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陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同

1 : GS(14)@2019-04-13 12:32:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂,政府終於開腔說正調查事件,指可能涉及違規,反惹得部分發展商趕上招標尾班車,未知最後如何收科,而有傳媒分析指,由於招標往往涉及回贈,令未計回贈的面價成交可能較巿價高,要小心可能上不到會!

筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士,和他談及上述招標物業可能在上會出現困難,他卻說了另一番故事。他指出,其實部分銀行不是不知道有關問題,但在生意難做之下,會隻眼開隻眼閉,未到政府真正出手前,反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭,而發展商也會配合,在物業真正成交並上會後,才會回贈,這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭,變成一種破解限制按揭成數的方法。

借六成再回贈25% 等同借八成

比方說,某單位原來只能借六成,但回贈如等同樓價的25%,以未計回贈前的成交價提供按揭,完成安揭才回贈樓價的25%,那便可能等同借出八成按揭!

朋友說,以上方法其實在內地盛行,猶如「陰陽合同」,至於在香港是否等同瞞騙政府,要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉,而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過,大家可以坐定定等食花生。

招標氾濫 住宅面價更拋離全球

世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告:城市指南》顯示,香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座,而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告,香港現時平均住宅單位價格高達963萬元,拋離第二位新加坡約40%(圖1),而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫,如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算,香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。

相比起售價香港排名第一,原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位(圖2),一來住宅租務巿場的花招較少,所以租金的「離地」程度會較售價低,而售價高租金低,也會拉低了相關的租金回報率。

說開樓價,根據美聯物業的統計,按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位,今年首季平均為30,305元;至於400至600方呎單位,平均為15,555元,一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬,接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元;而實用面積介乎600至1000方呎單位,首季平均呎價則為17,556元。

最值得大家關心的,應是400方呎以下單位,首季平均呎價高達18,964元,高於400至1000方呎的兩類單位(圖3),而購入較細單位的買家,除了可能是剛上車的年輕單身族,也可能是因經濟能力較差,便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅,造成愈窮愈見鬼!

上月內部轉讓成交個案創半年新高

近年樓巿異象,除了招標橫行,也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計,將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算,上月錄得378宗,創半年以來新高,帶動首季內部轉讓成交多達1062宗,較去年末季的876宗升逾21%;而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%,原因是整體二手註冊宗數較高,令該比例不升反跌(圖4)。

Q房網指出,隨着上季內部轉讓個案大幅增加,部分亦已透過「首置」身分再入市,按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交,與稅務局提供從價印花稅的數字作比較,整體而言按稅務局提供數據,今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅,今年首季入市的住宅買家中,13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」),數字較去年第四季升逾六成,佔整體住宅買賣近93%,高於去年第四季的88%,是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。

港人「創造力」見招拆招

所謂道高一尺,魔高一丈,既有用招標加回贈來破解按揭成數限制,也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅,香港人的創造力真的不可小覷!

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 未計 回贈 標價 按揭 內地 陰陽 合同
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海日灣II戶型多元化 首設開放式

1 : GS(14)@2019-04-13 12:35:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9517&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角可說是近年新盤供應重鎮之一,區內新盤一個接一個,其中億京繼去年推出臨海的海日灣後,最新推出海日灣II,項目戶型同樣多元化,更提供海日灣一期沒有的開放式單位,適合上車客。不過,項目第一期所設有的洋房部分,今期則未有提供。

明報記者 林尚民

攝影 劉焌陶

相比單位總數667伙的海日灣一期,海日灣II規模更大,整個項目由12座大廈組成,提供1408伙,戶型由開放式到4房,入門版的開放式單位,在第一期並無提供,而今期所設的224個開放式戶(佔樓盤整體約16%),實用面積由243至276方呎。

發展商早前開放了3個交樓標準示範單位,當中包括11座3樓C室,屬於實用面積251方呎的開放式單位,物業將會連裝修家俬出售。雖然單位面積不大,不過,單位仍可放得下雙人梳化、餐枱、電視,睡牀、衣櫃等,基本生活需要的家具可謂一應俱全,設計師更利用活動屏風,分隔寢區及生活區,讓戶主在有客人到訪時關上屏風,保持私隱之餘,亦不減空間感。

開放式戶採梗廚 設計罕見

值得一提的是,項目除部分1房單位外,即包括所有開放式單位,均採用傳統式梗廚設計,為市場同類單位少見,廚房內設備齊全,除有一系列國際品牌家電及爐具外,亦設曲尺形工作枱,方便處理食物並有多個儲物空間。由於單位面積不大,發展商在大門旁邊所設的浴室,便用上趟門慳位,大門旁邊加裝全身鏡,方便戶主出門前整理儀容。

至於樓盤最主打的戶型,則屬3房戶,共有560伙,佔樓盤整體約四成,實用面積由700至1336方呎,除3房1套連多用途房設計外,亦有一種3房1套連多用途房及洗手間的設計,這類單位面積較大,實用830至1336方呎,並設483伙,是屋苑最大比例的間隔。

大門旁邊加裝全身鏡

發展商亦開放了一個實用面積1058方呎的7座3樓D室「清水」單位,屬3房1套連多用途房及洗手間間隔,單位空間感充足,甫踏入單位即是一個面積近300方呎的大廳,要擺放大型家俬及擺設,相信並無難度,加上外連露台,更見寬敞。轉入走廊,一邊是兩間細房,但一點也不感覺侷促,面積約80至近100方呎,足以容下雙人牀,若以大眾盤而言,這種面積的「細房」甚為罕見;另走廊盡頭是主人套房,連同套廁,整間套房面積約190方呎,比市場上某些「納米單位」更大。

項目亦有1房及2房單位,1房實用面積由304至403方呎,提供160伙,全採用開放式廚房,而2房面積則由551方呎起,共有299個單位,其中一款2房1套連起居室及多用途房及洗手間間隔,實用面積達1517方呎,是市場上罕見的2房類型。發展商開放的2房示範單位,實用614方呎,2房1套連儲物室間隔,單位大廳、房間均方正實用,方便擺放家俬。

■有片睇,如欲觀看更多海日灣II示範單位實况,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com

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2 : GS(14)@2019-04-13 12:35:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2653&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角一帶接連有新盤推出,除今次推出的億京海日灣II之外,多年未有在港賣樓的鷹君(0041),旗下科研路海景項目「朗濤」,亦有機會在上半年內推售,而龍頭發展商新地(0016),早前便以約63億元投得同區優景里地皮,每方呎樓面地價達6646元,為區內近10年最貴。

朗濤主打1至2房

上述朗濤所在的地皮,由鷹君早於2014年投得,發展商早前表示,項目由8座14層高的分層大廈,以及2座4層高低座大廈組成,涵蓋1至4房單位,合共提供723伙單位,標準戶1房單位佔約28%,兩房單位佔約35%,3房單位佔約27%,4房單位佔約10%,實用面積約350至約2000方呎不等,預計有機會於明年上半年推售。

新地方面,早前以63億元投得的優景里與博研路交界地皮,可建樓面近95萬方呎,雖然中標發展商須負責興建約3萬方呎樓面的安老院舍,但每方呎樓面地價仍達6646元,以樓面呎價計為區內近10年最貴。新地副董事總經理雷霆當時指,地皮享開揚景觀,發展規模大,易於設計各類型單位以迎合市場所需,預算總投資額約120億元。

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3 : GS(14)@2019-04-13 12:35:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2762&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角一帶除有多個新晉屋苑外,亦有多項配套,最廣為人知的科學園,除有不少科技公司進駐,亦有銀行、超市、零售商店、食肆等配套,而區內亦有英式私立國際學校香港墨爾文國際學校。

整個科學園總樓面積達355萬方呎,園區內設有大型展覽廳、露天劇場、高錕會議中心、大型廣場等設施,當中部分場地可供公眾預訂使用,去年12月歌手何韻詩就在科學園大廣場舉行演唱會。

另區內的香港墨爾文國際學校,目前提供小學一年級至六年級(PYP)及中學一年級至三年級(MYP)的全日制課程,學費按課程等級劃分,小學課程每年逾16萬元,中學課程每年逾18.2萬元。現時該校約有960名學生,教學語言以英文為主。

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海日 日灣 II 戶型 多元化 多元 首設 開放式 開放
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紐曼思健康食品(上海乳健國際)專區

1 : GS(14)@2019-04-14 21:47:02

http://nms.118jm.com/
金纽曼思(上海)食品有限公司成立于2010年12月,前身是成立于2002年的上海乳健国际贸易有限公司。



本公司是一家国内婴儿食品高端专业营销代理公司。公司主营纽曼思全系列食品,所有产品原料均来自行业内全球*品牌。在全国30多个城市设有*理商,在国内高端婴儿食品代理行业有着无可争辩的*地位。



1. 卖场系统

2003年1月至今,拥有的终端卖场网络不断在扩大。从刚开始合作的8家商场发展到目前的60余家,上海的A类大型卖场,如家乐福、乐购、沃尔玛、欧尚等及上海大型商场,如浦东*八佰伴、汇金百货、*食品、虹桥友谊商店等卖场系统,均与公司建立了良好的合作关系。

公司在产品的品牌推广、市场销售、以及渠道优化等领域积累了丰富的经验。并与全市各大医院、卖场、孕婴用品直销公司、孕婴用品专营店均建立了友好互利的合作关系。



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2. 专业推广系统

2003年8月至今,每年召开多场大型产品推广会,目前已累计1000多场,并根据不同销售渠道开展大型市场活动,促进行业间交流及与消费终端的互动。并投入大量资源开展试用活动,并收到市场以及业内的广泛反响。



3. 婴幼儿用品直销公司/直销店

2003年8月,公司开始在上海的婴幼儿用品直销公司进行销售和推广工作,从初期合作的5家婴幼儿用品直销公司,发展到与上海*大的50家婴幼儿用品直销公司合作的直销网络。

公司针对目前不同阶段、时期配合直销公司进行产品特刊的制作并协商促销政策,目前已与上海*大的50家婴幼儿用品直销公司,80多家婴幼儿用品直销店建立稳固的合作关系,并由专人负责直销公司、直销店管理工作。



4. 客户服务系统

公司拥有一支经过专业培训的客户服务队伍,为产品消费者提供专业营养、医疗咨询服务,并负责处理日常投诉,产品电话订购等工作。



5. 物流系统

公司配有专门的送货车辆进行卖场、医务系统、直销公司、直营店的货品配送,并与市内快递公司合作,使产品快速直接送到消费者手中。
2 : GS(14)@2019-04-14 21:47:15

http://www.huquan.net/detail/1728204.html
海乳健国际贸易有限公司成立于2002年11月,是以婴幼儿健康食品为主要经营范围,集国际进口贸易、进口产品营销为一体的国际化专业营销公司。
乳健公司在发展中紧随国际营养学的研究方向和发展潮流,在产品的品牌推广、市场销售、以及渠道优化等领域积累了丰富的经验。并与全市各大医院、卖场、婴幼儿用品直销公司、婴幼儿用品专营店均建立了友好互利的合作关系。

企业名称: 上海乳健国际贸易有限公司
企业类型: 私营独资企业
经营模式: 经销批发
主营产品: 纽曼斯DHA中国总代理,澳优奶粉上海总代理
主营行业: 食品添加剂,乳制品,其他未分类
法人代表: 王
成立时间: 2001年
公司注册地点: 上海

联系方式
联系人: 张小姐
电话号码: 86-021-68866996-218-
传真号码: 86-021-50543531
网址: http://www.huquan.net/detail/1728204.html
联系地址: 中国上海上海市浦东新区陆家嘴环路958号12楼
经营地址: 陆家嘴环路958号1202室
3 : GS(14)@2019-04-14 21:47:32

https://xinyingyang.com/10338/
纽曼思健康食品控股有限公司(下称“纽曼思”)向港交所递交上市申请文件,汇富融资有限公司为其独家保荐人,首控国际金融有限公司为其财务顾问。

纽曼思目前提供合共15款保健食品及健康食品,大致可分为DHA、益生菌、维生素以及多维营养素四个主要类別,其中DHA产品占公司收入比重超过七成。公司产品为进口或于中国国內加工,并以商标“纽曼思”(英文名“Nemans”或者“Numans”)品牌出售。公司目前合共有46名地区分销商、31个网上销售渠道、4间寄售店以及33间零售门店。

公司拟将此次上市集资用于寻求对澳洲或新西兰羊奶产品公司进行策略性收购的机会;用于透过有效营销策略提升品牌知名度;用于扩大销售及营销团队;用于改进和整合內部系统及招聘一名资讯技术人员;用作公司一般营运资金用途。

《2018中国互联网母婴市场年度综合分析》显示,2017年中国母婴商品网络零售总额约3877.5亿元,环比增长32.3%,至2020年预测母婴商品网络零售总额达到6637.2亿元,增速15.2%。中国母婴市场的高速发展自然离不开母婴营养细分领域的贡献,而这其中,作为高端母婴营养品的领军企业,金纽曼思的成功再次证实了成就母婴营养品牌的终究还是口碑。

纽曼思品牌从诞生之日起就定位高端母婴营养品市场,立志为中国消费者提供国际顶级的母婴产品。因此,尽管当时无论在价格还是接受度上,鱼油DHA都胜过藻油DHA,但藻油毕竟代表了未来DHA产业的发展方向,其在纯度、稳定性及安全性方面皆有优势,而藻类来源也决定了藻油产品几乎不含EPA,DHA的含量也更高。

DHA方面,纽曼思的合作伙伴来自原美国马泰克生物科学有限公司(MARTEK BIOSCIENCES CORP.)(目前已被荷兰皇家帝斯曼集团收购)是国际顶级的DHA原料供应商。

2010年,纽曼思与拥有100余年菌种研发历史的丹麦科汉森合作,推出了100%丹麦原装进口的纽曼思益生菌产品。

2012年,纽曼思与世界最大维生素D3制造商荷兰皇家帝斯曼集团合作,纽曼思维生素D3产品顺利上市。

除了和全球第一的供应商合作,在产品生产过程中,纽曼思宣城始终如一的履行100%原装进口的承诺,让中国消费者不用海淘、代购,在家门口就能真正享受到国际顶级的母婴营养品。

金纽曼思刚创立时,中国还处于互联网的起步阶段,那时候人们从网络获取信息来源的渠道主要是论坛和BBS的发帖,这以后搜索引擎、微博微信,一直到最近很火的抖音APP,各种信息渠道都在进行消费者渗透。所以纽曼思目前服务的主体,80后、90后的妈妈们在信息获取和传播的渠道上已经与以往完全不同。如果说70后妈妈的信息来源主要是医生建议和广告宣传的话,那么80、90后的妈妈们,其信息源则是自己,亲自上网搜索和查找是新一代妈妈们在接受新事物时的普遍做法,其次是朋友之间的相互推荐,所以对纽曼思来讲,口碑比一切都重要。

纽曼思是通过口碑传播建立起来的品牌。京东上,DHA单品评论超5万条的母婴品牌凤毛麟角;天猫纽曼思旗舰店4.9的店铺动态评分,高出同行业38%……

2016年至2018年期间,公司DHA产品分别实现营业收入6913.1万元、8014.8万元和9176.9万元,分别占当期公司营收总额的71.7%、74.5%和72%。期内单位产品平均售价分别为190.4元、210.4元和226元。根据弗若斯特沙利文报告,2018年,国内品牌中,以进口DHA(藻油)原材料制造的DHA(藻油)产品销售额计算,纽曼思位列第一,市场份额约16.4%。
4 : GS(14)@2019-04-14 21:54:49

http://www.hkexnews.hk/app/SEHK/ ... ls-2019040402_c.htm
招股書
紐曼 健康 食品 上海 乳健 國際 專區
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352492

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