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五大損失個案 魔鬼在細節

1 : GS(14)@2019-04-04 11:43:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7342&issue=20190404
【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆(小圖)分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案,值得擬買海外樓的讀者參考;尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約,時間比較倉卒,其實不應心急簽約,應熟讀合約條文,因為「魔鬼往往是在細節中」。

◆個案一

回贈租金回購承諾 悉數不兌現

陳汝儆指出,該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例,某4年遠期海外樓花盤,每個單位售價百多萬港元,聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價,樓盤落成後每年提供8%租金回報保證,其後10年業主若希望賣樓,發展商保證以買入價150%回購。他續說,根據上述條款,連同樓盤落成前4年共20%回贈,加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報,跟着再要求發展商以150%樓價回購,理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入,回報十分可觀。

到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢?陳汝儆回應說,問題在於其發展商是一間空殼公司,當樓盤的單位售罄後,股東便結束該空殼公司,後者向所有買家的承諾即使違約,買家亦根本無從追討。因此,陳汝儆提醒準買家,若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤,便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。

◆個案二

建築期停工 續供款與否兩難

陳汝儆指出,他曾經手某一投訴個案,本港地產代理已算盡責,在消費者購買海外樓花盤後,每隔一段時間便向客戶繳交進度報告,讓客戶掌握樓盤建築進度,但該樓盤仍在建築期途中突然停工,結果該買家須面對兩難局面,到底是停止供款放棄業權,抑或是繼續供款買希望等物業復工?

由於購買海外物業有較大爛尾風險,個別發展商為了提高本港買家信心,會提出分期付款的方案,即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項,陳汝儆分析,雖然此舉已對消費者較有保障,但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念,後者按住宅已完成興建的層數計算,更有保障。

◆個案三

買家取消交易 失數萬留位費

個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」,一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露,他曾經收到投訴,買家繳付5000美元的留位費後,獲分配心儀單位,跟着簽訂買賣合約,並且支付訂金,按有關法例設有5日冷靜期,可在5日內取消交易。

該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後,翌日決定與發展商取消交易,雖然可取回訂金,但5000美元留位費卻被沒收,陳汝儆指出,問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節,「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上,如果買家沒有就此討價還價便簽約,日後即使取消交易,留位費也追討無門。」

◆個案四

第三方託管資金 有名無實

消費者購買海外樓花盤時,可採用「第三方託管」,例如將樓價20%託管於律師行,而非繳付予發展商,此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出,個別第三方託管的安排,純粹條文形式,資金託管於律師行後,律師行可隨時轉交予發展商,對買方完全沒有保障,故他建議買家須細讀有關合約條文。

◆個案五

無法承做按揭 被迫撻訂

地監局收到不少投訴個案,是購買海外物業後無法承做按揭,最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析,銀行是否願意批出按揭,不止考慮物業質素,也著重供款者的還款能力,「如果你購買海外物業,本身卻在香港搵錢,當地銀行只熟識物業不認識你,難免對批出按揭有所猶豫;本港銀行了解你的還款能力,卻不清楚你所購買的海外物業,同樣難以批出按揭,這便是你所面對的困難情况」。

[名人樓市論壇]
五大 損失 個案 魔鬼 細節
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352448

維峯‧浚匯昨沽53伙 佔首輪逾七成

1 : GS(14)@2019-04-06 02:22:18

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2706&issue=20190405
【明報專訊】針對近期新盤招標成風,地產建設商會昨日達成共識,即日起所有「非豪宅」全新盤,首批推出的最少兩成單位,須以公布價單形式發售,但並不影響以價單形式銷售的新盤。由恒地(0012)主席李兆基私人持有的天后維峯‧浚匯,昨日首輪銷售涉及72伙,市場消息指,樓盤於昨晚7時起正式發售,至昨晚約10時許,3小時累沽約53伙,佔首輪開售的72伙逾七成。

上述樓盤首輪開售,包括12伙開放式單位及60伙1房戶,折實價498萬至747.3萬元,折實平均實呎26,023元。美聯住宅部行政總裁布少明表示,該行客人不乏長線投資客,比例佔約四成, 其中一名買家斥資逾1300萬元購入兩伙1房戶。

家壹加推22伙 下周二首輪賣100伙

同系下周二進行首輪銷售的長沙灣全新盤家壹,昨日加推22伙,整體折實平均實呎22,107元,較首張價單的折實平均實呎20,850元高約6%,單位折實最低售價為442.5萬元起。恒地營業(一)部總經理林達民表示,項目已上載銷售安排,首輪下周二開售共100伙,以暫收425票計,超額認購3.25倍;而100伙以定價計市值逾6.24億元。

維港頌6009萬昨沽1伙

家壹昨日新推的22伙單位中,11伙為開放式,另11伙為1房單位,定價由481萬至714.1萬元,以最高8%折扣計算,折實價442.5萬至656.9萬元。以第3張價單的25樓E室為例,實用面積276方呎,1房向西南望元州街一帶,定價688.7萬元,折實價633.6萬元,折實實呎為22,957元。對比首張價單中毗鄰的25樓D室,實用面積277方呎,間隔及坐向相同,定價649.7萬元,折實價為597.7萬元,折實實呎為21,579元,E室戶較D室戶貴約6.38%。

另外,長實(1113)旗下北角維港頌,昨日售出1伙,為8座31樓A室,實用面積1322方呎,成交價6009.2萬元,實呎45,455元。
浚匯 匯昨 昨沽 53 首輪 七成
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352449

CCL逼180點 連漲8周兩年最長升浪

1 : GS(14)@2019-04-06 02:39:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2192&issue=20190405
【明報專訊】二手樓價升勢凌厲,中原城市領先指數CCL直逼180點,並已連升8周,累升約5.6%,創約兩年來最長升浪。八大樓價指數齊升3周,亦屬逾7年以來首見。另鑽石山夾屋悅庭軒一伙3房戶以968萬元沽出,貴絕九龍夾屋。 

八大樓價指數齊升3周

CCL最新報179.50點,按周升1.18%;中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報181.43點,按周升1.02%;CCL(中小型單位)報179.34點,按周升1.05%;三大整體指數齊升8周,為100周(約兩年)以來首見。CCL累升5.62%,CCL Mass升6.18%,CCL(中小型單位)升5.84%。CCL(大型單位)報180.33點,按周升1.85%,升幅53周(逾一年)最大,連升6周共5.23%;四大整體指數齊升6周,亦是100周(約兩年)以來首見。

距去年高峰僅低5%

分區指數方面,港島CCL Mass報188.20點,按周升1.74%;九龍CCL Mass報176.36點,按周升0.60%;新界東CCL Mass報191.15點,按周升1.44%;新界西CCL Mass報163.69點,按周升0.52%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,八大樓價指數齊升3周,是367周(逾7年)以來首見,即2012年3月後再現,樓市升勢可望持續到今年中,CCL目標為去年歷史高位188.64點,現時相差僅約半成。

土地註冊處資料顯示,鑽石山悅庭軒1座低層F室,實用656方呎,3房間隔,上月以968萬元(已補地價)易手,實呎14,756元,成九龍夾屋王。原業主2009年325.5萬元(已補地價)買入,帳面獲利642.5萬元或近兩倍。

悅庭軒968萬 九龍夾屋王

另市場消息稱,大埔中心10座極高層D室,實用451方呎,屬2房間隔,可享海景,新近以750萬元易手,實呎16,630元,成交價創屋苑2房新高,原業主2010年330萬元買入,帳面獲利420萬元或1.27倍。
2 : ng caddy(36072)@2019-04-06 02:45:31

greatsoup1樓提及
https://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1554405002192&issue=20190405
【明報專訊】二手樓價升勢凌厲,中原城市領先指數CCL直逼180點,並已連升8周,累升約5.6%,創約兩年來最長升浪。八大樓價指數齊升3周,亦屬逾7年以來首見。另鑽石山夾屋悅庭軒一伙3房戶以968萬元沽出,貴絕九龍夾屋。 

八大樓價指數齊升3周

CCL最新報179.50點,按周升1.18%;中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報181.43點,按周升1.02%;CCL(中小型單位)報179.34點,按周升1.05%;三大整體指數齊升8周,為100周(約兩年)以來首見。CCL累升5.62%,CCL Mass升6.18%,CCL(中小型單位)升5.84%。CCL(大型單位)報180.33點,按周升1.85%,升幅53周(逾一年)最大,連升6周共5.23%;四大整體指數齊升6周,亦是100周(約兩年)以來首見。

距去年高峰僅低5%

分區指數方面,港島CCL Mass報188.20點,按周升1.74%;九龍CCL Mass報176.36點,按周升0.60%;新界東CCL Mass報191.15點,按周升1.44%;新界西CCL Mass報163.69點,按周升0.52%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,八大樓價指數齊升3周,是367周(逾7年)以來首見,即2012年3月後再現,樓市升勢可望持續到今年中,CCL目標為去年歷史高位188.64點,現時相差僅約半成。

土地註冊處資料顯示,鑽石山悅庭軒1座低層F室,實用656方呎,3房間隔,上月以968萬元(已補地價)易手,實呎14,756元,成九龍夾屋王。原業主2009年325.5萬元(已補地價)買入,帳面獲利642.5萬元或近兩倍。

悅庭軒968萬 九龍夾屋王

另市場消息稱,大埔中心10座極高層D室,實用451方呎,屬2房間隔,可享海景,新近以750萬元易手,實呎16,630元,成交價創屋苑2房新高,原業主2010年330萬元買入,帳面獲利420萬元或1.27倍。


又印錢,基本上經濟已脫離基本面,點升都可以
CCL 180 連漲 周兩 兩年 最長 升浪
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352450

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