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置安心綠悠雅苑1房 未補價500萬沽

1 : GS(14)@2019-04-21 08:21:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6568&issue=20190420
【明報專訊】二手樓價明顯回升,資助房屋再現高價成交,屬置安心的青衣綠悠雅苑一房戶首次升見500萬元,原業主持貨6年帳面勁賺228萬元或逾八成;另將軍澳顯明苑有一伙開放式戶以呎價逾1.73萬元破頂。

美聯高級分區營業經理黃淑賢表示,青衣綠悠雅苑1座中層E室,實用420方呎,屬一房間隔,原以530萬元放售,累減30萬元或5.7%,終獲外區綠表客以500萬元(未補地價)承接,實呎11,905元,成交價、呎價均創一房未補價新高。原業主2013年4月以271.7萬元(未補地價)買入,持貨6年,帳面獲利228.3萬元或84%。

資料顯示,同屋苑1座高層D室,實用449方呎,2月底成交價490萬元(未補地價),實呎1.09萬元,為對上未補價一房做價高位,上述新成交將舊紀錄推高10萬元或2%。

顯明苑連租約375萬易手

此外,世紀21物業分行經理魏仕良表示,將軍澳顯明苑低層1室,實用216方呎,屬開放式間隔,獲外區投資者以375萬元(已補地價)承接,實呎17,361元,呎價創屋苑新高。據悉,單位附有租約至今年底,以現時月租9500元計算,租金回報約3厘。原業主2013年1月以190萬元(已補地價)買入,持貨6年多,帳面獲利185萬元或97%。

新達「另類單位」實呎15,910元

二手盤源短缺下,另類單位亦獲承接,市場消息指出,大埔新達廣場5座中層C室,實用489方呎,屬兩房間隔,新近以778萬元易手,實呎15,910元,屬市價成交,代理指出,曾有租客於上述單位內跳樓輕生。原業主2012年以約393.8萬元買入,持貨7年,帳面獲利384.2萬元或97%。銀行對上址仍能提供估值,估值由732萬元至746萬元,即成交價較估值高約4%至6%。
安心 綠悠 雅苑 未補 補價 500 萬沽
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352516

李曉佳﹕老闆對賭股價 角色有無衝突?

1 : GS(14)@2019-04-21 08:32:53

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2013&issue=20190418
【明報專訊】姑勿論投資者喜歡與否,內地富豪喜歡對賭自己名下上市公司股票,幾乎是他們的「普世價值」,遠的有「升到佢唔信」的騰訊(0700)主席馬化騰,近的則有吉利(0175)老闆李書福;原因無他,因為最了解一間公司的人,必定是老闆自己。

香港上市公司近年較經典的「對賭」個案,非騰訊莫屬。馬化騰曾在2009年與投資銀行訂立「對賭」期權安排,市場盛傳馬化騰是「賭跌」,當騰訊股價上升至一定水位,須以折讓價沽貨予投行;當年騰訊股價水平才只有40多元,後來因為股價大升,令他在往後兩年多次要以高折讓減持1593萬股,帳面蝕近10億元。

馬化騰曾「賭輸」 帳蝕10億

至於最近期的李書福剛剛在昨日披露,與投行訂立一批與吉利股價掛鈎的非上市衍生工具(unlisted equity-linked derivatives)提早「結帳」,涉及約8522萬股,每股作價17.028元,總代價約14.51億元。由於合約條款不明,筆者難以估計他是賺是蝕,但根據去年11月訂立對賭時的申報,指「如相關股份價格高於某個水平,有權向另一人收取款項」,即是「賭升」,以當時吉利股價約13元計,理論上李書福應該有賺。

老闆賭股價似球員賭波

筆者覺得值得討論的是,現時香港《證券及期貨條例》僅限制上市公司主要股東及董事,須披露權益持股變化,而《上市規則》則限制大股東每年不可增持多於2%,至於大股東透過與投行訂立合約,對賭公司股價是完全合法;而港交所(0388)近年在股東披露申報方面要求亦有所提升,因此我們亦可以更容易從股東申報中發現類似的「對賭」安排。

不過合法歸合法,大股東對賭公司股價,本身就難言公平,我們不可能要求每一個老闆,都像馬化騰般願賭服輸。一個較接近的比喻是,職業足球員不能參與賭波,因為這會增加球員「打假波」的誘因。

應增披露相關資訊

同樣道理,作為一家上市公司,老闆兼高級管理層本身就是領導公司發展的重要一員,亦知曉公司內部大大小小的事情,為什麼就可以對賭股價呢?以筆者意見,限制大股東買賣公司股票是不合理,但與此同時要求他們披露更多相關資訊,或許是比較可行的做法。

[李曉佳 財經澡堂]
李曉 老闆 對賭 股價 角色 有無 衝突
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莊士莊家彬:豪宅應豁免空置稅 落實徵稅宜以獲發滿意紙一年計

1 : GS(14)@2019-04-21 08:41:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8962&issue=20190417
【明報專訊】港府開徵一手空置稅似事在必行,地產業界除質疑當局擬於獲發入伙紙(Occupation Permit)、而非獲發滿意紙(Certificate of Compliance)一年內仍未售出的單位徵稅有欠公平外,採一刀切方式徵稅亦有商榷餘地。莊士中國(0298)董事總經理莊家彬接受專訪時指出,政府應將空置稅矛頭指向影響民生的中小型單位,相反,豪宅、特別是獨立洋房這類對大眾沒直接影響的超級豪宅,應獲豁免。

運輸及房屋局長陳帆日前表示,現時空置單位約有9000個,推出空置稅非與地產界對立,只是希望業界把已建成單位盡快推售。對此,莊家彬表示理解政府開徵空置稅,是希望業界不囤積單位,讓市場有更多新供應,但就指政府應把目標瞄準涉及社會民生的中小型單位,但即使落實徵稅,亦應以物業獲發滿意紙一年計算。

獨立屋推出一年未必賣得出

莊續指,政府不應一刀切,向所有空置一手物業徵稅,因為豪宅、特別是獨立洋房等超級豪宅的銷售形態,與中小型單位截然不同,「個人認為實用面積150方米(逾1600方呎)的單位可被視為豪宅,獨立屋更屬超級豪宅,這類物業對民生沒有大影響,政府應考慮豁免向超級豪宅徵稅。」

莊士機構(0367)、莊士中國目前在本港土儲不算多,但持有的山頂中峽道項目、西半山寶珊道項目、南區香島道37號等,均屬貴重洋房。

他表示,實用面積4000至5000方呎以上的獨立屋,通常是在獲批滿意紙、再完成全部室內裝修後以現樓發售,「超級豪宅真是要撞客,推出市場10至12個月,亦未必一定賣得出。」

香島道洋房意向價13億以上

以集團持有的港島南區香島道37號其中一幢面積逾5000方呎洋房為例,近期租約已屆滿,租客亦已遷走,一直有潛在買家主動洽購,集團不排除會放售,意向價12億或13億元以上。他強調,這類市場供應極為短缺的超級豪宅,不可能於短時間內可輕易售出。

出價單與標售單位價錢相若

談及近日新盤招標成風,引發社會極大迴響,莊回應指,招標對發展商的好處是自由度較高,以集團旗下去年10月起開售的屯門弦海而言,銷售初期一直有發價單,但發覺出價單的單位未必一定受買家歡迎,到今年首季轉以招標、發價單雙軌進行,結果發現兩項模式售出的單位價錢,其實相差無幾,而標售單位各項條款亦於成交紀錄冊顯示,所以亦具透明度。

他續指,弦海累售逾260伙、佔項目單位總數371伙超過七成,套現約11億元,餘貨、特別是特色戶,傾向招標發售。

明報記者 林可為

[發展商專訪]
莊士 莊家 豪宅 豁免 空置 落實 徵稅 宜以 以獲 獲發 滿意 紙一 一年 年計
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