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麒豐微調方案 榮興利工廈再闖關

1 : GS(14)@2019-04-13 12:32:16

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2029&issue=20190413
【明報專訊】由4名80後「富二代」、包括莎莎國際(0178)太子爺郭浩泉等組成的麒豐資本,再就觀塘鴻圖道32號榮興利工業大廈,向城規會申請擬議放寬地積比率發展。城規會文件顯示,項目地盤面積9808方呎,麒豐資本擬以14.4倍地積比率發展,發展比率與去年申請相同,維持總樓面約14.12萬方呎,但微調其發展方案。

新發展方案將重建為1幢35層高的商廈,較去年12月方案減少3層,其中寫字樓佔10.7萬方呎,較過去方案9.9萬方呎增加8.2%;商店、服務業及食肆所佔3.75萬方呎減少16%至3.15萬方呎;停車場面積減少47%至2413方呎。

另億京、資策(0497)及信置(0083)合作發展的觀塘偉業街38號,過去兩周錄兩宗成交,共涉逾4.6億元,該項目過去約1年已售出近半單位,預計今年內入伙。項目昨日售出16樓E室,面積2769方呎,呎價14,800元。
麒豐 微調 方案 興利 工廈 廈再 闖關
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陸振球﹕未計回贈招標價做按揭 如內地陰陽合同

1 : GS(14)@2019-04-13 12:32:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7988&issue=20190413
【明報專訊】新盤招標情况未見收斂,政府終於開腔說正調查事件,指可能涉及違規,反惹得部分發展商趕上招標尾班車,未知最後如何收科,而有傳媒分析指,由於招標往往涉及回贈,令未計回贈的面價成交可能較巿價高,要小心可能上不到會!

筆者最近在一個飯局遇上某按揭界人士,和他談及上述招標物業可能在上會出現困難,他卻說了另一番故事。他指出,其實部分銀行不是不知道有關問題,但在生意難做之下,會隻眼開隻眼閉,未到政府真正出手前,反而願意以未計入回贈的招標成交價提供按揭,而發展商也會配合,在物業真正成交並上會後,才會回贈,這樣銀行便可變相提供更高成數的按揭,變成一種破解限制按揭成數的方法。

借六成再回贈25% 等同借八成

比方說,某單位原來只能借六成,但回贈如等同樓價的25%,以未計回贈前的成交價提供按揭,完成安揭才回贈樓價的25%,那便可能等同借出八成按揭!

朋友說,以上方法其實在內地盛行,猶如「陰陽合同」,至於在香港是否等同瞞騙政府,要視乎銀行是否真的不知情還是隻眼開隻眼閉,而政府又是否因為未有人投訴便輕輕放過,大家可以坐定定等食花生。

招標氾濫 住宅面價更拋離全球

世邦魏理仕最新發布連續進行了5年的《全球生活報告:城市指南》顯示,香港仍然穩坐「全球房價最貴城市」寶座,而上海、深圳、北京分列第三、第五和第九名。根據報告,香港現時平均住宅單位價格高達963萬元,拋離第二位新加坡約40%(圖1),而由於調查進行時可能新盤招標還沒有現時這麼氾濫,如以現在透過回贈托起的帳面成交價計算,香港的住宅平均售價可能更加拋離新加坡。

相比起售價香港排名第一,原來香港的住宅平均租金排名僅列第三位(圖2),一來住宅租務巿場的花招較少,所以租金的「離地」程度會較售價低,而售價高租金低,也會拉低了相關的租金回報率。

說開樓價,根據美聯物業的統計,按不同單位面積分類、香港最貴呎價為逾1000方呎的住宅單位,今年首季平均為30,305元;至於400至600方呎單位,平均為15,555元,一個單位總銀碼便介乎620多萬至930多萬,接近世邦魏理仕說的香港住宅平均價963萬元;而實用面積介乎600至1000方呎單位,首季平均呎價則為17,556元。

最值得大家關心的,應是400方呎以下單位,首季平均呎價高達18,964元,高於400至1000方呎的兩類單位(圖3),而購入較細單位的買家,除了可能是剛上車的年輕單身族,也可能是因經濟能力較差,便只能購入銀碼較細、但呎價較高的住宅,造成愈窮愈見鬼!

上月內部轉讓成交個案創半年新高

近年樓巿異象,除了招標橫行,也見「內部轉讓」個案大增。根據Q房網的統計,將買賣雙方最少有一個姓名相同列為「內部轉讓」成交個案計算,上月錄得378宗,創半年以來新高,帶動首季內部轉讓成交多達1062宗,較去年末季的876宗升逾21%;而內部轉讓佔整體二手成交的比例卻降至約10.4%,原因是整體二手註冊宗數較高,令該比例不升反跌(圖4)。

Q房網指出,隨着上季內部轉讓個案大幅增加,部分亦已透過「首置」身分再入市,按今年首季整體約14,571宗住宅註冊成交,與稅務局提供從價印花稅的數字作比較,整體而言按稅務局提供數據,今年首季只有1050宗住宅成交須繳交第1標準稅率(約樓價15%)的新住宅從價印花稅,今年首季入市的住宅買家中,13,521宗於入市時屬於未持有任何本地住宅的港人(市場統稱「首置客」),數字較去年第四季升逾六成,佔整體住宅買賣近93%,高於去年第四季的88%,是2014年7月正式開始徵收雙倍印花稅以來的新高(政府於2016年11月將新住宅從價印花稅率升至樓價15%)。

港人「創造力」見招拆招

所謂道高一尺,魔高一丈,既有用招標加回贈來破解按揭成數限制,也有利用內部轉讓釋放首置身分以避開辣稅,香港人的創造力真的不可小覷!

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 未計 回贈 標價 按揭 內地 陰陽 合同
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海日灣II戶型多元化 首設開放式

1 : GS(14)@2019-04-13 12:35:13

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9517&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角可說是近年新盤供應重鎮之一,區內新盤一個接一個,其中億京繼去年推出臨海的海日灣後,最新推出海日灣II,項目戶型同樣多元化,更提供海日灣一期沒有的開放式單位,適合上車客。不過,項目第一期所設有的洋房部分,今期則未有提供。

明報記者 林尚民

攝影 劉焌陶

相比單位總數667伙的海日灣一期,海日灣II規模更大,整個項目由12座大廈組成,提供1408伙,戶型由開放式到4房,入門版的開放式單位,在第一期並無提供,而今期所設的224個開放式戶(佔樓盤整體約16%),實用面積由243至276方呎。

發展商早前開放了3個交樓標準示範單位,當中包括11座3樓C室,屬於實用面積251方呎的開放式單位,物業將會連裝修家俬出售。雖然單位面積不大,不過,單位仍可放得下雙人梳化、餐枱、電視,睡牀、衣櫃等,基本生活需要的家具可謂一應俱全,設計師更利用活動屏風,分隔寢區及生活區,讓戶主在有客人到訪時關上屏風,保持私隱之餘,亦不減空間感。

開放式戶採梗廚 設計罕見

值得一提的是,項目除部分1房單位外,即包括所有開放式單位,均採用傳統式梗廚設計,為市場同類單位少見,廚房內設備齊全,除有一系列國際品牌家電及爐具外,亦設曲尺形工作枱,方便處理食物並有多個儲物空間。由於單位面積不大,發展商在大門旁邊所設的浴室,便用上趟門慳位,大門旁邊加裝全身鏡,方便戶主出門前整理儀容。

至於樓盤最主打的戶型,則屬3房戶,共有560伙,佔樓盤整體約四成,實用面積由700至1336方呎,除3房1套連多用途房設計外,亦有一種3房1套連多用途房及洗手間的設計,這類單位面積較大,實用830至1336方呎,並設483伙,是屋苑最大比例的間隔。

大門旁邊加裝全身鏡

發展商亦開放了一個實用面積1058方呎的7座3樓D室「清水」單位,屬3房1套連多用途房及洗手間間隔,單位空間感充足,甫踏入單位即是一個面積近300方呎的大廳,要擺放大型家俬及擺設,相信並無難度,加上外連露台,更見寬敞。轉入走廊,一邊是兩間細房,但一點也不感覺侷促,面積約80至近100方呎,足以容下雙人牀,若以大眾盤而言,這種面積的「細房」甚為罕見;另走廊盡頭是主人套房,連同套廁,整間套房面積約190方呎,比市場上某些「納米單位」更大。

項目亦有1房及2房單位,1房實用面積由304至403方呎,提供160伙,全採用開放式廚房,而2房面積則由551方呎起,共有299個單位,其中一款2房1套連起居室及多用途房及洗手間間隔,實用面積達1517方呎,是市場上罕見的2房類型。發展商開放的2房示範單位,實用614方呎,2房1套連儲物室間隔,單位大廳、房間均方正實用,方便擺放家俬。

■有片睇,如欲觀看更多海日灣II示範單位實况,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com

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2 : GS(14)@2019-04-13 12:35:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2653&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角一帶接連有新盤推出,除今次推出的億京海日灣II之外,多年未有在港賣樓的鷹君(0041),旗下科研路海景項目「朗濤」,亦有機會在上半年內推售,而龍頭發展商新地(0016),早前便以約63億元投得同區優景里地皮,每方呎樓面地價達6646元,為區內近10年最貴。

朗濤主打1至2房

上述朗濤所在的地皮,由鷹君早於2014年投得,發展商早前表示,項目由8座14層高的分層大廈,以及2座4層高低座大廈組成,涵蓋1至4房單位,合共提供723伙單位,標準戶1房單位佔約28%,兩房單位佔約35%,3房單位佔約27%,4房單位佔約10%,實用面積約350至約2000方呎不等,預計有機會於明年上半年推售。

新地方面,早前以63億元投得的優景里與博研路交界地皮,可建樓面近95萬方呎,雖然中標發展商須負責興建約3萬方呎樓面的安老院舍,但每方呎樓面地價仍達6646元,以樓面呎價計為區內近10年最貴。新地副董事總經理雷霆當時指,地皮享開揚景觀,發展規模大,易於設計各類型單位以迎合市場所需,預算總投資額約120億元。

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3 : GS(14)@2019-04-13 12:35:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2762&issue=20190413
【明報專訊】大埔白石角一帶除有多個新晉屋苑外,亦有多項配套,最廣為人知的科學園,除有不少科技公司進駐,亦有銀行、超市、零售商店、食肆等配套,而區內亦有英式私立國際學校香港墨爾文國際學校。

整個科學園總樓面積達355萬方呎,園區內設有大型展覽廳、露天劇場、高錕會議中心、大型廣場等設施,當中部分場地可供公眾預訂使用,去年12月歌手何韻詩就在科學園大廣場舉行演唱會。

另區內的香港墨爾文國際學校,目前提供小學一年級至六年級(PYP)及中學一年級至三年級(MYP)的全日制課程,學費按課程等級劃分,小學課程每年逾16萬元,中學課程每年逾18.2萬元。現時該校約有960名學生,教學語言以英文為主。

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海日 日灣 II 戶型 多元化 多元 首設 開放式 開放
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