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萬科海壇街舊樓申強拍 估值逾6億

1 : GS(14)@2018-12-16 16:52:39

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1430&issue=20181215
【明報專訊】近年內房轉戰本港私人物業市場,土地審裁處文件顯示,萬科或有關人士新近就深水埗海壇街244至276號舊樓連環遞交6個強拍申請。6個項目估值共逾6.39億元,若將今年9月收購價約12.3億元與估值比較,收購價遠高於估值逾1倍,反映內房仍然熱中於本港地產市場的發展。

上述強拍位於海壇街244 至276號一列建於1954年的舊樓,地盤面積共18,745方呎,若按商住地積比率9倍重建,可建樓面面積約16.87萬方呎。申請人為逸發投資有限公司、聯悅投資有限公司及邦民投資有限公司,其董事包括鄭建豪及葉嘉彬,並已成功購得80%至95.8%的業權。

今年暫錄37宗強拍申請

資料顯示,過去萬科以競投官地及市建局項目為主,分別於2015年7月以逾38億元奪屯門掃管笏住宅地,現發展為上源,並於今年10月開售;以及於2016年2月以逾13億元投得的長沙灣福榮街市建局項目。至近兩年,萬科除了投地,亦積極併購舊樓,如今年1月就何文田自由道9至13A號申請強拍,該項目地盤面積7237方呎,預計可建樓面約6.5萬方呎。

上述為今年強拍第32至37宗申請個案,較去年全年17宗增加46%,但較2012年高峰期57宗跌35%,今年強拍申請數目為2012年後新高。
萬科 海壇 壇街 舊樓 申強 強拍 估值
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晚舟事件 加樓遭殃?

1 : GS(14)@2018-12-16 16:54:32

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 2507&issue=20181215
【明報專訊】孟晚舟事件,能否視作中美貿易戰下的城門失火,殃及池魚(加拿大)?主要反映香港二手樓價的中原城巿領先指數CCL本周再急跌0.69%,雖較8月中高位累跌7%,但和一年前比較仍升近8%,相比之下,加拿大溫哥華的獨立洋房價卻按年跌了8.5%(圖1),為2009年尾以來錄得的最大跌幅,溫哥華的多層住宅樓價也同樣按年錄得跌幅(圖2),朋友湯文亮說孟晚舟被補,有可能令歐美的豪宅價格再急挫。

事實上,近年不少歐美豪宅由華人買起,孟晚舟事件反映,原來華人富豪在美國、加拿大和歐洲可以隨時出事,特朗普說若有利貿易談判和國家利益,可隨時介入事件,更予人聯想到一些華人將資金調往這些國家原意是為買個保險,卻原來可能隨時成為政治犧牲品,這樣他們還會繼續在西方國家大肆置業?

買「保險」隨時變犧牲品

湯文亮上述的分析對否要留待日後驗證,而說到湯文亮,股評人周顯就胡應湘家族日前提議以每股38.8元代價私有化合和實業(0054)作出分析,指出2016年由湯文亮作行政總裁的紀惠集團以逾4.2億元購入灣仔皇后大道東胡忠大廈高層全層,當時成交呎價約1.5萬元,創了該廈呎價新高,周顯認為湯文亮向來是精明的budget buyer,這些年來執了不少平貨,因而發了大財,他怎會用破天荒的高價買胡忠大廈呢?其中一定原因,相信是因為在2021年前後,合和中心二期即將落成,合和中心一期和胡忠大廈翻新,再加上皇后大道東153號和QRE,這個地區將會變成比太古廣場三期大上好幾倍的超級商務及娛樂中心。周顯估計,在胡忠大廈翻新之後,湯文亮的這筆投資可以賺到一倍以上的利潤。

合和私有化倘失敗 可低吸

說回合和的私有化出價,較之前的收巿價26.45元高出約47%,之後合和股價裂口急升,近日在約32至35元之間徘徊,反映巿場不太相信私人化會成功,據基金經理林少陽表示,截至今年9月底止,合和每股資產淨值約60元,當中約每股9.5元為淨現金,即私有化作價較資產淨值折讓約35%,扣除淨現金,折讓高達42%。

筆者有興趣的是,為何合和會突然建議私有化,其出現大幅度的資產折讓已存在多年,為何會選擇現時進行私有化?筆者覺得,合和現在提出私有化,主要是希望在合和中心二期落成和附近物業完成翻新前,在巿場仍未完全折現該區物業的升值潛力前出手,如此,如合和私有化不成,股價也會回落,可候低吸納,或在該區的物業巿場尋寶。

合和近年的股價表現失色,在提出私有化計劃後才急彈,而另一隻地產股信置(0083)之前幾年也跑輸其他地產股,到了近兩個月卻因為開售觀塘的凱滙才大有起色。信置周四首批凱滙售價每呎約1.7萬元,較之前啟德新盤低約三成,但如往後樓盤能以此水平售清,以當初地價只約5000元計,信置仍可賺得龐大利潤,該股近日升至接近年初高位,早前筆者在《明報》財經網的淘寶圖節目推介這隻股票,如讀者有買入,等同自製年尾花紅。

美加息降溫 仍防港追加

還有幾天聯儲局便再議息,由於早前聯儲局主席鮑威爾指利率已接近「中性」,所以如今次美國在年底再加息,往後再加息的機會也會大減,而2019年1月結算和2020年1月結算的聯邦基金利率期貨差距大幅收窄(圖3),也反映美國明年的加息速度和幅度預期急促降溫。不過,香港的1個銀行拆息卻連續14日上升,並升至10年新高,則就算美國加息降溫,香港也可能會隨時追落後加息。

助子女買樓 也要還首期

花旗銀行日公前新公布的置業意向調查顯示,過去10年有做樓宇按揭的受訪業主當中,四分之一要靠「父幹」或「祖父幹」資助來支付買樓的首期,若僅計算21至34歲的「千禧世代」,比例更是高達六成。另外,長輩資助買樓人士中,56%未曾償還過任何資金,有償還部分的亦只有21%。

筆者也有朋友資助子女置業,但在出資時已訂明要分10年將首期金額歸還給父母,原因是要令子女是知道儲錢置業不是輕鬆的,而借錢是有責任還的,而更重要的,雖然還首期會加重負擔,卻可避免日後樓宇升了值後,子女胡亂加按,加按會加重供樓款項,連同要還給父母的,子女便會慎重考慮,以免加按以後最終變成銀主盤,父母當初資助的首期也要打水漂。

另外,花旗半年前同類調查顯示,當時69%受訪者認為未來12個月樓價會上升,現在只18%覺得未來12個月樓價仍升,而半年前僅有9%受訪者認為未來12個月樓價會跌,現在則升至57%(圖4),可見樓巿信心這回事,可以話變就變。

[陸振球 樓市解碼]
晚舟 事件 加樓 遭殃
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凱滙主打兩房 觀塘新地標 區內近30年首個大型新盤 設智能家居配套

1 : GS(14)@2018-12-16 16:55:03

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5143&issue=20181215
【明報專訊】近月樓市吹淡風,觀塘大型新盤凱滙以低價開售,即搶佔市場購買力。由信置(0083)、華置(0127)和市建局合作發展的凱滙,屬區內近30年來首個大型全新樓盤,項目一期單位實用面積由452方呎起,有別於過去一手市場主攻迷你戶。可留意的是,凱滙屬市區大型重建項目之一,連同毗鄰的發展區,未來將提供寫字樓及酒店等配套,為區內帶來全新面貌。明報記者 謝穎怡

攝影 黃志東、劉焌陶

凱滙分兩期發展,合共提供1999伙,其中現正推售的凱滙一期,樓花期約28個月,分為第1座及第2座,共提供1025個單位。項目戶型由1房起步,1房實用面積由452至460方呎,不會過於迷你。至於項目主打的2房戶,佔一期總伙數約54%,實用面積由485至676方呎,部分採用開放式廚房設計,部分則屬連儲物室單位。此外,項目4房單位實用面積一律為1092方呎,提供37伙,佔約4%。

一期單位面積452方呎起

發展商開放以1座18樓M室為藍本的示範單位,實用面積590方呎,屬2房連儲物室間隔。發展商表示,上述2房連儲物室戶型實用面積由約590至599方呎,佔一期單位總數約38%。單位裝修以白色及芥末黃色為主,客飯廳間隔分明。大門旁邊設傳統廚房,提供西門子品牌等家電。此外,設計師將儲物室改為書房,放置工作枱及層架,房內其中一面牆身改作玻璃,增加單位空間感。

主人睡房外連工作平台,房內放置大牀後仍可三邊上落牀。發展商同時開放上述戶型的交樓標準示範單位,為響應智能家居潮流,單位內設置智能Wi-Fi路由器及入牆式LED夜燈等,其中夜燈更有人體感應開關及智能光度調節功能。

另發展商開放以2座18樓M室為藍本的示範單位,實用面積880方呎,屬3房1套間隔,單位以粉紅色和玫瑰金色作配搭,全屋以大量鏡面作裝飾,客飯廳面積約250方呎。兩間睡房的單人牀設於大窗旁,另有玻璃衣櫃,設計時尚。買家可同時參觀上述的交樓標準示範單位,有助更了解單位內籠佈局。

1樓設全天候智能巴士站

項目會所命為GRAND CENTRAL PARK,室內外面積近10萬方呎,設施多元化,包括室外50米游泳池、室內30米游泳池、多用途運動場、宴會廳、兒童遊樂場等,項目管理費每實呎約3.98元。

此外,發展商早前透露,屋苑基座商場樓面約20萬方呎,預料明年底落成,1樓設有全天候智能巴士站,讓住戶於候車時亦可享受冷氣,地下則設有小巴站。

■有片睇

如欲觀看更多凱滙一期示範單位,可登入明報財經網瀏覽:mpfinance.com
2 : GS(14)@2018-12-16 16:55:30

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0962&issue=20181215
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【明報專訊】凱滙位於東九龍核心地帶,加上觀塘市中心為市建局歷來最大型的重建項目,首批單位低開成為市場焦點。事實上,信置(0083)及華置(0127)4年前僅以每呎樓面地價約4679元投得該項目的發展權。

資料顯示,市建局於2014年推出觀塘市中心二、三期重建項目,並設80億元入場門檻,惟發展商未達標價而流標收場,同年市建局重推該項目,並撤銷相關條款,終由信置及華置合組財團以約70億元投得,以可建樓面約150萬方呎計,每方呎樓面地價4679元。

凱滙為觀塘市中心第二及三期重建項目,整個重建項目共分5期發展,佔地50萬方呎,重建完成後,該地段將變身成為一個集住宅、酒店、商業、休閒設施、政府合署、社區中心及交通交匯處為一體的新地標。

集住宅酒店商業休閒於一身

市建局曾表示,觀塘市中心重建項目涉資500億元。第一期重建項目,現時已由信置發展為觀月·樺峯;至於第四及五期重建項目則尚未招標,涉及216萬方呎。第四期將建一幢辦公室及酒店大廈,預計提供約400個房間,五期則將建樓面逾100萬方呎商場,規模較apm的63萬方呎樓面大。發展商曾表示,未來將有多條接駁天橋接連上述發展期數,以至港鐵觀塘站。

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3 : GS(14)@2018-12-16 16:55:50

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 1211&issue=20181215
【明報專訊】凱滙位於觀塘協和街33號,原址屬於裕民坊一帶,著名地標包括已於去年8月結業的裕民坊麥當勞分店,該店在區內屹立36年,結業當日更吸引不少市民到場拍照留念。事實上,早於上世紀50至60年代,位於觀塘核心地帶的裕民坊已開始發展,重建前該處有不少民生小店等,例如區內居民可到瑞和街及協和街一帶的大型露天市集,購買各類乾濕貨及日用品;另裕華大廈、國泰大樓(現時為第五發展區)就有不少攤檔,如五金店、涼茶舖、鐘表行等。

此外,若區內居民想到觀塘消閒娛樂,早年就可選擇到寶聲戲院或銀都戲院,其後寶聲戲院更拆建為「寶聲娛樂城」,內有餐廳、遊戲機中心等。

觀塘海濱花園提供休憩空間

雖然近年觀塘已逐漸轉型成商業區,不過近年政府就將觀塘公眾貨物裝卸區改建成觀塘海濱花園,除為市民提供綠色休憩空間外,市民更可在海濱步道上欣賞東九龍地標,包括啟德郵輪碼頭和跑道公園,成為不少市民的假日好去處。

[睇樓手冊]
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PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=351768

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