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CCL微升後按周跌1.47% 近3年最大跌幅

1 : GS(14)@2019-01-12 12:30:40

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6065&issue=20190112
【明報專訊】樓價走勢反覆,上周微升0.07%的中原城市領先指數CCL,最新由升轉跌,報171.92點,按周跌1.47%,跌幅為147周(即近3年)最大。CCL由去年8月歷史高位報188.64點,至今累跌約8.8%,重返去年3月份水平。不過,上述數字尚未反映中海外(0688)大埔新盤天鑽的近期認購反應,以及日前綠置居超額認購等因素。

高位累跌8.8% 重返去年3月水平

中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報173.08點,按周跌1.65%;CCL(中小型單位)報171.69點,按周跌1.45%;CCL(大型單位)報173.10點,按周跌1.58%。中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,三大整體指數由連跌轉為反覆下跌,今年次季CCL目標160點,樓市由高位下調,並非大跌。

分區指數方面,新界西CCL Mass早前2周連升共1.72%,不過最新報158.03點,按周跌0.95%;新界東CCL Mass報183.86點,按周升1.54%,並連升2周共1.56%;港島CCL Mass報176.29點,按周跌3.36%;九龍CCL Mass報168.63點,按周跌2.3%,連跌2周共2.46%。黃續稱,新界兩區樓價能否企穩,是後市走勢關鍵,今年全球經濟增長放緩,利率無力上調,央行繼續資金寬鬆政策,會維持資產市場穩定。

牽晴間撻訂貨 半月賣平24萬

另一方面,粉嶺牽睛間有撻訂貨重售,成交價比半個月前低24萬元。美聯分行助理區域經理周志強表示,牽晴間7座高層G室,實用427方呎,屬「大兩房」間隔,單位原於上月底以582萬元沽出,惟其後該名買家撻訂,業主將單位重新以574萬元放售,終減價16萬元或近3%,以558萬元易手,實呎13068元,相隔約半個月單位做價下跌24萬元或4%。上址原業主2015年底以422萬元買入,持貨逾3年,帳面獲利136萬元或32%。
CCL 微升 後按 按周 周跌 1.47% 最大 跌幅
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百利保逾1800萬再收購筲箕灣舊樓

1 : GS(14)@2019-01-12 12:31:10

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 6174&issue=20190112
【明報專訊】舊樓併購成中小型發展商其中補充土儲渠道之一,土地註冊處資料顯示,筲箕灣金華街19號於上月底錄2宗成交,為1及8樓單位,兩單位收購價同為906萬元,實用面積同為639方呎,實呎14178元,共涉1812萬元。新買家為盛立國際有限公司,公司董事包括百利保(0617)執行董事羅寶文、執行董事兼首席營運官范統等人,而他們早於上月初已購入毗鄰金華街17號8樓單位,現增持單位,不排除為收購行動。

宏安1900萬收購鳴鳳街舖

另黃大仙鳴鳳街26至32A號乾豐大廈地下A舖,亦於上月中易手,商舖面積約600方呎,成交價1900萬元,呎價約3.17萬元,新買家為浚亨有限公司,公司董事為宏安地產(1243)執行董事鄧灝康及行政總裁黃耀雄。宏安地產早已就乾豐大廈及鳴鳳街34至36號,以及38至48號鳳凰大樓等集合超過八成業權,可隨時向土地審裁處申請強拍統一業權。

資料顯示,有關物業佔地約9600方呎,以地積比率約8倍計,若發展商重建,估計可建樓面面積達7.68萬方呎。
百利 保逾 1800 萬再 收購 筲箕 舊樓
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陸振球:二手交投量跌 代表樓市需求弱

1 : GS(14)@2019-01-12 13:40:15

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2383&issue=20190112
【明報專訊】全球首富亞馬遜主席貝索斯鬧離婚,巿場最關注的是他會否和妻子對分那逾1300億美元的身家,傳言離婚是因「小三」問題導致。這宗新聞令人聯想起數年前內地包括上海等城巿推出樓巿限購令後,掀起的假離婚潮,為的是可額外多買一層樓!

筆者一直在想,當年上海等地假離婚潮,會否原來只是想買樓,但買多一層樓後,比如老公用「前妻」名義買樓後,「前妻」即會多了機會另結新歡,假離婚變了真離婚,老公變了人財兩失,賠了夫人又折「樓」?

就算不會因假離婚買樓而出現家變,樓巿大升之時買多一層樓是好事,但當樓巿轉跌,如在中美貿戰後內地經濟轉差,內地不少發展商要劈價兩成至三成,甚至更狠賣樓,多買一層樓隨時等於多一項負債,甚至有可能變負資產,如當初只是老公或老婆單獨提出利用假離婚買樓,另一方只是被迫就範,就算雙方假離婚後仍住在一起,也必然會是整天家嘈屋閉,增加婚變危險。

回看香港,雖然沒有如內地明文規定的限構令,但自從政府推出買第二層樓要付高額印花稅後,不時聽到屋企人要借用剛成年而從未置業的子女,又或高齡父母的「人頭」來買樓,以避付高稅,最近觀塘有新盤買家是年近百歲的高齡婆婆一次過付清樓價入巿,因是屬首置身分,巿場估計可能是子女「借人頭」居多,而朋友湯文亮為此寫了一篇頗有趣的文章,他聽說利用高齡父母首置身分買樓的「借人頭」個案,會是借用母親的人頭較多,原因是一旦父母身故,所買的物業固然可以遺產方式回歸子女手上,但如果父親原來有外遇而一早在外頭生了私生子女,可能會突然多了個「親兄弟」或「親姐妹」來爭身家,相比之下,母親就算有外遇,也不能瞞着大家在外頭有私生子女(除非母親是與子女分開住,而又一年也不見一次),借人頭買樓便少了爭身家的風險。

說到婚姻問題,不禁又令筆者聯想到發展商和代理的關係,環境好時大家都賺到錢,自然關係和諧,但當樓巿逆轉,便也如夫妻間易生齟齬,之前有觀塘新盤出現發展商和代理因佣金事情發生爭拗,筆者不想判定誰是誰非,但今回代理「火滾」,一定程度和生意難做有關,中原老闆施永青也在報章撰文分析今次事件時提到,有上巿的代理公司要發盈警,而其旗下的中原和利嘉閣,也已連續3個月要蝕錢!

地產商代理佣金爭議 反映生意難做

經營代理要蝕錢,主要是樓巿成交萎縮,其實發展商和代理的關係頗複雜,一定程度要靠代理將二手樓的買家搶過來,但正如施永青所說,二手樓一般是業主和買家各付1%的佣金,合起來代理便可收到2%的佣金(如能收足佣的話),所以之前觀塘樓盤在賣了逾千單位才公布只付1.7%佣金,便引起代理不滿。其實有趣的是,根據JP Morgan的研究,原來二手樓的交投量和發展商的股價有密切關係,如二手樓交投轉跌,發展商股價也多受壓(圖1),這也很易理解,二手交投萎縮,除了因為代理將客人搶去買一手樓,也代表樓巿真正需求轉弱,發展商賺錢變得困難。

當然,JP Morgan的統計是針對整個巿場,其實出現佣金爭拗的信和置業(0083),最近因觀塘盤賣得好,股價創了3年新高(圖2),不枉筆者早已在該盤開售前便在《明報》財經網的「淘寶圖」節目推介過信置。

事實上,雖然樓價指數在去年8月開始轉跌,地產股反而普遍在去年10月左右見底,一些地產股由低位升了一成多至兩成,主要是地產股早已領先樓價指數大跌, 或有跌過龍之虞(圖3),造就了短炒吸納的好機會。

倘今年租金再跌 樓價或續尋底

說到樓價,中原樓價指數雖自高位已出現較明顯調整,去年全年計仍升了約5%,但原來同樣根據中原的統計,去年12月的私人住宅租金已跌回2017年底水平,即埋單計數租金2018年全年計是先升後跌,最後是原地踏步(圖4),要知道樓價容易受投資氣氛影響,但租金回落,卻更反映經濟真的在轉弱和供應在增加,如租金在2019年再跌,樓價便也可能要繼續尋底。

政府開始在吹風,說很難減辣但就可因應情况而放寬按揭成數,陳茂波在網誌上提到要考慮四大因素,包括:

(一)樓價下跌的幅度與速度、同區一手樓與二手樓之間的樓價差距變化;

(二)成交量,包括一手樓及二手樓市的銷情;

(三)未來住宅供應量,包括落成量、發展商手頭可隨時開售單位的數量,及短中期的潛在供應量;

(四)整體經濟情况,除本港經濟及就業情况、利率走勢及市場資金量,還需注意外圍經濟環境。

陳茂波說,政府不宜定出硬性時限或指標,而應持續評估,尋求合適的時機。

樓價跌穿林鄭上任時 料政府才寬按揭

早前特首林鄭月娥指對於她上任後樓價仍升了一成多感到歉意,認為代表房策不足,以此推算,陳茂波提出若放寬樓宇按揭第一個條件是要考慮樓價下跌的幅度與速度,當樓價快速跌至甚至低於林鄭上任時水平,應該是按揭放寬之時。

[陸振球 樓市解碼]
陸振 振球 二手 交投 量跌 代表 樓市 需求
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