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網上街市土炮靚料送上門

1 : GS(14)@2010-09-05 23:01:56

2010-9-2 NM

今晚想入廚炮製大餐,卻沒時間落街買靚料?或者一想到濕滑腥臭的街市就怕怕?傳統北角春秧街街市,有一個很「潮」的街市佬鍾耀華,將客人的不便轉換為商機。由他一手打造的「摩登街市」 ——和平優鮮店,將街市變「網市」,新鮮豬肉、嘉美雞、瓜菜通通可以網上訂購,即日速遞上門。

劏雞佬出身,偏偏遇上活雞業式微。○八年,四十五歲的鍾耀華說服經營本地豬場及雞場的羅柱康入股做靠山,將經營半世紀的家族雞檔轉型,主攻本地製造的農產品,門市、網站雙線發展。捱過拍烏蠅、入錯貨的蝕本期,過去一年終於有錢賺,各股東已磨拳擦掌籌備開分店,進攻九龍市場。

上週五下午一點,住在香港仔海怡半島的徐太,悠閒地在家看電視。「叮噹!」門鐘響起,徐太看一下牆上的鐘,心忖:「應該是送菜來了,真準時。」開門,果然是和平優鮮店的送貨員。一手交錢一手交貨,今天買了豬排骨、半隻嘉美雞及豆卜,剛好二百八十元。半年前,徐太在朋友介紹下,開始幫襯和平優鮮店。 「先去鋪頭睇過一次,見佢賣嘅豬、雞及醬料等,都係經過驗證嘅本地貨。我一向唔鍾意行街市,又濕又熱,而家早上九點打電話落單,中午就送到了,每星期都會幫襯一、兩次,有時會一次過買定兩、三日的餸。」徐太說。

一站式網上街市

「嘉美雞、烏頭……幾時要?下午?冇問題……」鍾耀華開工時一直戴着藍牙耳機,親自接聽電話訂單。「豬扒?唔好意思,賣晒啦,聽日呀……」收線後,鍾耀華興致勃勃地走到收銀機旁的電腦,打開公司的新網頁介紹道:「仲未整好o架,全部相都重新影過,多咗好多貨。」網頁內,豬的各個部位、各種鮮雞、魚、菜及糧油雜貨等,均圖文並茂,分門別類,有齊名稱及價錢。港島、九龍及新界(除屯門外)分別買滿百五、二百及三百元,就免費送貨。店鋪每月用兩萬元,以外判形式包下一部客貨車及一部電單車送貨,中午十二時前訂貨,下午就可送上門,收貨時才找數。

街市檔口到處是平價「內地貨」,和平優鮮店以近年買少見少的土炮新鮮菜、肉做賣點。其中,獨家售賣的健營豬最受歡迎,一斤瘦肉賣四十八元,比普通豬貴四成,仍其門若市,佔生意額五至六成。「健營豬冇吃激素或減肥藥等,豬肉煮熟後沒有『騷』味,但瘦肉比例只有六成,比普通豬的八成低。」身材高大,穿着圍裙的鍾耀華,看起來像個「豬肉佬」,但其實不會「斬豬肉」,用二萬元請了個正牌豬肉佬。「斬豬肉都係一門手藝,所以人工好貴,我大哥學緊啦。」鍾耀華指着身材樣貌跟他有八成似的大哥說。

店鋪熱賣第二位是鮮雞,有嘉美雞、石岐雞,以及冰鮮的音樂雞等,售價由七十到一百五十元不等,比街市普通的鮮雞高出四成幾。「平均一日可以賣出兩隻豬,一百五十隻雞,毛利都係三成左右。」鍾耀華表示,時值暑假,不少中產熟客離港度假,加上新網頁剛推出,網上生意略跌,但仍佔生意額超過四成。

撞板多過吃飯

在平民街市賣貴價貨,鍾耀華坦言店鋪開業頭兩個月十分冷清。「好多街坊都接受唔到,日日拍烏蠅,試過半隻豬兩日都賣唔去。」當日的艱辛,現在說起已一笑帶過。「不斷同客人解釋健營豬嘅優點,賣不去寧願蝕本價清貨,甚至免費送俾客試食,講冇用,一定要俾佢哋吃過,先知唔同。」另外,鍾耀華還在港島區地鐵站派傳單,及在筲箕灣到西環的小巴線上做了一年半的車身廣告。

當時,不但濕貨滯銷,店內的乾貨亦無人問津。「我淨係識賣雞,唔識入貨,入過家樂牌雞粉、史雲生雞湯、韓國杯麵,但攞貨少,唔夠超市平,最後要用成本價傾銷。」鍾耀華笑着自嘲道:「初時真係撞板多過吃飯。」直至見到本地健營豬開始有客路,便索性連乾貨也以香港製造做賣點。

鍾耀華透過上網及翻閱雜誌,捐窿捐罅搜羅本土品牌。「睇《飲食男女》、《新假期》等,仲有蘇絲黃、高師傅的飲食節目,搵佢哋推介啲醬料。呢隻檳城麻油阿蘇成日講,其他如頤和園及大孖牌醬料、元朗康寧牛奶等,都係咁搵返來。」鍾耀華在店內貼滿雜誌介紹產品的剪報,甚至阿蘇的照片。「雜誌講一句好過我講十句,有客人以為阿蘇來過添。」鍾耀華表示,他入貨都用現金即時找數,所以大部分品牌都肯供貨,沒有限量。至於定價,一般較city'super略低,由於入貨少,毛利只有約三成。

大膽變通化危為機

捱過大半年的蝕本期,和平優鮮店才有錢賺,現時每月扣除鍾氏兩兄弟的人工後,已有三萬元盈利,大部分顧客都是來自中產屋苑,如附近的寶馬山花園、康怡,甚至紅磡海名軒等。「我嘅客戶都係唔鍾意或冇時間去街市買餸嘅中產階層,佢哋對食材有要求,亦消費得起。」鍾耀華表示,有熟客於○四年,他創立網上「每日鮮雞速遞」時,已開始幫襯。

「有次見到個菲傭來買雞,攞住電話影來影去,原來係影俾女主人睇,再決定買邊隻雞。」當時鍾耀華靈機一觸,與推廣網站天天有魚合作,推出網上訂購鮮雞服務,並效法pizza店,用電單車送貨,反應出奇熱烈。「一隻龍崗雞,網上價比街市貴三、四成,都有唔少熟客訂購,報紙、雜誌都走來訪問我。」鍾耀華說。直至兩年前,政府回收雞牌,並要求「活雞日日清」,業內怨聲載道,鍾耀華幾番掙扎後,以一百二十萬出售雞牌予政府,將雞檔轉型。「(禽流感)爆發一次就冇人買雞,但市民不食雞,都會食豬,不食豬,都要食菜吧。」這個想法得到健營豬供應商羅柱康的支持,二人遂合資七十萬,開設和平優鮮店。

早前,另一個投資者黃志毅主動加盟,與羅柱康合資開設只做網上速遞的「和平優鮮餸」。「嚟緊兩間店會合併,我哋發覺淨係做網上唔可行,客人一定要先到鋪頭睇過摸過,有信心先會選擇網上訂購。」鍾耀華表示。上週五,他們剛與長實簽訂租約,租下美孚盈暉臺商場的鋪面,分店將於十月開張,到時會加入急凍海產。「做生意不能一味死咕咕,要試吓又變吓,變吓又試吓。」看起來憨厚老實的鍾耀華最喜歡將這句話掛在口邊。

開業資料(08年11月)

租金*︰$150,000

裝修△︰$470,000

入貨︰$50,000

人工︰$20,000

雜費︰$30,000

總投資︰$720,000

*兩個月按金,一個月上期

△包括添置器具:$170,000

營業資料 (10年7月)

營業額︰$450,000

入貨︰$270,000

租金︰$50,000

人工#︰$80,000

雜費︰$20,000

盈利︰$30,000

#包括鍾氏兩兄弟人工共$30,000

一點意見

1. 年輕一代只會去超市,不喜歡落街市,一站式網上街市有得做,但現時店內的濕貨種類不夠多,如魚類只有烏頭,可考慮向售賣本地天然飼養魚的魚販譚強入貨。另外,要加入家常菜常用的牛肉,令不同顧客都可以一次過買齊所需餸菜,不需要再去街市。

2. 針對師奶客,產品包裝要有大大個健康驗證嘜頭,增加信心。另外,師奶大多有種「大人唔捨得食,都要買俾小朋友吃」的心態,可增加針對小朋友的優質食材,如日本蔬果及雞蛋等。

3. 可為店內的王牌產品提供簡單的食譜,甚至可考慮在店內即場烹煮予客人試食,食物香氣亦可提升購買慾。

麥麗敏

著名食譜作家江獻珠首徒,人稱大師姐,精通本地優質食材,著有《全港食材最強》及《要省,不如不吃》等,曾幫襯和平優鮮店。
網上 街市 土炮 靚料 料送 上門
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舊樓有價劏房大王月賺十萬辛苦錢

1 : GS(14)@2010-09-05 23:02:40

2010-9-2 NM  

樓市高企,就連樓齡有三、四十年的舊樓亦水漲船高,不少人索性買入後將之劏開,間成多個有齊廚房廁所的套房出租,回報動輒高出一倍以上。

於觀塘手持四十個劏房的陳華強,每月淨賺十萬元,更出任業主立案法團主席擊退鳳姐,藉以保護自己地盤。

陳華強雖然並非牛頭角道立成大廈的住客,但看更和住客都認得他,「我四十年前就住喺度,我媽媽後來喺度將幾個單位間成籠屋放租。」十五年前,陳華強接手祖業,發現籠屋前景有限:「越來越少人住,住客又多糾紛。」他遂將籠屋改建為劏房。

立成大廈每個單位面積約一千呎,他將之劏為四份,每間面積約二百呎,月租約三千五百元,一個單位可收租金一萬四千元,以現時市值約二百五十萬元計算,回報率近七釐。除繼承母親的單位外,陳華強於○○年起分批買入多個立成單位,至今持有十個單位,間了四十個劏房出租,他表示扣除管理費及差餉等開支後,每月可淨賺十萬元。

原來搞劏房大有學問,「一般來講,做劏房只要唔影響人,無人投訴,屋宇署好少查你,但做齊手續就比較穩陣。」所以他會花萬多元找建築師寫報告,「講明點樣留番條走火通道,用咩物料,例如門要用實心防火門,牆就要用輕身防火磚,以免加重樓宇負擔,之後將份報告交俾屋宇署,問佢反唔反對。無反對先搵師傅開工,一個單位間四間房,要成三十萬。」

由於觀塘龍蛇混雜,為保持樓宇及住客質素,令劏房較易出租,陳華強義務擔當大廈的立案法團主席,「最大好處係阻止其他業主將單位租俾色情架步,以前試過有人咁做,我話佢違反公契,降低物業價值,去法庭告佢,告過一次之後就無人再做。」

裝修通渠一腳踢

每朝早上,陳華強忙於處理維修及發租客通告等工作。此外,由於劏房沒獨立信箱,故他午飯後會巡樓兼派信,農曆新年再送年糕,中秋派月餅,「等大家關係和諧啲。」

此外,他還變身渠王,專醫奇難雜症,「廚房喉比較易塞,我成日叫租客唔好自己用化骨龍通,因為化骨龍加埋熱水,攝氏達一百八十度,連膠喉都整穿。通渠應該用哥士的。」

隨時預備叫白車

他每日巡樓例必去七樓,「我已經盡量將所有籠屋改做劏房,但都有啲住客唔肯走,所以剩番七樓一個籠屋單位。佢哋有租務條例保障,只要肯交租,唔可以逼佢哋走。」惟籠屋住客多是老弱殘兵,故此陳華強密切留意他們健康狀況,「前幾日有個阿伯兩日無起身去廁所同沖涼,我即刻叫白車。」

他說經營籠屋有如慈善事業,「每人一千二百蚊,包水電,廁所廚房共用,我要蝕水o架!設施折舊得好快,我又要請鐘點阿姐清潔公共地方。籠屋無冷氣,熱到住客一日沖幾次涼,水費要三千幾蚊。」

和社署保持聯絡

籠屋及劏房的租客,大多來自社會低下階層,揀租客很有學問,「無收入唔緊要,可以攞綜緩,但一定要提供受助人編號。」原來該編號可證明是否領取綜援人士,而且若對方不準時交租,他亦可找負責社工跟進。

由於工作困身,手持價值逾二千萬物業的他已萌退念,「可能趁現時高價賣出部分單位,幫仔女置業。」

間劏房最好問屋宇署

想將單位變成劏房的話,陳華強表示最好選擇原先沒有間隔,僅得廚房廁所的單位,皆因這類單位只要符合負重要求,易於間房。

首先要找持牌建築師諮詢單位是否能間成劏房,諮詢費約五千元;沒問題的話,建築師會向屋宇署取建築圖則,並入紙申請劏房,費用約一萬元;然後,屋宇署會回信表明是否反對,不反對便可動工,過程需時三個月。

舊樓改裝變賓館

陳華強劏房後要親力親為,相反三十四歲的梁大衞更進一步,他將舊樓劏成賓館,自己不用捱更抵夜,全交阿姐打理,回報卻更高。

位於佐敦裕華斜對面的立信大廈內有不少舊式賓館,相對而言,在內開設僅兩年的「領事酒店」已屬新潮,老闆梁大衞笑言:「我每間房都有獨立廁所,唔使共用洗手間,又以不同地方做主題,即使比行家收貴幾十蚊,都大把人租。」

立信大廈樓齡逾五十年,梁大衞與弟弟兩年前向家人借錢,以現金三百五十萬元買入一個單位,他坦言因舊樓難做按揭,才焗住一炮過付錢。他將這千多呎單位間成九個以不同地方做主題的房間,每間房間均用上十萬元裝修,最貴是符合持牌賓館條例的消防及煙霧裝置。

其賓館日租約三百三十元,入住率約八成,每月淨賺五萬元,他牙擦擦說,「若只租出四、五成,我都可以打和,我而家比普通劏房賺多兩倍幾。」

如此好租,全因兩兄弟早有預謀,弟弟曾在旅行社工作,他自己大學畢業後便在多間酒店工作,摸熟日常運作,他更與其他區份的賓館結盟,每當房間爆滿便轉介客人予對方,當中賺取數十元佣金。

曾在文華酒店工作的他,認為開賓館投資較少,又易於打理。記者到訪當天,看見只有一名上了年紀的師奶,一腳踢負責所有前台、清潔及接待等工作。

眼見賓館有錢途,他兩兄弟去年再以百多萬,買入隔籬街的一個舊樓七百呎單位,間成五個房出租,現正進行裝修。不過今次主題有變,騎呢地吊起仿真生果,營造度假風情,他也樂在其中,邊玩蕉邊拍照。問到隔音如何,他敲敲牆身說,「夜晚啲客要開心起嚟會好大聲,都冇辦法,唔打交就得啦。」

點攞賓館牌?

要成為持牌賓館,可把申請表連同公司證明,商業登記證副本,詳細間隔圖文等一併遞交牌照事務處完成初步審批,牌照事務處會派人到場地視察,如沒問題,會再發一份發牌條件通知書,而通知書上的改善工程要求必須跟足。到此步驟時,梁大衞就用八萬元請牌照顧問跟進攞牌事宜和起設計圖。

他認為攞牌不難,最重要是樓宇冇僭建、並有走火通道,且由註冊消防承辦商安裝消防設備。裝修後,再交「完工報告書」,待通過最後驗收後才獲發牌。
2 : 黃金蟲(1617)@2010-09-06 12:01:58

舊樓下下都要FULL PAY
對於很多人來說 這門檻真係很高
3 : 龍生(798)@2010-09-06 15:02:46

還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA
4 : GS(14)@2010-09-06 21:07:21

3樓提及
還大這需要大量知識, 又要花心力管理
未如看得這樣簡單....
我地一齊等鯨X苑回番落120 萬, 買黎收租好過啦
HAHA



有機會可以合作下
舊樓 有價 大王 月賺 賺十 十萬 辛苦
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何鐵城:升市買樓 要必買必賣 擅長逆市買貨 坐擁10億物業

1 : GS(14)@2010-09-06 21:09:08


【明報專訊】70年代時只是從事飛機維修工作的何鐵城,過去30年每逢經濟低潮,分別於87年股災、98年亞洲金融風暴後,以及03年SARS時均人棄我取,以超低價入市買樓,今天已成為坐擁市值約10億元物業的資深物業投資者。「香港唔靠地產,乜№都無得做,要鰠香港生活,最緊要係識地產……香港某程度上好似一個賭場,你鰠適當鮋時間投資物業,你就可以靠地產起家發達。」

除了專業的股評人,近年也湧現了不少地產分析員,是否學歷愈高,預測樓市的能力也愈高?

過去擅於低買高賣、擁有約30多年物業投資經驗的何鐵城,就為大家說出答案,在地產投資世界裏,實戰經驗遠勝紙上談兵。「做人最緊要多讀書,無讀書就會語言乏味,不過投資地產好特別,博士生唔一定叻過中五生。」

讀書多 不代表懂地產

地產有時屬非理性投資行為,何鐵城近期所放售3個貴價物業,全部均於經濟低潮時入市。「87年4天股市停市,加上當時銀行按息又高,點會有人敢入市買樓,但咁飱就有個機會畀我,鶽家睇起鈬簡直係筍貨。」

有朋友當時將大圍道1至35號金山樓舖(現租予明星海鮮酒家)介紹予何鐵城,業主開價1200萬元。「當時個舖每月可收到成10萬元租,間舖又近當時鮋大圍火車站……我被業主反鰦5次價,最後以1380萬元買入。」旁人可能覺得何鐵城逆市入市是愚蠢的投資策略,但時間證明一切,最重要是有充足的持貨能力,該商舖剛於近周以1.68億元售出,市值由千萬元舖搖身變成億元貴舖。

經過這次買賣後,雖然經業主反價5次後最終買入該商舖,但亦讓何鐵城增加投資的實戰經驗。「你懐鰠升市時,買樓簽約時最緊要訂明必買必賣,因為升市時業主隨時可以賠訂唔賣畀你,必買必賣呢四個字,隨時係值1億元!」

近期樓市出現調整,何鐵城亦將部分持貨放售,但他強調只是貨如輪轉。「樓價升勢無問題,現時利息低,銀行好穩陣,樓市難以下跌,政府來自賣地收入增加,有錢才有能力派錢。」

籲上車可買市區舊洋樓

對於現時社會有聲音指由於樓價太高,市民難以置業。他笑言:「有好多人成日話買唔到樓,其實買唔到樓鮋人,本身就係唔會買樓鮋人!」他稱,買家上車時不要心頭過高,首次置業即一定要求購入新盤單位,建議資金不足者或考慮先購入位於市區、樓齡較高而樓價較低的洋樓(即附設升降機)上車,該類物業需鄰近港鐵站,將單位全面裝修翻新後,日後亦可以較高價售出物業。

撰文:陳天賜

攝影:余俊亮
2 : GS(14)@2010-09-06 21:09:47




座右銘:君子愛財 取之有道
  2010年9月2日

【明報專訊】何鐵城投資地產已逾30年,他30多年前從事飛機維修,其後於80年代起開始投資香港及內地物業,投資策略一向以中長線為主,甚少短炒,目前在港主要持有的商廈、商舖、屋地,以及多個愉景灣和屯門香港黃金海岸單位,估計市值約10億元。
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他表示,「君子愛財,取之有道」是他做人座右銘。何曾為香港童軍會會長,更曾獲世界傑出華人獎,現時他除是世紀21添百利負責人外,亦於內地辦教育機構培育學生。
鐵城 升市 市買 買樓 要必 必買 買必 必賣 擅長 逆市 買貨 坐擁 10 物業
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