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陸振球﹕賣了樓不等於落錯車

1 : GS(14)@2019-03-31 14:57:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2925&issue=20190330
【明報專訊】中原樓價指數按周再升1.52%,已連續反彈7個星期,累升4.3%,雖然距離去年8月高位仍有約6%,但一眾代理即已轉為看好後巿,預期第二季樓價指數便會再破頂,更有KOL說過去多年估計有11萬人「落錯車」,不過有關言論似乎斷言賣了樓就一定是錯,事實又是否這樣?

筆者經常被讀者問及應否賣樓,我的回應主要是除了是否看淡樓巿,最重是賣了樓後資金是否另有出路,不說如多年前賣了樓好彩買入騰訊(0700),雖然該股去年曾由最高位跌了四成,但若以5年或更長的投資期衡量,過往買入騰訊能一直持有,其回報應遠遠超過買入香港「磚頭」。

可能大家會說騰訊乃是千載能逢的股王,那麼不如又看看與樓巿表現關係密切的恒基地產(0012),恒地多年來股價愈升愈有,上述提及樓價指數由低位反彈了4.3%且仍低於去年高位約6%,恒地股價昨日卻已再創新高(圖1),且不要忘記其多年來十送一紅股,股息率經常有3厘多,賣了樓長期持有恒地股票,其回報絕不失禮,又豈能說賣了樓便等於落錯車?

長揸恒地 表現不比「磚頭」失禮

筆者在此利申,多年來確實是「四叔」恒地主席李兆基的鐵粉,所以確也大手持有恒地這隻股票,而說起「四叔」,他在上周公司公布業績時說打算在今年5月股東大會後退休,不過恒地的股價卻沒有受影響,反而創了新高,在一星期多便升了約8.5%,如和去年最低位比更累升了38%。

筆者記得,多年前約李兆基這名早已是千億地產富豪做專訪,不間斷地約了兩年才做成訪問,未知是否效果不錯,之後「四叔」似不再怕面對記者提問,大大增加了他的曝光率,亦屢爆「金句」,當中包含了他的做人及賺錢哲學,值得大家細味:

「四叔」教年輕人利用複式增長威力

(1)做慈善要有「半両撥千斤」、「以小博大」之效,透過槓標原理做到「一傳十,十傳百」,支持教育便是例子;

(2)以「聚散之道」管理財富,「搵錢要成功,使錢要成功」;

(3)要明白有耕耘才有收穫的道理;

(4)營商處事要依循「止、定、靜、安、慮、得」六字真言;

(5)至於年輕人如何累積財富,則有四點:

(一)要刻苦耐勞,勤奮勉力;

(二)經濟未定,不宜早婚;

(三)要有第一桶金,然後以錢賺錢,利用複式增長的威力;

(四)緊記「男最怕入錯行,女最怕嫁錯郎」。

上述說到致富要利用複式增長的威力,筆者算一算,自持有恒基股票後,連同紅股、股息及股價升幅,每年複式總回報接近15厘,如有人賣了樓的做了相似的投資,哪又怎可說是落錯車?

銀行結餘勁跌 港元有加息壓力

近期股巿樓巿雙雙回暖,有說是除了中美貿易戰談判現曙光,也和美國聯儲局暫停加息,甚至會停止收水有關,不過為何老鮑突然跪低要變鴿,自然是與經濟轉差有關,而最近美債孳息紛紛倒掛,便是發出警告,大家便不要只看到美息受壓便高興不已。事實上,近期美國的3個月拆息(Libor)和香港的3個月拆息(Hibor)的息差又再擴闊,在聯繫匯率的套現機制,便又屢屢出現沽港元買美元的套息行為,令到港元匯價偏軟多次觸及7.85的弱方兌換保證水平,終迫使金管局要買港元而令到銀行結餘跌至低於600億元水平,和曾高達逾4000億元有極大差距(圖2),如港元續弱令巿場沽港元套息的活動持續,香港銀行結餘還可保持正數多久?隨時將出現美息不加而港元要加息的局面!

空置稅快推 現樓貨尾連跌4月

差餉物業估價署發表最新香港物業報告顯示,2018年底全港私宅空置率上升至4.3%,相對之前1年的3.7%,按年上升0.6個百分點,相關空置單位涉51,430個(2017年空置單位為42,940個),按年升近兩成,上述空置率重返2011年及2012年水平。差估署指出,在上述空置單位中,約11,240個,是於佔用許可證(即俗稱入伙紙)發出後,尚未獲批滿意紙或轉讓許可證之單位。

去年中政府推出一手樓空置稅以前,不少發展商賣樓如「唧牙膏」,之後發展商雖加快賣樓,但下半年樓巿轉差,去貨也較慢,以至在一手樓空置稅醞釀推出時的空置率不跌反升。不過,近月樓巿回暖,發展商遂趁機加快賣樓,尤其是現樓因驚要付空置稅,統計便顯示現樓貨尾連跌4個月(圖3)。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 賣了 了樓 樓不 等於 錯車
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維峯.浚匯主打1房 吸青年才俊 鄰近天后港鐵站 旺中帶靜

1 : GS(14)@2019-03-31 14:58:21

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5358&issue=20190330
【明報專訊】恒地(0012)系近年有多個主攻細單位的市區單幢新盤推出,命名為「THE H COLLECTION」系列,繼早前已推出的紅磡啟岸後,最新推出為恒地主席、「四叔」李兆基私人持有的天后維峯.浚匯。項目主攻1房戶,加上鄰近港鐵天后站,適合在港島區工作的青年才俊上車。

明報記者 林尚民

攝影 鄧宗弘

位於天后木星街23號的維峯.浚匯,預計2020年8月落成,樓花期長約18個月,項目共提供216個單位。與恒地同系多個市區重建盤一樣,維峯.浚匯主打細單位,全為開放式及1房間隔,標準戶實用面積196方呎起,部分特色單位實用面積最細175方呎。

項目主打1房戶,標準1房單位實用面積265至302方呎,共有154伙,佔樓盤整體單位數目超過71%。發展商早前開放了兩個交樓標準1房示範單位,當中實用面積270方呎的28樓B室,最獨特之處是間隔靈活實用,廳與房之間以兩道大趟門分隔,住戶可因應情况,選擇打開或關上趟門;關上趟門後,睡房與套廁的面積約100方呎,感覺尚算寬敞。

趟門分隔廳房 設計靈活

單位廳區面積超過120方呎,外連露台,配合露台玻璃趟門,一方面可增加室內光線,另一方面亦將空間延伸至戶外,加上層與層之間的高度約3.15米,空間感十足。項目全數單位均採用開放式廚房,配備歐洲品牌微波爐、抽油煙機、雪櫃及洗衣乾衣機等,更備有活動式工作枱,善用每一寸空間。

所有單位採開放式廚房

另一個交樓標準示範單位為28樓A室,同樣為1房間隔,實用面積267方呎,與上述以趟門作分隔的B室不同,這個單位以梗牆作為廳與房的間隔,同樣四正實用,由於單位位處單邊,故房間設有轉角窗,除可讓自然光及城市景致進入室內,亦能提升空間感。

社區設施食肆商店一應俱全

此外,項目設有45個標準開放式單位,實用面積由196至200方呎,另項目亦設有17個特色單位,其中8個屬連平台單位,包括1個實用面積175方呎連64方呎平台的開放戶,以及7個實用面積244至281方呎、連42至235方呎平台的1房單位,連天台單位則有9個,單位實用面積與標準戶相同,天台面積介乎128至219方呎。

樓盤位於木星街,環境比較寧靜,但附近基本生活配套齊全,更毗鄰銅鑼灣街市,亦有多間食肆,由樓盤步行數分鐘便可到達維園一帶,住戶可到該處散步,穿過維園更可到銅鑼灣一帶購物,步行數分鐘即達港鐵天后站,出入方便。

■有片睇,如欲觀看更多維峯.浚匯示範單位實况,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com

[睇樓手冊]
浚匯 主打 青年 才俊 鄰近 天後 鐵站 中帶
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一張八達通 貫徹智能家居生活

1 : GS(14)@2019-03-31 14:58:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9804&issue=20190330
【明報專訊】隨着科技發展,近年不少樓盤都引入智能科技配備,以迎合年輕買家的口味,而恒地(0012)主席李兆基私人持有的天后維峯‧浚匯,便與兩大公司合作,為住戶提供「一 Phone‧一卡通」配置。

上述「一 Phone‧一卡通」是與三星電子及八達通卡公司合作,引入最新智能手機近場通訊(NFC)技術,讓住戶能以 Samsung Pay Smart Octopus或八達通卡,享受 Smart Building Plus智能生活,包括智能出入、智能信箱、智能電梯、智能儲物、智能繳費及智能辦公小助手。

會所設共享工作間

此外,每戶家居大門還配備設計有八達通開鎖功能的三星電子鎖,住戶除了可用智能手機配對藍牙開鎖或八達通卡開鎖外,更可透過智能手機獲取進出訊息提示、查看出入紀錄,以及註冊一次性密碼方便訪客到訪。

另一方面,項目以「矜城貴綠」為概念,將設立體園林會所,設有 Garden Co-working、Garden Gym、Skylight Dome、垂直種植牆及庭園燒烤等設施,亦有室內的共享工作間、閱讀室、宴會廳和健身室等。
一張 八達 貫徹 智能 家居 生活
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