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洪水橋規劃 研擴至800公頃 港深西部快速軌道設站 變過境口岸

1 : GS(14)@2010-08-12 22:35:59

2010-8-9 HT
  連接港深兩地機場的新鐵路「港深西部快速軌道」,因加入元朗洪水橋站及深圳前海站,令洪水橋新發展區擬建的西鐵車站,將變為過境口岸,策略性地位提升。規劃研究範圍亦擴大60%,至800公頃。將來由洪水橋口岸出境,乘坐港深西部快速軌道,大約24分鐘可以到達深圳機場站,有關改動將進一步提升洪水橋的土地價值。

  洪水橋有潛力發展為香港長遠房屋供應的來源,政府10年前已有洪水橋發展大綱,當時拓展署與規劃署合作,研究洪水橋500公頃範圍內的發展價值,並定位為「樞紐市鎮」,因地利上鄰近跨境的深港西部通道,亦可貫通市區的西鐵綫,可配合中港兩地日益頻繁的商業及社區活動。當時人口預計容納16萬,其中10萬居於鐵路沿線的中、高密度房屋。

800公頃地 逾4成私人持有

  土木工程拓展署新界西及北拓展處高級工程師羅文添表示,原本洪水橋新發展區的研究範圍只有500公頃,由於洪水橋站將變過境口岸,政府擬抓緊開闢新土地的機會,將洪水橋研究範圍大增60%,至800公頃,車站上蓋物業發展的商住規模,有可能相應增加,也會考慮注入其他多元化用途。

  羅文添表示,新增的300公頃土地來源,有200公頃是昔日已預留作洪水橋擴展之用,餘下100公頃準備向洪水橋北面,即天水圍以西物色。

  他又指出,洪水橋新發展區已是發展中的小型社區,初步估計,800公頃研究範圍內,有4至5成土地由私人持有,故日後洪水橋實質有多少土地可供發展,有待顧問研究,「當年500公頃地也非全部可用,能夠發展的不到一半,估計只有200公頃」。

拓展署:土地用途 待顧問研究

  政府已開始研究,將洪水橋西鐵站提升為洪水橋過境口岸設施的模式,初步構思與落馬洲過境口岸相似。

  將來西鐵乘客到洪水橋站之後,可在該處出境,轉乘港深西部快速軌道往前海開發區或深圳機場。預計由洪水橋站到達前海站,少於15分鐘,由洪水橋站到深圳機場站,全程約24分鐘。

  羅文添表示,由於地區人士反映,研究內容會加入洪水橋站接駁香港赤鱲角機場的可行性。按原構思,港深西部快速軌道列車離開洪水橋站後,只會開往前海及深圳機場站,不會分支到香港機場。

  洪水橋新市鎮曾數度因經濟逆轉而擱置,但近年政府需覓地建屋,計劃再次放在枱面。

  去年,粵港兩地政府宣布合作興建港深機場鐵路,預計2021年啟用,並同步研究開發新發展區促進兩地發展,包括共同開發前海土地,及在洪水橋增設過境口岸設施的可行性。

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2 : GS(14)@2010-08-12 22:36:12

發展商着先鞭 區內密密收地   

  洪水橋若落實提升為香港第5個有鐵路連接的過境口岸,預料人流及土地需求都會大幅增加,洪水橋的土地價值也相應看高一綫,個別早年已爭持洪水橋土地儲備的發展商如恒地、新地(00016)及新世界(00017),料率先受惠。

  現時本港有3個與鐵路相連及設邊境檢查的過境通道,包括紅磡、羅湖及落馬洲,擬建前往廣州的廣深港高速鐵路會是第4個,將來落實洪水橋站前往深圳機場,將是香港第5個出境口岸。

新地長實新世界 坐擁土地

  洪水橋新發展區內約有一半土地由私人持有,若發展新市鎮,難免需要與私人業權協商。多個發展商早於10多年前知悉政府有意將鐵路引入洪水橋時,已密密收購洪水橋一帶農地,以現時持有最多農地的恒地為例,根據其2009年公布的業務摘要指出,恒地在洪水橋有200萬平方呎土地儲備,可建總樓面600萬平方呎。

  另新地及新世界也是洪水橋的主要地主,有熟悉區內情況的人士指,兩大地產商在區內,估計各持有最少100萬平方呎農地等候發展。

  長實(00001)持洪水橋農地數量雖不及其他地產商,但部署洪水橋物業規劃積極,其鄰近朗峰園的洪水橋項目已準備開售,包括46幢洋房和7幢低密度住宅,明年第三季落成。

  至於洪水橋日後的發展密度,元朗區議會主席梁志祥早前接受訪問時,建議洪水橋站上蓋物業發展,地積比宜不超過3倍,以保持區內低密度特色,而洪水橋內已擬興建的公共房屋,地積比亦定為低至4倍。另土木工程拓展署正為洪水橋規劃研究展開前期工作,口岸車站將來是一地兩檢還是兩地兩檢,有待粵港磋商,整項洪水橋發展研究,預計需時2至3年。
3 : 龍生(798)@2010-08-13 03:36:11

有咩用? 起出黎咪又係8k 一尺低層園景
我地買得起咩....挑

大陸個邊仲衰.....折舊速度驚人, 供應無限
民風只愛買新樓, 偏新樓供應源源不絕
2 手市場長期有價無市.....

(大家不要看大陸2手市場好像很暢旺
尺價是很好的, 但成交量其實極低
買過番黎, 就知要賣出有幾困難)
4 : passport(1491)@2010-08-13 09:23:37

3樓提及
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我地買不了
只有買2手樓
5 : 自動波人(1313)@2010-08-13 09:43:19

香港好耐無新區,由規劃至發展都要一段時間,相信這個新區要十年後才出現
6 : 自動波人(1313)@2010-08-13 09:46:15

4樓提及
3樓提及
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上年翹翠峰開賣好似要三千幾四千蚊一呎
7 : GS(14)@2011-01-12 22:30:19

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=14860137
直踩洪水橋
配套不足住宅空地環伺
2011年01月12日

泉薈座落於屯門及元朗市中心之間的洪水橋,區內環境仍如內地一些剛開發不久的村鎮,泉薈四周不少空地,部份經營回收場及修車場等帶污染性工業;鄰近亦欠缺具規模的生活配套,一切都會式的需求,必須到屯門及元朗市中心尋找。尚幸洪水橋的交通網絡還算不錯。
微型商業圈集中輕鐵站

洪水橋的商業活動主要環繞在輕鐵洪水橋站的青山公路兩邊,這亦是拜新地所賜,因為兩旁多個中小型屋苑如錦珊園及麗珊閣等均是其出品,其商場或地舖形成微型商圈,配合附近帶有老香港特色的糧油雜貨店、臨時街市等,為區內居民提供日常生活的基本所需。泉薈恰好在此微型商圈旁邊,位置算是不錯。
由於泉薈周邊仍有不少空地,現時景觀可謂非常開揚,但土地不乏住宅用途,其西側一幅現作停車場的地皮便屬住宅地,北面緊貼樓盤的一幅長形地皮,雖會建公園,但公園之北又是住宅地。東側是洪水橋輕鐵及巴士緊急轉車與停泊設施的上蓋發展項目,及一些再經營回收場及修車場的私人土地,觀感欠理想。
此外,泉薈因貼近輕鐵路軌及青山公路,輕鐵和公路上飛馳而過的各類輕中重型汽車,產生極大噪音,空氣未必真如鄉郊般清新。
交通網絡尚算不俗

不過,正因泉薈近洪水橋輕鐵站,步程只須三兩分鐘,乘輕鐵至元朗站,再轉乘西鐵出市區,極為便捷。如到中環,由輕鐵轉西鐵再轉地鐵東涌線,一小時內可達。泉薈附近也有多條巴士線前往佐敦、青衣及藍田等。
因此,該盤除規模稍輸外,在地理位置上,會勝過同區長實( 001)新盤尚城,而且尚城更有一敗筆,便是貼近高速公路,噪音污染會更甚。
8 : GS(14)@2011-01-12 22:30:31

後記
採訪遇冷鋒 嚐凍僵滋味
2011年01月12日

洪水橋位處新界西北區,是元朗大平原一部份,鄉郊味濃,樓宇高度最高只約 20層,樓與樓之間距離亦較遠,故空氣十分流通。特別在天寒地凍的日子,感受益深。昨日本港氣溫急降,下午元朗區氣溫最多只約攝氏 10度,加上天色陰暗,又勁吹西北烈風,更令溫度再低兩、三度。本報記者在區內採訪,食正西北風,手腳知覺漸失,滋味在心頭。
9 : GS(14)@2011-01-12 22:30:43

長遠規劃
洪水橋定位商貿重鎮
2011年01月12日

元朗洪水橋一直是政府欲開發的新市鎮之一,現更因本港要融入深圳及大珠三角的整體規劃之內,其位置既接近深圳,又為港深西部公路,及擬建的深港西部快速鐵路所經之處,洪水橋遂被重新定位,現正重新研究,要發展成為深港兩地的商貿重鎮。
政府早在上世紀末已將洪水橋定為新界新興環保市鎮之一,之後因經濟及政治原因擱置。至近年因曾特首提出的 10大基建工程而重新上馬。有關政府部門去年底更為洪水橋規劃發展,展開首階段的社區參與諮詢活動。
成穿梭中港兩地樞紐

由於洪水橋位置特殊,貼近擬議的新市鎮,已有港深西部公路,接連深圳蛇口;而為連接港深兩機場,擬建的深港快速鐵路,也有意在洪水橋及深圳前海設站,加上有西鐵及輕鐵貫穿,故此,洪水橋順理成章,可發展為貫通兩地的重要商貿樞紐。
政府亦基於此,極為看重其戰略地位,今次的重新規劃是以「門廊市鎮」為主題,幅員由原來的約 450公頃,大幅擴大至約 790公頃,增幅逾 75%,計劃開發一個包括公私營房屋,和配合六大產業的新商貿市鎮,可容納 16萬人居住,提供 4.8萬個就業機會。至於擬議的新市鎮內的土地,逾六成由私人持有。
10 : GS(14)@2011-01-12 22:31:34

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110112/News/ea_eaa1.htm




洪水橋新盤 高二手價五成
2011頭炮 泉薈呎售5007
  2011年1月12日

【明報專訊】一直只聞樓梯響的新地(0016)洪水橋新盤「泉薈」,終於推出;昨天突然公布首批84伙的價單,入場費287.74萬元,平均呎價5007元,較區內二手呎價,足足高出約五成。市場人士預計,該盤最快本周五開售,料成為今年首個開售的新盤。

是次開價雖較樓盤早前的意向呎價約5500元低約一成開售,但開售價仍直逼97年高峰期區內新盤開售價。

資料顯示,97年高峰期新界西北區最高開售呎價為新地元朗朗晴居,於當年7月以首批平均呎價約5406元開售。

區內5年樓 二手呎價3500

此外,毗鄰洪水橋的天水圍,1997年3月區內的長實(0001)嘉湖山莊美湖居則以約4089元開售首批單位。現時洪水橋區的屋苑樓齡大部分均約10多至20多年不等,平均呎價約3000至3300元水平;樓齡較新要數到07年恒地(0012)開售的丹桂軒,樓齡約5年,據區內代理表示,現時該盤二手呎價約3300至3500元不等。

瞄準區內用家 料年中入伙

新地早於06年中為泉薈進行補地價,當時每方呎補地價僅約1300元,若連同每方呎建築費約1500元計算,以現時平均呎價約5000元計算,料項目盈利非常可觀。樓盤只設即供付款辦法,預計今年中入伙。新地代理業務部項目聯絡經理劉家敏表示,洪水橋新發展區為政府十大基建項目之一,發展潛力優厚,樓盤買家料主要來自區內及鄰近地區,並以用家為主,故是次以「用家價」發售。

長實同區尚城擬春節後開售

樓花期僅約半年的泉薈,全個屋苑共有173伙,首批發售的84伙,全部位於第2座,推出單位數目已佔整個項目的一半。樓盤位於2座2樓F室,首批價單最平呎價約4371元;最高呎價則位於2座1樓連平台B室,呎價高達8685元,除為首批價單中最高呎價的特色戶外,呎價亦冠絕洪水橋。

業內人士指出,區內除泉薈外,市場預料,鄰近泉薈的長實尚城亦計劃於農曆新年後開售,涉及單位高達734伙,區內不乏新盤供應,但泉薈仍以直逼97年高峰開盤價開售,反映發展商對後市充滿信心。

(明報記者陳天賜報道)
11 : 龍生(798)@2011-01-13 01:09:37

噢!! 尺價8千

回看POST
真覺自己料事如神
哈哈哈哈
12 : GS(14)@2011-01-13 21:24:24

痴線
13 : 龍生(798)@2011-01-14 13:48:26

湯兄忍不住爆粗了? smileysmiley
14 : GS(14)@2011-01-14 22:56:01

13樓提及
湯兄忍不住爆粗了? smileysmiley


差D想打埋個字出來
15 : GS(14)@2011-02-17 22:13:54

洪水橋盤遲遲未批售 長實變陣推豪宅
  2011年2月17日

【明報專訊】「財爺」下周三公布新一年度財政預算案前後,主要發展商旗下新盤皆摩拳擦掌,部署出動。長實(0001)繼日前預告將重推大圍名城和盛薈餘貨外,同系屯門青山灣的全新低密度豪宅海譽,憑藉屬舊契毋須申請預售樓花紙的優勢,亦蠢蠢欲動擬日內「突襲」市場,並事先張揚意向呎價有機會近1萬元,擺明車馬截擊最快下周推售、新地(0016)的掃管笏星堤。



海譽意向呎價料見萬元

由於洪水橋新盤遲遲未獲批售樓,向來準確拿難賣樓時機的長實隨即變陣,除重推名城、盛薈外,亦擬同步推出海譽,並預告意向呎價有機會高見1萬元,日內開放設於中環的展銷廳。資料顯示,長實於05年底以約1.3億元購入青榕街3號雅文閣的地皮,折合樓面呎價2892元,並發展成今天的海譽,如落實以呎價1萬元開售,扣除建築成本後(估計每方呎約2000元),仍將有豐厚利潤。

事實上,星堤昨天已對外發放樓書,意味最快下周開售,長實是次突推海譽,顯然是要截擊對手。市場消息稱,星堤個別2000餘方呎複式單位,已獲買家洽購,呎價約1.7萬元。

趙國雄:新界西樓價將追落後

長實執行董事趙國雄指出,海譽好可能與名城、盛薈同期推售,他並預期新界西北樓價今年會「追落後」,拉近與新界東的距離。海譽屬低密度住宅,提供40伙,預計年底可獲入伙紙,標準戶型1367及1500餘方呎(4、5房間隔),另設4個逾2000方呎特色大戶。

至於今日向傳媒開放示範單位、擬下周開價的上環尚賢居,發展商恒地(0012)營業部總經理林達民說,項目提供14個「行政樓層」單位(28至31樓),當中12個屬900餘至1100餘方呎特色戶,意向呎價2.6萬元;另兩個1994及2295方呎頂層連天台特色戶,意向呎價2.8萬至3萬元。

另近日銷情不錯的大埔承峰,發展商信置(0083)昨正式對外開放兩個全新2100餘方呎示範單位,料稍後以連全屋裝修形式發售,意向呎價1.3萬元。信置系樓盤昨至少沽3伙,當中奧運站帝㗖皇殿售出第8座66樓B室(1326方呎),呎價高逾1.52萬元。

另新地代理執行董事雷霆指出,奧運站瓏璽未來兩周內將公開發售詳情,開價以同系九龍站天璽作參考,稍後將到深圳路演。
16 : GS(14)@2011-06-15 21:46:48

16樓提及
我想问问洪水桥尚城有升值空间吗,大概需要几年,


都大約10年
17 : 拔刺者(4132)@2011-06-22 01:55:04

臨時街市旁那間屋苑,業主來電說價錢可以商量,大約6星期前,態度很硬、很冷的
18 : 龍生(798)@2011-06-23 02:00:42

邊個屋苑呀?
19 : 拔刺者(4132)@2011-06-24 13:13:35

19樓提及
邊個屋苑呀?
姓金的
洪水 規劃 研擴 擴至 800 公頃 港深 西部 快速 軌道 設站 過境 口岸
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270265

霸二百幢舊樓田生十大插旗賤招

1 : GS(14)@2010-08-12 22:52:19

2010-8-12 NM

只要搭巴士經過市區,就會發現田生蹤影。不少在港九的舊樓,都掛上了紅當蕩,極搶眼的田生「恭賀收錢」橫額。近年田生還找來無綫前新聞主播李燦榮,擔任電視廣告男主角,替集團「包裝」。上週,地監局向收購舊樓的代理發出六項指引,矛頭直指這間近年冒起得最快的收樓集團。

不過,此招對田生絕無影響;在這兩三年間,田生在港島及九龍已「插旗」逾二百幢舊樓,保守估計涉及金額逾二百億,收樓速度又快又狠。其收樓最毒一招,是要小業主簽下一份無成交日期的臨時買賣合約,變相「鎖」死業權,不准向其他人賣樓。只要樓市如現在般向上颷升,個個發展商都要向田生叩頭;田生賺的,將以數十、甚至數百倍計。

上週地監局發出的指引主要有六招,其中兩項,矛頭更直衝田生而來。其一為買方未得到其他業主書面同意,不可張貼任何收購橫額、告示。其二為代理不應要求業主於成交日期或成交價有「空白」的臨時買賣合約上簽署。而田生就最鍾意用這兩招。

本週二上午九時,田生地產主席區永華,如常由一名女職員及保鑣護送,到尖沙咀新港中心的田生總部返工。起初,本刊記者向他問及地監局的收樓指引時,他還大方表示:「係好事,大家以後可以有多啲規範。」但當記者追問田生過往正有此類收樓招時,他即封口拒答,身邊的助手更開始發難,突然禁止攝影師拍照,區永華保鑣更出手意圖搶去攝影師相機。

地監局的指引,既無法律效力,又無追溯期,過去兩、三年,田生早已在舊樓市場收了接近一百個項目,涉及超過二百幢舊樓。田生主席區永華更揚言,這批舊樓已納入田生的「勾地表」,歡迎發展商「勾出」。事實上,地監局指引只是封了其他同行的後路;在樓市熾熱,市區地缺乏下,發展商都唯有向田生「伸手」。

左:從業主提供的臨時買賣合約可見,田生要求業主簽署時,慣常留空簽訂日期及成交日期,變相無限期「鎖死」單位不能轉售其他買家。

右:田生合約又設有「不平等」條款,訂明買方有權單方面決定何時交易,如果放棄收購,更可取回全數訂金,業主處於極不利位置。

田生收樓215幢

九龍

九龍城聯合道18-32號

尖沙咀金巴利道68-72C號

馬頭角道50-64號

港島

中半山西摩道9A-9H號

西環德輔道西454A-462A號美景大廈

西灣河成安街18-28號

筲箕灣道295-305號,383A-387號及教堂里2-8號

泊正恒基大碼頭

現時田生最大的客戶,要數發展商恒基,恒基去年以四十億元收購西半山美麗臺,田生亦有份參與,成為近年較受矚目的併購。而田生能夠搭上恒基,則全靠有「李兆基軍師」之稱的蕭承忠。蕭承忠因為常穿白鞋,故有「白鞋蕭」之稱。他六、七十年代已活躍於收舊樓市場,與早年同樣靠收舊樓起家的恒基主席李兆基熟識,專門替對方在新界及市區收地打天下,並在多項股市及地產交易中出任中間人。最經典一役,是在九三年充當說客,協助李兆基從楊志雲家族手上收購美麗華酒店,傳聞因此收佣千多萬元。近年蕭已退隱江湖,轉戰中醫藥。而後起之秀田生的區永華,這幾年一直想將收購得來的舊樓,賣予恒基,奈何雙方曾有嫌隙。

因為在九十年代初,在收樓市場打滾十數年的區永華,曾替恒基收購醫局街,賺了恒基一百萬元佣金,但恒基其後才發現區永華沒有與天台屋的居民傾妥賠償事宜,令天台屋一班居民共同入稟向恒基追討,「最後雖然恒基贏咗,恒基每戶額外俾五千元安撫佢哋,不過四叔唔再信區永華,之後都好少搵佢幫手。由於四叔完全唔信佢,於是佢搵白鞋蕭幫手,白鞋蕭以人格擔保,區永華收樓手法會乾乾淨淨,李兆基才信服。」一名知情人士說。

對此,蕭承忠承認區永華去年和他接觸:「我識咗阿區好耐,佢想我幫手賣地盤俾恒基,咁四叔好相信我,我哋有好深厚嘅友情。咁我咪幫手做個中間人囉!」蕭說第一單與田生地產合作,並賣予恒基的,正是美麗臺項目;他還拿出一張寫滿地盤的紙表示,該批為數十多二十個由田生收來的項目,已經由他賣予恒基:「當中有大角咀海安樓、大埔道一八八號等,總值達到一百億元!」他和田生各收恒基總成交價百分之一的佣金,相當和味;因此而「意外」出山的蕭承忠,笑言近年舊樓有價,極多人向他招手要求幫忙:「已經有十個財團搵我幫手搭路,搵發展商收舊樓。而除咗恒基,想同南豐、信和、華懋等發展商合作嘅,我都幫到手o架!」

區永華(左四)會邀請業主到分公司辦公室出席業主大會,解釋合約內容,表面上「公開公平公正」,但私底下會再相約個別業主商討價錢,逐個業主擊破。(嚴寶權攝)

逼簽不平等條約

田生集團的市值由○七年借殼上市時的四億,升至現時十八億,持股兩成半的創辦人區永華身家因此達四億多。有行家亦直言由於舊樓天王楊世杭及桂洪集團等已上岸,故田生已變成行內數一數二。田生之所以能極速上位,全賴他會使出蠱惑招,威迫利誘業主簽署一份「無限期臨時買賣合約」。

按部分與田生簽約的業主所提供的臨時買賣合約,表明業主一旦簽署,在「限期內」不能將單位售予其他公司,但合約中「限期」的定義,是田生集合了九成(未降低門檻之前)業權之後的二十一天內。由於能否收到九成業權存在變數,時間可長可短,故變相無限期「鎖死」業權,因此合約的交易日期一欄,都是留空的。而在合約的第二頁,更有不平等條文,表明田生在任何時間都有權取消合約,但小業主卻無此權力,極不公平。

田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!有業主對田生做法有微言:「我阿媽七十八歲,但佢乜都唔識,上次田生開票俾佢,到退款時又要帶佢去銀行過數俾我哋開票,又要帶佢去律師樓辦手續,好麻煩,早知唔收訂啦。」

進可攻退可守

這份合約,由田生找來的律師草擬,因田生代找律師,並免收律師費,故大部分業主都選用田生派來的律師。處理地產買賣的律師謝連忠直言,本港有立約自由,只要雙方同意,買賣合約交易日期是否留空,法律並無監管。

結果簽下合約,從業主角度看,物業被無限期鎖死,剝削了因「等錢使」或「有人出更高價」而賣走物業的自由,而若田生取消交易,更只是得到數千元茶錢落袋,而對田生來說,市道差要取消交易,賠的只是茶錢,市旺完成合約並賣予發展商,則賺的是數十甚至數百倍以上,可謂無往而不利。

田生為引誘業主簽署這份關鍵的「無限期臨時買賣合約」,無所不用其極。田生會先在土地註冊處查明各業主身份、背景,再逐個擊破。第一個陰招,是以高價巴結法團代表,令他們幫手游說一些麻煩友盡快搬走,不再鬧事。好像居於筲箕灣逾三十年的葉太,其居住的大廈沒有業主立案法團,但葉太多次出通告,嘗試組織業主與田生商討,不過通告卻經常被人撕去。她一直有為街坊安裝大廈電閘及樓梯燈,但田生不想有人改善大家的生活環境,故極希望她能盡快搬走。葉太原本於年初已簽署合約,以三百六十八萬將單位售予田生,但知道其他同類單位以高出二十萬成交便向田生追收,田生竟一口答應,其他單位業主反價卻未有如此順利。為不讓其他街坊知道部分人的收購價較高,因此田生把合約上的交易金額又較真實低,餘額私底下以「搬遷費」形式給予業主,葉太最終把單位轉讓給田生。

賣樓等同玩窩輪

簽了田生的賣樓意向書,形同賣了一個股票的「call options」(認購期權)給田生。Call options意指持有人有權在到期日或之前,以行使價去買入特定數量的指定資產。小業主與田生簽約,就是准許田生在若干日後以該個成交價買入物業,而田生只須付「期權金」(即茶錢)。然而這合約與call options的最大分別,是call options有到期日,但田生合約是沒有寫下成交日期,即無限期的約束,而田生所付的期權金卻極少,不到樓價的百分之一。到真正成交日時,物業市價可能已高於田生提出的成交價,結果小業主變相賺粒糖輸間廠。

田生收樓賤招十式

1 俾茶錢落疊田生為了游說業主簽約,找測量師估價,開出一個比市價及同行出價更高的價錢收購單位,並先付數千元茶錢作「誠意金」。

2 合約「無限期」這招最賤,合約不設時間限制,「鎖」你幾年不能賣樓;田生可任意於任何時間取消交易,小業主還要退回訂金。

3 巴結主席游說業主立案法團主席或業主代表落疊,給他一個較其他業主高的收購價,讓他充當「間諜」,幫忙游說其他業主。

4 空手霸地盤田生會私底下向業主暗示已收夠八成業權,然後在舊樓外牆掛上「多謝業主支持」的橫額,實質仍未收足。

5 暗中落釘由於地鋪價錢浮動且業權份數比例大,怕業主獅子開大口,田生會先扮普通買家買起地鋪;或索性買下該大廈逾兩成業權,俗稱「落釘」,令其影響力足以左右大局。

6 恫嚇老弱恫嚇長者說他們的舊樓是危樓,附近有斜坡,要不斷夾錢維修。又或透露政府要在附近起高鐵,找工程師解釋工程對大廈結構的影響,令老弱長者深感威脅急急簽約。

7 分化業主遇上「企硬」或開天索價的業主,田生會寫信向其他業主指名道姓透露誰人令收購大計泡湯,意圖分化業主施加群眾壓力。

8 動之以情除了斟茶灌水,田生扮大廈內長者寫信給各業主,如說以輪椅出入舊樓十分不便,希望大家顧念他年老,團結出讓單位。

9 貼封條 撤保安遇着未收足數的舊樓,田生會在已收購及搬走的單位外貼上白色封條,猶如抄家,製造「白色恐怖」,又將大廈保安撤走。

10 拖尾數「『手音』口」為防小業主向外透露田生的收樓招數及不肯搬出,田生成功收樓後會拖尾數當『手音』口費,直至業主遷出才退還。

軟硬兼施

舊樓最多老人家,田生除動之以情,亦將舊樓情況「大貶特貶」,令長者嚇得急急簽約。田生集團於三年前開始收購位於上環堅道的格蘭大廈,但由於一直有業主反對而遲遲未能成事,但至年初,強制拍賣的門檻由九成降至八成後,田生終在六月正式成功收購,前後足足拖了三年。一名本不想把樓賣掉,接近九十歲的徐伯伯跟本刊記者說:「有人同我哋講,新地已經買咗呢度兩成業權,就算我唔賣,佢都可以拍賣,到時個價仲低呀。佢哋搵工程師睇過,附近有個斜坡,呢度唔好住o 架。」問到徐伯伯,田生究竟用多少錢一呎收購其單位?他揮揮兩手低聲說:「唔講得o架,你唔好問啦,到時我搬咗,你嚟我新屋,我話俾你知。」原來,田生仍扣起徐伯單位三十萬,直至他搬走後才歸還,徐伯伯說:「講咗內情出去,佢話唔會俾番三十萬我呀!」

今年一月,土瓜灣馬頭圍道塌樓後,田生亦即時利用這個機會去說服業主賣樓,一名住於大角咀海安樓馬先生說:「佢啲代理成日嚟同我哋講,由於政府起高鐵會經過我哋呢度,我哋層樓個地基會受影響,分分鐘好似翻版馬頭圍道一樣,仲搵晒工程師講嘢,搞到好多阿婆都好驚,本來唔肯簽,最後都賣俾佢。」

女人街出身招招夠辣

遇上一些「企硬」不肯賣的業主,田生就會出手搞分化。好像○七年,田生本想收購柯士甸路10號及10A兩幢樓,但由於其中一個地鋪及頂層單位,由老牌建築家族,已故的曾正、曾備後人持有。他們的業權份數足以超過兩成,故向田生要求一個高價。其後田生擬了一封信,張貼於大廈告示板,向曾氏家族施加群眾壓力,指「有業主充滿敵意及態度惡劣,又開天索價,拖延了各業主的交易時間,導致交易胎死腹中,見財化水。」取消交易後,田生要求已收取訂金的業主退還款項。

其他招數,還包括在物業已搬走的單位外,貼上猶如抄家的白色封條,大玩「白色恐怖」,嚇窒旁邊未肯搬出的業主;遇上單位業主年紀老邁,其子女又在海外,他會貼錢付機票食宿,務求對方子女來港勸服父母。另外還有暗中落釘,扮長者寫同情信等,令小業主落疊,再找發展商出貨圖利等。

現已變身富豪御用收樓王的區永華,其實出身低微,據他夫子自道,十八歲才從家鄉新會到澳門當建築工人。二十歲後,與親友合資開貿易公司賣成衣及開設酒家。但一名區永華的朋友則指出,他其實是做過點心師傅,亦曾在女人街賣童裝。八十年代中,他轉行在旺角一地產公司任職,認識了一個名叫Albert Ng的地產經紀老行尊,教他很多收舊樓的橋,故他九三年在尖沙咀樓上鋪開設了田生地產,做鋪市買賣,亦間中替人收購舊樓。一年後,已婚的他結識了現時的得力助手及紅顏知己王小姐,兩人合作開辦地產公司。不過,至九七年金融風暴他炒樓蝕大本,欠落大額街數,要避走東南亞至數年後才回港。

過去兩年田生部分賣出項目

過橋抽板得罪發展商

區永華的第一桶金來自楊受成。○四年,區永華向一個活躍於中上環的金牌經紀提出,與他合作收購一個位於西環的舊樓項目,並要求該經紀介紹楊受成予他認識。最後項目完成收購,地盤面積過萬呎,當時區永華在英皇手中賺取了八千萬佣金。自此,他得到楊受成賞識,並介紹龐維新給他認識。○六年,龐維新的全美集團以五億九千萬元收購田生地產,其中二千萬元以現金支付,其餘由可換股債券及票據支付。

不過,他搭上英皇後,卻飛起當初介紹他認識楊受成的金牌經紀。「佢攞咗八千萬,但收購完後,只係俾咗經紀一張二十萬元支票。個經紀同佢講,『你當我乞兒呀?』最後一毫子不要,兩個人反晒面,好多行家睇穿佢為人,為咗錢不擇手段,亦不夠義氣。」事實上,行為爛仔的區永華亦曾經出事。○八年,一班澳門的收樓財團,已開始收購何文田梭椏道一帶的舊樓,但田生一反行規,明知已有人進行收購,仍然在那裡爭地盤,掛上橫額宣示主權之餘,更「落釘」買入其中三單位,阻礙別人收購。巧合地,區永華於該期間被打,最後他要賣回該三個單位予財團才平息事件,但愛「財」的他仍堅持在是次買賣中賺取三千萬差價,現時他已聘請保鑣跟出跟入。

區永華亦已同英皇「擘面」,過去數年英皇有什麼慶祝活動,區永華都出席贈興,但上週英皇舉辦了一個地產經紀頒獎禮,已再不見區永華的蹤影。據區永華一名身邊人透露,去年他出賣楊受成,故現時他們已沒有合作,「本來楊先生叫佢收購西環一個地盤,點知區永華拿住個地盤,敲其他發展商嘅門口,而家楊先生好唔喜歡呢個人。」他更得罪新鴻基地產的董事雷霆,該身邊人說:「筲箕灣工廠街嗰度本來係雷霆嘅朋友收緊,但區永華明知都踩隻腳落去。」不過,就算區永華如何得罪人,發展商要在市區找地,最終都要向他敲門。

業主五招自保

1 業主一定要夠團結。自行組織「賣樓小組」與買家開會,業主間亦要多方互通買賣消息,避免各家自掃門前雪,以防遭到分化或欺騙。

2 自僱律師,不要吝嗇律師費而使用收樓公司的律師,因對方律師草擬的合約可能只對收樓公司有利,藉以保障自身利益 。

3 只簽署條文清晰的合約。交易日期、金額等重要資料,必須要求買方填上,以免出現爭拗,堅拒簽署不平等條文。

4 了解物業及清楚樓宇現況,不要誤信大廈將要負擔大量維修費用等,免被這類說話「拋窒」。

5 照顧老弱,協助向附近老弱居民解釋收購情況及進度,以免他們成為被誤導的目標。
2 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:35:23

業主簽左約後反口要賠d乜??
3 : GS(14)@2010-08-12 23:37:12

2樓提及
業主簽左約後反口要賠d乜??


田生為利誘業主簽署這份不平等條約,會提出較市價高的收購價,並給予數千元茶錢,而收夠物業五、六成業權後,會給予百分之十訂金,不過原來田生最後放棄收購,這筆訂金是要全數退回的!

may be the same..or worse
4 : tcw1984(3057)@2010-08-12 23:47:48

yeaaaa
5 : 龍生(798)@2010-08-13 03:12:51

haha這答案我知道
其實你己說對了
讓我附以實例, 把文章理順吧~

朋友灣仔喜貼街02-04 年被田生收購
出價4000-5000
當時普遍灣仔區內樓價在2500-3000徘徊
2000-3000己能買到修頓花園, 可謂絕不失禮
但這價錢不會用筍去形容,
不過又足夠你在同區買回大一點的單位
所以還是有部份業主肯落叠的
加上市區重建局從旁協助( 該局當時真的有說過樓換樓, 鋪換鋪)
後來當然不認數...也可見舊樓收購其實非常黑暗
各位如無必要, 最好不要參與...

背景如上
田生的絕招是先付樓價10%
(茶水錢幾叉野, 於舊樓收購中唔當係錢, 從略)
簽了無限期買賣合約
簽時當然說己經收足了9成, 現時只差數戶...諸如此類
各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

在當時樓價3000蚊鬆o的 的情況
其實接受收購也無不可, 因為的確可以改善環境
不過田生一拖再拖, 拖到去06 年才進行正式收購
結果當時樓價己升至4500-5500了
小業主就因為簽了一份必賣的臨約
不能反口, 結果就被田生用04年的出價, 買去單位了
6 : 龍生(798)@2010-08-13 03:19:19

如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去
7 : 龍生(798)@2010-08-13 03:27:12

如果04年收了訂金
以價值投資法買入273 這曠世奇股
10年田生放棄收購, 向你追收訂金
但訂金己損失了99% , 怎辦?

據聞情況同坊間財仔雷同

你拎份契去借錢, 200的樓
借40萬俾你週轉應急,
付的還是p+的高息
如果你一旦中途斷供....財仔可以拍左你層樓, 扣除差價
即你借左個舊錢(40萬)
俾番舊錢你

天真者勿以為可收回160萬.... 原因不詳, 我未試過....
7除8扣後, 你預收番100萬左右啦
8 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:52:38

各位, 在香港, 無論你個大話有幾大, 只要你唔好寫落張合約
什麼都可以賴皮, 什麼口頭合約也有效, 信者得救

學習了,謝謝!
9 : tcw1984(3057)@2010-08-13 09:53:22

6樓提及
如果到田生收樓時, 小業主不賣會怎樣?

個份臨約是他設計的, 絕對可以告到你飛起兼嬴到盡
(我又唔敢講佢一定嬴硬....)
只知如果不賣佢肯定會告你....結果如何,
暫時未有人試過, 真的不知會否可以成功踢契
情況有點似簽了臨約,(張臨約無限期的)
但業主反口唔賣, 照常理係賠番所收訂金再加一倍
不過可能佢設計到要你賠樓價全數掛...
據我所知, 臨約呢家野,
只要你肯簽, 無咩野係唔可以加上去






我以為最多係訂金的double,如果要賠全數都幾恐怖.....
10 : 龍生(798)@2010-08-13 13:40:24

田生張臨約你可以將佢想像成為....hmmm點講呢
似你將物業扺押給財仔的那類, 但又not exactly個隻
但你又唔好以為個張真係臨約,
佢話俾樓價的訂金, 實際上由田生角度睇
佢當自己做財仔, 唔收你息借錢俾俾你
層樓就係抵押品

sorry , 表逹得不好
11 : 龍生(798)@2010-08-13 13:44:41

可能你會問點解咁都有人簽

答案就係....
佢會吹到自己已經收晒咁滯, 而家俾細訂, 過兩個月就會俾埋全數你
咁你可能就滿心歡喜
四出睇樓, 諗住可以買附近質數好一點的樓

可惜, 結局往往是田生過幾年才收
到時樓價己升...你的那舊錢己不夠買附近的樓
如果樓價跌, 田生又會問你取回訂金...死未

灣仔喜帖街的抗爭理由, 也由此而來

咁你又告佢唔到喎....份約真係無寫明幾時俾錢你嘛......
鬼叫你信佢咩....
12 : vickson(179)@2010-08-13 17:59:00

田生收樓D人好衰,寄封錯曬格式無黎禮貌o既信,又叫人哺係我樓下,亦有人落街就上去洗樓,煩死佢張橫額仲搞笑,成張共產kai咁
無黎誠意
霸二 二百 百幢 舊樓 田生 十大 插旗 旗賤 賤招
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=270266

險死品牌動漫翻生李振聲

1 : GS(14)@2010-08-12 22:53:52

2010-8-12 NM

三十多歲的李振聲,多年前忽發奇想,創業搞本地電腦品牌,惟一直未能打響名堂,產品幾近無人問津,連腦場也不敢冒險入貨,最後只能瑟縮在平價場中靜靜等待淹沒。

惟公司面臨生死一刻,竟被他誤打誤撞,成功黐上著名動漫公司,取得授權替對方生產電腦精品,想不到因此掹上車邊將自己產品變為潮物,令公司殺出一條新血路,估計今年大賺逾百萬元。

還未與李振聲訪問,對方已開出條件,必須在動漫節前完成訪問及拍照。記者起初以為他因首次參展而忙於工作,才有此要求;但甫見面,才知他早已訂了機票,動漫節開鑼時已身在日本,與家人度假抖暑。

公司搞騷仍舉家旅行,李振聲笑言因為早已超標完成目標,在早前舉行的書展大收旺場,短短一週展期,便已賣出逾千隻印有《阿童木》卡通人物的USB記憶手指。而為了這次動漫節,他事前已斟掂美國著名漫畫公司DC的版權,推出一款4GB紀念版記憶卡。他指這款記憶卡是紀念DC成立七十五周年,除印上旗下《超人》及《神奇女俠》等經典角色外,全港僅限量發售一百張,故此還未正式開賣,便已收到不少漫畫粉絲致電訂購,「呢款精品既實用,又有收藏價值,粉絲實冧。」

從事文職的張小姐,本身並非動漫迷,但路過其書展攤位,亦忍不住買了兩隻記憶手指,「我成日都會用記憶手指,去腦場買嘅款式都一樣,但呢類卡通手指,價錢雖然貴少少,但好特別唔怕同人撞,甚至可以送俾朋友當禮物。」

大牌照住

其實李振聲的公司Metalware,專門向海外動漫公司購入版權,再印在自家生產的電子周邊產品上。現在他手上除擁有美國兩大漫畫公司DC及Marvel近百位卡通人物的版權外,近日更取得後生仔至愛的《機動戰士高達》版權,年底將會推出產品。

他笑言授權產品的「矜貴」,在於其外表,實際成本只增加一角幾毫,但售價卻能提高三至四成,他舉例旗下的耳筒,音質只屬「街邊貨色」,但鍍上漫畫人物「美國隊長」的金漆招牌後,立即變身成潮物,開價二百多元,足足貴同級數的耳筒一倍,但在書展期間幾乎賣斷市。

但他坦言並非所有授權產品都瓣瓣掂,其頭炮作品便險些蝕大本,當時他配合電影《阿童木》上映,生產了一千多部限量版《阿童木》手提電腦。他指當時是被手塚治虫的公司主動揀中合作,事後才明白對方是睇中自己公司規模「夠晒細」,勝在聽教聽話,才主動將生意送上門。他坦言對方若與其他大企業合作,勢必失去話事權,「如果當時手塚治虫搵HP合作,對方點會肯為佢只生產區區一千台電腦呢?」

最後《阿童木》電影票房仆直,連帶他的手提電腦亦滯銷,最後要運到台灣散貨,才勉強打個和。因此他已學精,傾授權產品時主打生產記憶手指等low tech產品,貪其成本低,即使無人問津,也不致損失慘重冇得翻身。

升呢變精品

李振聲指交了不少學費,才能做出點成績。在創業之初,自以為對IT行業熟悉,毅然用高薪向一班Acer的職員挖角,大搞香港本土電腦品牌,期望能如未結業前的TINY般做得有聲有色。可惜甫推出市場,才明白縱使電腦性能與其他一線行家的產品相同,但卻被標籤成low tech貨,只得吉之島及直銷中心肯答應寄賣,而肯幫襯的亦只屬貪平的師奶客,品牌名聲從未彈起。

但自從成功轉型後,賣印上卡通公仔的電腦周邊產品,卻極速「升呢」變成精品,除能殺入百老滙外,連書商三聯及商務也大量入貨,不少潮流雜誌更紛紛報導,吹捧為新一代潮物。

不平等條約

儘管這門生意好處多多,但李振聲亦表示與動漫公司的合作條件辛辣。動漫公司一直視授權產品,是「有就當bonus」的宣傳物品,因此合作時已講明要生產商自行負責生產成本外,更獅子開大口,在產品未出街前,便要收取產品一成售價當作版權費,以他大賣的阿童木USB手指為例,生產一萬隻,便要先付二十萬元給手塚治虫公司,若產品滯銷,他隨時蝕清光,但如銷情暢順想添食,動漫公司就要逐件計錢分紅,「動漫公司根本唔會同你承擔風險,佢哋寧願淨收版權費,仲袋袋平安啦。」

李振聲直指動漫公司的心態難以捉摸,愈受歡迎的產品愈愛慢打鑼,導致他的生產大計胎死腹中,例如《蜘蛛俠》電影近年全球大賣,他便斟掂對方生產精品,惟對方卻大耍太極,遲遲不肯審批,直至熱潮過後仍音訊全無,「當時明知《蜘蛛俠》無論出乜精品都掂,但對方闊佬懶理,令我做少好多生意。」

但他亦敢怒不敢言,甚至有時更要「硬啃豬頭骨」,替對方人氣稍差的作品谷宣傳,新鮮滾熱辣的例子是DC計劃明年開拍《綠燈俠》電影,該卡通人物在香港知名度極低,但DC已要求他在香港推出精品,為未上映的電影升溫,「《綠燈俠》未必有人識,但唔做又唔得,預咗要蝕啦。」

他指明知事不可為也要硬着頭皮照做,原因無非深明動漫公司「一啖砂糖,一啖屎」的作風,間中亦會向他「派糖」,如今年初《鐵甲奇俠2》上映後全球票房高達三億,動漫公司特意為他大開綠燈,讓他生產多款相關產品,預料公司今年埋單仍可賺逾百萬元。

少爺仔創業

面對版權商種種無理要求,他以「食得鹹魚抵得渴」來形容,稱要有很強的心理質素及雄厚資金才「捱得住」。原來李振聲的水源也很充足,其父親李智權在香港經營建材貿易生意,營業額每年高達四千萬美元,辦公室均是自置物業,自幼已是「有米之人」的他,○九年和父親花了六千多萬元,買下富豪海灣自住。

其實李振聲雖在港出生,但一直隨母親在澳洲長大,直至○四年父親要他回港接手生意,他反提出要父親打本創業,李智權無奈答應,但條件是公司仍由父親話事,每日仍會返公司坐鎮。

得父親肯首,李振聲才施施然回港,大搞本地電腦品牌,惜一直發展平平,至○八年netbook面世觸發電腦減價潮,令一向主打平價電腦的他更「冇啖好食」。

面對逆境,他亦無橋自救,身邊人亦曾勸他關門大吉,但碰巧又被他遇到由本地動畫公司意馬製作的《阿童木》在港上映,手塚治虫公司為配合宣傳,找他合作為電影生產一千台限量版電腦,「當時電影公司都只係當噱頭,根本冇幫過手宣傳。」

結果雖然勉強能打個和,但他認為授權產品亦不失為公司轉型契機。本身是美國漫畫迷的他遂主動出擊,四出找美國漫畫公司斟版權,經多番游說下,他答應一力承擔所有生產成本,而對方抱着一試無妨的心態答應合作,結果終憑對方名氣,帶挈生意漸有起色,品牌亦成功洗底變潮,「老實講,如果我啲產品唔印上卡通公仔,真係幾難賣得晒。」

李振聲檔案

36歲 已婚 育有一女

96年 澳洲亞德雷德大學會計系畢業

99年 澳洲亞德雷德大學法律系畢業

00年 在澳洲多間IT公司任職會計

04年 回香港創辦Metalware

父親李智權自幼對他期望甚大,希望有朝一日兒子能承繼衣鉢,想不到李振聲長大後寧願創業,沒興趣接手祖業。
2 : abbychau(1)@2010-09-09 01:41:42

有錢人真係由零開始都玩得起呢d 生意
險死 品牌 動漫 翻生 李振聲
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