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空置稅零讓步 虛假陳述可判監 政府方案上立會 梁志堅形容「苛政」

1 : GS(14)@2019-03-27 09:25:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8667&issue=20190327
【明報專訊】特首林鄭月娥去年6月提出就一手樓開徵空置稅,最新立法會文件顯示,政府提出若一手單位買賣雙方為聯繫公司,發展商仍須支付空置稅,而已售出單位若取消交易,發展商仍須「上報」,或須補繳空置稅。文件亦提到相關罰則,若發展商在申報資料時虛假陳述,可被判罰款10萬元及監禁1年。

明報記者 林尚民

立法會房屋事務委員會將於下周一(4月1日)商討有關額外差餉(即空置稅)事宜,就運房局提交的文件顯示,政府建議空置稅仍會維持新盤獲批入伙紙後12個月,若仍未售出或租出,將徵收應課差餉租值的兩倍作為額外差餉。雖然有部分發展商早前已把部分物業出售予關連公司,會德豐(0020)的山頂道77、79號,就有兩伙以共9.6億元轉售予關連公司,惟未知是否與空置稅有關。

堵塞聯繫公司買賣避稅

不過,據該文件指出,若單位買賣雙方為聯繫公司,有關單位仍會被視為一手單位,並會受額外差餉機制規限。另雖然文件中提及單位若在過去12個月以市值租金或以上租出超過6個月,可不受額外差餉機制規限,但就未有提到若租客與發展商是有聯繫的公司會如何處理。資料顯示,南豐持有的壽臣山深水灣徑8號,就有4伙以月租42萬至92萬元租予南豐及豐資源相關人士。至於若單位已簽訂買賣協議,即使未簽訂轉讓契亦毋須支付空置稅,但若單位期後終止交易,發展商須通知估價署,或須補繳額外差餉。

除空置稅具體內容外,文件亦提及相關罰則,若發展商沒在期限內提交資料,可被判罰款2.5萬元;若申報時作虛假陳述,則可判罰款10萬元及監禁1年,若發展商高層同意或縱容下屬干犯有關條例,亦可被起訴及處罰。發展商若干犯條例,少徵收或沒徵收的額外差餉會被罰款3倍。

仍以入伙紙作計算基礎

地產建設商會執委會主席梁志堅認為,有關政策實屬苛政,政府根本「夾硬要罰」地產商,「賣唔到樓都要罰」。梁又認為,政府自去年6月提出有關方案後,地建會已多次表達意見,但政府均未有正面回覆,今次運房局提出的建議,顯示政府根本是「硬推」。他表示,政府應把普通單位與豪宅分開處理,因為豪宅難以在一年內全數售出,政府此舉等同「叫發展商減價」,並謂入伙紙不代表什麼,差估署計算差餉都不是以批出入伙紙當日計算。

分析:發展商或拖慢起樓

資深分析員林一鳴則認為,政府推出空置稅對市場影響輕微,現時市場約有1萬伙已落成但未售出的一手單位,部分已被發展商轉售為租,相信發展商因此而加快推出的單位只有數千伙,但現時樓市暢旺,發展商不會賤價出售,反觀近年政府賣地少,加上政府把公私營房屋比例調整至七三比,今明兩年每年一手供應約2萬伙水平,但到2022年左右,預料每年新盤供應只有1萬多伙,發展商可能會因空置稅,把建築中的樓盤工程拖慢,到2021/22年左右才推出市場。
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發展商售轉租 「千年貨尾」趁機推售

1 : GS(14)@2019-03-27 09:34:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1100&issue=20190327
【明報專訊】自去年6月政府提出空置稅後,各發展商都有不同策略應對,部分發展商加快推出現樓物業,甚至「千年貨尾」都趁機推出,亦有發展商把部分剛推售新盤轉賣為租,在過往甚為罕見。

據市場統計,持有最多已落成但未售出單位的發展商是新地(0016),去年政府宣布開徵空置稅後,新地便積極推售現樓項目,如何文田天鑄、元朗GRAND YOHO等,亦有其他發展商把持有多年的貨尾特色戶推出,如信置(0083)火炭的御龍山,雖然早於2008年開售,但至今年2月份,才以7388萬元售出8座63樓複式B室「天池屋」,實呎29,493元,成交價創屋苑新高。

另外,由於連續出租逾6月便毋須支付空置稅,部分發展商把新盤單位轉租,如新地持有的元朗錦田PARK YOHO 2B期PARK YOHO Napoli,在去年8月開售前,當時甚至未獲批預售文件,新地副董事總經理雷霆已表示,會撥出100伙招租,項目最終於去年9月開售,到10月時市場已流傳30伙出租單位的價錢等;同系北角海璇貴為港島東樓王,但發展商亦撥出部分單位出租。

「龍牀盤」菁雋或首當其衝

值得一提,內房佳源(2768)及「舖王」鄧成波旗下陞域集團持有的屯門「龍牀盤」菁雋,去年底開售至今僅售出2伙,佔全盤356伙的0.56%,空置率高達99%,可能為空置稅首當其衝的新盤。
發展商 發展 轉租 千年 貨尾 趁機 推售
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維峯‧浚匯不足200呎逼500萬

1 : GS(14)@2019-03-27 09:34:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1210&issue=20190327
【明報專訊】一手銷情暢旺,發展商加快推盤,由恒地(0012)主席李兆基私人持有的天后維峯‧浚匯,昨日公布首張價單,涉及50伙,折實平均實呎25,951元,首批折實價低於600萬元單位有12伙,不足200方呎單位入場費近500萬元,項目今日起收票。

首批50伙 600萬以下佔12伙

負責項目銷售、恒地營業(二)部總經理韓家輝表示,首批貼市價推出,定價參考集團同系港島東樓盤,以及鄰近維峰最新二手成交。他續稱,示範單位已開放予公眾參觀,若項目反應理想,不排除會加推,亦有提價空間,項目最快今日公布銷售安排,預計下周開售。

維峯‧浚匯樓花期約17個月,位處木星街23號,鄰近縉景臺及銅鑼灣街市,戶型涵蓋開放式及1房戶。首批50伙包括38伙1房戶及12伙開放式戶,定價529.8萬元至795萬元,呎價25,268元至31,077元,平均實呎27,607元,發展商提供即供最高6%折扣,折實價由約498.012萬元至747.3萬元,折實實呎由23,752元至29,212元。

入場單位為5樓J室,實用196方呎,屬開放式戶,定價529.8萬元,折實價約498.012萬元, 折實實呎25,409元。是次定價低於600萬元單位有10伙,若以折實價計低於600萬元單位則提升至12伙。

此外,首批有12伙可承做九成一按,首2年息口P減1.8厘(P現為5.125厘),第25至36個月P減1.125厘,其後全期P加1厘。該批12伙全屬位於J室的開放式戶,定價由529.8萬元至609.1萬元,發展商為該批買家提供4%折扣,折實價由約508.6萬元至584.7萬元。

折實均呎近2.6萬 高於區內二手

參考項目周邊二手物業呎價,如單幢盤DIVA、維峰近期二手平均實呎2.3萬元至2.54萬元,是次維峯‧浚匯首批高2%至近13%。與此同時,屬於區內同系發展的維峰,有1房戶以呎價逾2.55萬元,創項目二手新高,市場消息指出,維峰低層B室,實用面積280方呎,1房間隔,以716萬元易手,實呎25,571元,原業主2013年底以約582萬元買入,持貨約6年,帳面獲利約134萬元或23%。
浚匯 不足 200 呎逼 500
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