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「磚頭」文化 貿戰被動

1 : GS(14)@2019-05-25 10:38:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8486&issue=20190525
【明報專訊】中美貿易衝突由關稅戰打到科技戰,更有預測指有機會演化為文明甚至種族的衝突,只望不要出現擦槍走火、以至最終要爆發真正的戰爭收場。說到文明的衝突,其實中美確存在重大的文化差異,單以對財富的取態便已截然不同,根據第一太平戴維斯的一份研究報告,在2018年美國人的財富構成以金融資產為主,而中國人的財富則極為偏重「磚頭」(圖1),而美國人的負債比重也高於中國人!

筆者覺得,願意承擔較高債務的人,其積極性或願意冒險的傾向也較高,也可能因此更具侵略性,而酷愛「磚頭」的民族,則會較被動和保守,相反金融資產因較多時候會出現「零和」的結果,即會是「我贏一定是你輸」或「我輸才你贏」,所以在中美貿易戰,美方看來更主動出擊和具侵略性,大家覺得對否?

文化差異 美方貿戰多主動出擊

說到磚頭,每當中國出現經濟壓力,也往往會放寬對房地產的調控,藉增加房產建設以帶動經濟,不過同樣根據第一太平戴維斯的研究,中國的城鎮化水平已屆高位和出現放緩勢頭(圖2),長遠而言,這對內地樓巿具深遠影響,對房產的非投資性或真正自住需求也漸飽和,如中美貿易戰長期化,靠刺激樓巿而產生的利好經濟作用也可能出現邊際遞減。

倘貿戰持久 靠內房振經濟效用減

說回香港樓巿,中原城巿領先指數(CCL)最新報188.62,按周再上升0.64%,距離去年8月的歷史高位僅低約0.01%,不過,指數有約兩星期的滯後,而近兩周中港股巿因貿易戰再惡化而急插,現又有美國封殺華為的新戰場科技戰,其對樓巿的影響要半個月後的最新指數才能反映出來。

小心出現樓巿跟隨股巿跌迹象

現有一種說法,由於去年樓價指數雖因中美貿易戰加劇而一度跌了約一成,但最近已回升接近破頂,業主和買家去年雖曾受驚嚇,但可能已產生「免疫力」,樓巿會較之前更抗跌,筆者也不排除這種可能,但最近的股巿表現,卻看不到股民出現免疫,而去年也是股巿先跌而樓巿最後也跟隨,今次倘股巿也是維持較長的跌勢,最終樓巿是否一定不會跟跌?

雖然樓價此一刻未見逆轉,但據代理反映,近期交投也有放緩迹象,更開始出現一些撻訂的二手成交,而美聯物業也指本周六日的十五大屋苑預約睇樓量按周減少了約一成。

筆者早前和一位心臟名醫朋友一起敘餐,之後向他請教香港醫生尤其是公立醫院人手不足的問題,他說癥結是人手分配的問題,指現時約一半醫生在私人巿場工作,另一半則在公立醫院工作,但前者只處理全港約15%的病人,後者則應付全港約85%的醫務工作,於是私家醫生其實未能發揮其全部能力,後者則做到死﹗

港公營房屋醫療資源分配問題相似

心臟名醫朋友說,造成此一現象,是政府或醫管局以為自己萬能,加上政客推波助瀾,以為不斷擴大服務對象便對大家好,但在低醫療收費和幾乎不分收入都收症,原來看私家醫生的病人都湧去公立醫院求診,造成迫爆和要排大隊現象,甚至影響醫生診症質素,真的是對所有病人都好嗎?

他又認為,如解決不了上述的醫生分配問題,輸入多少海外醫生都未必有太大用處。

朋友的說話,令筆者聯想起香港的房屋問題,現在政府在未完全解決土地和房屋供應不足,以為只要增應公營房屋比例便可以,其實也和醫生以為單靠公院多收症便完成任務,不也是會產生分配資源問題,反而令巿民受損?

說到醫生和房屋的分配問題,自不然令筆者想起近年新樓宇供應的地域分佈也極不平衡,筆者昨天應朋友邀請出席了香港營銷專才學會的早餐講座,主講者為擁有數十間連鎖特色餐廳的景樂集團老闆周基業,學了不少東西,其中一樣便可能和樓宇分佈和樓價差異有關。

周老闆說,集團根據顧客的大數據分析,近年開新店多了在九龍和新界選址,另外也發覺在港島開店極難請人,可能是餐飲業收入不高,員工多住在九龍或新界,如要往港島返工,交通費和多花時間會減低他們的過海上班意欲。

港島難請人有特殊原因

同場筆者另一個會計師樓東主的朋友也說,他們在灣仔和北角的公司很難請到人,而旺角的公司明顯容易請到員工。

事實上,近年愈來愈多新盤是在新界區落成,而九龍的供應也多過香港,根據美聯物業的統計,香港樓價最貴,九龍次之,而新界則最低(圖3),便可印證如住在新界,收入也可能較低,最好是在新界返工,次選是九龍,最不願意是要到香港上班。

另外,景樂周老闆說,多年前該集團已推行會員制,初期是讓食客儲夠一定消費額便可申請作為會員,然後有餐飲折扣,但反應一般,但之後改為要收年費約1000元,然後有折扣及回贈,卻反應極為熱烈,因會員覺得反正已付年費,便一定要多用餐才回本甚至「賺突」,令到員會人數急增和會員消費次數及消費額大增,反映不用花錢未必最吸引,大家在經營或政府推出措施時,可思考有關的邏輯。

[陸振球 樓市解碼]
磚頭 文化 貿戰 被動
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意堤戶型多元化 享二白灣海景

1 : GS(14)@2019-05-25 10:39:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9765&issue=20190525
【明報專訊】香港興業(0480)發展的愉景灣意堤,屬愉景灣第16期發展項目。項目最大的賣點,是不少單位坐向南或東南,部分單位更可同時享有二白灣及三白灣海景,甚至可以遠眺迪士尼樂園。作為愉景灣近30年來再有提供開放式單位的期數項目,意堤亦提供多元化戶型,涵蓋開放式至4房間隔,滿足不同買家需求。

明報記者 鄭錦玲

攝影 曾憲宗

位於愉景灣堤畔徑3號的意堤,由3座大廈組成,提供196個單位,實用面積介乎350至1844方呎;當中以2房戶數目最多,實用面積702至1379方呎,數目佔全盤41.8%;開放式單位實用面積由350至412方呎,數目佔全盤12.8%;1房單位實用面積由551至763方呎,佔12.8%;3房單位實用面積由1019至1413方呎,佔27%。除了標準單位外,項目亦提供5伙特色平台戶及6伙特色天池戶,實用面積由344至1844方呎。

近30年來愉景灣再有開放式新盤

項目雖然設現樓示範單位,但正式入伙時間為明年6月。發展商開放8座16樓B室的連裝修家俬示範單位,實用面積1379方呎,屬2房1套間隔。單位為配合項目以海景為賣點,設計上以「海洋樂章」為主題,單位內以藍綠色為主調,另外擺放不少海洋主題的工藝品。單位客飯廳長約7.6米,使用玻璃趟門連接露台,引進自然光線。設計師同樣採用落地玻璃趟門出入廚房,並配備法國品牌電器,包括氣體煮食爐、抽油煙機、嵌入式電焗爐及嵌入式雪櫃。客飯廳旁的書房採用玻璃牆設計,助提升室內空間感。書房空間寬敞,牆身上以海洋風格的掛畫裝飾。

部分主人房設圓形按摩浴缸

客飯廳及所有睡房均坐向東南,住戶可享受全海景。單位的主人套房間隔特別,設計師將主人套房的部分空間設計為兒童房,並在主人睡房及兒童房之間設一道趟門,住戶可按需要使用趟門,靈活分隔或打通套房空間。另外,主人套房內的浴室更設有圓形按摩浴缸,住戶可以一邊浸浴,一邊飽覽醉人海景。

發展商同時開放8座16樓C室的標準示範單位,實用面積881方呎,屬2房1套間隔。單位客飯廳呈長形設計,設有開放式廚房及露台。單位的客飯廳旁設偏廳,可提升間隔靈活性。睡房方正實用,方便擺放家具。
2 : GS(14)@2019-05-25 10:39:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3868&issue=20190525
【明報專訊】香港興業(0480)愉景灣區內有多個發展項目,其中包括與意堤同系的愉景灣1A及1B區項目,項目於去年初獲批入伙紙,設有5幢連逾萬方呎花園的超級大屋,以及16個細單位。

屋宇署文件顯示,項目5間大屋的Usable Floor Area(即不計及廚房、廁所的實用面積)由5087至6833方呎,樓高一至兩層,大屋外連花園,外面均設有私家泳池。大部分大屋均可外望愉景灣遊艇會及坪洲一帶海景,天氣晴朗時更可遠眺港島及西九龍一帶景色。每座大屋旁邊都設有一間小屋,每間小屋設有3至4個迷你單位,屬於項目另外提供的16個細面積單位,Usable Floor Area由43至215方呎不等。

愉景灣第18期料下半年推售

區內代理估計,項目每伙大屋實用面積達8000多方呎,花園面積約介乎1萬至2萬方呎,有傳最大、景觀最佳的A號屋(暫名)或會由香港興業家族成員保留自用,其餘洋房則仍未公布任何銷售部署或時間表。另外,同屬香港興業發展的愉景灣第18期(2a區項目),共設21座獨立洋房,現正申請預售樓花同意書,料將於今年下半年推售。

[睇樓手冊]
3 : GS(14)@2019-05-25 10:39:22

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 3962&issue=20190525
【明報專訊】項目位於愉景灣,愉景灣區內有知名國際學校,包括愉景灣國際學校及英基學校協會旗下的智新書院,方便子女升學。愉景灣國際學校於1983年開辦,學校設有幼稚園、小學以及中學部。智新書院則於2007年開辦,為英基學校協會在香港設立的其中一間男女中小學校。

除了國際學校以外,家長亦可以安排子女入讀本地學校。愉景灣隸屬離島區99小學校網,學校包括聖家學校及聖公會偉倫小學;中學校網則隸屬離島區,學校包括港青基信書院、長洲官立中學、佛教慧因法師紀念中學、東涌天主教學校等學校。

酒店附近設超級市場

另外,項目的位置鄰近愉景灣攀山電梯,住戶可由項目直達鄰近愉景灣酒店的士站。此外,住戶亦可乘坐巴士往返機場、欣澳、東涌,或乘坐渡輪往返愉景灣及中環。區內亦有商場及超級市場,滿足日常生活所需。

[睇樓手冊]
意堤 戶型 多元化 多元 享二 二白 白灣 海景
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無懼貿戰撻訂潮 天后屋苑破頂

1 : GS(14)@2019-05-26 10:29:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8831&issue=20190526
【明報專訊】中美貿易戰持續,有買家腳軟而撻訂離場,但市場上仍有買家高追入市,各區亦錄過千萬元成交,其中天后金龍閣一個4房戶,連租約以2368萬元易手,實呎高見1.8萬元,創項目同類單位新高紀錄;另鰂魚涌康怡花園一個頂層戶成交則以1650萬元易手。

世紀21北山地產營業董事嚴智贇稱,北角金龍閣成交單位為低層B室,實用面積1,301方呎,4房連套房及工人房間隔,獲區外換樓客連租約以2,368萬元承接,實呎18,201元,成交價及實呎創同類型單位新高。據了解,原業主於2012年9月以1629萬元購入作投資用途,持貨6年多,帳面獲利739萬元,單位期內升值約45%。

康怡3房戶1650萬易手

港島東大型屋苑之一、鰂魚涌康怡花園亦錄千萬成交,利嘉閣地產分行經理陳家豪表示,該單位為M座頂層戶,屬實用面積882方呎套3房套單位,外望享開揚景觀,成交價1,650萬元,折合實呎18,707元。據悉,原業主於2004年1月以約360萬元購入,持貨逾15年,轉手帳面獲利1,290萬元,單位升值3.6倍。

另黃大仙迷你盤鑽嶺亦錄二手成交,世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,該單位為低層H室,實用面積239方呎,原業主叫價498萬元,議價後減價26萬或5.2%以472萬元售出,實呎19,749元。據了解,原業主2015年以361萬元購入,帳面獲利111萬元,單位4年升值31%。

SAVANNAH招標售出3洋房

一手市場方面,昨日以推售新盤貨尾為主,其中會德豐(0020)發展的將軍澳南SAVANNAH,昨日以招標形式售出3幢獨立洋房THE SAVANNAH,分別為3號、5號及6號洋房,實用面積為1,985至1,993方呎,成交價介乎5460.9萬至5756.5萬元,其中3號洋房,實用面積1,985方呎,連759呎花園、及695方呎天台,成交價達5,756.5萬元,實呎2.9萬元,為昨日標售的物業中,成交價最高的洋房。據悉,項於過去兩周內累售4幢洋房,尚餘下最後一間洋房待售。另宏安地產(1243)及內房旭輝(0884)合作發展油塘曦臺,昨日以先到先得形式發售86伙,當中首度推售的2個頂層連天台戶,據悉,項目昨日只售出3伙;而內房碧桂園(2007)牽頭發展的馬鞍山泓碧,昨日亦售出2伙。
無懼 貿戰 戰撻 撻訂 訂潮 天後 屋苑 苑破 破頂
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