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社區新舊交替 多本土特色街道建築

1 : GS(14)@2019-04-06 11:38:06

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6952&issue=20190406
【明報專訊】長沙灣雖屬於傳統住宅舊區,但就有豐富的歷史和本土文化,並可品嘗地道美食,近年吸引不少旅客及年輕人,其中長沙灣道時裝街介乎欽州街與黃竹街之間,有不少商舖兼營時裝批發及零售,而由於有部分貨品屬於設計師品牌的樣品,或有瑕疵的貨品,因此售價會較低,吸引本地時裝店及海外買家到訪。

鴨寮街美荷樓吸引遊客

此外,鴨寮街跳蚤市場亦屬本港旅遊景點之一,該處為平價雜貨市集,有全新產品之外,亦設有二手市場,貨品包括影音及電子器材、古董時鐘、舊貨幣等,向來吸引不少人來「尋寶」。

若走到石硤尾一帶,就可參觀美荷樓生活館,現時屬於二級歷史建築,前身是安置災民的徙置公屋,是目前香港僅存的H形住宅建築,而經過活化後已變身成現代化的旅舍,提供129個由原公屋單位改建的房間。另旅舍內亦有特色博物館,透過模擬單位、3D攝影區等,讓參觀者認識香港公屋歷史。

[睇樓手冊]
社區 新舊 交替 本土 特色 街道 建築
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陸振球:引渡條例不利港樓市?

1 : GS(14)@2019-04-06 11:38:26

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0681&issue=20190406
【明報專訊】近日香港最熱議的話題之一,自然是政府力推修改「引渡條例」,筆者的一班投資界朋友曾就此作過討論,當中有意見指若修例一旦成事,一些由內地移居香港的有錢佬或曾在內地做生意的香港人,會擔心有機會因「往事」被引渡回中國內地,或可能移居其他地方如新加坡,因為星洲和中國內地沒有引渡協議,更可能因此觸發他們將存放在香港的資產,包括賣掉地產項目,不利香港樓巿。

當然,上述推論只是朋友的猜想,不過事實上每年確也有不少人移民新加坡,有只取得永久居民資格,也有正式成為公民,而在2008年移民至新加坡的人數曾高逾10萬人,及至較近期數據如2017年也有5.5萬多人(圖1),相比香港去年6.27萬人移入,其實沒相差多少,以佔整體人口(香港739萬、新加坡561萬)比例計,新加坡移民人口比例便比香港還要高!

星移民人口比例高 樓價卻低於港

香港政府自公布「明日大嶼」填海計劃以增加起樓土地供應後,坊間或政客其中一個反對意見是香港每日有150個由內地移居香港的單程證名額,說就算增加多少地皮也只會益了內地人,住宅供應仍一定不足,並不會壓低樓價。不過,上述的數字表明,新加坡接納新移民佔人口的比例較香港還高,但樓價卻明顯低於香港,究其原因,乃是新加坡多年來不斷透過填海造地,令國土面積足足多了四分之一,但香港自1997年後填海大減,至近年填海幾乎等同犯天條,政客只將片面事件誤導巿民,阻撓填海造地,另一方面卻投訴香港樓價高企,當然,樓價高也有一個「好處」,就是積聚社會怨氣以轉化為政治本錢也。

除了引渡條例外,近期另一個多人談討的焦點乃是發展商賣樓,今年首季竟有多達近1500伙(等同27%)是透過招標售出,藉此避過去年中「娥六招」出台後每次賣樓至少要推20%的單位限制,以及可以不用提供價單,成交後又不用說明提供了多少回贈及優惠等,造成成交價偏高,並漸漸連二手樓樓價也被拉起。未知是否發展商收到風政府可能對此極為不滿,可能再推新辣招,地建會自行開會後說以後非豪宅新盤至少首20%會公開發售而非進行招標,大家認為政府和社會會否收貨?

發展商「破招」有效 一手推盤量大減

如留意統計,可能發覺去年上半年發展商「唧牙膏」式賣樓,新盤按月推盤量慘不忍睹,及至下半年因「娥六招」推出一手樓推盤大增,未幾樓價指數開始下調,但今年首季招標賣樓盛行後,一手開盤量按季急挫接近一半(圖2),近期樓價明顯回升,似乎發展商「破招」有效,但巿場傳言這又會逼政府再出手.......

《明報》周一舉辦了「香港再定位」高峰論壇,特首林鄭月娥在開幕致辭提到大灣區發展猶如結合了矽谷和東方華爾街的長處,香港一直以來擔當國際金融中心的角色,可說機會處處,加上政府在創科基建及教育推出配合政策,希望香港可告別「High-tech揩嘢」的年代。

其實,窒礙香港的高科技發展,其中一個重要原因是樓價和租金高企,過往在香港從事地產往往發過豬頭,但在香港,政府雖也曾發展工業邨、數碼港和科學園,但能提供的規模有限,比方說,如大家有機會參觀深圳的華為總部,可能整個香港的科學園也不及其規模,又如何可吸引大型科技機構來港落戶生根。

工業物業回報率勝寫字樓商舖

另外,香港住宅樓價和租金高企,不說工作的地點,要為海外或內地的高級科技專才提供住宿地方也極不容易,隨時招聘一名博士級的人才,來到香港只能讓其居住在劏房式單位,能不令人慚愧嗎?

所以,明日大嶼如能落實和加快推出,除了可紓緩樓價和租金的上升壓力,令香港人可住好啲,其實也間接有利如林鄭冀望香港可告別「High-tech揩嘢」的年代。

香港過往一直有經濟四大支柱的說法,所謂四大支柱,包括:(一)貿易及物流業(trading and logistics)、(二) 金融服務業(financial services)、(三) 專業及工商業支援服務業(professional and producer services),以及( 四) 旅遊業(tourism),其實除着電子商貿的興起,物流業變得更專業化,林鄭說大灣區的融合,也少不了物流的份兒,投資者究竟可如何參與?

其實,物流物業可說是工業物業的其中一個類別,能提供的租金回報較寫字樓和商舖的為高(圖3),而香港現時的物流物業租金回報率只有約3.4厘的較低水平,但如上海的同類物業租金回報卻高達5.3厘(圖4),朋友房託專家楊書健便正籌組相關的物流物業基金,一旦成事應值得香港的投資者留意。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 引渡 條例 不利 樓市
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細價樓狂飈 一城兩房今年新高 山景邨公屋逼400萬易手 呎價逾萬

1 : GS(14)@2019-04-06 11:39:07

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9059&issue=20190406
【明報專訊】樓市熾熱,細價樓成交轉趨活躍,私樓、公屋做價同創新高,其中沙田第一城兩房戶新近以580萬元易手,創今年新高價,逐步挑戰去年歷史高位。另一邊廂,屯門山景邨一個公屋戶做價逼近400萬元,創歷史新高價紀錄。

明報記者 甘潔瑩

市場消息指出,沙田第一城31座高層H室新近易手,屬實用面積327方呎2房戶,成交價580萬元,實呎17,737元,為屋苑今年2房新高做價,惟較去年高位630萬元仍有50萬元或8%差距。據悉,原業主於2010年以175萬元購入上述單位,持貨9年,帳面獲利405萬元離場,物業升值2.3倍。

嵐岸3房1000萬易手 同類新高

馬鞍山嵐岸亦錄得破頂成交,屋苑7座高層F室,屬實用面積701方呎3房海景戶,新近以1000萬元轉手,成交價創同類單位新高,折合實呎14,265元。據悉,原業主於2008年以470萬元購入,持貨11年,帳面獲利530萬元,物業期內升值1.13倍。

海堤灣畔2房780萬 平歷史紀錄

另東涌海堤灣畔一個海景2房戶,同以高價易手。市場消息指出,該單位為5座高層H室,實用面積572方呎,單位望開揚機場海景,新近以780萬元易手,成交價追平屋苑同類去年7月創下的歷史高價紀錄,折合實呎13,636元。據了解,原業主於2006年以238萬元購入單位,是次轉售帳面獲利542萬元,物業於13年內升值2.3倍。

另一邊廂,公屋戶做價亦創新高。祥益地產分行經理黃文樂表示,屯門山景邨景業樓中層C02室,實用面積381方呎,單位附企理裝修,獲區內客睇樓後還價成交,成交價396萬元(已補地價),成交價創山景邨歷史新高,折合實呎10,394元。據悉,原業主於2015年3月以248萬元(已補地價)購入單位,持貨4年,帳面獲利148萬元,物業期內升值60%。

GRAND AUSTIN 2房1900萬 實呎3.5萬雙破頂

此外,柯士甸站GRAND AUSTIN錄得雙破頂成交,為1A座中層B室,屬實用面積540方呎2房戶,新近以1900萬元易手,實呎35,185元,樓價及呎價均創同類單位新高。據悉,新買家透過公司股權轉讓形式購入物業,可慳稅570萬元。原業主於2014年以1089萬元購入,持貨5年,帳面獲利811萬元,物業升值74%。
細價 價樓 樓狂 一城 兩房 今年 新高 山景 公屋 400 易手 呎價 價逾 逾萬
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