己大學畢業後便在多間酒店工作,摸熟日常運作,他更與其他區份的賓館結盟,每當房間爆滿便轉介客人予對方,當中賺取數十元佣金。

曾在文華酒店工作的他,認為開賓館投資較少,又易於打理。記者到訪當天,看見只有一名上了年紀的師奶,一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。

眼見賓館有錢途,他兩兄弟去年再以百多萬,買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位,間成五個房出租,現正進行裝修。不過今次主題有變,騎呢地吊起仿真生果,營造度假風情,他也樂在其中,邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何,他敲敲牆身說,「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲,都冇辦法,唔打交就得啦。」

點攞賓館牌?

要成為持牌賓館,可把申請表連同公司證明,商業登記證副本,詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批,牌照事務處會派人到場地視察,如沒問題,會再發一份發牌條件通知書,而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時,梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。

他認為攞牌不難,最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道,且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後,再交「完工報告書」,待通過最後驗收後才獲發牌。
2 : 黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58

舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 : 龍生(798)@2010-09-06 15:02:46

還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 : GS(14)@2010-09-06 21:07:21

3樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
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有機會可以合作下
舊樓 有價 大王 月賺 賺十 十萬 辛苦
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何鐵城:升市買樓 要必買必賣 擅長逆市買貨 坐擁10億物業

1 : GS(14)@2010-09-06 21:09:08


【明報專訊】70年代時只是從事飛機維修工作的何鐵城,過去30年每逢經濟低潮,分別於87年股災、98年亞洲金融風暴後,以及03年SARS時均人棄我取,以超低價入市買樓,今天已成為坐擁市值約10億元物業的資深物業投資者。「香港唔靠地產,乜№都無得做,要鰠香港生活,最緊要係識地產……香港某程度上好似一個賭場,你鰠適當鮋時間投資物業,你就可以靠地產起家發達。」

除了專業的股評人,近年也湧現了不少地產分析員,是否學歷愈高,預測樓市的能力也愈高?

過去擅於低買高賣、擁有約30多年物業投資經驗的何鐵城,就為大家說出答案,在地產投資世界裏,實戰經驗遠勝紙上談兵。「做人最緊要多讀書,無讀書就會語言乏味,不過投資地產好特別,博士生唔一定叻過中五生。」

讀書多 不代表懂地產

地產有時屬非理性投資行為,何鐵城近期所放售3個貴價物業,全部均於經濟低潮時入市。「87年4天股市停市,加上當時銀行按息又高,點會有人敢入市買樓,但咁飱就有個機會畀我,鶽家睇起鈬簡直係筍貨。」

有朋友當時將大圍道1至35號金山樓舖(現租予明星海鮮酒家)介紹予何鐵城,業主開價1200萬元。「當時個舖每月可收到成10萬元租,間舖又近當時鮋大圍火車站……我被業主反鰦5次價,最後以1380萬元買入。」旁人可能覺得何鐵城逆市入市是愚蠢的投資策略,但時間證明一切,最重要是有充足的持貨能力,該商舖剛於近周以1.68億元售出,市值由千萬元舖搖身變成億元貴舖。

經過這次買賣後,雖然經業主反價5次後最終買入該商舖,但亦讓何鐵城增加投資的實戰經驗。「你懐鰠升市時,買樓簽約時最緊要訂明必買必賣,因為升市時業主隨時可以賠訂唔賣畀你,必買必賣呢四個字,隨時係值1億元!」

近期樓市出現調整,何鐵城亦將部分持貨放售,但他強調只是貨如輪轉。「樓價升勢無問題,現時利息低,銀行好穩陣,樓市難以下跌,政府來自賣地收入增加,有錢才有能力派錢。」

籲上車可買市區舊洋樓

對於現時社會有聲音指由於樓價太高,市民難以置業。他笑言:「有好多人成日話買唔到樓,其實買唔到樓鮋人,本身就係唔會買樓鮋人!」他稱,買家上車時不要心頭過高,首次置業即一定要求購入新盤單位,建議資金不足者或考慮先購入位於市區、樓齡較高而樓價較低的洋樓(即附設升降機)上車,該類物業需鄰近港鐵站,將單位全面裝修翻新後,日後亦可以較高價售出物業。

撰文:陳天賜

攝影:余俊亮
2 : GS(14)@2010-09-06 21:09:47




座右銘:君子愛財 取之有道
  2010年9月2日

【明報專訊】何鐵城投資地產已逾30年,他30多年前從事飛機維修,其後於80年代起開始投資香港及內地物業,投資策略一向以中長線為主,甚少短炒,目前在港主要持有的商廈、商舖、屋地,以及多個愉景灣和屯門香港黃金海岸單位,估計市值約10億元。
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他表示,「君子愛財,取之有道」是他做人座右銘。何曾為香港童軍會會長,更曾獲世界傑出華人獎,現時他除是世紀21添百利負責人外,亦於內地辦教育機構培育學生。
鐵城 升市 市買 買樓 要必 必買 買必 必賣 擅長 逆市 買貨 坐擁 10 物業
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和嘉資源(0704,前嘉利美商)新聞專區

1 : GS(14)@2010-09-06 22:19:43

(BLANK)
2 : GS(14)@2010-09-06 22:20:16

和嘉盼焦炭一條龍生產
【本報訊】煤炭重鎮山西省去年應中央要求整合煤炭業,至今重組整合煤礦正式協議簽訂率已達 99.5%,大本營在該省孝義市的焦炭出口商和嘉資源( 704)計劃向上游進發,繼 6月完成收購焦炭生產設施後,上月就收購整合後的大型煤礦簽訂諒解備忘錄,冀將公司打造成一體化的焦炭企業。
和嘉執行董事兼財務總監張家輝表示,已預計焦化行業將進行整合,由於行業整合後產能很多時未能即時配合,故相信焦化行業經整合後,未來 5年焦炭會供不應求,因此和嘉計劃發展上游業務,直接投資煤礦,以穩定原材料供應。他指出,山西省的煤礦現處於盡職審查階段,估計儲量逾 3億噸,公司目前手頭現金不足以支付收購費用,故一旦落實收購協議,會考慮所有融資方案。
3 : GS(14)@2010-09-25 17:31:34

成日做show...

CEO專訪

始終如一 張嘉輝

         撰文\攝影:陳景楊 攝影:徐煥傑 美術:陳傑



....

和嘉資源(00704)主要基地位處山西省孝義區,當地屬於盛產焦煤的主要省分,和嘉於當地設有一個可應付240萬噸的仲介洗煤廠,張家輝笑言,很多人誤以為洗煤就是單純地用水洗,其實這是一個錯誤觀念,他解釋,一個煤從礦中採掘出來後,就是一個原煤,一個原煤運到和嘉的洗煤廠後,首先會將原煤打當爛,「一個原煤包含著很多不同的雜質,當中有石頭,也有一些非煤類的成份但又可供燃燒的物質,我們一般稱之為『煤乾石』或『中煤』,除此之外,當然也包含著我們需要的『精煤』。」

至於上文講到的洗煤,張家輝指出,其實這是一個工藝過程,將原煤中不同成分的物質分開,正如石頭最重而煤是最輕,透過用水去分隔開不同種類的物質。除洗煤廠外,和嘉在當地同時擁有一個可處理80萬噸煤的焦化廠,「工序就是將先前洗完的煤運到這個焦化廠,再將煤放入鍋爐內燒,一般燒二十小時左右,燒完後再用水淋息煤炭,此工序可稱為『熄焦』,完成以上所有工序後出來的產品,就是我們的製成品──焦煤」。張家輝續指,完成以上工序後,和嘉就會將製成品售予鋼廠以作煉鋼之用。

張家輝強調,焦煤與動力煤完全是兩種不同的產品,焦煤主力用於煉鋼之用,而動力煤則用於發電,由於焦煤擁有一種膠質,因此在燃燒時不會「化為灰燼」,用於燃燒鋼鐵時提供足夠空間予鋼水流走。他指出,以全球蘊藏量計,動力煤遠遠高於焦煤,比例更高達9比1,因此焦煤價格相對昂貴。「動力煤市價每噸約300元至400元人民幣,而焦煤每噸則高達800元至1000元人民幣,價格足足貴一個double。」

.....
近期有很多報導指出,煤炭價格短期受壓,惟因和嘉從事焦煤行業,其銷售對象則以鋼廠為主,與一般動力煤銷往電廠有所不同,「老實講,今年第二季末第三季初,中國鋼鐵行業的確出現些少問題,部分鋼鐵都要割價求售,然而情況步入9月中已有所逆轉,不少鋼廠開始提價。」他承認,集團預期焦煤價格短缺出現波動在所難免,惟一間公司發展始終看得比較遠,長遠而言焦炭行業肯定會持續增長,事緣在2009年山西省推出煤炭整合方案,目的是為了節能減排,從而將生產效率提高,張家輝預測,下一個整合的行業將會是焦化業。


....張家輝透露,集團現時就收購山西省部分煤礦而處於盡職審查階段,估計當中儲量超過3億噸,故一旦落實收購協議,會考慮所有融資方案,「煤資源是一種稀有產品,我們當然希望擁有煤礦。」

出口配額排名第五
......

不說也不知道,原來企業獲得焦炭出口的資格是非常困難,和嘉卻是其中一分子,在2009年全中國出口配額中排第四位,而2010年則排第五位,目前和嘉手上持有的出口配額約是整體出口額的5%,.....

除出口外,和嘉亦打算大力拓展內銷市場,例如是河北等鋼廠,希望能與對方簽訂長期供貨協議從而穩定銷售。另一方面,張家輝承認未來拓展產能。從業務談到公司市場策略,記者直言和嘉於市場上比較低調,未必有太多投資者認識和嘉,張家輝坦承,公司過去較為專注業務,相對在公關或推廣上有所欠缺,「公司管理層過去二十年都是從事煤炭,相對較為專注業務發展,但在未來亦非常願意與媒體及投資者接觸」。

提到公司專注在焦炭方面,張家輝再次向記者派定心丸,強調公司未來只會繼續集中做好本身業務,特別是發展煤化工業務,而不會像其他公司般突然轉型或者發展與主業無關的業務。張家輝讀書的時候主攻會計,畢業後於四大會計師樓做了五年,再在上市公司做了十幾年,但單憑外表完全看不出,張家輝笑覑說,「我已經有兩個小朋友了,女兒都已經5歲,A-level時連double entry都不懂,上堂時非常吃力。

讀書時與朋友講笑,會計這個行業不愁工作機會,「一間公司可以沒有marketing,可以沒有很多部門,但一定不會沒有人計數。」

以前做的是審計,每個月見一個客,一年都見到很多不同客人,「例如我今日睇一個建築公司,後日睇一個零售公司,之後可能去睇廠,但我會覺得那時的東西比較流於表面,接觸得不夠深入。」現時跳入上市公司後,所需要的知識以至公司整體流程便要知得更多,要顧及的東西亦更多。



小檔案



‧現年35歲、08年6月起獲委任為和嘉資源秘書及財務總監

‧於審計、會計及財務行業擁有逾十年經驗

‧畢業於香港理工大學會計學士學位、University of Bradford工商管理碩士



和嘉資源簡介

署理主席  李寶琦

執行董事  吳際賢、張家輝  

上市編號  00704

上市日期  1991年5月27日

股價  0.51元(9月22日收報)

市值  約22.15億元





  
    
  
4 : GS(14)@2011-05-07 21:06:19

http://www.rthk.org.hk/efinance/ ... 28_2141_751691.html
和 嘉 資 源 (0704) 財 務 總 監 張 家 輝 (28/4/2011)
和嘉 資源 0704 前嘉 嘉利 美商 新聞 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270647

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