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麗城3房1088萬 呎價撲1.5萬雙破頂

1 : GS(14)@2019-04-25 07:48:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6857&issue=20190425
【明報專訊】荃灣萬景峰復活節期間多番破頂之際,帶動同區二線屋苑樓價,麗城花園有海景戶以逾千萬元「雙破頂」售出;消息指,上述麗城花園3期5座高層E室,屬實用728方呎3房戶,以1088萬元易手,實呎14,945元,成交價、呎價均創屋苑新高,原業主早於1990年以115.98萬元買入,帳面勁賺逾972萬元或8.4倍。

擁海景 賣方持貨29年賺8倍

另美聯首席高級營業經理鍾家豪指,荃灣荃景花園11座中層E室,實用551方呎3房間隔,以760萬元易手,實呎13,793元,成交價創同類新高,較對上同類最高做價722萬元再貴逾5%;原業主2000年9月以187萬元買入,帳面獲利573萬元或逾3倍。

至於荃灣同區荃錦中心2座高層C室,實用354方呎2房間隔,以620萬元易手,實呎17,514元,呎價創屋苑新高;原業主早於1989年以67萬元買入,帳面獲利553萬元或逾8倍。

荃景3房760萬沽 同類新高

與此同時,入場門檻相對較低的居屋備受追捧,將軍澳唐明苑有3房戶做價創屋苑未補價新高,世紀21物業分行經理魏仕良表示,上述唐明苑C座高層8室,屬實用634方呎3房戶,原業主去年叫價700萬元,累減47萬元或6.7%,新近以653萬元(未補地價)售出,創屋苑未補價成交價新高,實呎10,300元,相關成交價比去年5月屋苑未補價新高紀錄650萬元,高出3萬元。據悉,原業主1999年以約119萬元(未補地價)購入,帳面獲利約534萬元或約4.5倍。

唐明苑3房未補價653萬新高

樓價上升亦帶動額印稅(SSD)鬆綁貨大幅獲利。中原區域營業經理伍耀祖表示,天水圍居屋天富苑K座高層4室,實用506方呎兩房間隔,新近以385萬元(未補地價)沽出,實呎7609元,原業主2016年3月以215萬元(未補地價)購入,持貨3年帳面獲利170萬元或79%。
麗城 1088 呎價 價撲 1.5 萬雙 破頂
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奧園攻港商業頭炮 入場費149萬

1 : GS(14)@2019-04-25 07:49:29

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7278&issue=20190425
【明報專訊】內房奧園(3883)在香港首個商業項目、位處葵涌的AOffice 46奧創中心,負責銷售代理的中原(工商舖)董事總經理潘志明表示,項目分3個階段推出,首階段先推1、2、5、10及11樓全層,其中5樓全層涉22個寫字樓單位和會議室,入場費約149萬元起,呎價介乎7100元至13,277元。

奧園國際集團副總裁及香港開發總經理黃偉良表示,AOffice 46總投資額約12億元,目前市值14億元。他續指,奧園在香港會採循序漸進式發展,擬透過競投官地或私人併購,增加商、住項目土儲。

研究增土儲拓港版圖

中原潘志明補充指,AOffice 46頂層10及11樓接受洽購,面積分別6568及5082方呎,將連兩層命名權、4個車位一併出售,發展商傾向售予單一買家,另買家可優先認購天台入則廣告。

此外,美聯工商舖指,今年初商廈交投表現比較淡靜,近期市况逐漸好轉,部分資深投資者及基金也趁市况回調時,吸納優質寫字樓物業,商廈市場轉旺。

美聯工商舖營運總監兼商業部董事翁鴻祥解釋,市場主要利好因素包括美國聯儲局宣布停止加息及縮表、市場游資充裕、內地減稅等,預期今年商廈市場將會重拾升軌,全年甲、乙廈價格可望上升5%至10%。

美聯料商廈價今年可升一成

此外,宏安地產(1243)公布,以1.35億元售出旺角彌敦道726號地下1及2號舖位,商舖面積1857方呎,呎價約7.27萬元。據悉,目前商舖由餐廳租用,每月租金約32萬元,新買家預計可享2.8厘租金回報。
奧園 攻港 商業 頭炮 入場 149
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菲律賓香港商會副理事長洪健雄:參考港公屋 菲國建大型屋苑

1 : GS(14)@2019-04-25 07:50:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7715&issue=20190425
【明報專訊】第二屆一帶一路國際合作高峰論壇今日起一連3日在北京舉行。中國近年積極推進一帶一路政策,與周邊國家加強基建、貿易及經濟往來,亦可能令有關國家的地產市場帶來重大改變。菲律賓香港商會執行副理事長洪健雄在專訪中表示,他十分欣賞本港公屋設有商場及巴士站便利居民的規劃,擬將有關建屋理念引入菲律賓,興建名為「Township」的4000伙大型屋苑出售予當地居民,單位售價約240萬披索(約36.1萬港元)。

根據房委會網頁資料,本港目前有185個公共屋邨、逾78萬個租住單位,為逾200萬人(約佔全港人口三成)提供居所。公屋租金每兩年檢討一次,並按租戶家庭收入變動調整,由於2017年度公屋租戶的平均家庭收入較2015年度上升11.59%,因此,公屋租金在去年9月按機制加租10%;房委會數字顯示,2017年12月的租金介乎346至4690元,加租10%後,上調金額為34至469元,平均上調約188元。

根據房委會數據,截至去年12月底,公屋輪候冊合共有26.76萬宗申請,與去年9月底的26.77萬宗公屋申請相若;而一般申請者的公屋平均輪候時間維持在5.5年,相較去年9月底不變,可謂僧多粥少。

往返商場需數小時 菲國社會效益偏低

洪健雄本周到北京出席一帶一路國際合作高峰論壇前,上周六在本港接受訪問,與記者一同視察去年初落成、與葵芳地鐵站及巴士總站僅5分鐘步程的葵翠邨,他早前曾實地調研沙田瀝源邨、水泉澳邨、黃大仙上邨及下邨等多個公共屋邨。他指出,由1950年代港英政府興建的首個徙置屋邨石硤尾邨開始,本港公屋模式是要聚居人群,因此附近設有商場及街市,並且配合地鐵及巴士等集體運輸交通工具,為居民提供便利。

不少土生土長的港人,已經習慣在便利的居住環境生活,部分人或視為理所當然;洪健雄表示,本港公共屋邨附近設有商場、街市、巴士站或港鐵站,是菲律賓人夢寐以求的生活配套,「菲律賓人平均76%的收入用在食物相關開支上,因為他們住所附近往往沒有商場或街市,而菲律賓地鐵覆蓋範圍有限,巴士是主要集體運輸交通工具,但當地巴士並非定時開車,往往會待坐滿人才開車,亦並非定點上落乘客,例如有途人揮手便會停車載客,因此若遇上塞車,居民從住所往返商場或需時數小時之久,結果是物流成本高企,整體社會效益偏低」。

半億年輕人口 置業需求大

洪健雄認為,港人若曾到訪菲律賓,相信其第一印象是「好塞車」。他解釋,與本港樓市以規劃主導及大部分屬50年地契不同,菲律賓物業市場不設規劃限制,並且屬永久業權地契,對菲國業主來說,「這幅地皮是我的,我可以隨意把它用作住宅、商業或工業樓宇,並且可以盡地而起,用盡地積比率,只要賣得晒便賺到盡,不會理會物業對周邊社區的影響,由此衍生的問題便交由政府解決」,令交通擠塞成為當地長期難以解決的問題。

阿里巴巴創辦人馬雲有一名句:「一個了不起的企業,一定是為社會解決問題的。」在菲律賓做生意已45年的洪健雄,擬引入香港公屋便利生活配套的模式,興建大型私人屋苑,再出售予當地居民。他表示,菲律賓是一個很年輕的國家,1億人口近半是年輕人,即有約5000萬人口在未來有置業需求,旗下公司是次進軍當地房地產市場,希望滿足有關需求。

400呎單位賣36萬 攻專業人士市場

洪健雄表示,「香港由1950年至今只興建不足80萬伙公屋單位予200萬餘人居住;菲律賓有近5000萬的年輕人,需要多少房屋?箇中存在重大商機。香港公屋居民擁有十分便利的生活配套,我覺得這個模式很適合菲律賓,若成功在當地興建類似香港公屋的大型屋苑,是一件很好的事。」

洪健雄旗下公司已在菲律賓首都馬尼拉附近郊區覓得土地,擬興建約4000個單位、每單位逾400方呎的大型私人屋苑,項目名為「Township」,將按政府規定只出售予當地居民,他介紹項目發展計劃:「每個單位售價約240萬披索,每月按揭供款1.3萬披索(約1955港元),每年供款15.6萬披索,以當地按揭利率5.5厘計,大概30年便可供滿。」他續稱,菲律賓銀行審批按揭比較嚴格,要求居民只可將三分之一工資用來供樓,以當地教師等專業人士月薪約2萬披索(約3000港元)計,兩人家庭入息4萬披索(約6000港元),可以滿足上述要求。

Township的4000個單位擬以樓花發售,若售罄,可以套現96億披索(約14.4億港元),在菲律賓屬大型地產項目。洪健雄透露,有關項目地價成本僅3億披索(約4500萬港元),故建築成本屬最大開支,他現與多家大型國企磋商建築工程合約,「中國內地的基建公司效率很高,即使主業是興建鐵路的企業,亦設有興建住宅的部門,完全有能力興建4000個單位的大型屋苑」。

至於Township的公共交通安排,洪健雄表示,集團會負責興建巴士站等硬件配套,然後將該私人土地無償交給當地政府營運,設有短、中、長線路,要求定時定點往返市內地鐵站及長途汽車站,為Township居民提供生活便利。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-04-25 07:50:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8074&issue=20190425
【明報專訊】洪健雄表示,目前華人佔菲律賓的經濟貢獻六成以上,而在世界各地居住的華人亦比較富有,背後有一個很簡單的道理,便是有錢便隨即置業自住,「我們中國人賺到錢,第一時間一定是先去買樓,這樣可以給自己及家人保障,因為即使未來20年要每月供樓,但日後一旦還清按揭後便可擁有物業,即擁有資產,換言之可以脫貧了,屆時每名家庭成員的入息便可以儲起來創業興家;作為比較,若一直租樓住,租金是一直給業主的,比較蝕底」。

本港樓價自從2003年SARS見底後,過去16年大漲小回累升逾5倍,不少港人亦明白買樓致富的重要,惟有調查顯示,本港樓價對比港人每年收入中位數逾19倍,屬全球最難負擔,置業困難變成社會問題。

籲港府增土地供應穩樓價

洪健雄表示,本港增加土地供應是穩定樓價最有效的方法,故他十分贊成港府「明日大嶼」造地1700公頃予逾百萬港人居住的填海計劃,「香港是『福地』,住屋需求長期看漲,港府應該持之以恒地增加土地供應,當年董建華推出『八萬五』建屋計劃人人反對,指此政策令樓價大跌,現時回頭去看,誰對誰錯呢?」

洪健雄續稱,隨着粵港澳大灣區規劃陸續落實,未來區內及全國會有大量人才湧入本港,帶來殷切的住屋需求,他認為,不止要盡快落實「明日大嶼」填海,本港應該多管齊下造地,增加住宅供應才是上策。作為比較,他表示,即使在其他方面效率不高的菲律賓,正正由於早年填海創造大量土地,滿足近年經濟發展需求,故該國去年經濟增長達6.2%,處東盟十國前列位置。

[名人樓市論壇]
菲律賓 香港 商會 理事長 理事 洪健 健雄 參考 公屋 菲國 大型 屋苑
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