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港樓續升 住在深圳 月供$2,700輕鬆上車

1 : GS(14)@2010-08-30 21:39:36

2010-8-21 iM   

港府回應樓市走勢異常熾熱,上周五(13日)突然再出招。里昂指出,以目前港人家庭收入計,一個上車盤的入場費,等同一般家庭入息近15倍(見下列數式),即不食、不住、不用,買層樓也耗盡全家15年收入。樓價及收入比率之高,已重臨1997年6月的樓市高峰期。

今天香港樓價高企,置業困難,惟港人每聽到北上置業時,大多耍手擰頭,不是抗拒車程路途遙遠,就是對「過關」人擠車擠的印象,產生恐懼。

周二(17日),紅磡灣及何文田亞皆老街兩幅地皮「麵粉價」再各以萬元水平進發,而追溯粉嶺一幅住宅地皮,早前也以每呎4,000多元成交後,現時即使在上水、元朗及屯門等地,找到少於100萬元的上車盤已相當渺茫。有每日穿梭深港兩地的港人認為,擇居深圳也是一條出路。

從事驗樓工作的鍾智剛,早在去年底在深圳皇崗口岸附近,以65萬元(人民幣,下同)買入一個400多平方呎單位自住,阿剛非常享受有樓仍一身輕的感覺,他認為︰「深圳上車負擔輕,無損在港工作時間,往來交通也不是別人想像的惡劣。」

近期周六、日,福田一帶的地產代理行,不時有港人的足迹,詢問行情。本刊亦發現深圳福田區,仍有不少數十萬元的單位。時移世易,內地人愛在港買樓,港人新一代則前往深圳買樓,未嘗不是另類選擇。

說了多年的中港兩地「一小時生活圈」,甚至「半小時生活圈」,早在深港兩地徹底體現。廣深港高速鐵路連接內地的香港段,在今年1月已展開建造工程,早前簽訂的《粵港合作框架協議》條件指出,爭取該段鐵路在2015年通車,有專家認為,隨着兩地交通網絡日益發達,未來北上定居生活的港人,只會愈來愈多。

現時本港樓價及租金節節上升,港人北上置業隨時成趨勢。統計處曾在2007年7月至9月期間進行一項調查,發現居住或長期逗留在內地的港人,高達50萬名,當中男性佔上大多數,深圳則是港人北上買樓的最愛落腳點,調查中32%居住或長期逗留內地的港人,便住在深圳。

4月17日,中央推出「新國十條」以遏抑過熱樓市,限制港人在深圳購買第二個單位,雖令專攻深圳樓的港人投資者,暫時擱置淘金大計,惟有有自住需求的港人,若想在深圳置業,此路仍然可行。

一個炎熱下午,鍾智剛(阿剛)完成整天的驗樓工作,在荃灣地鐵站附近的直通巴士站,購票乘坐直通巴士返回深圳的家,排隊等待上車時,與記者說起擇居深圳的生活點滴。

何時何地一小時返家

由荃灣直達皇崗口岸,連同過關步行至阿剛深圳的家,全程只約40分鐘,阿剛坦言︰「平時返家很方便,車程又快又準時,巴士是24小時開放,除了荃灣外,灣仔、旺角、藍田及觀塘等多個地點,也設置專巴路綫,不論在何地出發,行程約一句鐘,也可隨時返回深圳的家。」

有別於普遍的港人,阿剛沒有對北上置業抱有戒心,主因是他的太太是內地居民,太太並在深圳工作,加上數年前阿剛與太太結婚後,已租住深圳近皇崗口岸的舊樓單位,因此早已習慣內地的生活環境,後來他倆口子發現長期交租並不划算,加上供樓開支比租樓便宜,故此萌生在深圳買樓的念頭。

以落馬洲口岸附近一個500多平方呎的兩房單位,現時租金約2,800元,不過,若以呎價1,600元購入同面積單位,以三成首期還款年期為30年,買樓月供約2,731元,月供比租金支出還低,故在深圳雖按揭息口較高,惟買樓也是比租樓划算。

「香港樓價愈升愈有,就連粉嶺地皮的麵粉價(即地價),每呎亦要4,000多元,長此下去,要買樓定必追價追到氣咳,長痛不如短痛,乾脆想辦法解決實際需要。」阿剛有感在港買樓負擔沉重,與其妄想樓價下跌,不如將置業目標轉移到深圳。

付13萬首期輕鬆上車

去年,他開始計出一條移居深圳的方程式︰「在皇崗附近的皇御苑買一個400多平方呎單位,每呎約1,600元,入場費只是60多萬元,加上該個屋苑也有不少港人居住,保安亦不錯,應該可以放心購入。」

雖然內地買樓,實際按息會比香港買樓足足高出一倍,加上穿梭兩地的車費,小數怕長計,但阿剛在比較上車門檻,權衡輕重後,最終覺得長遠在深圳置業,開支仍比香港少了一大截,故決定落實計劃。

去年底他終以兩成首期約13萬元,買入皇崗口岸皇御苑一個400多平方呎單位。阿剛說,位於福田區的皇崗口岸,附近樓齡達數年的大型屋苑如皇御苑,呎價一般1,600多元起,論港人在深圳擇區,福田區也比較多,因物業靠近關口。

近年深圳樓市沖天飛,自2005年迄今,深圳二手樓價急升接近兩倍,躍升速度僅次於北京,而6月份深圳平均二手樓價,仍未因宏調措施的影響而大幅下跌,在中央重拳出招之下,平均樓價過去多月僅回落約5%,目前每平米約17,377元人民幣,即每呎1,834港元。

樓價未有大幅回落,但阿剛透露,近期周六、日,所居住的屋苑範圍內,不時見到操流利廣東話的港人,向代理查詢市況和預約睇樓,似乎已有港人開始考慮入市。

福口區樓價升幅平穩

以港人在深圳較愛入住的皇御苑為例,中原地產代理林念冰跟記者說,該盤第一期早在2005年至2006年之間落成,當時樓價平均每呎才700多元,現在期數較新的,呎價也約2,000多元平方呎,售價比起5年前升了近兩倍。

不過,2007年至2009年內地樓市火熱,升勢強勁,但期間福田區房子仍屬深圳樓價升幅最溫和的區域之一,沒有被投資者大幅推高,呎價仍在1,600元至2,000元水平。林念冰解釋,該區樓價走勢變得溫和,相信與區內配套較其他新規劃區如南山區遜色有關,但該區則勝在樓價平穩。

投資篇 萬象城身價 媲美九龍站

舉目四方,撇除自用輕鬆上車外,北上買樓投資又如何?近年深圳不少地區具其變天概念,個別屋苑的樓價已與港樓身價並齊,其中與天水圍遙遙相對的深圳「紅樹西岸」,打着與西部通道相距僅6分鐘車程作旗號,樓盤呎價一早被推高,去年該盤的分層單位已賣至每呎4,000多元,而特色單位的呎價,亦已超過太古城 1997年的平均呎價(每呎約8,000港元)。

中央宏調政策下,深圳樓價跌幅仍較輕微,論新盤樓價驚人,除「紅樹西岸」外,由羅湖關口轉乘深圳地鐵,前往大劇院站,甫出地面由華潤置業(01109)發展的「萬象城」大型商場附近的樓盤,叫價同樣令人吃驚。

「幸福里」特戶索價億元

在10年前已進駐深圳的港人龔先生說,近年一批內地人富起來,不少東莞及惠州的有錢人,假日更愛駕車來到深圳「萬象城」這個商場掃名牌貨,他就早已看準「萬象城」附近物業的升值力。

原來商場附近的新樓,比本港九龍站的豪宅還要高。其中商場後方的豪宅「幸福里」,分層單位每呎6,000多元,物業5個面積各達5,705平方呎的頂層複式單位,每伙叫價達1億元。

記者現場所見,分為一、二期「萬象城」,商場內國際品牌名店林立,格局上與中環的國金商場(ifc)有點相似,而商場內市民的消費力也甚高,如內裏的嘉禾電影院,繁忙時間,一張戲票高達90元。

年少時在港居住的龔先生,中學畢業後便從事銷售卡片生意,需經常前往深圳印刷廠交定單,日漸留意到深圳樓市的發展潛力。

龔先生說,「萬象城」位於羅湖的傳統核心商業區,深圳證券交易所就在附近,而該處的深圳信興廣場地王大廈,也曾是亞洲區最高物業,為區內確立了地標及商業地位,該區住宅自然有價有市。

商業區「金領」撑起租金

他在2002年開始轉投內地樓市,並在該區買下「都市名園」的單位收租,2004年至2007年間,先後在區內買賣物業套利。他認為樓齡約10年的「都市名園」,過去多月樓價未有因宏調影響大幅下跌,現在收租回報仍然可觀。他說︰「目前該盤呎價約達2,000多港元,若買入單位收租,平均回報也達5厘,而且不愁沒有好租客。」

龔先生表示,雖說現時內地不少低收入勞工,平均月薪仍在1,000元至2,000元的水平,惟在這個羅湖傳統商業區上班的白領,不乏月薪達6,000元至1萬元的新一代,被稱為「金領」的管理層,薪金更隨時高達3萬元人民幣,故租金及樓價具相當支持。

早前,羅湖區政府在其官方網站發布通告指,將耗資億元在位於「萬象城」後方的24個老小區進行「穿衣戴帽」,即優化區內環境和加強配套,改造範圍東起和平路、西至布吉河,南起春風高架、北至深南東路,涉及樓宇合共101棟。

本港舊樓收購有價,同樣地深圳近年也興起了舊城改造計劃,去年深圳政府推出的《深圳市城市更新辦法》,更表明區內重新規劃目標,區內樓齡逾20年的舊樓,隨時可成發展商的收購對象。

據悉,深圳目前被發展商選中舊樓,包括羅湖的布心花園,發展商多向業主開出重建物業後,給予1:1.2的回遷補償方案,即居住100平方米單位的業主,在物業重建後,可獲配置120平方米的單位,以及獲得等同市值的3年租金津貼。

那買深圳舊樓投資前景如何?龔先生認為,購置有關單位的收成期較長綫,而且涉及不少風險,他指︰「一旦收購時間花上5至10年,那投放在舊樓的資金便被鎖住。」故他不建議港人向深圳舊樓埋手。

深港居住文化存差異

隨着社會日趨富裕,經濟和居住環境改善,內地愈來愈多人愛飼養寵物,阿剛入住的深圳皇御苑,屋苑設有寬敞園林草地。

對於遷居深圳大讚入市輕鬆的阿剛直言,屋苑內有商場及餐廳,日常生活與香港分別不大,唯一美中不足處,在於屋苑內部分草叢位置,有時會傳出陣陣狗尿味,衞生環境尚待改善。

記者則發現,皇御苑的外形及格局上,大致與本港的大型屋苑相近,只是各屋苑大堂,日間時天花板上的水晶燈多是關掉,與本港大型屋苑的大堂,24小時燈火通明的情形有所不同。

乘坐皇崗巴士時,內地及港人乘客大多能守秩序,排隊上車。只是,記者在皇御苑現場所見,屋苑外的馬路,車來車往,行人過路的配套稍欠完備,穿梭於馬路中,需格外留神。

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北上買樓注意風險

最近本港元老級地產分析員林奮強向傳媒嚴肅忠告:「切勿炒內地樓!」究竟投資在內地買樓投資,風險有多高?

風險一:收租風險高

里昂證券地產研究部主管王艷向本刊指,從投資角度看,內地買樓收租保障少,一旦遇上租霸,隨時申訴無門,她不鼓勵港人貿然在內地買樓收租。加上她認為現階段投資內房股,較北上買樓更勝一籌。買樓不如買內房股好。

風險二:政策市難捉

她又指,內地樓市是十足的政策市,中央政策常變,買樓投資的利潤,隨時大失預算,譬如說中央突然收取物業增值稅等,買賣樓宇的價值便大打折扣,加上投資物業向來是微型市場,最佳策略還是在自己熟悉的地方落注,勝算較高。

風險三:樓市有虛火

去年中央大開信貸之門,大批資金流入樓市,樓價上升。投資者「騎樓」,即一人獨佔多間物業的現象相當普遍,市場亦擔心資產泡沫愈趨嚴重,一旦泡沫爆破,威力也將甚為驚人。林奮強早前指內地現存6,700萬個空置單位,數量仍高企,足夠2億人居住,私樓市場並沒有任何樓荒,反映去年急升的內地樓市仍存不少虛火。

風險四:樓價憂再跌

今年4月,中銀監要求各大中型銀行按季度開展房地產貸款壓力測試,測試結果是就樓價跌30%至40%,測試銀行可承受的風險,惟在7月份,市傳中銀監要求各大中型銀行要按季度開展的房地產貸款壓力測試,假設樓價暴跌六成對資產質素的影響,按照上一次壓力測試只假設樓價跌三成,市場解讀為中央釋出堅決遏樓價的訊號,反映內地樓價有機會再度受壓。

風險五: 確認房產證

內地物業樓契分類繁多,港人北上買樓也要留意單位的合法擁有權。原因是內地物業的業權,個別單位擁有其獨立房產證,部分則是整幢物業才擁有一張房產證,一旦買入沒有房產證的單位,將來物業要轉手或萬一要拆,如政府收地重建等,手持單位的業權便得不得確認,故入市前買家要弄清。

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國策解讀

潘石屹:內地房產還看3政策

香港樓價愈來愈貴,買不起市區樓的,惟有住到新界去,有些人更索性搬上大陸、住到深圳去。港人殺進內地樓市,投資前景到底如何?SOHO中國(00410)董事長潘石屹指出,買樓投資要選已發展的大城市,而未來數年內地的樓市走 勢,則主要取決於以下3個政策:

1. 銀行信貸

銀行對發展商會否實施寬鬆的貨幣政策,是最重要的一環。「像2009年,只要發展商貸款,銀行就貸,到了期的貸款都不急於還,全都延期了,那怕是成交量再往下降,他(發展商)也可以不降價,因為他有錢呀,只有在現金流快出問題時,才要回籠資金、才要降價。」因此,銀行一旦收緊信貸,對樓價影響最立竿見影。

2. 土地供應

以往中央政府一向限制各地土地供應,但今年的樓市宏調政策,卻放寬土地供應量,為樓市降溫。潘石屹說,一塊地需要兩年時間去建出房子來,那意味着兩年後,市場上的房屋供應量會大幅增加,「形成了供應量,才能把價格平復下來。」

3. 地方政策

為了向社會上較弱勢的一群人提供住屋緩助,中央亦鼓勵地方增加建設保障性住房、經濟實用房和廉租屋等,「如果各地方政府都能按照計劃完成,對整個房價的影響,尤其是中低檔房價的影響,是非常大的。」

無論香港或內地年輕人,均面對買不起本地樓的問題,在潘石屹眼中,這是所有國際性大都市的共有問題,也屬正常現象,他笑說︰「國際性大都市就是全世界的錢嘛。」言下之意,樓價被外來投資者推高不足為奇。不過,若真要在內地置業,還是要挑大城市,像是北京、上海,都是不錯的選擇,因為大城市人口多、土地供應有限,盡管目前樓價比較高,但未來的房屋供應量不會多到哪裏去,「如果選錯了,跑到別的城市去,像是長沙、瀋陽、西安,沒開發的土地都是一望無際的,每個開發項目都是一百萬平方米。」供應量特別大,樓價也就高不到哪裏去。

八達通將深港兩地通

現時本港約有2,000萬張八達通在市面流通,隨着港人北上消費愈見普遍,數年前本港八達通及深圳通兩家公司,已成立工作小組,研究兩卡互通。早前港鐵方面表示,深港兩地「一卡兩地通」計劃,最快可在今年底推出,若計劃正式實施,在內地居住與消費也就更方便了。

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港人深圳買樓Step by Step

Step 1

買賣雙方對樓價及交易等達成共識

Step 2

雙方簽署買賣合約、地產代理協助買方申請公證,證明港人身份等

Step 3

如賣方列明標價實收,所有涉及交易的手續費,包括買賣雙方合共約3%的佣金,將全由買方支付,這方面買賣雙方仍可進行商討

Step 4

在深圳市規劃國土委5月推出一深圳調控樓市實施細則,規定銀行暫時對不能提供1年以上「本市納稅證明」或「社會保險繳納證明」的非深圳居民,暫停發放樓按貸款。不過未合資格在內地借貸的用家,也可從香港滙人民幣到內地上車。

Step 5

滙款至內地,買家要在本港及內地同時擁有存款戶口,兩個戶口必須同名。內地限制港人每日最多只可滙8萬元人民幣,銀行每次收取130元人民幣手續費。
2 : 龍生(798)@2010-08-31 14:44:34

其實都咪話唔煩....
但我對深圳龍頭, 萬象城旁的幸褔里有點興趣
當然, 而家無錢, HAHA
但有冇師兄去過? 可否給點意見?
3 : passport(1491)@2010-09-03 20:26:33

皇御苑






4 : 龍生(798)@2010-09-03 23:50:36

空飛花園....
港樓 樓續 續升 住在 深圳 月供 700 輕鬆 上車
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大學生秘撈做老闆 為小作家自資出書60日回本

1 : GS(14)@2010-08-30 21:40:03

2010-8-21 iM   

他愛看書,更愛寫書。

正當身邊的大學同學都恃着自己青春無敵,終日沉迷享樂的時候,他已當上老闆,單靠兼職生意,每月賺取逾2萬元。

他就是年僅21歲的墨出版社老闆Chris(王柏勤)。「很多人明明是很有潛質的作家,但往往因為覺得出版書籍麻煩,最終放棄出書念頭」。

他誓要改變港人的想法,為港人實踐出書夢。今年4月,他與同樣熱愛寫作的大學同學Sherman,投資逾4萬元,於上環開設自資出版社,提供一條龍的出書服務,開業兩月,生意已極速回本。

做作家出書無疑是很多人的夢想,但對年紀輕輕的Chris來說,這早已不再是夢,而是個人簡歷上的一項成就。進入大學的初期,高考物理科奪A的Chris 對這科目仍然念念不忘,幾乎能把物理公式一一都背誦出來。他心想,將自己的知識集結成書與師弟妹分享,既可賺取外快,又能幫助更多人,於是毫無疑慮下便開始撰寫物理天書。「當時的我對印刷方面是零知識,竟然用Microsoft Word排版,用小畫家畫圖,現時想起也覺得笨!」那時的Chris只埋首寫書,沒在意到專業及先進的排版及畫圖軟件存在。

覷準小量印刷生意可為

花了大約1個月,書本內容已撰寫完畢。「我最初把書拿到本地的廠房印刷,印約100本,每本成本接近100元。」有貨在手的Chris急不及待把製成品放上拍賣網,每本以200元出售,不消半個月已賣清光,原來大家對物理科的A級成績都虎視眈眈。「之後我一印就印300本,成本便降至每本約20至30 元。」成本大大下降,利潤自然倍升。拍賣戶口只運作半年,他就已賣出近500本天書,純利高達7萬元。最後,更有買家出價購買他整個拍賣網戶口和原稿,這樣轉手生意,他又穩袋3萬元。短短的半年間,Chris已吸金近10萬元,並奠定了其後自家出版生意的基礎。

小子志氣高昂,就是不信香港地之大,只有大型出版社才可幫人自資出書,更可況自己已擁出書的經驗,於是大膽一試,「香港的自資出版社不算多,但每間都要求客戶一次性印刷數百本,就算派街坊也派不完。」,他深信小量印刷在港有利可圖,便決心自己搞生意。一次機緣巧合,Chris與大學同學Sherman談及想創立小型自資出版社的計劃,豈料Sherman竟舉腳贊成,更立即商討生意細節。兩人老友鬼鬼,而且同為愛書之人,份外合拍。

「Sherman爸爸在上環有一間棄置了的辦公室,他一知道我們的生意計劃,毫不猶豫便免費借出給我們做生意。」正是這個誘因,促使兩人幹一番事業。為了把出版生意發揚光大,兩人購置了逾萬元的電腦,配置一系列的專業軟件,更聘請圖像設計高手好友Alex擔任創意總監,順道教導兩人的排版技能,亦以 Freelance形式聘請大學文學院的好友Katie和Mannus擔任「出書專員」,負責教導客人寫作,講解書本印刷及設計的基本程序。

經過多月的密集訓練,Chris和Sherman已化身排版高手,完成商業登記後,出版社便正式開業。生意的投資額逾4萬元,兩人各支付一半,省卻了租務及裝修費用,Chris笑言「好抵」,對生意更信心十足。

北上印刷慳錢碰釘不斷

低投資、富經驗,是否就奠定生意的勝利?非也。雖然出版社一開業,便接到朋友介紹的生意,但難關亦接踵而來。「一開始時,我們打算找內地的廠房印刷,因為印刷費連交通費都是香港的一半,但後來才發現有文化局的問題。」在內地印刷書籍,原來要經過當地文化局的嚴格檢測,內容既要符合標準,圖畫又不能有所渲染。要完成整個程序,相信已是數個月後的事,最後Chris還是選擇交由本港的廠商印刷,至少質素有所保證。

開業初期,定單接過不停,Chris和Sherman齊齊做到金睛火眼。負責排版及印刷工作的Chris試過落錯order,錯誤地填寫了印刷資料,把紅色寫錯為橙色,幾乎連累客人的書本封面遭殃;又試過不慎地在封面的圖畫上留了白邊。幸好印刷廠的技術人員做事細心,致電Chris詢問清楚,才不致闖出大禍,蒙上損失。不過自此以後,他處事便更加謹慎,每項程序都再三檢查,不容錯失。

難關一個接一個,出版社的命脈被僅有的客源限制着,「現時都是以Friend搭Friend的形式宣傳,客人往往來自朋友及大學同學的親屬。」Chris擔心終有一天會用盡友情牌,因此決定於網上刊登廣告,吸引更多年輕的客戶。

家長望子成龍促成商機

戰勝挑戰,Chris經營生意亦開始得心應手。他透露現時每月都維持3至4單生意,主要為中、小學生出版散文集及小說。「作為父母的,往往以子女為榮,看見他們能出書,是最驕傲的事」,原來這些家長都不太在意服務的收費,毫不吝嗇6,000多元為子女印刷30本約100頁的散文集。對於現時學生的寫作能力,Chris坦言十分厲害,有些客人不只中文寫作能力強,連英文寫作也難不到他們。曾有一位小學生的家長,自資為女兒出版兩本中文及英文的散文集,沒料她的語文水平竟達中學水準。不過另一邊廂的Katie則有相反的經歷,「有一次家訪一位中學生家庭,發覺他的作文都很『小學生』(水平)」,但她明暸家長的期望,最終都順應家長的要求,挑選當中最優秀的文章集結成書,亦曾有家長找Chris替女兒出書,好讓她在中學面試時能把書本帶給老師閱讀,增加老師對女兒的印象分。家長深信,有書在手,無論對老師,抑或家長與子女,都是有利而無害。

謝絕通俗推廣閱讀文化

「我們最與別不同的是,我們提供的不只是印刷,而同時是給予意見及指導。」Chris揚言像曬相店為客戶出相集等的出版社在市場上有無數,但會給予客人指導及挑選作品的就只有他們。整本書的編排、內容、結構基本上由作者決定,作品版權亦歸作者所有,這亦是Chris最引以為傲的地方。他們唯一堅持的是,謝絕一切粗俗、不雅或抄襲的作品。

現時每月賺取逾2萬元,對兼職的他們來說,已心滿意足,但他們更渴望的是推廣人人出書的文化,更多香港人可以養成閱讀、寫作的習慣,「台灣和日本等地的閱讀文化很厲害,人們乘車時都會拿着書本,甚至現時流行的電子書。」原來,小子的理想比天高。

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創業Tips

自資出版社3大優勢

1.低成本

Chris與兩位合夥人事事親力親為,並以Freelance形式以時薪聘請所有員工,有生意才須支薪,又不用負擔強積金。而且,寫字樓由父親免費提供,租金全免,減輕不必要的雜費。

2.競爭少

小量印刷的自資出版社在港少之有少,出版社不必特別減價以吸引顧客,相反只要稍為宣傳,客源便相繼而來。

3.作者自主

Chris的出版社從作者的原文選材,編輯、校對全部由作者主導,出版社主要在旁提供指導。完成後作品版權會歸作者所有,作者有權利選擇別的出版社加印。

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如何分身做兼職老闆?

出版社開業不久,即與Chris的大學考試碰個正着。要同時兼顧學業和生意,Chris想出一條好蹺,就是把當時大部分的定單都推前在考試前的兩星期內完成。Chris形容當時的生活「極其辛苦」,早上花費5、6小時溫習,連午餐都無暇進食,便要立即趕回出版社繼續煩瑣的排版工作,及與Alex及 Katie等開會,這又花上了半天。就算完成排版後回家,Chris仍要乖乖「Stand by」,因為印刷廠隨時在深夜時分致電詢問書本資料。

這段時間Chris過著鐵人的生活,但先苦後甜,後來考試期間就只剩下一張未完成的定單,每天只須騰出一至兩小時處理公務,其餘時間都能集中溫習。他表示,客戶們大都體諒他們,亦樂意遷就交貨的日期,但他仍希望精益求精,如期交貨。而現時處於暑假檔期,Chris表示時間較容易分配,可一嘗全職做老闆的滋味。
大學生 大學 秘撈 撈做 老闆 為小 作家 自資 出書 60 日回 回本
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一條麵包過百蚊Bo-Lo'Gne進駐香港再望神洲

1 : GS(14)@2010-08-30 21:40:29

2010-8--18 EW

品牌戰略

日本麵包並非新鮮事物,但日本特許經營麵包品牌Bo-Lo'Gne的八十一層丹麥麵包,卻大有來頭,據說在當地日賣六千條只屬等閒事。買包的客人大都專誠透過網上、電話及傳真訂購,然後耐心等候取貨。

為了將麵包生意推廣海外,Bo-Lo'Gne去年夥拍居港日籍夫婦栗原幹直和千加子,在港開設全球第一家專門店,又吼準港人愛先試後買的心態,兼營日式咖啡廳。雖然價錢不便宜,但一樣經常座無虛席,招牌丹麥麵包更是日賣三十至五十條。短短一年已做到收支平衡。

異鄉創業,栗原面對一大籮經營和文化難題,驅使他咬緊牙關硬闖的,是將Bo-Lo'Gne麵包推廣到中國的夢想!

不好意思,現在登記的話,要等四十五分鐘才有位。」周末下午的Bo-Lo'Gne咖啡店,每隔數分鐘便有人登記等位,當中不乏情侶、三五成群的年輕人、一家大細甚至日本人。記者偷瞄店員手上長長的等候名單,她笑言平日下午更誇張,顧客多是上班族,會乾脆站在門口等候,非常熱鬧。

八十一層麵包

聞名日本

Bo-Lo'Gne是日本麵包品牌,以製作八十一層丹麥麵包聞名。在日本,Bo-Lo'Gne的總部主要提供食材和培訓,讓加盟的特許經營麵包工廠製作麵包,再出售到日本各大零售點,或由客人直接致電廠商訂購。

栗原幹直說,自己本來經營電子產品貿易公司,年多前認識Bo-Lo'Gne的高層。對方有意將產品推廣至中港兩地,但日本那一套未必可行。「Bo- Lo'Gne在香港的知名度不高,單靠品牌效應未必行得通。」因此,Bo-Lo'Gne希望利用栗原的中港生意經驗和人脈,進一步拓展他們的麵包生意。

「我希望給自己多一份挑戰!」全因這個念頭,栗原毅然撈過界,去年與Bo-Lo'Gne合作,在蘇豪區以特許經營模式開設全球首家Bo-Lo'Gne麵包零售和咖啡店。

栗原表示,香港麵包遠比日本麵包便宜,如果沒有嘗過Bo-Lo'Gne的真正滋味,很難說服消費者在超市掏腰包購買這種「豪華級」麵包。所以Bo- Lo'Gne授權栗原在港開創首家專門店。「我們不只以麵包店作招徠,更會用好的方法處理麵包,客人覺得好味才有興趣買回家試。」

港員工易教難留

至於日本客人,千加子謂他們多會選擇外賣服務:「我們保留Bo-Lo'Gne在日本的傳統銷售渠道,每天為下定單的客人送上新鮮麵包。日本同鄉已習慣這種購買模式,亦樂意多付幾十元運費。」在異鄉創業,可說困難重重。千加子慨歎最難是留住好員工:「港人視轉工為一種需要,甚至是實力的表現。」在日本,即使是學生見習生,大部分畢業後都會留任同一家公司,甚少轉職。

千加子說,日本人對煮食品質很講究,多會為員工提供長時間培訓。但現時他們大部分的員工都是學生,做數個月便離職,很頭痛:「幸好港人做事醒目,一教就曉,但我們當然希望有一個穩定的工作班底。」故此兩個月前聘請了一個日本二廚,協助栗原的煮食工作。

租金低東京兩成

在香港做零售生意,租金高昂是致命傷,栗原卻有另一番見解。現時Bo-Lo'Gne咖啡店位於蘇豪區較上位置,面積約三百平方呎,月租二萬元。栗原夫婦說,如果選蘇豪區較下、甚至中心的位置,租金起碼貴兩倍以上。

話雖如此,整體成本已遠比東京廉宜:「如果在東京開一家面積一樣的咖啡店,開業成本至少四百六十萬港元。我們在港聘用了十分有經驗的設計師、空運器材、預繳租金等,都只用了三百五十萬左右。」至於營運成本,香港消費物價指數較日本低。除了食材及水電煤費用較便宜外,租金更「平」幾截。「以蘇豪區旺址租金,頂多能應付東京二線地區的租金。銀座?池袋?想也別想!」

借貸擴充門檻高

要將生意搞大,少不免要向銀行借貸,只是外國人在香港不容易借錢。千加子說,在日本向銀行借錢創業或擴充業務,只需提供入息證明及生意藍圖,再加上推薦書,取得資金基本上十拿九穩。反觀香港,一來本地借貸門檻高,二來他們是「外國人」,向本地銀行借錢難過登天。

「與港人合作是出路之一,但有朋友試過,結果因為大家的生意文化不同,最後不歡而散,所以打消了這個念頭。」他們正嘗試向日本財務公司借貸,「息高也沒法子,希望盡快在九龍區多開一間分店,然後趁上海租金仍未升到瘋狂地步進駐當地,畢竟把Bo-Lo'Gne麵包推至中國是我們一直以來的夢想!」能否在神州大地攻城掠地仍屬未知之數,但今天Bo-Lo'Gne暫時得以站穩陣腳,主要依仗三大經營策略。

策略一:

堅持純正日本味

不少人愛取笑日本人死腦筋,做生意不懂變通。栗原卻認為堅持日本純味,才是營商之道。「日本人做日本食品,才是王道。」栗原在年輕時曾在日本咖啡店學廚,對煮食情有獨鍾;妻子千加子則是日本麵包的頭號粉絲,在家鄉常以包代餐。兩口子認為,只有堅持日本人的飲食及烹飪經驗,才能做出一樣的日本味道:「有幾次本地客要求我們把法式多士弄得更香脆,但我們解釋這是日式做法,不能改。」為了保持日本純味,除了主廚到品質監控員全是清一色日本人外,栗原亦特意向有質素的日本食品供應商買主要食材,麵糰則由母公司每月空運到港,再保存在攝氏零下十八度的冷藏庫。

策略二:

麵包限量供應

Bo-Lo'Gne的招牌丹麥麵包雖然售價不便宜,一條四磅包便要過百元,但經常未到下午五時就全部售罄。周末更誇張,中午連小甜包都一個不剩。為免客人白走一趟,栗原夫婦推出麵包預訂制,鼓勵顧客訂購,並設每日製作上限。一來可穩定供應量,不會供過於求,亦可保持產品質素。

除了限量供應,栗原又不時接受媒體採訪,增加店舖的知名度。夫婦二人亦歡迎網客為食物拍照,再放上網分享食後感受,變相成為另一免費宣傳手段。

策略三:

全年無休方便顧客

開業不覺一年,千加子說,除了去年八月曾試行星期日休息外,再沒有試過休假:「我們原本希望在周末大掃除及研究食譜,但很多顧客一見我們在店內,都會問做不做生意,最後只好星期日都開工。」千加子笑謂現時最希望可以和丈夫回鄉探親:「工作太忙了,畢竟沒有回日本一年,到底有點想家!」

日本顧客:

「從前在日本住時早已聽說Bo-Lo'Gne十分好味,卻從未試過。很開心它現在來了香港,我早前嘗過一次,真的很甜很軟,做得很好。所以今天再和朋友來光顧。」本地顧客:「第一次光顧這咖啡店,從網上知道是很出名的,但沒料到周末要等這麼久。剛吃過甜品及主飯食都覺得不錯,價錢在蘇豪區來說算很合理,會再來光顧。」

本地顧客:

「第一次光顧這咖啡店,從網上知道是很出名的,但沒料到周末要等這麼久。剛吃過甜品及主飯食都覺得不錯,價錢在蘇豪區來說算很合理,會再來光顧。」

Bo-Lo'Gne

Bo-Lo'Gne發源地為日本京都,第一家店於一九九七年在大阪開業。總部以特許經營模式授權麵包工廠製作麵包然後批發,香港分店為全球首家品牌同名的特許經營零售商及咖啡店。

Bo-Lo'Gne主打丹麥麵包,祖師爺將一般四十層的丹麥麵包技術,推至八十一層,讓面包帶着層層大理石般的紋理模樣,味道與日本麵包相近,甜且軟,外皮鬆脆。Bo-Lo'Gne丹麥麵包在日本被視為送禮潮物,喜慶場所亦不時見到Bo-Lo'Gne麵包的蹤迹。

a : 皇牌丹麥麵包分成不同磅數出售,最低消費十八元兩片。

b : Bo-Lo'Gne烘方包,配上小倉抹茶及老闆至愛的日式特甜紅豆醬,洋溢濃厚日本味。

c : 除了母公司規定的包款及菜式外,栗原還會自創產品,總部批核後可獨家出售。圖為自家製果醬及不同口味丹麥小甜包。
一條 麵包 過百 百蚊 Bo-Lo Gne 進駐 香港 再望 神洲
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