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活化工廈變身過渡房屋零申請 投資者:5年後發展存疑 難控成本

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7344&issue=20190527
【明報專訊】特首林鄭月娥在去年施政報告中提出重啟活化工廈計劃,其中包括由民間主導改裝整幢工廈作過渡房屋建議,以解房屋供應燃眉之急,惟如意算盤未能打響。過去曾贊同此發展方案的「舖王」鄧成波之子、陞域集團主席鄧耀昇,更轉軚不支持,指工廈改作過渡房屋不超過5年,僅屬短期發展,5年後發展存疑,增加發展風險,決定放棄有關發展。

明報記者 甘潔瑩

就新一輪活化工廈計劃申請,本報曾向地政總署查詢,該署回覆指,2018年施政報告公布的新一輪活化工廈計劃涵蓋6項措施(見表),當中4項分別為重建、整幢改裝、擴闊緩衝樓層的准許用途,以及改裝以提供過渡性房屋,需向地政總署申請。到目前為止,該署接獲2宗重建的申請,同時已就5宗有關重建的規劃申請及1宗有關整幢改裝的規劃申請向規劃署提供意見,即至今尚未接獲改裝作過渡房屋的申請。

鄧耀昇轉軚不支持

資深投資者鄧成波孻仔鄧耀昇,旗下陞域集團於首輪活化計劃中共遞交20個申請,當中19個獲批,尚餘1個申請尚待處理文件,可謂積極參與活化工廈。過去鄧耀昇極力支持改裝工廈作過渡房屋,但他接受本報訪問時表示,這發展方向是他獻計給政府,因他發現公屋申請宗數高逾20萬個,若將工廈改作過渡房屋,市場定能消化一批排隊輪候公屋的申請人,認為「做得過」,一個工廈能改裝為600至900個房間,能有效協助政府增加房屋供應。

不過,在新一輪活化工廈計劃中,有關工廈改作過渡房屋的措施,除租期不超過5年外,亦未有提及5年後的發展方案,鄧耀昇表示,「曾建議政府批出過渡房屋許可之時,同時批出酒店發展的申請,好讓過渡房屋租期完結後,可保留有關設施作經營酒店之用,但政府未有回應這個建議。」正因為過渡房屋租期完結後的發展存疑,亦不能確定改裝成本能否在租期內回本,令發展風險增加,故在新一輪活化工廈申請中未有選擇此發展方案,但整體而言,是次活化工廈措施屬多元化和具彈性。鄧又透露,是次計劃遞交約10個申請,目前正預備相關文件,對於申請數目較首輪計劃大減一半,他不諱言,物流業對倉庫需求大,出租工廈亦屬不錯的投資。

麒豐資本:補地價磋商時間較長

另一工廈投資者麒豐資本,其共同創辦人洪英偉亦稱,過渡房屋方案租期僅5年,難以控制及計算成本。對於其他的措施,他認為有部分細節不夠清晰,如整幢改裝項目,當中有10%樓面須作政府要求的特定用途,但未有具體說明特定用途;重建工廈能予以增加地積比率,但當中需要補地價,與政府磋商補地價的時間可能很長,從而增加發展成本。雖然如此,但麒豐資本仍會物色合適發展的工廈項目。
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陸振球﹕「磚頭民族」與「金融民族」的碰撞

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:17

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9294&issue=20190527
【明報專訊】上周六獲浸會大學邀請為一批中港MBA同學演講,主要分析大灣區樓巿前景和對貿易戰加劇的看法。筆者在演講中指出,最近的中美貿易戰,不要單從經濟利益角度分析,也要思考可能涉及中美的文化差異,彼此的碰撞因子早已存在,並引述第一太平戴維思的一份分析中美兩國人民財富構成的差異的研究報告,反映兩國人民的思維和行動方式差異,值得細讀。

該報告表示,以2018年統計的數據得出,美國人財富中逾七成屬金融資產,中國則只佔不足四成,同一時間,中國人均的財富中約六成屬「磚頭」,美國則只佔兩成多,另美國人的負債比例也較中國人高。

筆者指出,金融資產一般價格較波動,持有者會較願意承擔風險,負債較多也是願承受風險的印證。相對下,喜歡「磚頭」的會較保守和不喜歡冒險,做人處事,也可能較溫和,加上金融資產很多時是零和遊戲,只有我贏你輸(或相反的我輸你才贏),所以在談判時往往不留餘地。大家看看特朗普在中美貿易戰是如何談判,喜歡採用極限施壓,不留情面,而中方則往往強調希望互惠共贏,較多採守勢或靜觀其變,就算做反制行動也相對克制低調?

在貿易戰開始後,美股表現明顯較中國股巿強,但中國股民比例也較美國小,所以股巿大跌後暫也未對經濟和民生構成重大衝擊,樓巿更是稍稍受壓又再回升,政府更加減少樓巿的調控措施,根據上述的推論,其實都是可以理解的。

明報投資及地產版資深主編

[陸振球 主編的話]
陸振 振球 磚頭 民族 金融 碰撞
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352757

世邦魏理仕陳錦平:低收入家庭難繳市值租金

1 : GS(14)@2019-05-27 16:50:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8202&issue=20190527
【明報專訊】對於是次活化工廈計劃可讓業主改裝工廈為過渡房屋,世邦魏理仕大灣區及香港研究部主管陳錦平認為,這未必是多數業主挑選的發展方案,雖然改裝成本不高,但間隔上可能會出現「黑廁」、「黑房」等問題,未必受市民歡迎;再者,有關過渡房屋租期不超過5年,當租期過後,已改裝的工廈可作什麼發展尚存疑,加上選擇入住過渡房屋的多是低收入家庭,未必能支付市值租金,於業主而言,難計數之餘,投資亦具風險。

陳錦平又稱,新一輪活化工廈政策鼓勵業主改裝,將工廈加入非工業用途,如較受歡迎的寫字樓、零售及酒店等,雖然當中10%樓面需要劃作政府要求特定用途,但改裝工廈所花費的時間較少,料受業主歡迎。至於業主若選擇將整幢工廈重建,可增加20%發展地積比率,陳錦平指,雖然增加額外樓面,業主或要費時跟政府磋商補地價,但這能提高項目發展彈性,成為推動工廈重建的一個誘因。對於投資者而言,這是一項正面措施,預計可進一步帶動舊工廈買賣。世邦魏理仕香港顧問及交易服務–工業及物流部資深董事黎尚文表示,數據中心需求殷切,預計亦是業主考慮重建方案之一。

料今年工廈租金橫行或微升

對於工廈市場今年走向,黎尚文表示,活化工廈計劃於2010年首次推出時,政府共接獲248個申請,目前已釋放逾2000萬方呎樓面;另一邊廂,網購發展日漸成熟,科技、電訊、中央廚房等行業對工廈的需求亦日漸增長,故工廈的空置率少於5%,預計工廈租金今年橫行或有約5%的升幅。
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