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美孚新邨本月41宗成交1年最多

1 : GS(14)@2019-03-27 09:25:33

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7886&issue=20190327
【明報專訊】多個大型二手屋苑交投暢旺,繼太古城本月成交量創下屋苑逾4年來最旺紀錄後,荔枝角美孚新邨本月成交量亦突破一年高位,且價量齊升。中原地產高級資深分區營業經理黃惠霞表示,美孚新邨至今暫錄約41宗成交,已創一年新高,平均實呎13,648元,當中14宗均屬千萬元成交,佔整體成交量逾三成,反映換樓客紛紛出動。

黃指,其中一宗逾千萬元成交,為1期百老匯街7號低層B室,實用面積827方呎,3房套間隔,以1100萬元易手,實呎13,301元。原業主2010年4月465萬元購入,持貨9年一直自住,帳面獲利635萬元或逾1.3倍。

換樓客出動 三成涉逾千萬成交

另市場亦連環錄得多宗豪宅成交,土地註冊處顯示,山頂環翠園B座頂層相連單位,實用面積分別為2593及2399方呎,各連1個車位,均以1.4億元轉手,實呎分別為53,992元及58,358元,總價2.8億元。雖然兩個單位登記買家,包括CITY WEST LIMITED及CITY EAST LIMITED,以及原業主ACT I INTERNATIONAL LIMITED,3家公司董事同為梁慧(LEUNG JACQUELINE ALEE),屬內部轉讓。

趙世光家族2.8億沽環翠園相連戶

不過翻查ACT I INTERNATIONAL LIMITED的文件紀錄,上述兩伙原來均由華光航運已故董事長趙世光的妻子何琍琍及長女趙式明擔任董事,至去年12月轉至梁慧名下。換言之,上述兩個單位於去年便透過賣殼形式由何琍琍等人沽出。

據代理資料,該兩伙原以每伙1.5億元放售,相信今次每伙1.4億元的「內部轉讓」價錢,與當時的成交價相若。另資料顯示,何琍琍等早於1985年以580萬元購入有關物業,以現時成交價共2.8億元計,持貨34年帳面獲利2.742億元或47倍。
美孚 本月 41 成交 年最 最多
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空置稅零讓步 虛假陳述可判監 政府方案上立會 梁志堅形容「苛政」

1 : GS(14)@2019-03-27 09:25:58

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8667&issue=20190327
【明報專訊】特首林鄭月娥去年6月提出就一手樓開徵空置稅,最新立法會文件顯示,政府提出若一手單位買賣雙方為聯繫公司,發展商仍須支付空置稅,而已售出單位若取消交易,發展商仍須「上報」,或須補繳空置稅。文件亦提到相關罰則,若發展商在申報資料時虛假陳述,可被判罰款10萬元及監禁1年。

明報記者 林尚民

立法會房屋事務委員會將於下周一(4月1日)商討有關額外差餉(即空置稅)事宜,就運房局提交的文件顯示,政府建議空置稅仍會維持新盤獲批入伙紙後12個月,若仍未售出或租出,將徵收應課差餉租值的兩倍作為額外差餉。雖然有部分發展商早前已把部分物業出售予關連公司,會德豐(0020)的山頂道77、79號,就有兩伙以共9.6億元轉售予關連公司,惟未知是否與空置稅有關。

堵塞聯繫公司買賣避稅

不過,據該文件指出,若單位買賣雙方為聯繫公司,有關單位仍會被視為一手單位,並會受額外差餉機制規限。另雖然文件中提及單位若在過去12個月以市值租金或以上租出超過6個月,可不受額外差餉機制規限,但就未有提到若租客與發展商是有聯繫的公司會如何處理。資料顯示,南豐持有的壽臣山深水灣徑8號,就有4伙以月租42萬至92萬元租予南豐及豐資源相關人士。至於若單位已簽訂買賣協議,即使未簽訂轉讓契亦毋須支付空置稅,但若單位期後終止交易,發展商須通知估價署,或須補繳額外差餉。

除空置稅具體內容外,文件亦提及相關罰則,若發展商沒在期限內提交資料,可被判罰款2.5萬元;若申報時作虛假陳述,則可判罰款10萬元及監禁1年,若發展商高層同意或縱容下屬干犯有關條例,亦可被起訴及處罰。發展商若干犯條例,少徵收或沒徵收的額外差餉會被罰款3倍。

仍以入伙紙作計算基礎

地產建設商會執委會主席梁志堅認為,有關政策實屬苛政,政府根本「夾硬要罰」地產商,「賣唔到樓都要罰」。梁又認為,政府自去年6月提出有關方案後,地建會已多次表達意見,但政府均未有正面回覆,今次運房局提出的建議,顯示政府根本是「硬推」。他表示,政府應把普通單位與豪宅分開處理,因為豪宅難以在一年內全數售出,政府此舉等同「叫發展商減價」,並謂入伙紙不代表什麼,差估署計算差餉都不是以批出入伙紙當日計算。

分析:發展商或拖慢起樓

資深分析員林一鳴則認為,政府推出空置稅對市場影響輕微,現時市場約有1萬伙已落成但未售出的一手單位,部分已被發展商轉售為租,相信發展商因此而加快推出的單位只有數千伙,但現時樓市暢旺,發展商不會賤價出售,反觀近年政府賣地少,加上政府把公私營房屋比例調整至七三比,今明兩年每年一手供應約2萬伙水平,但到2022年左右,預料每年新盤供應只有1萬多伙,發展商可能會因空置稅,把建築中的樓盤工程拖慢,到2021/22年左右才推出市場。
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發展商售轉租 「千年貨尾」趁機推售

1 : GS(14)@2019-03-27 09:34:02

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1100&issue=20190327
【明報專訊】自去年6月政府提出空置稅後,各發展商都有不同策略應對,部分發展商加快推出現樓物業,甚至「千年貨尾」都趁機推出,亦有發展商把部分剛推售新盤轉賣為租,在過往甚為罕見。

據市場統計,持有最多已落成但未售出單位的發展商是新地(0016),去年政府宣布開徵空置稅後,新地便積極推售現樓項目,如何文田天鑄、元朗GRAND YOHO等,亦有其他發展商把持有多年的貨尾特色戶推出,如信置(0083)火炭的御龍山,雖然早於2008年開售,但至今年2月份,才以7388萬元售出8座63樓複式B室「天池屋」,實呎29,493元,成交價創屋苑新高。

另外,由於連續出租逾6月便毋須支付空置稅,部分發展商把新盤單位轉租,如新地持有的元朗錦田PARK YOHO 2B期PARK YOHO Napoli,在去年8月開售前,當時甚至未獲批預售文件,新地副董事總經理雷霆已表示,會撥出100伙招租,項目最終於去年9月開售,到10月時市場已流傳30伙出租單位的價錢等;同系北角海璇貴為港島東樓王,但發展商亦撥出部分單位出租。

「龍牀盤」菁雋或首當其衝

值得一提,內房佳源(2768)及「舖王」鄧成波旗下陞域集團持有的屯門「龍牀盤」菁雋,去年底開售至今僅售出2伙,佔全盤356伙的0.56%,空置率高達99%,可能為空置稅首當其衝的新盤。
發展商 發展 轉租 千年 貨尾 趁機 推售
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