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陸振球:大眾看好 大戶看淡

1 : GS(14)@2019-04-21 08:52:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9142&issue=20190420
【明報專訊】投資巿場有所謂Main Street與Wall Street的說法,意謂周街散戶大眾的行為,往往是由華爾街大戶或內幕者所操控,他們最終會成為大鱷的點心。其實,樓巿也往往出現大眾和富人的看法不同,投資者應相信哪一方有較高的勝算?

先看看香港樓巿的Main Street看法。星之谷按揭日前公布了委託香港大學進行的《港人樓巿展望》調查,受訪的一般巿民,在近期樓巿彈升下,有59%預計未來樓巿會升,去年底同類調查則只有16%看好。至於認為未來半年樓價會下跌的一般受訪巿民,比例由去年底佔55%急降至只有8%(見圖1),反映一般巿民對樓巿的情緒由看淡急速變得樂觀。不過,有關巿民去年底大部分仍在看淡樓巿,樓巿之後卻急彈,則現在轉為看好,會否又再一次看錯巿?

樓市彈升 一般巿民轉看好

看完Main Street,又看看香港樓巿的Wall Street的看法。花旗銀行近日也公布其最新的《香港千萬富翁調查報告2018》的調查結果,該調查同由香港大學有份參與,透過訪問了4192名受訪者,得出估計香港共有51.1萬名持有1000萬元或以上淨資產的千萬富翁,創調查以來的新高,當中更有6.9萬人擁有1000萬元或以上的流動資產,總資產中位數為1630萬元。

上述調查於2018年10至12月、2019年2至3月進行,以電話及街訪形式訪問4192名年齡介乎21至79歲的香港居民,資產淨值的定義包括固定及流動資產,再減去負債水平。原來調查發現千萬富翁平均在香港擁有1.9個物業、0.6個內地物業及0.7個海外物業,當中22%的千萬富翁於過去5年曾購買物業。

有趣的是,花旗的調查和上述星之谷的調查明顯出現差異,有56%的千萬富翁看淡未來12個月樓價(一般巿民只有8%看跌未來6個月樓價),較2017年的33%有所上升,而看好未來12個月樓價的千萬富翁則只佔27%(見圖2)(一般巿民卻有高達59%看好未來半年樓價會升),那你認為將來是一般巿民看對,還是千萬富翁的看法較準確?

千萬富翁海外置業興趣較大

進一步看,只有10%千萬富翁有興趣在香港再買物業,沒興趣的比例則高達53%,認為現在是入巿好時機的更只有8%,認為現在入巿是壞時機的則佔48%!另一較有趣的觀察是,除上述只有10%千萬富翁有興趣在香港再置業,而有興趣在內地買樓的則佔11%(與在香港買相若),有興趣在海外置業的千萬富翁比例卻高達20%(圖3),公布有關調查的香港花旗銀行總經理林智剛認為,香港樓價高企(其實內地也是),加上政府政策影響,令千萬富翁尋找海外投資物業的機會。

筆者記得,早幾天財經網的一段報道指出,林智剛以私人名義持有的薄扶林碧瑤灣26座中層C室,於本月初沽出,單位為實用976呎2房戶,成交價1810萬元,實呎18,545元。據悉,林智剛於2010年以950萬元購入單位,持貨9年,帳面獲利860萬元,物業升值91%。看來,林智剛似乎頗認同千萬富翁看淡香港樓巿,他也身體力行的減持物業套現。

新盤改發價單 售價即變克制

新盤招標氾濫成災,早前地產建設商會開會後得出共識只是非豪宅盤才保證首20%單位不會招標,可說是更加火上加油,令到政府如被剃眼眉,最終說要規管。好了,近日終有一直用招標賣樓的新盤「識做」改發價單,大家即時看到售價變得克制!香港政府由於弱勢,往往是見不到投訴便不會主動出手,如不是早前本報同事做的新盤招標統計,出街後引來社會嘩然,政府可能繼續後知後覺或隻眼開隻眼閉,雖然現在算是亡羊補牢,但早前透過入標買樓的,可能因透明度不足,竟出現低層單位貴過高層近兩成樓價的成交,受害者又不知可如何追討。

政策落後形勢 政府應檢討

樓宇買賣涉及銀碼龐大,相差一兩成隨時等同買家的數年收入,因此物業資訊包括價格的透明度極為重要,但政府在這方面的配合往往落後形勢,實在應檢討,而其做法往往是先叫業界自律,等所謂的「自律」無效,甚至是社會怨聲載道才做補救,實在說不過去。

又如土地不足的問題,也要花上極長時間作所謂的大辯論,又看看大辯論後要進行的明日大嶼填海計劃,政府是否可迎難而上?

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 大眾 看好 大戶 看淡
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九龍豪宅翠雅山 千多呎大戶鳥瞰市景

1 : GS(14)@2019-04-21 08:52:44

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0577&issue=20190420
【明報專訊】豪宅市場需求殷切,而九龍區豪宅盤更罕有矜貴。大生銀行馬氏家族旗下大銀地產發展的長沙灣翠雅山,提供35個分層住宅單位,全數實用面積逾1300方呎,間隔多元化,當中大部分單位均設大露台。樓盤位處九龍半山,背靠尖山及金山,享翠綠山景,更可俯瞰九龍市區景色。

明報記者 張允亭

攝影 劉焌陶

翠雅山整個項目坐北向南, 3座住宅大廈採「V形」排列建築設計,配合地勢較高的優點,加上毗鄰住宅密度低,令屋苑的私隱度提高。項目的單位實用面積介乎1352至2496方呎,提供的間隔由1房至4房,其中第一座及第三座分別只設有4伙和3伙,可供買家購入整幢大廈,更可向發展商為該幢大廈提議命名。

項目坐北向南 低密度住宅

發展商早前開放4個現樓連裝修示範單位,包括屬2房1套間隔、實用面積1675方呎的2座23室。單位客廳以現代時尚風格設計,家具及佈置巧妙使用深淺色作對比,配合梳化前方的隱藏式電視收納櫃,及後方與牆身看齊的木製書架,令室內空間感提升。飯廳放置一張六人方形餐桌,並設有植物牆面裝飾,亦成為室內空間的一個視覺亮點。廚房內連接儲物室及廁所,品牌家電齊備。

其中兩座可連命名權購入

單位特色之一是罕有的「三露台」設計,於客廳、飯廳及主人睡房各設一個露台,實用面積合共191方呎,三露台設計使住客享有環迴市區景觀,有助拓闊視野,亦增加室內光線。另外,單位的浴室內連接桑拿房,而主人浴室備有雙面盆,並同時設有浴缸和淋浴間。

三露台設計享環迴景觀

另一個示範單位為2座7室,實用面積1499方呎,屬2房2套間隔。單位以工業風格為設計主題,家具及佈置用色以黑、白、灰色為主,配合室內暖黃燈光,烘托出柔和氣氛。另一個特色是客廳對出設有實用面積達509方呎的前庭,可擺放戶外餐桌及燒烤爐,亦連接廚房及兩個睡房,供住戶在室外用餐。

主人睡房以長方形開則,放置雙人大牀後仍可三邊上落牀,空間寬敞;主人浴室則設有金屬水管作工業風格裝潢。設計師將另一個睡房打造成起居室,並改以趟摺屏風分隔房內浴室,變成開放式設計。另外,單位採「車位直達門前」概念,住戶在客廳推門出去即達停車場。

會所設施方面,項目設有宴會廳、健身室及19米長的戶外泳池等。不過,值得留意的是,項目位處九龍半山,周邊欠缺民生商店及食肆,而且對外的公共交通工具選擇亦不多。

■有片睇

如欲觀看更多翠雅山示範單位實况,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com

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2 : GS(14)@2019-04-21 08:52:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2449&issue=20190420
【明報專訊】長沙灣大埔道向來是多個主打大單位豪宅的集中地,背靠的尖山、金山及琵琶山設有多條遠足路徑,成為熱愛戶外活動人士的周末好去處,其中由大埔道開始的麥理浩徑第六段,與翠雅山相距僅約15分鐘步程。

共分為十段的麥理浩徑,全長約100公里,由大埔公路與金山路的交界處開始的麥理浩徑第六段,約長4.6公里,屬十段中最短的一段,難度較低,適合遠足新手。路線途經水壩,除可觀賞到波平如鏡的九龍水塘,亦可遠眺獅子山的青葱景致。

位於翠雅山附近的金山郊野公園,設有緩跑徑及金山樹木研習徑, 可供遊人晨運或散步,沿途可觀賞不同品種的樹木。除此之外,公園以北的孖指徑,仍保留了昔日的軍事遺蹟,當中包括二戰時候的醉酒灣防線,周邊多處設有戰壕、軍事坐標、機槍堡、城門碉堡陣地,以及連接碉堡的坑道的出口等,為極具歷史價值的遺蹟。另外,值得留意的是,金山一帶有猴群聚居,遊人要特別注意個人隨身物品。

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3 : GS(14)@2019-04-21 08:53:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2574&issue=20190420
【明報專訊】翠雅山位於長沙灣大埔道,屬於小學40校網,覆蓋中華基督教會協和小學(長沙灣)、瑪利諾神父教會學校及聖公會聖多馬小學等熱門學校;中學則有寶血會上智英文書院、中華基督教會銘賢書院和聖母玫瑰書院等。

另外,屬九龍區數一數二私立名校的保良局蔡繼有學校,距離翠雅山僅10分鐘步程。學校設小學及中學部,屬直資學校,課程編制沿用國際學校常見的IGCSE及IB課程,校舍設施包括露天廣場、室內游泳池、音樂廳等,每年學費約8萬元。據了解,該學校向來多「星二代」入讀,例如藝人徐淑敏與黃浩的女兒、郭可盈與林文龍的女兒均是該校學生。

生活配套方面,住客可乘車至長沙灣青山道一帶的商舖購買日常用品,附近亦設有商場,民生商店及食肆林立,不乏特色餐廳,包括曾獲米芝蓮推介的坤記竹昇麵及今年新開幕的美食廣場創食薈。

休憩設施方面,除屋苑會所外,住客亦可到保安道體育館、興華街遊樂場、李鄭屋游泳池等。
九龍 豪宅 雅山 千多 多呎 大戶 鳥瞰 市景
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萬景峰連續兩日破頂 兩房呎售2.15萬 維景灣畔2房反價15萬 875萬易手

1 : GS(14)@2019-04-22 08:09:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5497&issue=20190422
【明報專訊】二手市場於復活節頻錄高價成交。荃灣萬景峰日前有3房戶以實呎近2.1萬元售出,創屋苑新紀錄後,中原分行經理黃志輝表示,屋苑再錄2房戶以1092萬元新高價沽出,實呎21,538元、再創標準戶新高;據悉,新買家購入單位擬作收租,以同類單位市值月租2.1萬至2.2萬元計,料享租金回報2.4厘。

明報記者 林可為

黃表示,萬景峰3座高層F室,實用面積507方呎,屬2房間隔,原業主微減8萬元後,以1092萬元售出,實呎21,538元,除了成交價創屋苑2房戶新高,呎價更締造屋苑標準戶新紀錄,較日前紀錄20,826元再推高712元或3.4%。據悉,原業主於2007年以380.5萬元一手購入單位,帳面賺逾711萬元或1.9倍。

另將軍澳維景灣畔4月至今暫錄11宗成交,香港置業助理分區董事劉浩勤表示,維景灣畔新錄2座中層A室成交,為實用面積516方呎兩房戶,以875萬元易手,實呎16,957元;原業主去年底叫價860萬元,反價15萬元或1.7%後售出,以2014年購入價600萬元計,帳面賺275萬元或46%。

買家追價10萬入市景峰

屯門二線屋苑交投亦見暢旺,景峰花園新近錄得兩宗400餘萬元成交;祥益營業董事胡志偉表示,景峰花園1座低層B室,實用面積480方呎,買家於自由市場追價10萬元,以460萬元購入,實呎9583元;原業主2012年於自由市場以172萬元購入單位,帳面獲利288萬元或1.7倍。

兆麟苑未補價3房售508萬 同類新高

胡志偉續稱,屯門另一居屋兆麟苑,屋苑E座中層9室,實用面積645方呎,原業主減價12萬元或2.3%後,於居二市場以508萬元易手,實呎7876元,屬屋苑同類未補價3房新高成交價。原業主於1994年以約91.4萬元(未補地價)購入單位,是次轉手帳面獲利逾416萬元,單位約25年間升值逾4.5倍。

白居二即睇即買 385萬購天富苑

中原分行經理胡啟文表示,天水圍居屋天富苑K座高層4室,獲白居二客即睇即買,成交價385萬元(未補地價),以實用面積506方呎計、實呎7609元;原業主於2016年3月以215萬元(未補地價)買入,3年辣稅期已過,帳面賺170萬元或79%。

另外,中原報告指,本月截至16日,整體物業買賣登記(包括住宅、車位及工商舖)暫錄5772宗、涉總值482.38億元,預測全月錄9700宗登記、涉770億元,較3月錄得的6428宗、涉528.3億元,按月分別升51%及46%,相關宗數料是繼2012年11月錄逾1.15萬宗後,再逼近1萬宗;金額則有望繼去年7月錄993.67億元後,創9個月新高。
萬景 連續 兩日 日破 破頂 兩房 房呎 呎售 2.15 維景 灣畔 房反 反價 15 875 易手
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