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百利保逾1800萬再收購筲箕灣舊樓

1 : GS(14)@2019-01-12 12:31:10

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6174&issue=20190112
【明報專訊】舊樓併購成中小型發展商其中補充土儲渠道之一,土地註冊處資料顯示,筲箕灣金華街19號於上月底錄2宗成交,為1及8樓單位,兩單位收購價同為906萬元,實用面積同為639方呎,實呎14178元,共涉1812萬元。新買家為盛立國際有限公司,公司董事包括百利保(0617)執行董事羅寶文、執行董事兼首席營運官范統等人,而他們早於上月初已購入毗鄰金華街17號8樓單位,現增持單位,不排除為收購行動。

宏安1900萬收購鳴鳳街舖

另黃大仙鳴鳳街26至32A號乾豐大廈地下A舖,亦於上月中易手,商舖面積約600方呎,成交價1900萬元,呎價約3.17萬元,新買家為浚亨有限公司,公司董事為宏安地產(1243)執行董事鄧灝康及行政總裁黃耀雄。宏安地產早已就乾豐大廈及鳴鳳街34至36號,以及38至48號鳳凰大樓等集合超過八成業權,可隨時向土地審裁處申請強拍統一業權。

資料顯示,有關物業佔地約9600方呎,以地積比率約8倍計,若發展商重建,估計可建樓面面積達7.68萬方呎。
百利 保逾 1800 萬再 收購 筲箕 舊樓
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陸振球:二手交投量跌 代表樓市需求弱

1 : GS(14)@2019-01-12 13:40:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2383&issue=20190112
【明報專訊】全球首富亞馬遜主席貝索斯鬧離婚,巿場最關注的是他會否和妻子對分那逾1300億美元的身家,傳言離婚是因「小三」問題導致。這宗新聞令人聯想起數年前內地包括上海等城巿推出樓巿限購令後,掀起的假離婚潮,為的是可額外多買一層樓!

筆者一直在想,當年上海等地假離婚潮,會否原來只是想買樓,但買多一層樓後,比如老公用「前妻」名義買樓後,「前妻」即會多了機會另結新歡,假離婚變了真離婚,老公變了人財兩失,賠了夫人又折「樓」?

就算不會因假離婚買樓而出現家變,樓巿大升之時買多一層樓是好事,但當樓巿轉跌,如在中美貿戰後內地經濟轉差,內地不少發展商要劈價兩成至三成,甚至更狠賣樓,多買一層樓隨時等於多一項負債,甚至有可能變負資產,如當初只是老公或老婆單獨提出利用假離婚買樓,另一方只是被迫就範,就算雙方假離婚後仍住在一起,也必然會是整天家嘈屋閉,增加婚變危險。

回看香港,雖然沒有如內地明文規定的限構令,但自從政府推出買第二層樓要付高額印花稅後,不時聽到屋企人要借用剛成年而從未置業的子女,又或高齡父母的「人頭」來買樓,以避付高稅,最近觀塘有新盤買家是年近百歲的高齡婆婆一次過付清樓價入巿,因是屬首置身分,巿場估計可能是子女「借人頭」居多,而朋友湯文亮為此寫了一篇頗有趣的文章,他聽說利用高齡父母首置身分買樓的「借人頭」個案,會是借用母親的人頭較多,原因是一旦父母身故,所買的物業固然可以遺產方式回歸子女手上,但如果父親原來有外遇而一早在外頭生了私生子女,可能會突然多了個「親兄弟」或「親姐妹」來爭身家,相比之下,母親就算有外遇,也不能瞞着大家在外頭有私生子女(除非母親是與子女分開住,而又一年也不見一次),借人頭買樓便少了爭身家的風險。

說到婚姻問題,不禁又令筆者聯想到發展商和代理的關係,環境好時大家都賺到錢,自然關係和諧,但當樓巿逆轉,便也如夫妻間易生齟齬,之前有觀塘新盤出現發展商和代理因佣金事情發生爭拗,筆者不想判定誰是誰非,但今回代理「火滾」,一定程度和生意難做有關,中原老闆施永青也在報章撰文分析今次事件時提到,有上巿的代理公司要發盈警,而其旗下的中原和利嘉閣,也已連續3個月要蝕錢!

地產商代理佣金爭議 反映生意難做

經營代理要蝕錢,主要是樓巿成交萎縮,其實發展商和代理的關係頗複雜,一定程度要靠代理將二手樓的買家搶過來,但正如施永青所說,二手樓一般是業主和買家各付1%的佣金,合起來代理便可收到2%的佣金(如能收足佣的話),所以之前觀塘樓盤在賣了逾千單位才公布只付1.7%佣金,便引起代理不滿。其實有趣的是,根據JP Morgan的研究,原來二手樓的交投量和發展商的股價有密切關係,如二手樓交投轉跌,發展商股價也多受壓(圖1),這也很易理解,二手交投萎縮,除了因為代理將客人搶去買一手樓,也代表樓巿真正需求轉弱,發展商賺錢變得困難。

當然,JP Morgan的統計是針對整個巿場,其實出現佣金爭拗的信和置業(0083),最近因觀塘盤賣得好,股價創了3年新高(圖2),不枉筆者早已在該盤開售前便在《明報》財經網的「淘寶圖」節目推介過信置。

事實上,雖然樓價指數在去年8月開始轉跌,地產股反而普遍在去年10月左右見底,一些地產股由低位升了一成多至兩成,主要是地產股早已領先樓價指數大跌, 或有跌過龍之虞(圖3),造就了短炒吸納的好機會。

倘今年租金再跌 樓價或續尋底

說到樓價,中原樓價指數雖自高位已出現較明顯調整,去年全年計仍升了約5%,但原來同樣根據中原的統計,去年12月的私人住宅租金已跌回2017年底水平,即埋單計數租金2018年全年計是先升後跌,最後是原地踏步(圖4),要知道樓價容易受投資氣氛影響,但租金回落,卻更反映經濟真的在轉弱和供應在增加,如租金在2019年再跌,樓價便也可能要繼續尋底。

政府開始在吹風,說很難減辣但就可因應情况而放寬按揭成數,陳茂波在網誌上提到要考慮四大因素,包括:

(一)樓價下跌的幅度與速度、同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;

(二)成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;

(三)未來住宅供應量,包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,及短中期的潛在供應量;

(四)整體經濟情况,除本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量,還需注意外圍經濟環境。

陳茂波說,政府不宜定出硬性時限或指標,而應持續評估,尋求合適的時機。

樓價跌穿林鄭上任時 料政府才寬按揭

早前特首林鄭月娥指對於她上任後樓價仍升了一成多感到歉意,認為代表房策不足,以此推算,陳茂波提出若放寬樓宇按揭第一個條件是要考慮樓價下跌的幅度與速度,當樓價快速跌至甚至低於林鄭上任時水平,應該是按揭放寬之時。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 二手 交投 量跌 代表 樓市 需求
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天鑽中密度綠化新盤 3房佔逾半

1 : GS(14)@2019-01-12 13:42:42

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 4458&issue=20190112
【明報專訊】新盤戰場轉至新界區,作為2019年頭炮新盤的中國海外(0688)大埔荔枝山天鑽,是大埔近年最大規模全新樓盤,項目戶型眾多,由1房到4房,由上車一族到換樓客需求均能滿足,而樓盤周邊至屋苑範圍內都有大量綠化空間,適合愛好大自然生活人士。

明報記者 林尚民

攝影 劉焌陶

上述天鑽位於大埔荔枝山山塘路,較鄰近的屋苑有龍城堡及盈峰翠邸,前者全為洋房,後者亦主打大單位,而樓花期約兩年、預計2021年1月落成的天鑽,由17座10至19層高的大樓組成,共提供1620個單位,屬中密度住宅。

物業戶型種類多,涵蓋1房到4房(4房屬特色單位),適合上車客、換樓人士或投資者不同客路,當中主打的3房戶,標準3房共有877伙,佔整個樓盤超過54%,實用面積由542至892方呎,並可細分為開放式廚房、傳統廚房,以及連套房及工人套房3種不同戶型。3房戶中,比重最多為實用705至892方呎的3房1套連工人套房單位,共有503伙,發展商早前開放了一對以12座8樓H室為藍本的示範單位(一個連裝修家俬,另一個為交樓標準),實用761方呎,客飯廳面積約200方呎,四正實用,外連27方呎露台,光線充足,且十分通風。

1房至4房 單位間隔多元化

設計師在間隔上作出少許改動,令單位更具空間感,例如把大廳接連廚房的間隔牆,改作半透明玻璃間隔,亦把原則接連廚房的工人套房,改裝成連接客廳的房間,主人套房則與相連的一個細房打通,而單位所有浴室均設通風窗。

發展商同時開放了一個入門版的3房交樓標準單位,為11座8樓C室,實用面積583方呎,採開放式廚房設計。

樓盤另一類較多的戶型,則是實用457至529方呎的2房單位,可分成開放式廚房及傳統廚房兩類,共提供552伙,佔樓盤約34%。發展商早前開放的9座18樓B室示範單位,實用面積524方呎,屬2房連傳統廚房間隔,大廳面積超過140方呎,一邊放置四人圓餐桌,另一邊擺放梳化及茶几,空間仍充裕。單位浴室用白色石材鋪砌,但沒有通風窗。

90伙特色戶最大1386呎

至於天鑽入場單位為1房戶,共有101伙,實用面積由366至382方呎,相對市場上的1房單位而言,面積未至於太細,二人世界絕無問題。發展商開放了一個9座18樓F室1房交樓標準單位,實用面積373方呎。此外,項目亦有90伙特色單位,面積最大1386方呎。

■有片睇

如欲觀看更多天鑽示範單位,可登入明報財經網瀏覽:

mpfinance.com

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2 : GS(14)@2019-01-12 13:42:56

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7796&issue=20190112
【明報專訊】天鑽所處的山塘路,最大賣點是環境清幽,惟附近並無大型商場或零售商店,屋苑將來入伙後,住戶可前往大埔墟港鐵站的新達廣場基座商場Uptown Plaza、運頭塘新城購物,或大埔墟港鐵站等,步行時間約需9分鐘,上述兩個主要商場均開設有超市、酒樓及各類民生食店、連鎖成衣店、銀行、寵物食品店和醫務診所,基本可滿足各種生活所需。

鄰近碗窰古蹟

大埔同時是新界歷史古鎮,天鑽附近最有名古蹟,包括碗窰窰址和獲評為法定古蹟的樊仙宮。據歷史記載,碗窰一帶的山崗蘊藏豐富的優質瓷土,而且樹木茂盛兼水源豐富,自明朝開始,已有文姓、謝姓二族族人經營窰場,生產青花瓷器;到清朝康熙年間,客家籍的馬氏族人南遷至大埔,並斥資向文氏購入窰場並擴充生產,直至1930年代才告停產。碗窰現時可供參觀古蹟包括礦洞、水碓坊、牛碾和淘洗池。至於樊仙宮,據稱是本港唯一供奉樊大仙師(相傳是發明燒造陶瓷器的祖師)的廟宇,而建築物估計建於清代乾隆年間,相信已有200餘年歷史。

另外,喜歡遠足人士,可前往松仔園的大埔滘自然護理區,設有紅路、藍路、啡路和黃路4條路線,全長3公里至10公里,行畢全程需時介乎45分鐘到3.5個小時,是假日行山好去處。

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3 : GS(14)@2019-01-12 13:43:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 7890&issue=20190112
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【明報專訊】雖然天鑽為大埔區內近年最大規模新盤,但實際上,大埔白石角一帶新盤源源不絕,撇除正開售的樓盤外,白石角今年將會有3個全新項目應市,包括信置(0083)逸瓏灣8、鷹君(0041)朗濤及億京海日灣II,合共涉及2659個單位。

上述3個樓盤之中,以海日灣II規模最大,項目涉及1408伙,全為1房到4房分層單位,項目早前已獲批預售樓花同意書,意味發展商有條件隨時推售,但由於同系毗鄰的海日灣一期目前仍在推售中,相信發展商會稍後才推售二期。

至於信置的逸瓏灣8,則提供528伙,目前正待批預售,發展商曾指,項目主打2房和3房戶型,約佔單位總數的85%,特色單位亦佔7%,其餘為4房戶,單位實用面積約介乎500至1200餘方呎。

多年來未有在本港推售住宅的鷹君,今年亦會推出朗濤,項目由8座14層高的分層大廈,以及兩座4層高低座大廈組成,涵蓋1至4房,合共提供723伙單位,標準戶1房單位佔約28%,2房單位佔約35%,3房單位佔約27%,4房單位佔約10%,實用面積約350至約2000方呎不等。
天鑽 中密度 綠化 新盤 房佔 佔逾 逾半
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351908

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