ZKIZ Archives


經絡按揭伙銀通 推按揭資訊平台

1 : GS(14)@2019-04-04 11:42:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6764&issue=20190404
【明報專訊】現時部署上車置業人士須逐一向各銀行查詢承做按揭的最新優惠服務,手續繁複且費時。經絡按揭轉介與銀通公布,合作推出連接各大銀行的按揭資訊平台,讓消費者實時獲得銀行最新按揭資訊,並簡化申請按揭手續。

首階段連接18家銀行大數據

自銀行業界開放API(應用程式介面)後,可讓第三方服務供應商取得銀行的產品及服務資訊,是次則屬首個整合各大銀行按揭資訊作實時分享的平台。經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,平台正處於第一發展階段,連接中國銀行、東亞銀行、交通銀行等18間設按揭業務的銀行大數據,集結各家銀行的按揭及最新優惠資料,增加資訊透明度,並為準業主提供便利。

銀聯通寶行政總裁蔡炳中表示,會繼續開發平台,目標是更有效率地將銀行資訊帶到市場,以減省成本。蔡預料,第二階段可於今年10月推出,屆時消費者可經網站申請各大銀行的按揭服務,而申請文件將由網站同步傳送至各銀行,以簡化申請手續。另外,平台未來將拓展至第三及第四階段。
經絡 按揭 夥銀 銀通 資訊 平臺
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352446

地監局韓婉萍分享經驗:海外置業防爛尾 宜實地考察

1 : GS(14)@2019-04-04 11:42:34

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6874&issue=20190404
【明報專訊】近年港人投資海外物業方興未艾,地產代理監管局上周末舉辦「境外置業前、風險你要知」公開講座,由專家向公眾分析海外置業風險及須注意的細節。地產代理監管局行政總裁韓婉萍指出,在本港銷售海外物業的地產商或代理,可能不受當局監管,而且若出現「爛尾樓」的話,當局亦無法代表買家向發展商追討有關損失。因此,她建議準買家在海外置業前須做足功課,了解樓盤實况及發展商實力,最好可到當地實地考察,增加買到具備升值潛力優質海外物業的機會。

作為本港逾4萬名持牌代理的監管者,韓婉萍指出,就海外物業交易來說,本港持牌代理主要負責向消費者推銷樓戶,往後細節是由購買該海外物業後成為業主的消費者與發展商及物業管理公司代表洽談,她解釋:「當消費者決定選購一個單位,即簽訂買賣協議後,往後程序大多數透過當地律師處理,所以日後一旦該買家與境外物業的發展商在交樓或其他方面有爭拗的話,未必與在香港負責銷售的代理有關。」

韓婉萍提醒,即使本港持牌代理做足功課,亦不能保證買家所購買的海外物業可如期落成,「因為海外發展商的規模與我們香港發展商未必一樣,尤其是一些財力較細的發展商,它們未必有足夠的資金去周轉,需要利用賣樓收入提供的資金,作為樓盤的建築成本;如果某一樓盤銷情欠佳,發展商又沒有足夠的財力,分分鐘就會造成所謂的爛尾樓了。所以消費者在交易過程中,除了聽取中介或代理的推介外,其實亦都需要留意發展商的背景,評估它的實力是否足夠完成整個樓盤的興建」。

揀本港持牌代理 操守指引較有保障

另外,韓婉萍指出,值得注意的是,根據本港現行法例,處理境外物業銷售人士不需要領有地監局牌照,換言之,目前不少在港銷售海外物業的中介人,包括發展商及代理,均不受地監局監管;她認為,在此情况下,有興趣海外置業者,若選擇持牌代理購買,該代理的操守受地監局監管,並且要跟隨該局發出的指引行事,相對較有保障。但她亦重申,即使地監局已規管持牌代理的操守,但若消費者買賣海外物業後蒙受損失,地監局無法代表他們向發展商追討。

韓婉萍又分享本身購買海外物業的經驗,指「購買未落成的樓花一定要很小心」,最好實地考察,例如她當年便專程飛往英國,親身乘坐當地地鐵,視察心儀物業的位置是否方便,以及周邊的環境、配套及設施是否理想,包括是否設有超級市場;另外,她亦考慮該發展商的背景及聲譽,最後才決定購買,目前她亦已順利收樓。

親赴置業城市 找當地代理睇樓

因此,韓婉萍強調,港人若有興趣海外置業,不要盡信發展商或中介指該物業「地點好、回報高、值得買」的一面之詞,最好自己親身去看一看,比較當地與本港樓價差異、出租情况是否理想,以及二手交投是否暢旺,「這些資料真的要去到當地研究,並且不要怕麻煩,可搵當地代理帶一帶你去睇樓,就可以掌握很多資訊」。

本港買賣物業的稅制相對簡單,韓婉萍指出,海外不同國家及城市的物業稅制均有所不同,例如由購買、出租至出售物業均有不同種類的稅項,而港人作為海外買家,在計算稅項時與當地居民亦有所不同,可能影響投資回報。她總結說,買家選購海外物業前,不單止要衡量自己的購買能力,同時要了解清楚可能存在風險,最後始作決定,「如果有不了解的地方,最好請教專業人士」。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
地監 監局 局韓 韓婉 婉萍 分享 經驗 海外 置業 防爛 爛尾 實地 考察
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352447

五大損失個案 魔鬼在細節

1 : GS(14)@2019-04-04 11:43:05

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7342&issue=20190404
【明報專訊】地產代理監管局投訴及行動部主管陳汝儆(小圖)分享5宗港人購買海外物業蒙受損失後向當局投訴的個案,值得擬買海外樓的讀者參考;尤其是本港買家一般在展銷會獲安排律師簽訂海外物業買賣合約,時間比較倉卒,其實不應心急簽約,應熟讀合約條文,因為「魔鬼往往是在細節中」。

◆個案一

回贈租金回購承諾 悉數不兌現

陳汝儆指出,該局每隔一段時間均會收到關於一些「筍盤」條款最終未能兌現的投訴。他舉例,某4年遠期海外樓花盤,每個單位售價百多萬港元,聲稱在樓盤建築期4年內向買家每年回贈5%樓價,樓盤落成後每年提供8%租金回報保證,其後10年業主若希望賣樓,發展商保證以買入價150%回購。他續說,根據上述條款,連同樓盤落成前4年共20%回贈,加上業主在樓盤落成後持貨14年取得等同樓價112%租金回報,跟着再要求發展商以150%樓價回購,理論上18年投資期內可取得相等於樓價282%的收入,回報十分可觀。

到底上述看來「完全無得輸」的海外樓盤有何問題呢?陳汝儆回應說,問題在於其發展商是一間空殼公司,當樓盤的單位售罄後,股東便結束該空殼公司,後者向所有買家的承諾即使違約,買家亦根本無從追討。因此,陳汝儆提醒準買家,若市場上出現「筍到不合理」的海外樓盤,便要特別留意提供有關回報保證者是否可靠。

◆個案二

建築期停工 續供款與否兩難

陳汝儆指出,他曾經手某一投訴個案,本港地產代理已算盡責,在消費者購買海外樓花盤後,每隔一段時間便向客戶繳交進度報告,讓客戶掌握樓盤建築進度,但該樓盤仍在建築期途中突然停工,結果該買家須面對兩難局面,到底是停止供款放棄業權,抑或是繼續供款買希望等物業復工?

由於購買海外物業有較大爛尾風險,個別發展商為了提高本港買家信心,會提出分期付款的方案,即每隔一段時間才繳付一部分樓價款項,陳汝儆分析,雖然此舉已對消費者較有保障,但買家須留意「每隔一段時間付款」與「按物業建築期付款」屬不同概念,後者按住宅已完成興建的層數計算,更有保障。

◆個案三

買家取消交易 失數萬留位費

個別海外樓盤的銷售模式是要求買家繳付「留位費」,一段時間後發展商才通知買家是否有樓可買。陳汝儆透露,他曾經收到投訴,買家繳付5000美元的留位費後,獲分配心儀單位,跟着簽訂買賣合約,並且支付訂金,按有關法例設有5日冷靜期,可在5日內取消交易。

該買家在買入海外樓盤當晚與太太研究後,翌日決定與發展商取消交易,雖然可取回訂金,但5000美元留位費卻被沒收,陳汝儆指出,問題的關鍵是買家簽訂合約時沒有留意細節,「留位費的安排白紙黑字寫明在合約上,如果買家沒有就此討價還價便簽約,日後即使取消交易,留位費也追討無門。」

◆個案四

第三方託管資金 有名無實

消費者購買海外樓花盤時,可採用「第三方託管」,例如將樓價20%託管於律師行,而非繳付予發展商,此舉理論上可減低樓盤爛尾風險。但陳汝儆指出,個別第三方託管的安排,純粹條文形式,資金託管於律師行後,律師行可隨時轉交予發展商,對買方完全沒有保障,故他建議買家須細讀有關合約條文。

◆個案五

無法承做按揭 被迫撻訂

地監局收到不少投訴個案,是購買海外物業後無法承做按揭,最終被迫撻訂遭發展商沒收訂金。陳汝儆分析,銀行是否願意批出按揭,不止考慮物業質素,也著重供款者的還款能力,「如果你購買海外物業,本身卻在香港搵錢,當地銀行只熟識物業不認識你,難免對批出按揭有所猶豫;本港銀行了解你的還款能力,卻不清楚你所購買的海外物業,同樣難以批出按揭,這便是你所面對的困難情况」。

[名人樓市論壇]
五大 損失 個案 魔鬼 細節
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352448

股票掌故 | 香港股票資訊 | 神州股票資訊 | 台股資訊 | 博客好文 | 文庫舊文 | 香港股票資訊 | 第一財經 | 微信公眾號 | Webb哥點將錄 | 港股專區 | 股海挪亞方舟 | 動漫遊戲音樂 | 好歌 | 動漫綜合 | RealBlog | 測試 | 強國 | 潮流潮物 [Fashion board] | 龍鳳大茶樓 | 文章保管庫 | 財經人物 | 智慧 | 世界之大,無奇不有 | 創業 | 股壇維基研發區 | 英文 | 財經書籍 | 期權期指輪天地 | 郊遊遠足 | 站務 | 飲食 | 國際經濟 | 上市公司新聞 | 美股專區 | 書藉及文章分享區 | 娛樂廣場 | 波馬風雲 | 政治民生區 | 財經專業機構 | 識飲色食 | 即市討論區 | 股票專業討論區 | 全球政治經濟社會區 | 建築 | I.T. | 馬後砲膠區之圖表 | 打工仔 | 蘋果專欄 | 雨傘革命 | Louis 先生投資時事分享區 | 地產 |
ZKIZ Archives @ 2019