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啟德4B區1號住宅地收6標書

1 : GS(14)@2019-03-23 08:52:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6355&issue=20190323
【明報專訊】啟德跑道區先後售出4幅住宅官地後,昨日第4B區1號地截標,暫為跑道區最大幅住宅地皮,共收到6份標書,大部分為港資發展商,包括以獨資入標的長實(1113)、新地(0016)、華懋及建灝地產,另會德豐(0020)則伙中海外(0688)、恒地(0012)及新世界(0017)合資入標,嘉華(0173)則伙信置(0083)合組財團。

美聯測量師行董事林子彬表示,入標反應合理及符合市場預期,該地皮景觀以九龍灣商貿區及避風塘一帶為主,可參考去年12月批出的毗鄰4B區2號地皮、每方呎樓面地價13,523元之做價,預計是次截標地皮地價亦有機會相若。

對正兒童醫院 估值最高97.48億

啟德第4B區1號地盤的住宅用地,地皮面積103,151平方呎,指定作私人住宅用途。項目地積比約為7倍,最高可建樓面722,060方呎,為跑道區最大住宅樓面地皮,建築物高度限制方面則不得高於主水平基準120米,項目低座部分不可高於主水平基準35米、層數須介乎6至8層內。地皮位於跑道後排、正望香港兒童醫院,景觀較遜色,業界人士估計,地皮估值75.82億至97.48億元,預計每方呎樓面地價1.05萬至1.35萬元。

同區商業/酒店地下周五招標

此外,地政總署昨公布,公開招標出售九龍啟德第4C區4號商業/酒店用地,將於下周五(29日)開始招標,5月10日截標。地盤面積115,089方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店)用途,可建樓面863,165方呎。業界估計,地皮估值112.23億至129.49億元,預計每方呎樓面地價介乎1.3萬至1.5萬元。
啟德 4B 住宅地 住宅 標書
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陸振球:美債息重現倒掛 留意衰退風險

1 : GS(14)@2019-03-23 09:09:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6464&issue=20190323
【明報專訊】美國聯儲局日前議息後宣布維持息率不變,更預期今年餘下時間不會加息,明年也只會加息一次,更會在今年9月停止縮表,地產界普遍認為是利好樓巿的消息。不過,債巿或利率分析高手除會關注息口變動,更會密切留意孳息曲線變化,因為孳息曲線對預測未來經濟走向有領先作用。

早前知名樓巿分析師卓百德(Peter Churchouse)說,樓巿可能調整多6%便會回升,不會太悲觀,皆因他發覺美國債巿孳息可能擺脫倒掛的困局,代表經濟不會衰退,消除對樓巿的不利影響。

所謂孳息倒掛,乃是一般情况下,由於還款年期較長借錢出去的風險較高,長債息率會高於短債息率,但如預期經濟轉差,甚至可能出現衰退,長線投資開廠或做生意便可能要虧損,不如放債收息好過,這時長債便受捧令孳息下跌,如長債息跌至低過短債息,便代表巿場憂心經濟衰退的機會升溫。

聯儲局議息後 倒掛情况更嚴重

事實上,美國的5年債息已低過2年債息,出現倒掛(圖1),在美國聯儲局本周議息後倒掛情况更嚴重,巿場一般更關注美國10年期債息會否低過2年期債息,因為過往當10年債息和2年債息出現倒掛後,大概一年多後便會出現經濟衰退,而股巿一般會先行於經濟,而樓巿又會跟在股巿後面走。

去年底時,美國10年期債息和2年期債息一度收窄至只至有0.11厘左右,當時巿場便極為擔心美國的10年和2年期債息出現倒掛,美股也在當時跌至最低,之後兩者的息差重新擴濶至0.22厘以上,令倒掛或預示經濟出現衰退危機紓減,美股其後大幅回升,港股也大升4000多點,到最近終連樓價指數也連升6個星期。

不過,本周聯儲局終於「跪低」全面變鴿,美息向下,但10年債息卻跌得快過2年期債息,令兩者息差又再收窄(圖2),即兩者出現孳息倒掛或預示經濟出現衰退的風險又再增加,那中長線對樓巿是好事?還是壞事?

說到利率變化,自然會想起通脹,因為如果經濟出現衰退,一般情况通脹會降低,甚至可能出現通縮,各國政府和央行最怕出現通縮,因極難應付。

填海增土地供應 遏租金降通脹

政府日前進一步公布「明日大嶼」的成本及收益估算,以反駁所謂「倒錢落海」荒謬說法,指填海及基建交通總投入估計約6240億元,而未來單計賣地收入已逾7000億至可能超過1萬元,且建設費用會分攤10年支出,所以就算不計社會效益,項目不單不會蝕且會有錢賺。 當然,有政治人物提出反對意見,指若計入5%的通脹率,10年後項目會大大超支,不過一來近年香港少見有5%的通脹(圖3);另如香港真的出現通脹,樓價和地價也會水漲船高,地價提升同時可蓋過填海成本的增長。

另外,香港的通脹,不少是由於租金高企造成,如明日大嶼能提供大量土地,便可大大壓抑地價和樓價,租金也會受控,便有助控制通脹,民生受惠。

另有議員說擔心明日大嶼令庫房開支大增,或會令政府加稅減少其他開支來填氹,不過,香港現時的低稅率頗為表面,實質巿民因土地不足而捱貴樓捱貴租,商戶及私人機構經營也會將租金轉嫁予消費者,屬「隱藏性稅項」,如明日大嶼能壓抑樓價和租金,社會可視作「減稅」,那名議員的擔憂,是暴露其低水平,還是只為反對而反對?

樓價租金高企 港生活開支最貴

英國經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)最近公布年度生活開支最昂貴城市排行榜。在133個上榜城市中,香港較上一次調查上升3位,與新加坡及法國巴黎並列第一(圖4),是有關調查30多年來,第一次出現三城並列首位。

負責研究的學者斯拉夫查娃(Roxana Slavcheva)表示,結果反映在全球化影響及消費模式日漸相似下,各地大城市的生活開支變得愈來愈貴。她又稱,即使一些城市生活開支較低,未來也會因各項交通及公共服務等費用上升,推高整體生活費。其餘頭十大城市,依次為第4名的瑞士蘇黎世、並列第5名的瑞士日內瓦和日本大阪、並列第7名的韓國首爾、丹麥哥本哈根和美國紐約,以及並列第10名的以色列特拉維夫和美國洛杉磯。

香港成為全球生活開支最昂貴的城巿之一,固然有人會解釋是反映香港競爭力強,但也應和土地供應不足以至樓價和租金高企有關,如明日大嶼能落實,希望可起到壓抑樓價和租金的作用,連帶整體的生活成本也可降低。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 美債 債息 重現 倒掛 留意 衰退 風險
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曦臺2房入場 打造智能生活系統

1 : GS(14)@2019-03-23 09:09:24

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9444&issue=20190323
【明報專訊】樓市向好,本月新盤推售浪接浪,由宏安地產(1243)及內房旭輝(0884)合作發展的曦臺,屬於油塘區5個多月來另一全新登場樓盤。項目戶型由2房起步,有別於近年市區「納米戶」熱潮。另外,為進一步方便住戶,發展商亦為項目引入智能出入管理系統、郵件感應通知等,力推智能生活方式。

明報記者 謝穎怡

攝影 劉焌陶

除曦臺外,宏安過往亦曾與內房合作發展新盤,如去年11月開售、與碧桂園(2007)合作發展的馬鞍山泓碧。本月最新推售的曦臺,樓花期長約19個月,兩座住宅大廈提供326個單位,標準戶最細由492方呎起,至最大的795方呎,戶型由2房至3房1套連儲物室,另設實用456方呎至1229方呎的特色戶,以及實用564方呎至1838方呎的天台特色戶。

全盤最細的實用456方呎單位,只設一伙,位於2座5樓E室,屬2房設計,連268方呎平台;全盤最大單位則為1座36樓及37樓A室複式戶,實用1838方呎,連441方呎平台及495方呎天台。

樓花期19個月 最細2房456呎

值得留意的是,項目約98%單位設有約23至38方呎窗台,屬近年新盤罕見。是次項目設有4個示範單位,其中3房連裝修示範單位以2座18樓C室為藍本,實用715方呎,屬3房1套間隔。大門旁邊為傳統梗牆間隔廚房,以U形工作枱設計。大廳以金銅色為主,採長形設計,客飯廳間隔分明,飯廳旁可連接16方呎工作平台。

3間睡房以走廊連接,設計師將其中一間睡房改作書房,利用窗台位置於窗旁擺放書枱。走廊盡頭為主人睡房,擺放一組到天花頂的衣櫃,另套廁、客廁均設通風窗。發展商同時開放同戶型的交樓標準示範單位,單位樓層高度3.325米。

至於2房連裝修及交樓標準示範單位以2座28樓E室為藍本,實用494方呎。單位以白色作主調,設計簡約。其中一個房間打造成兒童睡房,以粉藍色為主,設計師善用單位高樓底,於房內設置上層圖書閣,增加儲物及活動空間。主人睡房睡牀靠着窗台,因此只能單邊上落牀。準買家可一併參觀同房型的交樓標準示範單位,了解原裝間隔。

項目基座設有商場,另2樓為停車場,提供68個車位,至於3樓則為逾1.65萬方呎的會所,主要設施包括游泳池、健身室等。

住戶可發QR Code讓親友進入屋苑

此外,近年不少新盤標榜打造智能生活,是次曦臺將設有智能出入管理系統,親友探訪時可用住戶發出的二維碼(QR Code),自行進入大樓或會所場地;另設郵件感應通知,當信箱收到郵件時,可於視像對講機收到提示通知,住戶在屋內亦可得知郵件派遞情况;而單位內裝有網絡攝錄機,住戶可透過手機觀察屋內情况。

■有片睇

如欲觀看更多曦臺示範單位實况,可登入明報財經網瀏覽:

mpfinance.com
2 : GS(14)@2019-03-23 09:09:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8508&issue=20190323
【明報專訊】雖然油塘一帶過往屬傳統工業區,但區內實際上仍有娛樂設施,其中鄰近油塘港鐵站的「大本型」商場,除有食店及零售商店外,更是近年新興的小朋友「放電」勝地,當然,區內仍有遊客必到的鯉魚門海鮮美食村。

鯉魚門海鮮近在咫尺

據「大本型」網站資料,商場樓高8層,總面積超過48萬方呎,商場設有空中花園及多項娛樂設施,如互動遊戲地帶、露天多功能球場等,另商場的商戶中,亦有老少咸宜的遊樂中心、主題攝影店等,以及多間學習中心,如跳舞室等,是一個共敘天倫的好地方。

至於作為海鮮食肆集中地的鯉魚門海鮮美食村,更是中西遊客不得不到的地方,鯉魚門已有逾150年歷史,過去大部分村民都是農夫、漁民和礦工,至60年代,漁村才開始出現菜館,並逐漸發展成為海鮮美食區,目前已經是一個著名的海鮮美食旅遊景點,食客亦可到附近的「賽馬會鯉魚門創意館」,認識鯉魚門的文化歷史。不過,區內目前仍然工廈林立,如在曦臺附近,就仍有水泥廠運作,項目入伙後或受聲浪或氣味影響。

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3 : GS(14)@2019-03-23 09:09:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8820&issue=20190323
【明報專訊】香港於1960年代工業發展迅速,東九龍油塘一帶為工業區,惟隨着本港製造業式微,區內不少工廈重建作住宅發展,該區逐漸變身成住宅區,並為近年新盤戰場之一。除曦臺外,未來尚有不少新供應,短期供應包括五礦地產(0230)崇信街及仁宇圍交界項目,發展商曾表示,將於今年底申請預售樓花同意書,可望於明年初推售。

中期供應則來自長實(1113)。長實日前於業績會上公布,已接納政府油塘一地段提出的換地詳情及條件要約,料為東源街5及8號;項目已獲批建5幢18至29層高住宅,可建樓面40.6萬平方呎,將提供536伙。另恒地(0012)牽頭的油塘灣綜合發展項目,項目已批則,僅未落實補地價,預計油塘未來有約1萬伙住宅新供應。

此外,內房保利置業(0119)去年8月以33億元擊敗一眾港資投得高超道住宅官地,以可建樓面356,510方呎計,每方呎樓面地價9256元屬區內新高,及後引入賭王何鴻燊四太梁安琪旗下尚嘉控股一同發展。另信置(0083)及資本策略(0497)則於去年5月以35億至37億元(連同逾15億元補地價在內)投得港鐵(0066)通風樓發展項目,即每方呎樓面地價1.07萬至1.14萬元,預計上述兩個項目的供應將於數年後陸續登場。

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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=352351

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