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康城11期收29份意向書 區內歷來最多

1 : GS(14)@2019-03-23 08:51:46

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5372&issue=20190323
【明報專訊】時隔3年,港鐵(0066)再推出將軍澳日出康城項目招標,為第11期物業發展項目,項目共收到29間發展商遞交意向書,為區內各期歷來最多紀錄,打破2015年5月、第7期收28份意向書的舊紀錄(項目現由會德豐發展)。有份遞交意向書的發展商以本地發展商為主,包括新地(0016)、會德豐(0020)、新世界(0017)、嘉華(0173)、英皇(0163)、華懋、南豐、帝國集團、麗展(0488),中資則有中海外(0688)及中信泰富等。

城規批准新地長春新村建3891伙

日出康城11期物業發展項目位於日出康城商場之上,毗鄰為1期首都及3期緻藍天(長實牽頭發展),住宅樓面95.65萬方呎,涉及3座住宅大樓、提供不多於1850個住宅單位,即單位平均面積約517方呎,為已批出10期項目中,單位平均面積最細的一期,項目預計於2025年竣工。業界估計,項目每方呎樓面地價(包括補地價金額)約5,500至9,000元,估值約52億至86.1億元。

5伙前政府宿舍收31份標書

此外,城規會於昨日審議多個住宅及工廈改劃申請,其中新地(0016)就元朗長春新村168萬方呎棕地改作大型住宅發展,擬建28幢住宅大廈、提供3891個住宅單位,城規會在有附帶條件下批准其申請。另西貢清水灣邵氏片場及同珍集團葵涌同珍醬油廠改劃住宅,亦同樣在有附帶條件下批准其申請,兩個項目分別提供749伙及1,336伙。工廈改劃項目,羅氏地產持有的觀塘道350號麥士威工業大廈,獲准增加地積比率至14.4倍,興建1幢樓高33層的商業大廈,涉及27.6萬方呎樓面。

另產業署早前推出5個前政府宿舍招標,分別為3個薄扶林碧瑤灣單位,以及1個摩星嶺翠海別墅和1個大坑愉富大廈單位,市值共約2億元,項目於昨日截標,並收到31份標書,招標結果將於7月12日或之前公布。
康城 11 期收 29 意向書 意向 區內 歷來 最多
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啟德4B區1號住宅地收6標書

1 : GS(14)@2019-03-23 08:52:20

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6355&issue=20190323
【明報專訊】啟德跑道區先後售出4幅住宅官地後,昨日第4B區1號地截標,暫為跑道區最大幅住宅地皮,共收到6份標書,大部分為港資發展商,包括以獨資入標的長實(1113)、新地(0016)、華懋及建灝地產,另會德豐(0020)則伙中海外(0688)、恒地(0012)及新世界(0017)合資入標,嘉華(0173)則伙信置(0083)合組財團。

美聯測量師行董事林子彬表示,入標反應合理及符合市場預期,該地皮景觀以九龍灣商貿區及避風塘一帶為主,可參考去年12月批出的毗鄰4B區2號地皮、每方呎樓面地價13,523元之做價,預計是次截標地皮地價亦有機會相若。

對正兒童醫院 估值最高97.48億

啟德第4B區1號地盤的住宅用地,地皮面積103,151平方呎,指定作私人住宅用途。項目地積比約為7倍,最高可建樓面722,060方呎,為跑道區最大住宅樓面地皮,建築物高度限制方面則不得高於主水平基準120米,項目低座部分不可高於主水平基準35米、層數須介乎6至8層內。地皮位於跑道後排、正望香港兒童醫院,景觀較遜色,業界人士估計,地皮估值75.82億至97.48億元,預計每方呎樓面地價1.05萬至1.35萬元。

同區商業/酒店地下周五招標

此外,地政總署昨公布,公開招標出售九龍啟德第4C區4號商業/酒店用地,將於下周五(29日)開始招標,5月10日截標。地盤面積115,089方呎,指定作非工業(不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店)用途,可建樓面863,165方呎。業界估計,地皮估值112.23億至129.49億元,預計每方呎樓面地價介乎1.3萬至1.5萬元。
啟德 4B 住宅地 住宅 標書
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陸振球:美債息重現倒掛 留意衰退風險

1 : GS(14)@2019-03-23 09:09:00

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6464&issue=20190323
【明報專訊】美國聯儲局日前議息後宣布維持息率不變,更預期今年餘下時間不會加息,明年也只會加息一次,更會在今年9月停止縮表,地產界普遍認為是利好樓巿的消息。不過,債巿或利率分析高手除會關注息口變動,更會密切留意孳息曲線變化,因為孳息曲線對預測未來經濟走向有領先作用。

早前知名樓巿分析師卓百德(Peter Churchouse)說,樓巿可能調整多6%便會回升,不會太悲觀,皆因他發覺美國債巿孳息可能擺脫倒掛的困局,代表經濟不會衰退,消除對樓巿的不利影響。

所謂孳息倒掛,乃是一般情况下,由於還款年期較長借錢出去的風險較高,長債息率會高於短債息率,但如預期經濟轉差,甚至可能出現衰退,長線投資開廠或做生意便可能要虧損,不如放債收息好過,這時長債便受捧令孳息下跌,如長債息跌至低過短債息,便代表巿場憂心經濟衰退的機會升溫。

聯儲局議息後 倒掛情况更嚴重

事實上,美國的5年債息已低過2年債息,出現倒掛(圖1),在美國聯儲局本周議息後倒掛情况更嚴重,巿場一般更關注美國10年期債息會否低過2年期債息,因為過往當10年債息和2年債息出現倒掛後,大概一年多後便會出現經濟衰退,而股巿一般會先行於經濟,而樓巿又會跟在股巿後面走。

去年底時,美國10年期債息和2年期債息一度收窄至只至有0.11厘左右,當時巿場便極為擔心美國的10年和2年期債息出現倒掛,美股也在當時跌至最低,之後兩者的息差重新擴濶至0.22厘以上,令倒掛或預示經濟出現衰退危機紓減,美股其後大幅回升,港股也大升4000多點,到最近終連樓價指數也連升6個星期。

不過,本周聯儲局終於「跪低」全面變鴿,美息向下,但10年債息卻跌得快過2年期債息,令兩者息差又再收窄(圖2),即兩者出現孳息倒掛或預示經濟出現衰退的風險又再增加,那中長線對樓巿是好事?還是壞事?

說到利率變化,自然會想起通脹,因為如果經濟出現衰退,一般情况通脹會降低,甚至可能出現通縮,各國政府和央行最怕出現通縮,因極難應付。

填海增土地供應 遏租金降通脹

政府日前進一步公布「明日大嶼」的成本及收益估算,以反駁所謂「倒錢落海」荒謬說法,指填海及基建交通總投入估計約6240億元,而未來單計賣地收入已逾7000億至可能超過1萬元,且建設費用會分攤10年支出,所以就算不計社會效益,項目不單不會蝕且會有錢賺。 當然,有政治人物提出反對意見,指若計入5%的通脹率,10年後項目會大大超支,不過一來近年香港少見有5%的通脹(圖3);另如香港真的出現通脹,樓價和地價也會水漲船高,地價提升同時可蓋過填海成本的增長。

另外,香港的通脹,不少是由於租金高企造成,如明日大嶼能提供大量土地,便可大大壓抑地價和樓價,租金也會受控,便有助控制通脹,民生受惠。

另有議員說擔心明日大嶼令庫房開支大增,或會令政府加稅減少其他開支來填氹,不過,香港現時的低稅率頗為表面,實質巿民因土地不足而捱貴樓捱貴租,商戶及私人機構經營也會將租金轉嫁予消費者,屬「隱藏性稅項」,如明日大嶼能壓抑樓價和租金,社會可視作「減稅」,那名議員的擔憂,是暴露其低水平,還是只為反對而反對?

樓價租金高企 港生活開支最貴

英國經濟學人智庫(Economist Intelligence Unit)最近公布年度生活開支最昂貴城市排行榜。在133個上榜城市中,香港較上一次調查上升3位,與新加坡及法國巴黎並列第一(圖4),是有關調查30多年來,第一次出現三城並列首位。

負責研究的學者斯拉夫查娃(Roxana Slavcheva)表示,結果反映在全球化影響及消費模式日漸相似下,各地大城市的生活開支變得愈來愈貴。她又稱,即使一些城市生活開支較低,未來也會因各項交通及公共服務等費用上升,推高整體生活費。其餘頭十大城市,依次為第4名的瑞士蘇黎世、並列第5名的瑞士日內瓦和日本大阪、並列第7名的韓國首爾、丹麥哥本哈根和美國紐約,以及並列第10名的以色列特拉維夫和美國洛杉磯。

香港成為全球生活開支最昂貴的城巿之一,固然有人會解釋是反映香港競爭力強,但也應和土地供應不足以至樓價和租金高企有關,如明日大嶼能落實,希望可起到壓抑樓價和租金的作用,連帶整體的生活成本也可降低。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 美債 債息 重現 倒掛 留意 衰退 風險
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